[克而瑞]年報(bào)點(diǎn)評(píng)| 金輝控股:投資收斂聚焦,資本結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化

房玲、陳家鳳2022-03-30 15:37:49

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-03-30
  • 報(bào)告類(lèi)型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??核心觀點(diǎn)

??【聚焦核心城市,TOP10城市貢獻(xiàn)度維持7成以上】2021年金輝實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷(xiāo)售額947.2億元,較2020年同期減少2.55%。其中長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)最大,銷(xiāo)售額占比24.44%。金輝深耕優(yōu)勢(shì)凸顯,年內(nèi)單城產(chǎn)能30.55億元,以二線(xiàn)城市為主(銷(xiāo)售額占比65.26%),其中合約銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)TOP10城市占比72.44%,TOP5城市占比45.43%。2022年3月金輝將組織模式從四級(jí)管控模式調(diào)整為“總部-大城市公司-片區(qū)/項(xiàng)目公司”三級(jí)管控,同時(shí)將全國(guó)地方公司整合為九大城市公司,收縮組織架構(gòu)、扁平化管理匹配當(dāng)前行業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)以及金輝深耕核心城市的需要。

??【土地儲(chǔ)備可供4-5年的發(fā)展需求,未來(lái)投資趨于審慎】2021年金輝投資相對(duì)理性,全年拿地銷(xiāo)售金額比0.25,上下半年相對(duì)均衡(上半年:0.26,下半年0.23),納儲(chǔ)態(tài)度與TOP31-50同梯隊(duì)房企持平,拿地強(qiáng)度控制在40%的政策紅線(xiàn)內(nèi),投資量入為出、嚴(yán)控現(xiàn)金流安全。下半年部分城市土拍溢價(jià)率回落,金輝適當(dāng)提升權(quán)益比,下半年權(quán)益拿地支出67.79億元(占全年的43%),按金額計(jì)拿地權(quán)益比升至74%(2021H:61%)。截至2021年末金輝土地儲(chǔ)備3319.48萬(wàn)平(+8%),按面積計(jì)土儲(chǔ)權(quán)益比達(dá)76%,可保障未來(lái)4-5年的發(fā)展需求,土儲(chǔ)較為充裕,年報(bào)展望中金輝表示未來(lái)投資或?qū)徤鳌?/p>

??【實(shí)現(xiàn)營(yíng)收400.26億,歸母凈利同比增4.7%】2021年金輝結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增長(zhǎng)14.95%至395.22億元,而預(yù)收賬款較年初增長(zhǎng)4.88%至724.6億元,對(duì)開(kāi)發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)1.83倍,保障了未來(lái)1-2年的營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)。年內(nèi)金輝毛利潤(rùn)同比微增0.45%至77.47億元。2021年金輝高權(quán)益比的并表項(xiàng)目陸續(xù)面臨結(jié)轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)32.75億元,同比增長(zhǎng)4.71%,對(duì)應(yīng)歸母凈利率8.18%。

??【信托依賴(lài)度有限,融資成本顯著下降至6.58%】期末金輝有息負(fù)債527.94億元,較期初減少1.82%,持有現(xiàn)金較年初減少25.81%至197.28億元(已抵押存款占比4.31%),降幅較大但可動(dòng)用現(xiàn)金基本覆蓋短債,期末“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)維持綠檔。期末信托貸款占比進(jìn)一步下滑至6.7%,融資結(jié)構(gòu)改善,加權(quán)融資成本改善至6.58%。

??01

??銷(xiāo)售

??聚焦核心城市

??TOP10城市貢獻(xiàn)度維持7成以上

??2021年金輝實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷(xiāo)售額947.2億元,其中,上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額557.7億元,完成全年業(yè)績(jī)的58.88%;受下半年調(diào)控政策升級(jí)影響其銷(xiāo)售額出現(xiàn)下滑,7-9月平均月銷(xiāo)售額從2021上半年的92.95億元下滑至58.6億元,進(jìn)入四季度金輝加速搶收,10月起銷(xiāo)售觸底反彈,10-12月的平均月銷(xiāo)售額恢復(fù)至71.23億元。

1

??從區(qū)域銷(xiāo)售來(lái)看,長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)最大,銷(xiāo)售額占比24.44%,東南、華東、西南、華中銷(xiāo)售額占比19.2%、16.01%、11.5%、10.95%,其余區(qū)域銷(xiāo)售貢獻(xiàn)相對(duì)均衡。金輝銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)源于二線(xiàn)(銷(xiāo)售額占比65.26%)和強(qiáng)三四線(xiàn)城市(占比33.77%)。

