崔霽2022-04-21 11:26:03來源:易居研究院
??當(dāng)前疫情形勢(shì)嚴(yán)峻,相比2020年疫情情況,本輪疫情具有傳染速度快,重癥和死亡率低的特征,并主要集中在上海,可以說上海受到了史無(更多政策,請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)前例的挑戰(zhàn)。本文通過與2020年疫情做對(duì)比,基于宏觀政策、貨幣政策和房地產(chǎn)政策三個(gè)方面的政策環(huán)境對(duì)比,重點(diǎn)與2020年疫情前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)做對(duì)比,預(yù)測(cè)今年疫情過后的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),并提出房企的應(yīng)對(duì)及建議。
??一
??當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)政策
??1、宏觀經(jīng)濟(jì)政策:當(dāng)前形勢(shì)超預(yù)期,政策靠前發(fā)力和適時(shí)加力
??4月8日,李克強(qiáng)總理主持召開了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)專家和企業(yè)家座談會(huì)。總理說,當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境有些突發(fā)因素超出預(yù)期,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨更大不確定性和挑戰(zhàn)。既要堅(jiān)定信心,又要正視困難。要貫徹新發(fā)展理念,推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展,統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,主動(dòng)作為、應(yīng)變克難,著力穩(wěn)增長(zhǎng),保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間主要是穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)。政策要靠前發(fā)力,適時(shí)加力,并研究新預(yù)案。
??相比2020年,當(dāng)前我國(guó)主要受到一些超預(yù)期的突發(fā)因素的挑戰(zhàn),一是新冠疫情的持續(xù)和擴(kuò)散超預(yù)期,新一輪奧密克戎病毒在西方國(guó)家防疫紛紛解禁的背景下,進(jìn)一步向全球蔓延,我國(guó)多地出現(xiàn)疫情傳播,甚至為防控疫情而不惜封城;二是俄烏沖突不斷升級(jí),且有長(zhǎng)期化趨勢(shì)。這些突發(fā)因素是相對(duì)綜合的,從經(jīng)濟(jì)基本面來看,國(guó)內(nèi)面臨疫情頻發(fā)、房地產(chǎn)低迷、股市不振,中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻,國(guó)外面臨輸入性通脹、美聯(lián)儲(chǔ)加息、中美利差倒掛等,經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。去年四季度GDP增速4%,處于潛在增長(zhǎng)率以下,今年GDP增速目標(biāo)5.5%,剛公布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)一季度實(shí)現(xiàn)GDP增速4.8%,后面需要積極作為才能完成。所以今年相比2020年經(jīng)濟(jì)下行壓力更大,面臨的形勢(shì)更加復(fù)雜。
??基于以上宏觀環(huán)境,今年的政策會(huì)靠前發(fā)力,適時(shí)加力,重點(diǎn)放在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),穩(wěn)就業(yè),穩(wěn)物價(jià)。而房地產(chǎn)業(yè)可以預(yù)見在今年需擔(dān)當(dāng)重要的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器,所以從政策層面總體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是寬松基調(diào),對(duì)于這一點(diǎn)行業(yè)已形成共識(shí)。
??2、貨幣政策:流動(dòng)性充裕,重點(diǎn)發(fā)揮貨幣政策總量和結(jié)構(gòu)雙重功能
