[克而瑞]4月銷售同比跌47%、投資第三次負(fù)增長，政策亟需再加力度

??從新房銷售規(guī)模、房屋施工面積和土地購置面積等指標(biāo)來看，行業(yè)回暖時刻遠(yuǎn)未到來。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??5月16日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。疊加國內(nèi)疫情沖擊的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進(jìn)入大幅負(fù)增長。4月東部地區(qū)受疫情影響重挫，商品房銷售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大21個百分點。房屋施工、新開工和竣工三個階段的規(guī)模指標(biāo)均創(chuàng)史低，土地購置面積累計同比降幅再度擴(kuò)大，受三方面拖累前4月開發(fā)投資增速有正轉(zhuǎn)負(fù)，4月同比降幅擴(kuò)大至10%，成為2008年之后第三次大幅負(fù)增長的年份。穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策亟需加大力度，重塑市場預(yù)期，不致成為經(jīng)濟(jì)增長的拖累。

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??東部地區(qū)受疫情重挫下跌28%
4月銷售同比銳減四成且跌幅擴(kuò)大21PCTS

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—4月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。降幅較1-3月分別擴(kuò)大7.2pcts和6.8pcts。

??單月來看，商品房銷售面積和銷售額均不足五位數(shù)，為8722萬平方米和8134億元，同比分別下降39%和46.6%；二者降幅較3月擴(kuò)大21.3pcts和20.4pcts。

??4月全國商品房銷售規(guī)模增速無論是同比還是累計同比均出現(xiàn)大幅度下降，主要原因有二：

??一方面是疫情反復(fù)對區(qū)域樓市造成嚴(yán)重影響，1-4月東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情輻射，長三角城市群內(nèi)強(qiáng)二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態(tài)管控，對市場情緒和購買能力影響巨大。東部地區(qū)樓市銷售停滯使得全國商品房規(guī)模失去支柱。

??另一方面是高度密集的新政未收到明顯成效。截至5月16日，2022年全國累計出臺了紓困政策超過270次，單4月66個地市出臺123條新政。然而“政策易改，信心難振”。當(dāng)前正處于降息調(diào)規(guī)的政策惠民和居民購房信心的博弈期。據(jù)CRIC調(diào)研，全國50個主要城市4月平均開盤去化率僅30%，五一假期期間多數(shù)城市購房者仍處于觀望狀態(tài)。

??此外值得一提的是，4月全國商品房銷售均價為9326元平方米，環(huán)比上漲1%，同比下降12%。弱三四線城市以價換量現(xiàn)象依舊普遍，但效果已大打折扣。部分強(qiáng)二三線城市陸續(xù)回收銷售折扣，因此4月全國商品房銷售均價觸底微增。

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??4月新開工同比跌44%、竣工規(guī)模創(chuàng)新低
土地購置降幅再度擴(kuò)大

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米，同比持平；房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%；房屋竣工面積20030萬平方米，下降11.9%。三者較1-3月降幅分別擴(kuò)大1pct、8.8pcts和0.4pct。

??單月來看，4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工、新開工和竣工面積分別為12329萬平方米、9901萬平方米和3101萬平方米，同比分別下降38.7%、44.2%和14.2%。

??從數(shù)據(jù)上看，前4月施工面積增速已降至0%，創(chuàng)近五年新低。4月新開工面積不足1億平方米，規(guī)模為2014年以來月度歷史新低，同比降幅較3月擴(kuò)大21.9pcts；竣工面積環(huán)比再降34.4%，同樣創(chuàng)月度歷史新低。

??全國房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工、新開工、竣工三個不同階段規(guī)模指標(biāo)均創(chuàng)史低，增速大降的主要原因在于疫情管控極大影響了項目施工強(qiáng)度。新開工項目難以做到“應(yīng)開盡開”、在建項目頻遭停工、竣工項目也無法如期竣工。此外由于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)信心受挫，新開工和竣工規(guī)模更是一降再降。

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米，同比下降46.5%；土地成交價款955億元，下降20.6%；二者降幅均較1-3月有所擴(kuò)大。單月來看，4月土地購置面積和土地成交價款分別為427萬平方米和283億元，同比下降57%和28%。

雖核心城市普遍降低了土拍門檻并讓利房企，但由于整體行業(yè)債務(wù)問題尚未解決，土拍仍以國央企拖底、底價成交為主。以蘇州為例，雖土拍門檻大幅放松，并且在開拍前兩度松綁樓市限購限售政策，但除了園區(qū)和高新區(qū)兩宗核心優(yōu)質(zhì)地塊引得多家房企積極參拍外，其余超七成地塊被本土城投托底競得，整體溢價率依舊處于3%的低位。參拍企業(yè)以國央企和區(qū)域平臺公司為主，民企仍不見蹤影。

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??4月開發(fā)投資額環(huán)比兩連降
同比降幅擴(kuò)大8PCTS至10%進(jìn)入歷史第三次負(fù)增長

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，較1-3月降幅擴(kuò)大3.4pcts。累計增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，為2014年起除2020年上半年以外首次。

??單月來看，4月開發(fā)投資額為11389億元，同比下降10.1%，降幅較3月擴(kuò)大7.7pcts。環(huán)比來看則2022年起兩連降，4月環(huán)比降14.2%。

??投資規(guī)模負(fù)增長、單月同比降幅擴(kuò)大、環(huán)比三連降表明當(dāng)前行業(yè)投資熱度已降至冰點。主要有兩部分原因：

??一方面是建安施工和土拓投資兩類投資活動均處于歷史最低點。正如上文所說，疫情對各地建安施工造成大范圍停滯影響，同時民企負(fù)債和融資問題尚未解決（1-4月開發(fā)企業(yè)到位資金同比降23.6%），制約項目新開工和竣工進(jìn)度，同時使得核心城市土拍仍以國央企托底為主。

??另一方面是新房銷售規(guī)模同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，各地區(qū)銷售表現(xiàn)遲遲沒有復(fù)蘇跡象降低了房企銷售回款的質(zhì)量，同時影響了房企對后續(xù)開展投資的信心。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??2022年4月房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢加劇，新房銷售規(guī)模和企業(yè)投資規(guī)模均進(jìn)一步下降。各地市密集的紓困新政尚未發(fā)揮明顯效果。從新房銷售規(guī)模、房屋施工面積和土地購置面積等指標(biāo)來看，行業(yè)回暖時刻遠(yuǎn)未到來。

??新房銷售方面，密集的紓困政策仍在持續(xù)不斷地出臺。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動一部分首置首改需求入場，強(qiáng)二三線城市或?qū)⒙氏然嘏?。進(jìn)而帶動全國市場規(guī)模降幅收窄。

??房企拿地方面，土地市場冰點狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態(tài)。首輪集中土拍已結(jié)束的城市中，除長沙、重慶、武漢等符合預(yù)期外，其他城市普遍反響平平。

??房地產(chǎn)銷售端和資金端的壓力使得房企將繼續(xù)保持對項目施工的謹(jǐn)慎態(tài)度，同時疫情防控也將繼續(xù)制約施工強(qiáng)度。后續(xù)建安施工規(guī)模仍將下降。

??土拓投資和建安投資兩類失力下預(yù)計后續(xù)整體投資降幅將繼續(xù)擴(kuò)大。但需要注意的在建筑材料、工程安裝等價格漲幅支撐下4月投資規(guī)模仍為8年內(nèi)除2021年以外次高。因此預(yù)計后續(xù)投資增速將“先降后升”，隨著房地產(chǎn)市場復(fù)蘇而逐漸回升。