??金輝側(cè)重于核心城市群的深耕,2021年單城市產(chǎn)能30.55億元,較去年同期的36億元有所下滑,一方面是受整體市場(chǎng)影響銷(xiāo)售下滑,另一方面主要是有銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的城市增加了4個(gè)至31個(gè)。但年內(nèi)金輝銷(xiāo)售額50億以上城市增加1個(gè)到8個(gè),其中杭州、蘇州和重慶貢獻(xiàn)最大,均實(shí)現(xiàn)單城銷(xiāo)售破90億,合約銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)TOP10城市與上年重合度達(dá)80%,銷(xiāo)售占比72.44%,TOP5城市占比45.43%,與上年差距不大。

??為適應(yīng)外部市場(chǎng)環(huán)境的變化,2022年3月金輝將組織模式調(diào)整為“總部-大城市公司-片區(qū)/項(xiàng)目公司”三級(jí)管控,同時(shí)將全國(guó)地方公司整合為九大城市公司(重慶、福建、江蘇、浙江、華中、北京、西安、上海、深惠),并計(jì)劃進(jìn)一步聚焦核心城市。組織架構(gòu)的收縮、管理扁平化匹配當(dāng)前行業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)以及金輝深耕核心城市的需要。

1

??02

??投資

??土地儲(chǔ)備可供4-5年的發(fā)展需求

??未來(lái)投資審慎

??2021年金輝獲取30塊土地,新增土儲(chǔ)建面389.51萬(wàn)平,全口徑土地款238.19億元,權(quán)益土地款156.76億元(同比下降14.5%),新增土儲(chǔ)權(quán)益建面255.09萬(wàn)平(同比下降28.7%)。年內(nèi)金輝全口徑拿地銷(xiāo)售金額比0.25,上下半年相對(duì)均衡(上半年:0.26,下半年0.23),投資態(tài)度與TOP31-50同梯隊(duì)房企基本持平(TOP31-50拿地銷(xiāo)售金額比0.24),拿地強(qiáng)度控制在40%的政策紅線(xiàn)內(nèi),投資視具體銷(xiāo)售情況而定,量入為出、嚴(yán)控現(xiàn)金流安全。

??全年新增土地權(quán)益金額占比為65.8%,上半年拿地金額權(quán)益比61%,合作降低熱門(mén)城市投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也分?jǐn)偭送顿Y資金壓力。下半年隨著部分城市土拍溢價(jià)率的回落,金輝適當(dāng)提升權(quán)益比,保證有質(zhì)量的增長(zhǎng),期內(nèi)權(quán)益拿地支出67.79億元,拿地金額權(quán)益比升至74%。

??金輝年內(nèi)主要聚焦環(huán)渤海和長(zhǎng)三角,拿地金額占比29.64%、24.49%,重點(diǎn)投資二線(xiàn)(拿地金額占比35.57%)和強(qiáng)三四線(xiàn)城市(占比45.17%),覆蓋包括寧波、紹興、泉州和福州等城市,這類(lèi)城市去化相對(duì)較快能保障資金快速周轉(zhuǎn)。年內(nèi)新增土儲(chǔ)均價(jià)6115元/平(全口徑),同比增長(zhǎng)19.5%,占當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)的37.38%,拓儲(chǔ)方式以公開(kāi)市場(chǎng)拿地為主,熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度或影響項(xiàng)目盈利空間,未來(lái)仍需拓展多元的拿地渠道。

??截至2021年末金輝總土地儲(chǔ)備3319.48萬(wàn)平(+8%),權(quán)益土儲(chǔ)建面2523.25萬(wàn)平,按面積計(jì)土儲(chǔ)權(quán)益比76%,高權(quán)益比為后續(xù)權(quán)益銷(xiāo)售和權(quán)益利潤(rùn)的釋放提供保證。金輝的土地儲(chǔ)備可保障未來(lái)4-5年左右的發(fā)展需求,其中在建土儲(chǔ)建面占比59.4%,土儲(chǔ)較為充裕,未來(lái)投資可能會(huì)更為審慎,如其在年報(bào)展望中表示“將堅(jiān)持量入為出的經(jīng)營(yíng)策略,放棄無(wú)效囤地,堅(jiān)定穩(wěn)健投資和城市深耕的策略,進(jìn)一步提高土儲(chǔ)擴(kuò)張的精準(zhǔn)性”。