??今年以來,中國(guó)人民銀行加大流動(dòng)性投放力度,為支持小微企業(yè)留抵退稅加速落地,中國(guó)人民銀行靠前發(fā)力加快向中央財(cái)政上繳結(jié)存利潤(rùn),截至4月中旬已上繳6000億元,主要用于留抵退稅和向地方政府轉(zhuǎn)移支付,相當(dāng)于投放基礎(chǔ)貨幣6000億元,和全面降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)基本相當(dāng)。4月15日,中國(guó)人民銀行宣布全面降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn),將再投放長(zhǎng)期資金約5300億元。從全年看,中國(guó)人民銀行將總計(jì)上繳11000多億元結(jié)存利潤(rùn),繳款進(jìn)度靠前發(fā)力,視退稅需要及時(shí)撥付,與其他貨幣政策操作相互配合,有力保持流動(dòng)性合理充裕。
??從今年的貨幣政策來看,一直保持著流動(dòng)性充裕,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)要更加關(guān)注貨幣政策的結(jié)構(gòu),也就是錢流向哪里。從央行4月18日出臺(tái)的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》可以看出,央行下一步會(huì):完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)。要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,更好滿足購(gòu)房者合理住房需求,促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
??近期的降準(zhǔn)和央行出臺(tái)的政策可以看出,3月居民中長(zhǎng)期貸款余額同比增幅創(chuàng)歷史低點(diǎn),二季度房貸方面的額度將會(huì)繼續(xù)增加、利率有進(jìn)一步下調(diào)的空間、放貸的節(jié)奏將進(jìn)一步加快。同時(shí)對(duì)于一些改善型購(gòu)房需求來說,結(jié)合各地降低首付等政策,可以更好享受到貨幣政策帶來的利好。當(dāng)前貨幣政策有助于金融機(jī)構(gòu)滿足合理住房需求,緩釋房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),有助于房地產(chǎn)軟著陸。
??3、房地產(chǎn)政策:房住不炒因城施策下,近百城已放松調(diào)控
??今年以來,全國(guó)已有近百城放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策,穩(wěn)地產(chǎn)政策仍將不斷加碼發(fā)力。近期監(jiān)管放松房企融資渠道,支持房企發(fā)債、并購(gòu)貸都可以看出對(duì)房地產(chǎn)的支持。
??相比2020年的房地產(chǎn)政策,當(dāng)前政策具有更加長(zhǎng)期性并非短期針對(duì)疫情期間的政策;例如今年的六部委對(duì)樓市政策的表態(tài)更多是出于三道紅線下房企暴雷頻繁,為防范化解房企風(fēng)險(xiǎn),研究提出房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施,包括房產(chǎn)稅,并購(gòu)貸等,城市放松政策主要聚焦在公積金放松、購(gòu)房補(bǔ)貼、住房貸款等方面;而2020年重點(diǎn)在疫情期間的短期政策,例如貸款展期續(xù)期,預(yù)售政策的放松等。城市放松政策主要聚焦在土地出讓金緩交、落戶政策放松、住房公積金和項(xiàng)目預(yù)售方面。
??二
??當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)研判
??1、貨幣:寬信用背景下居民中長(zhǎng)期貸款余額尚未回升
??2022年4月11日央行發(fā)布的3月金融數(shù)據(jù),社融方面,3月新增社融4.65萬億元,較上月多增3.45萬億元,比2021年同期多增1.27萬億元。3月社融存量同比增加10.6%,比上月提高0.4%;人民幣貸款方面,3月新增人民幣貸款3.13萬億元,較上月提高1.9萬億元;貨幣供應(yīng)量方面,M1同比增長(zhǎng)4.7%,M2同比增長(zhǎng)9.7%。金融數(shù)據(jù)回暖力度明顯,總量增速普遍超出市場(chǎng)預(yù)期,顯示出寬信用已經(jīng)初現(xiàn)成果,有助于緩解市場(chǎng)對(duì)信用修復(fù)的疑慮。
