[克而瑞]“五一”政策發(fā)力、企業(yè)積極營(yíng)銷，樓市成交局部小幅回溫

??2022年“五一”假期房企推盤積極性明顯上升，在供應(yīng)穩(wěn)步放量情況下成交得以階段性復(fù)蘇，從認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，23個(gè)重點(diǎn)城市雖然同環(huán)比齊降，但是降幅基本在4成以內(nèi)，較此前有收窄趨勢(shì)，主要得益于各地樓市紓困政策頻頻，加之部分房企加大了以價(jià)換量的力度，使得部分核心區(qū)域項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了熱銷。究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情，未來復(fù)蘇的勢(shì)頭又能否延續(xù)？

??節(jié)前政治局會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)

??“五一”18省市陸續(xù)放松調(diào)控 

??4月樓市紓困政策“有增無減”，39省市出臺(tái)45次放松政策。居民端，蘇州、南京、無錫等12城放松限購；蘭州、淮北、宜昌等6城放松限貸、下調(diào)首付比例等；衢州、蘇州、宜昌等4城放松限售，天津、蘇州、昆明等19城放松公積金貸款；南寧、長(zhǎng)沙、沈陽等4城下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)；無錫、南通、宜昌等6城實(shí)行購房補(bǔ)貼；企業(yè)端，南京、常德放松預(yù)售資金監(jiān)管；蘭州、常德土拍規(guī)則放松。月末中央政治局會(huì)議召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

??在此政策指引下，進(jìn)入5月，各地房地產(chǎn)紓困政策加速出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，五一假期，18個(gè)省市諸如發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)地產(chǎn)新政，東莞、惠州等降低限購門檻，達(dá)州、沈陽對(duì)多孩家庭購房給予了政策傾斜；洛陽、上饒、連云港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽、黃石、岳陽等或契稅優(yōu)惠、或購房補(bǔ)貼財(cái)政“托市”。無錫將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

??可以預(yù)期，在當(dāng)前多地疫情頻發(fā)，經(jīng)濟(jì)疲軟、地產(chǎn)下行的大背景下，5月整體樓市調(diào)控仍將持續(xù)“松動(dòng)”：核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度解綁。但“四限”等嚴(yán)苛政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。弱二線及三四線城市將加速跟進(jìn)放松調(diào)控，并推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費(fèi)。

??房企積極“自救”

??五一營(yíng)銷活動(dòng)數(shù)量、折扣力度均有提升

??從企業(yè)層面來看，五一期間，房企營(yíng)銷積極性明顯復(fù)蘇，營(yíng)銷活動(dòng)數(shù)量、規(guī)模以及折扣力度較之前都有提升，一方面恰逢五一節(jié)點(diǎn)，另一方面政策方面頻頻放松，房企也借機(jī)刺激購房。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)五一期間，TOP30房企中超6成都推出了區(qū)域和集團(tuán)層面的營(yíng)銷活動(dòng)。雖然方式上仍然是集團(tuán)造節(jié)，各區(qū)域結(jié)合實(shí)際情況制定優(yōu)惠內(nèi)容，以折扣、特價(jià)房和全民營(yíng)銷返傭金等為主，但是力度明顯增強(qiáng)，像碧桂園最低可達(dá)55折，恒大現(xiàn)房特價(jià)最低可達(dá)75折，弘陽、華潤(rùn)、美的置業(yè)也均有6-7折特價(jià)房入市，不過多為商辦業(yè)態(tài)。另外五一假期期間，我們也關(guān)注到企業(yè)的體驗(yàn)性活動(dòng)明顯增多，對(duì)于疫情有影響區(qū)域，不少房企推出了居家健身打卡的營(yíng)銷活動(dòng)，追趕熱度。

??假期一二線迎來供應(yīng)高峰

??備案數(shù)據(jù)顯示較4月熱度繼續(xù)回落、日均成交降幅達(dá)62%

??從供應(yīng)層面來看，2022年五一假期（2022年4月30日-5月4日，下同）房企整體推盤積極性較高，尤其是市場(chǎng)熱度較高的核心一二線和強(qiáng)三線城市基本都迎來了供應(yīng)高峰：廣州五一前夕便“蓄勢(shì)待發(fā)”，4月25日-5月1日期間，合計(jì)獲批41張預(yù)售證，新增5896套房源，迎來拿證高峰。佛山如是，至少14個(gè)純新盤在五一入市。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的五一成交備案數(shù)據(jù)來看，50個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交44.75萬平方米，同比下降80%，2022年五一假期日均較2022年4月日均降幅為75%，市場(chǎng)整體仍延續(xù)下行。分能級(jí)來看，一線城市需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，同比微增6%，不過較4月熱度穩(wěn)步回落，降幅達(dá)到了62%，二三線城市全面下行，無論是較2021年同期還是2022年4月跌幅均在6成以上。

??調(diào)研數(shù)據(jù)：京滬受影響顯著

??成都、蘇州、南寧等認(rèn)購回升

??三四線去化繼續(xù)承壓

??考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時(shí)結(jié)合了克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，“五一”假期核心、城市成交實(shí)則有邊際復(fù)蘇跡象，23個(gè)重點(diǎn)城市成交同環(huán)比跌幅均在4成以內(nèi)。

