[克而瑞]政策“暖風(fēng)”頻吹，深圳首輪集中供地火熱收場

??4月29日，深圳集中出讓8宗含宅用地，首輪集中土拍表現(xiàn)可謂“熱火朝天”，成為本年度目前為止土拍最熱的城市：8宗含宅地塊（包括純租賃用地）全部觸及最高限價(jià)，且其中4總地塊競自持的保障性租賃用房建面到最高，達(dá)到“雙觸頂”，整體熱度可見一斑。

??含宅地塊供應(yīng)依舊緊缺

??保障租賃用房供應(yīng)最高占三成

??本輪深圳共掛牌8宗地塊，總建筑面積僅有107萬平方米，幾乎回落至2021年第一批集中供地的供應(yīng)量水平，也是目前已完成首輪集中供地城市中含宅地塊供應(yīng)量最低的城市。

??但在供應(yīng)量整體低位的情況下，深圳的土地供應(yīng)保持了較高的租賃用房供給規(guī)模，8宗含宅用地中，有1宗為純保障性租賃住房地塊，總建筑面積接近3萬平方米；另外7宗地塊也均有配建保障性租賃住房的要求，初始建面就達(dá)到10.8萬平方米。

??且本輪深圳土拍主要采用“三限雙競+搖號”的競拍規(guī)則，在限地價(jià)、限房價(jià)、限保障性租賃住房面積的基礎(chǔ)上，先競地價(jià)、再競保障性租賃用房面積，如果所有地塊都達(dá)到最高保障性租賃住房面積限制，則會額外再產(chǎn)生17.8萬平方米的租賃住房建面。

??因此，本次供應(yīng)的“1宗純保障性租賃住房建面+7宗地塊初始保障性住房建面+7宗地塊最高可競拍保障租賃住房建面”合計(jì)可達(dá)到31.6萬平方米，占本輪供應(yīng)總建面的30%。

??可見深圳在宅地已經(jīng)稀缺的情況下，依然將保障性租賃住房供應(yīng)放在重要地位。

??在競拍規(guī)則方面，本輪土拍并無明顯調(diào)整，依然有限馬甲、限拍3宗地塊、土地購置資金來源審查等基本要求。

??部分地塊銷售限價(jià)上調(diào)

??促進(jìn)房企競拍積極性

??本輪深圳集中供地依然限制商品房銷售價(jià)格，但對比之前周邊地塊的限價(jià)來看，本次部分地塊的限價(jià)有所上調(diào)，對開發(fā)商而言無疑能夠產(chǎn)生一定的刺激作用，也給市場帶來更加樂觀的預(yù)期。

??具體來看，位于深汕合作區(qū)的E2021-0001號地塊銷售限價(jià)為11000元/平方米，較去年成交的E2021-0002號地塊提升了700元/平方米；光明區(qū)的兩宗地限價(jià)分別為47150元/平方米和48900元/平方米，較周邊地塊有3600元/平方米左右的漲幅；另外本次最熱門的寶安區(qū)新安街道A012-0112地塊銷售限價(jià)為87494元/平方米，較去年成交的佳兆業(yè)鳳鳴水岸限價(jià)提升了4200元/平方米，也是漲幅最高的地塊。

??地塊普遍盈利空間充足

??平均房價(jià)地價(jià)差達(dá)到2.4萬

??以實(shí)際可售樓板價(jià)計(jì)算，深圳本輪的土拍的整體盈利空間較高，7宗可售商品住宅地塊的平均地價(jià)房價(jià)比為0.5，平均房價(jià)地價(jià)差為24000元/平方米?？梢娫阡N售限價(jià)上后，即使租賃建面達(dá)到最大值，地塊的盈利空間依然可觀，這也是本輪土拍火熱的主要原因。

??其中本輪最熱門的寶安區(qū)新安A012-0112號地塊，可售樓板價(jià)約為41364元/平方米，而銷售限價(jià)為87494元/平方米，房價(jià)與地價(jià)之間價(jià)差高達(dá)4.6萬元/平方米，利潤空間相當(dāng)充足，也便于房企打造高端產(chǎn)品。

??全部地塊達(dá)到最高限價(jià)

??半數(shù)地塊“雙觸頂”搖號成交

??在限價(jià)回調(diào)帶來的樂觀預(yù)期以及近期部分城市政策面放松的利好影響下，深圳土拍呈現(xiàn)了熱火朝天的局面，僅有的8宗地塊全部達(dá)到最高溢價(jià)，且其中4宗地競自持的保障性租賃住房面積也達(dá)到了最高，最后通過搖號確定競得人。

??由于競配建租賃用房和初始租賃用房面積較高，本次土拍中4宗競配建達(dá)到最高限制的地塊實(shí)際上可售部分約為7成左右，需要自持近3成；另外3宗地塊的可售比例約為80%-85%，但其他配建要求較少，房企拿地意愿依然強(qiáng)烈。

??國/央企+地方平臺公司的拿地格局未變

??龍頭房企表現(xiàn)積極

??本輪出讓的8宗地塊共吸引了20余家房企參拍，與去年第三輪土拍情況接近，深圳地市熱度整體來看并未有大起大落的現(xiàn)象，而是一直以來相對較“穩(wěn)”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，參拍房企以國企央企與地方平臺公司為主，有中海、華潤和保利等持續(xù)拿地表現(xiàn)積極的房企，以及本土平臺公司深汕城投、深業(yè)集團(tuán)等。

??最終拿地結(jié)果來看，萬科安居聯(lián)合體以70.51億元+26000平方米競得本次最受矚目的寶安區(qū)新安地塊，也是本次成交總價(jià)最高的地塊；華潤斬獲光明區(qū)的2宗純宅地，總金額達(dá)到41.31億元；除此以外，其他地塊均由本土平臺公司競得，深業(yè)集團(tuán)、深汕城投、坪山投資等均有所斬獲。

??整體來看，深圳土拍熱度從去年末的“穩(wěn)”到今天首輪供地“熱”，是土拍熱度復(fù)蘇最快的城市。深圳作為宅地持續(xù)非常稀缺的一線城市，可售宅地一直是房企爭相競拍的最優(yōu)質(zhì)的資源，不同城市的市場熱度分化明顯還在加劇。

       從結(jié)果來看，集中供地依然是國企央企、地方平臺的主場，民企的現(xiàn)金流壓力仍然較大，投資強(qiáng)度短期難以恢復(fù)。