??3 月政府債和非標(biāo)融資數(shù)據(jù)亮眼推高社融數(shù)據(jù),不過信貸結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化,消費(fèi)萎靡疊加房地產(chǎn)行業(yè)低迷,居民短期、中長(zhǎng)期貸款同比少增,居民中長(zhǎng)期貸款余額同比創(chuàng)歷史低點(diǎn),低于2020年3月份上一波疫情。企業(yè)的景氣度仍偏弱,疫情反復(fù)繼續(xù)沖擊企業(yè)短期資金流動(dòng)性。整體環(huán)境比2020年疫情期間要差,所以我國(guó)穩(wěn)增長(zhǎng)力度仍需加碼。后續(xù)隨著央行注重貨幣結(jié)構(gòu),相信房地產(chǎn)行業(yè)資金和信貸將會(huì)有所回升。
??2、償債:債務(wù)壓力大,疫情將加速部分房企的債務(wù)違約
??相比2020年,2022年TOP30房企雖然境內(nèi)債壓力較小,但境外債壓力是2020年的一倍;從月份看,2022年3,4月是償債高峰期,當(dāng)前償債總額是2020年的3,4月份的5-6倍,可見償債高峰期遇到疫情,沒有銷售回款,讓頭部房企的現(xiàn)金流雪上加霜,疫情將加速部分現(xiàn)金流較差房企的暴雷速度。
??3、房企:集中度下降,區(qū)域型或特色型房企迎來發(fā)展機(jī)遇期
??根據(jù)易居研究院剛剛公布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)報(bào)告,不同于以往幾年集中度不斷上升趨勢(shì),2021年百?gòu)?qiáng)整體集中度下降,且各個(gè)梯隊(duì)都有所下降。分梯隊(duì)來看,呈現(xiàn)出頭尾下降明顯、中間相對(duì)穩(wěn)定的特征。TOP4及TOP51-100集中度降幅最大,TOP4 集中度下降明顯主要受恒大的影響,TOP11-50集中度較為平穩(wěn)。
??在行業(yè)大變局中,企業(yè)優(yōu)勝劣汰,行業(yè)集中度下降,但同時(shí)我們要看到房地產(chǎn)行業(yè)2021年銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高,而百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額在下降,那么說明近些年涌現(xiàn)出一些穩(wěn)健的區(qū)域深耕型房企和特色發(fā)展型房企發(fā)展速度加快,例如建發(fā)、濱江等。當(dāng)追求規(guī)模發(fā)展的時(shí)代已成過去時(shí),這些區(qū)域性或特色型房企將迎來發(fā)展機(jī)遇期。
??4、土地:當(dāng)前房企拿地量已跌入冰點(diǎn),下半年將有所回升
??頭部房企自去年下半年以來受政策影響,拿地量持續(xù)下行,溢價(jià)率也持續(xù)走低,一季度受疫情影響,很多城市暫停土地集中出讓,3月份TOP30房企拿地量已跌入冰點(diǎn)。預(yù)計(jì)上半年將受市場(chǎng)和疫情影響維持低迷,下半年地方政府將積極推地,改善地方財(cái)政,特別是類似上海這種疫情較嚴(yán)重的城市。
??5、市場(chǎng):上半年市場(chǎng)筑底,預(yù)計(jì)下半年將加速回升
??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來了全國(guó)全行業(yè)層面的嚴(yán)峻考驗(yàn),2022年所呈現(xiàn)的生存環(huán)境與2020年疫情之初并非是簡(jiǎn)單的重復(fù)。如果說2020年初的冷是“表面速凍”,2022年企業(yè)面臨的冷則是冰凍三尺之寒??芍^是冷到骨子里了。
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)新開工1-3月同比降幅擴(kuò)大,3月同比降幅擴(kuò)大至22.2%;商品房銷售面積1-3月同比降幅擴(kuò)大,3月同比降幅擴(kuò)大至17.7%;同時(shí),3月份投資轉(zhuǎn)負(fù),土地購(gòu)置面積等都還在下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人表示:隨著多地適度放開限購(gòu)限售,降低公積金使用門檻等,部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售降幅在收窄。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善,積極滿足房地產(chǎn)住房需求,全國(guó)房地產(chǎn)銷售下行態(tài)勢(shì)會(huì)得到緩解。
??從TOP30房企拿地情況來看,今年一季度的銷售情況比2020年要差,2020年一季度疫情蔓延全國(guó),而今年一季度主要還是受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響因素多,而預(yù)計(jì)二季度全國(guó)市場(chǎng)也會(huì)受華東疫情的影響,表現(xiàn)也不盡如人意,預(yù)計(jì)下半年各地市場(chǎng)才會(huì)受政策利好影響加速回升。