??一線城市受疫情影響較大，上海封控管理已達(dá)一月有余，4月尚有延遲備案，不過五一成交已然趨近于0。北京則因突發(fā)疫情，計(jì)劃開盤的金地壹街區(qū)、中建學(xué)府印月等項(xiàng)目售樓處被迫關(guān)閉，供應(yīng)節(jié)奏的放緩也使得其整體成交熱度較4月小幅回落，在售的硅谷one和青云上府每日到訪量基本保持在20-30組。廣州近期疫情也有“反撲”態(tài)勢(shì)，但因政府及時(shí)管控，對(duì)整體成交影響較小，五一仍有多盤貼出喜報(bào)，譬如越秀珠實(shí)天悅海灣“五一期間成交5000萬”、南沙十里方圓“五一累計(jì)成交40+套”、龍光中鐵建天皓西派云峰“五一勁銷2.8億”、金茂萬科都會(huì)四季“五一熱銷137套”、亞運(yùn)城“兩天勁銷1億”等。

??二線城市輪動(dòng)復(fù)蘇，同環(huán)比分別下降了19%和37%，但局部城市諸如成都、蘇州、南寧等迎來了熱度回升，僅成都一城同環(huán)比齊增，較去年同期漲幅達(dá)189%。蘇州、南寧等前期政策利好持續(xù)發(fā)酵，五一成交環(huán)比持增。以蘇州為例，在降低購房門檻、限售5改3、公積金首次貸款額度提升等一系列政策加持下，案場(chǎng)到訪量和成交量均有明顯回升，中泱公園在五一期間成交了15套房源；悅四季華庭線上咨詢+現(xiàn)場(chǎng)來訪超500組，成交9套，而且項(xiàng)目宣布自5月5日開始全線漲價(jià)2%。

??三四線整體延續(xù)下行走勢(shì)，環(huán)比下降45%，同比下降61%，在不同能級(jí)城市中降幅居首，整體去化承壓。同比全線回落，環(huán)比漲跌參半，上漲城市以張家港、南通、太倉、昆山等長(zhǎng)三角城市為主，環(huán)比持增，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)初顯，而泉州、常州、無錫、莆田等市場(chǎng)暫未有復(fù)蘇跡象。

??調(diào)研數(shù)據(jù)

??寧錫?；吹软?xiàng)目去化率普遍低于10%

??大幅降價(jià)和倒掛項(xiàng)目仍能熱銷

??從項(xiàng)目去化來看，不同城市不同項(xiàng)目分化持續(xù)加?。洪L(zhǎng)沙一城萬科瑧灣匯項(xiàng)目和軌道萬科悅府項(xiàng)目均在五一開盤，去化率卻分別為98%和46%，差異較大。而南京、無錫、常州、淮安等部分開盤項(xiàng)目五一去化均不足10套，且開盤去化率多數(shù)都在10%以下，即便南京此前放松了外圍限購，但從成交層面來看，對(duì)整體市場(chǎng)的提振作用尚未顯現(xiàn)。

       項(xiàng)目去化來看，不同城市都有項(xiàng)目熱銷。原因主要是：一是折扣力度較大，昆明的卓越滇池晴翠、萬科城綿陽的富臨綿州水郡、內(nèi)江的碧桂園鉑悅府、眉山的陽光上和賦項(xiàng)目均采取了以價(jià)換量策略帶動(dòng)了銷量提升，眉山的陽光上和賦項(xiàng)目以特價(jià)房及首付2萬起降低準(zhǔn)入門檻，五一成交量達(dá)30套。二是板塊供應(yīng)稀缺、周邊配套健全、部分受限價(jià)影響存在一二手價(jià)差的項(xiàng)目入市帶動(dòng)了改善需求的持續(xù)釋放。西安龍湖青云闕項(xiàng)目因板塊供應(yīng)稀缺，為高新CID板塊唯一有小戶型產(chǎn)品，也是該板塊唯一帶陽臺(tái)的項(xiàng)目，五一日均到訪量達(dá)300組，銷售套數(shù)達(dá)110套。

??綜上，可以看出，為了減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，各地在4月末5月初頻頻出臺(tái)新政“托市”，在政策“春風(fēng)”下，五一整體供應(yīng)的確迎來了集中放量，尤其是核心一二線城市和強(qiáng)三線城市諸如廣州、武漢、佛山等房企推盤節(jié)奏明顯加快，項(xiàng)目集中入市。從整體成交來看，也有小幅復(fù)蘇跡象，五一成交較4月降幅有收窄趨勢(shì)，不過不同城市分化持續(xù)加?。阂痪€總體“堅(jiān)挺”，北京熱度受疫情影響小幅回落但仍好于去年同期，成都、蘇州、南寧等城市認(rèn)購量均出現(xiàn)不同程度回升，相較而言，福州、濟(jì)南、鄭州等城市整體成交仍處低位徘徊。而對(duì)于廣西等欠發(fā)達(dá)區(qū)域三四線城市去化壓力巨大，下行趨勢(shì)依舊。

??展望未來，若疫情得以在5-6月得以有效控制，整體樓市供求仍將穩(wěn)步修復(fù)。一方面由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，企業(yè)推案、營(yíng)銷熱情持續(xù)高漲，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模有望維持在較高水平。另一方面。隨著前期利好政策逐步落地，成交仍有望遍及復(fù)蘇，城市間分化還將持續(xù)加劇，“熱點(diǎn)恒熱”，率先復(fù)蘇的勢(shì)必是購買力相對(duì)充裕的核心一二線城市，而對(duì)于廣大缺乏基本面支撐，長(zhǎng)期人口凈流出的三四線城市仍將延續(xù)低迷走勢(shì)，短期內(nèi)難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。