[克而瑞]行業(yè)透視 |? 1-3月到位資金降幅擴(kuò)大

??4月14日，據(jù)央行金融市場司司長在新聞發(fā)布會上表示，3月份以來，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況自主下調(diào)了房貸利率。在樓市政策調(diào)控方面，一季度已有60余城發(fā)布了超百次的房地產(chǎn)相關(guān)政策，4月份以來又有17城松綁了樓市政策，包括上海臨港、南京市溧水區(qū)、安徽淮北等區(qū)域都大幅松綁或取消了限購政策。在此背景下，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)到位資金表現(xiàn)如何，是否有較大的回暖呢？

??3月到位資金居2018年5月以來最低

??企業(yè)資金壓力仍然較大

??4月18日國家統(tǒng)計局公布2022年1-3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月擴(kuò)大4.2pcts和3.5pcts。從單月絕對值來看，2022年3月商品房銷售同比降幅創(chuàng)2015年以來新低，單月銷售規(guī)?；謴?fù)至2017年-2019年同期平均水平，行業(yè)仍在緩慢恢復(fù)中。

??在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，3月到位資金13016億元，同比下降23.0%，降幅環(huán)比擴(kuò)大5.3pcts，單月到位資金量居2018年5月以來最低，從而使得到位資金的累計值降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，2022年1-3月到位資金為38159億元，同比下降19.6%，降幅環(huán)比1-2月的17.7%進(jìn)一步擴(kuò)大。可以看到，近期雖有較多的調(diào)控政策寬松但傳導(dǎo)到資金端并未立刻見效，房地產(chǎn)到位資金仍居低位，當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大。

??單月銷售回款回到2020年3月水平

??居民購房減少

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預(yù)付款）來看，2021年3月銷售回款為6470億元，同比下降32.9%，降幅環(huán)比進(jìn)一步下降9pcts，單月銷售回款規(guī)模在近三年僅高于2020年3月。累計來看，2022年1-3月銷售回款為18621億元，同比下降27.3%，較1-2月的累計降幅23.9%進(jìn)一步擴(kuò)大。主要由于當(dāng)前市場信心仍處于修復(fù)期，3月全國商品住宅成交面積環(huán)比降2%（2021年、2019年、2018年和2017年同期分別環(huán)比增7%、12%、6%和7%），2022年“金三”不再，新房市場仍處于嚴(yán)重下行期。

??3月，居民中長期貸款新增3735億元，較上月負(fù)增長而言，已有明顯好轉(zhuǎn)，但仍比去年同期少增2504億元。累計來看，1-3月新增居民中長期貸款同比減少9100億元，側(cè)面印證了居民購房減少，1-3月房企到位資金中的個人按揭款也同比下降18.8%，跌幅環(huán)比擴(kuò)大2.8pcts，創(chuàng)2018年以來的最大跌幅，房地產(chǎn)的形勢仍較為嚴(yán)峻。

??政策恢復(fù)不及預(yù)期

??單月國內(nèi)貸款遠(yuǎn)低于歷史同期

??國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，1-3月到位資金中國內(nèi)貸款為5525億元，同比下降23.5%，降幅環(huán)比擴(kuò)大2.4pcts。單月來看，3月國內(nèi)貸款為1420億元，同比下降29.7%，單月降幅創(chuàng)2017年以來最低，從規(guī)模表現(xiàn)來看，僅高于2021年10月份，相較于歷年同期超過2000億元的表現(xiàn)來看，下滑較為明顯，主要由于當(dāng)前政策傳導(dǎo)不及預(yù)期，企業(yè)關(guān)注度主要集中在“保交付”上，新開工、竣工同比增速下滑明顯，3月房屋施工、新開工和竣工同比下降22%、22%和16%。

??保交樓目標(biāo)推動下自籌資金降幅收窄

??并購融資持續(xù)擴(kuò)容

??從自籌資金來看，3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4638億元，同比下降2.3%，降幅環(huán)比收窄3.9pcts。累計來看，1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）12395億元，同比下降4.8%，降幅收窄1.4pcts。在保交樓目標(biāo)推動以及保交付措施落地下，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，同時加強在建項目投入重塑市場信心，加大自有資金使用力度。

??此外，針對出險企業(yè)的并購融資，政策也給予了較大程度的支持，3月以來更多的房企與金融機構(gòu)建立了并購融資協(xié)議，獲得并購融資額度，除了華僑城、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、大悅城等央企國企發(fā)行并購中期票據(jù)成功或者獲批并購融資額度之外，另有旭輝、五礦地產(chǎn)、碧桂園、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)等民營企業(yè)并購融資額度獲批。

??此外，4月11日和4月19日監(jiān)管持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關(guān)的融資落地，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，激發(fā)民營企業(yè)的活力和創(chuàng)造力，未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)獲得并購融資支持。

??總的來看，一季度政策端頻頻回暖，且多城購房政策寬松，但由于政策傳導(dǎo)情況仍未明朗，導(dǎo)致購房者觀望情緒仍然較重，按揭貸款降幅持續(xù)擴(kuò)大，同時企業(yè)新開工及竣工同比下滑明顯，國內(nèi)貸款降幅也持續(xù)增大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金端未見明顯好轉(zhuǎn)，壓力仍然較大。但值得注意的是，4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局出臺了23條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展金融服務(wù)，并提出執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。未來或?qū)⒓涌旆康禺a(chǎn)回暖政策的傳導(dǎo)，從而保證企業(yè)的合理融資需求，緩解房地產(chǎn)到位資金壓力。