??三
??當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)研判
??4月12日中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)管理委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的通知》:2022年重點(diǎn)支持單位中工作的人才,“須在新片區(qū)工作滿一年以上”可縮短為3個(gè)月或6個(gè)月。這一規(guī)定將大大增加符合條件的購(gòu)房人群,實(shí)際上是臨港新片區(qū)限購(gòu)政策的放松。這也可以說是上海房地產(chǎn)政策釋放出的積極信號(hào)。但上海這一類城市政策松動(dòng)必須要將“房住不炒”和促銷費(fèi)、促穩(wěn)定結(jié)合起來,政策調(diào)整要精準(zhǔn)研判,因區(qū)施策,也要為后面留足空間,所以上海全面限購(gòu)政策放松的可能性較低。若能夠像2020年對(duì)預(yù)售條件有所放松,這也將提前釋放供應(yīng),滿足市場(chǎng)需求,對(duì)市場(chǎng)而言是利好。所以房企也積極關(guān)注預(yù)售政策的調(diào)整。
??從上海新建商品住宅供求來看,今年一季度供應(yīng)量創(chuàng)高峰,需求也旺盛,供應(yīng)和需求均超過了2020年一季度,而回顧2020年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷疫情過后強(qiáng)勢(shì)反彈,供應(yīng)放量,需求強(qiáng)勁,貨幣寬松,疫情實(shí)際上對(duì)人們的改善性需求進(jìn)一步催化了,使得2020年下半年市場(chǎng)的火熱一直延續(xù)到2021年的上半年。所以可以大膽預(yù)測(cè),今年疫情過后,預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量,疊加積壓需求的釋放,再加上改善性需求進(jìn)一步的增加,寬松的貨幣,將加速上海樓市的回暖。
從上海商品住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)來看,2020年3月受疫情影響,庫(kù)存面積及去化周期創(chuàng)歷史新高,但后續(xù)庫(kù)存面積及去化周期一路下行,直到2022年3月份受疫情影響上海商品住宅庫(kù)存面積有所上升,去化周期也開始上行。根據(jù)2020年疫情過后的行情,樂觀預(yù)計(jì)上海今年5,6月份商品住宅去化周期將由升轉(zhuǎn)降。
從上海二手房的成交數(shù)據(jù)看,2020年一季度受疫情影響,成交低迷,之后到4月份二手房成交量迅速回升,直接超過單月2萬套的成交,到2020年四季度超過了單月3萬套的成交量,可謂上海樓市相當(dāng)火熱,這一火熱一直延續(xù)到2021年的6月份,之后一路下行。二手房的走勢(shì)與新房走勢(shì)基本吻合,當(dāng)前政策已經(jīng)回升,市場(chǎng)回升還需時(shí)間,所以預(yù)計(jì)疫情后上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率會(huì)迎來一波反彈。
??同時(shí),也要看到疫情對(duì)消費(fèi)力的殺傷,很多中小企業(yè)可能很難度過這個(gè)難關(guān),失業(yè)和收入的下降會(huì)損傷購(gòu)房需求。所以上海市場(chǎng)還是會(huì)呈現(xiàn)分化,豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)最好,特別是倒掛嚴(yán)重的新房豪宅市場(chǎng);其次是改善性需求的新房市場(chǎng),因?yàn)樯虾7e壓了很多高積分的購(gòu)房需求,這個(gè)市場(chǎng)隨著疫情過后會(huì)快速恢復(fù);再次是剛性需求市場(chǎng),會(huì)受到疫情影響,購(gòu)房者收入下降,還貸能力下降后,對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)有一定損傷。
??最后,要充分預(yù)估當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻程度要超過2020年,2020年沒有出臺(tái)三道紅線,房企暴雷也只是個(gè)案,而當(dāng)前房企暴雷已成了普遍趨勢(shì),特別是民營(yíng)房企,所以當(dāng)前的疫情無疑是對(duì)房企資金鏈的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻,可能會(huì)有部分企業(yè)無法挺過疫情,盡管挺過了上半年疫情,可能可供企業(yè)投資發(fā)展的資金也不多了,盡管市場(chǎng)會(huì)回暖,但今年從整體行業(yè)情況來看,并不樂觀,企業(yè)需要進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)管理。