??從結(jié)構(gòu)來(lái)看,華東區(qū)域土儲(chǔ)規(guī)模最大,土儲(chǔ)建面占比20.02%,其中67%的華東土儲(chǔ)集中于連云港和淮安;而西北區(qū)域其次,土儲(chǔ)建面占比19.4%,其中90%集中于西安;除珠三角和西南區(qū)域土儲(chǔ)分布較少外,剩下區(qū)域的土儲(chǔ)相對(duì)均衡。城市能級(jí)方面,金輝偏向選擇省會(huì)及周邊具備潛力的核心強(qiáng)三四線(xiàn)城市群,于一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)的土儲(chǔ)建面占比分別2.29%、53.39%和44.32%,高能級(jí)城市占比超5.5成,疊加前十重倉(cāng)城市土儲(chǔ)建面貢獻(xiàn)63.24%,其中西安、武漢和重慶等4個(gè)城市為省會(huì)城市,其余6個(gè)多圍繞省會(huì)周邊、承接外溢需求的核心三四線(xiàn),如泉州、福清、惠州和紹興等,市場(chǎng)基本面良好,未來(lái)項(xiàng)目去化壓力較小。

1

??03

??盈利

??實(shí)現(xiàn)營(yíng)收400.26億

??歸母凈利同比增4.7%

??2021年金輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入400.26億元,同比增加14.77%,其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入395.22億元,同比增長(zhǎng)14.95%?;谇捌跇I(yè)績(jī)的穩(wěn)增長(zhǎng),期末金輝預(yù)收賬款較年初增長(zhǎng)4.88%至724.6億元,對(duì)全年開(kāi)發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)1.83倍,保障了未來(lái)1-2年的營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)。

??盈利能力方面,2021年金輝毛利潤(rùn)同比微增0.45%至77.47億元,綜合毛利率同比減少2.8pct至19.36%,緣于土拍市場(chǎng)獲取的高溢價(jià)地塊陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)所致。年內(nèi)凈利潤(rùn)同比下跌3.28%至36.94億元,實(shí)現(xiàn)凈利率同比減少1.7pct至9.23%。除受毛利影響外,凈利指標(biāo)下跌主要由于合聯(lián)營(yíng)投資收益與其他凈收益減少,以及銷(xiāo)管費(fèi)用率的抬升所致。2021年金輝銷(xiāo)管費(fèi)用率(/操盤(pán)金額)從去年同期的2.99%顯著增加至3.95%,未來(lái)仍需加強(qiáng)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)中降本控費(fèi)力度。

??值得注意的是,2021年高權(quán)益比的并表項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn),導(dǎo)致金輝少數(shù)股東損益占比同比減少6.77pct至11.34%,實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)32.75億元,同比增長(zhǎng)4.71%,對(duì)應(yīng)歸母凈利率8.18%,同比減少0.8pct,利潤(rùn)率仍有待提升。

1

??04

??償債

??信托依賴(lài)度有限

??融資成本顯著下降至6.58%

??截至2021年末金輝有息負(fù)債527.94億元,較年初減少1.82%,其中短債規(guī)模同比大幅減少13.03%至167.97億元,短債占比下降至31.81%,債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化,但仍有進(jìn)一步的提升空間。金輝持有現(xiàn)金較年初減少25.81%至197.28億元(已抵押存款占比4.31%),降幅較大但可動(dòng)用現(xiàn)金基本覆蓋短債。期末金輝“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)維持綠檔,現(xiàn)金短債比1.17,凈負(fù)債率較年初增加12.7pct至88%,剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率改善至68.5%。

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??金輝自IPO后減少對(duì)信托貸款的依賴(lài)程度,逐步提升對(duì)傳統(tǒng)融資渠道的議價(jià)能力。期末以信托為主的其他借款較年初大幅減少51.49%至35.17億元,占總有息負(fù)債的6.7%,信托貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口可控,而銀行貸款占比較年初增加9.1pct至61.8%。值得注意的是,期末金輝合聯(lián)營(yíng)投資/歸母凈資產(chǎn)(表外化率)同比增加1.61pct至35.81%,呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),合聯(lián)營(yíng)公司的杠桿率不體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi),這降低了其資產(chǎn)負(fù)債表的透明度。此外,據(jù)披露金輝對(duì)合聯(lián)營(yíng)及第三方擔(dān)保余額14.27億元,較年初大幅減少74.14%,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

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??信用風(fēng)險(xiǎn)減少和融資渠道通暢,一定程度反映在金輝2021年新發(fā)行的債券上。全年金輝于公開(kāi)市場(chǎng)融資活躍,上半年成功發(fā)行2021年第一期小公募和第一期供應(yīng)鏈ABN ,7-8月成功發(fā)行2021年第二期小公募、第二期供應(yīng)鏈ABN以及CMBS,9月發(fā)行一筆CMBS以及境外優(yōu)先票據(jù),融資渠道逐漸拓展。年內(nèi)金輝加權(quán)平均融資成本6.58%,較去年同期的7.47%改善顯著。截至2021年末,三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均維持金輝控股長(zhǎng)期發(fā)行人主體評(píng)級(jí)不變,標(biāo)普給予B+/穩(wěn)定,穆迪B1/穩(wěn)定,惠譽(yù)B+/穩(wěn)定。

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專(zhuān) 題
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