??四
??房企的應(yīng)對(duì)及建議
??盡管當(dāng)前形勢(shì)嚴(yán)峻,但我們要相信房地產(chǎn)業(yè)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器;中國(guó)的城鎮(zhèn)化率雖然增速下降但仍有一定上升空間,仍將是房地產(chǎn)業(yè)最大紅利;我國(guó)的城市群的發(fā)展還有進(jìn)一步集聚空間;我國(guó)的產(chǎn)業(yè)還有進(jìn)一步的轉(zhuǎn)型升級(jí)空間;當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)品還無法充分滿足人們對(duì)美好生活的向往,住房的改善性需求依然是未來幾十年推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)升級(jí)的強(qiáng)勁推動(dòng)力;雖然全國(guó)大范圍的棚改進(jìn)入尾聲,但當(dāng)前新一輪的城市更新將成為房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)能……可以說,當(dāng)前誰能夠準(zhǔn)確把握形勢(shì)并積極做出調(diào)整,誰能夠迎難而上積極轉(zhuǎn)型,誰能夠更專業(yè),更有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力,才能夠在大浪淘沙中脫穎而出。在這一過程中要高度重視城市更新,加速新模式的轉(zhuǎn)變,同時(shí)要進(jìn)一步滿足人們居住新需求,持續(xù)提升產(chǎn)品和服務(wù),并持續(xù)深耕城市群中的核心城市,把握新一輪機(jī)遇。針對(duì)當(dāng)前形勢(shì),特提出房企的應(yīng)對(duì)與建議。
??1、由大拆大建向城市更新的新模式轉(zhuǎn)變
??現(xiàn)階段,我國(guó)住宅需求進(jìn)入平穩(wěn)期,新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模逐步減少,新房銷售規(guī)模基本見頂,房地產(chǎn)業(yè)正在加快步入存量為主導(dǎo)的時(shí)代。在這一背景下,房企應(yīng)高度重視城市更新。2021年8月31日,住建部發(fā)布《在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),對(duì)地方實(shí)施城市更新行動(dòng)提出具體要求。為了限制城市更新房地產(chǎn)化,過度片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益,《通知》對(duì)城市更新劃定了“2255”的底線(即大規(guī)模拆除比例原則上不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建面的20%;大規(guī)模拆建比原則上老城區(qū)不應(yīng)大于2;大規(guī)模搬遷,居民就地、就近安置率不宜低于50%;城市住房租金年度漲幅不超過5%。),防止城市更新過度房地產(chǎn)化。在這一背景下,城市更新建議注重工業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型,園區(qū)新一輪開發(fā)的機(jī)遇,以及工改下催生的商辦及公寓等資產(chǎn)管理模式等都是未來發(fā)展趨勢(shì)。
??2、由開發(fā)銷售向租購(gòu)并舉的新模式轉(zhuǎn)變
??根據(jù)香港房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn),隨著市區(qū)舊樓重建的完成和地價(jià)上漲,小型房企逐漸退出,行業(yè)集中度提高,形成了規(guī)模龐大、業(yè)務(wù)多元、資本雄厚的數(shù)十家大型房企壟斷格局(前十房企占80%市場(chǎng)份額)。同時(shí),住宅開發(fā)放緩+商業(yè)地產(chǎn)興起,房企完成了從開發(fā)銷售向租購(gòu)并舉轉(zhuǎn)型。香港房企轉(zhuǎn)型之后的特征主要是:低杠桿、高利潤(rùn)、租售并舉、多元化。香港房企的低杠桿體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率都遠(yuǎn)低于美國(guó)和中國(guó)內(nèi)地房企;并且高度重視利潤(rùn);同時(shí)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重:持有物業(yè)資產(chǎn),獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,并吃透資產(chǎn)升值收益。投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)50-60%,物業(yè)租金收入占營(yíng)收的30%。內(nèi)地房企今后大概率也會(huì)學(xué)習(xí)香港房企的經(jīng)驗(yàn),更加重視持有物業(yè)運(yùn)營(yíng),并走向租購(gòu)并舉的新模式。
??3、由粗放式向精細(xì)化開發(fā)管理的新模式轉(zhuǎn)變
??當(dāng)前行業(yè)正在面臨大變局,房企需要應(yīng)對(duì)行業(yè)環(huán)境發(fā)生的變化及時(shí)對(duì)內(nèi)部管理進(jìn)行改革,改變過去粗放式的管理,提升精細(xì)化水平,努力提升專業(yè)化,從而適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)的要求。同時(shí)要繼續(xù)培育適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所需要的核心競(jìng)爭(zhēng)力,包括房企杠桿合理化,可融規(guī)模透明化,項(xiàng)目開發(fā)全封閉化監(jiān)管和房屋交付可控制等。改變過度追求銷售業(yè)績(jī)規(guī)模的觀念,轉(zhuǎn)向利潤(rùn)、規(guī)模、產(chǎn)品、服務(wù)互相平衡的新經(jīng)營(yíng)模式,提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
??4、滿足人們居住新需求,提升產(chǎn)品和服務(wù)
??疫情過后人們對(duì)居住新的需求會(huì)進(jìn)一步凸顯,主要是兩方面,一方面是硬件,另一方面是軟件。硬件主要是住宅產(chǎn)品戶型要進(jìn)一步改善升級(jí)。包括入戶消毒設(shè)計(jì),廚房功能,書房辦公功能,運(yùn)動(dòng)空間,冰箱冰柜以及存儲(chǔ)空間的升級(jí),同時(shí)中央空調(diào)不再受歡迎等;軟件主要是疫情下放大了人們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的需求,也放大了各個(gè)物業(yè)管理公司服務(wù)的差距,未來物業(yè)好的小區(qū)必然會(huì)受到歡迎??傊?,房企的產(chǎn)品和服務(wù)要根據(jù)人們需求不斷的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和提升。
??5、持續(xù)深耕城市群中的核心城市,把握新一輪機(jī)遇
??我們?nèi)ツ昴杲K提出:行業(yè)新增規(guī)??臻g基本見頂,區(qū)域分化十分明顯,根據(jù)城市的硬實(shí)力與軟實(shí)力的分析研判,硬實(shí)力如人口、經(jīng)濟(jì)等,軟實(shí)力如疫情管理等,得出結(jié)論:長(zhǎng)期聚焦25城。這25城主要分布在9個(gè)城市群。而上海無論從短期還是長(zhǎng)期來看,依然是值得持續(xù)深耕的城市。上海經(jīng)歷這一波疫情后,政府將會(huì)推出大量土地來回血土地財(cái)政收入,特別是在貨幣寬信用的背景下,根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),資金首先會(huì)流向基本面較好的一線城市,而上海經(jīng)歷這一波疫情后,更加需要財(cái)政收入,所以將會(huì)有一波土地推出,甚至是性價(jià)比很高的土地,可以預(yù)見上海土地市場(chǎng)在疫情過后依然競(jìng)爭(zhēng)激烈,房企要把握好新一輪的投資機(jī)遇期。
??這一次上海的疫情對(duì)整個(gè)長(zhǎng)三角、中國(guó)乃至世界都影響很大,很多老上海人都說上海這次疫情史無(更多政策,請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)前例,雖然這次上海對(duì)疫情的處理讓很多人有些失望,但最近很多人面對(duì)“疫情結(jié)束后你還愿意留在上海嗎?”這一問題時(shí),可能很多人還是愿意選擇留在上海,這也體現(xiàn)了人們對(duì)上海依然充滿信心。我相信上海也不會(huì)浪費(fèi)一次危機(jī),上海當(dāng)前也正在進(jìn)行反思與改進(jìn)。相信疫情過后,上海會(huì)變得更好。