[克而瑞]銷售回款同比大降50%，4月房企到位資金再創(chuàng)新低

??當(dāng)前房地產(chǎn)未見較為明顯的回暖信號之前，企業(yè)資金壓力仍然承壓。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布公告稱，首套房利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，對房地產(chǎn)信心恢復(fù)又一政策加碼；同時(shí)在企業(yè)端，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家企業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企發(fā)行人民幣債券，以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。當(dāng)前監(jiān)管從市場政策，企業(yè)融資多方面著手積極救市，截止目前企業(yè)的資金層面的壓力如何，近期政策對融資端的傳導(dǎo)效果又有何表現(xiàn)呢？

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??4月到位資金繼續(xù)創(chuàng)2016年以來最低
企業(yè)資金壓力較大

??5月16日國家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-4月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，1—4月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。降幅較1-3月分別擴(kuò)大7.2pcts和6.8pcts。同時(shí)房屋施工、新開工和竣工三個(gè)階段的規(guī)模指標(biāo)均創(chuàng)史低，土地購置面積累計(jì)同比降幅再度擴(kuò)大，受三方面拖累前4月開發(fā)投資增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，4月同比降幅擴(kuò)大至10%，成為2008年之后第三次大幅負(fù)增長的年份。

??在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，4月到位資金10363億元，同比下降35.5%，降幅環(huán)比擴(kuò)大12.5pcts，單月到位資金再創(chuàng)新低，成為2016年以來最低值，從而使得到位資金的累計(jì)值降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，2022年1-4月到位資金為48522億元，同比下降23.6%，降幅環(huán)比1-3月的19.6%進(jìn)一步擴(kuò)大。可以看到，企業(yè)投資意愿較低，融資情況仍然較為嚴(yán)峻，到位資金仍居低位，當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大。

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??疫情反復(fù)居民購房意愿低
單月銷售回款創(chuàng)2016年來最低

??從銷售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）來看，2021年4月銷售回款為4773億元，同比下降49.7%，降幅環(huán)比進(jìn)一步下降16.9pcts，單月銷售回款規(guī)模創(chuàng)2016年以來的最低值。累計(jì)來看，2022年1-4月銷售回款為23394億元，同比下降33.3%，較1-3月的累計(jì)降幅27.3%進(jìn)一步擴(kuò)大6個(gè)pct。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)緩慢，同時(shí)受疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行等因素的影響，企業(yè)和居民對未來的預(yù)期都不太樂觀，對市場觀望情緒濃重，4月商品房銷售面積和銷售額均不足五位數(shù)，同比分別下降39%和46.6%；二者降幅較3月擴(kuò)大21.3pcts和20.4pcts。銷售降幅的進(jìn)一步擴(kuò)大，使得銷售回款受到較大的影響。

??此外，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，居民按揭貸款減少，與房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)較弱相互印證，4月房企到位資金中的個(gè)人按揭款同比下降42.4%，跌幅環(huán)比擴(kuò)大20.3pcts，創(chuàng)五年以來的最大跌幅，累計(jì)同比下降25.1%，環(huán)比降幅擴(kuò)大6.3pct，企業(yè)銷售回款下滑嚴(yán)重。

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??監(jiān)管救市政策頻出
國內(nèi)貸款降幅或?qū)⒂|底

??國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，1-4月到位資金中國內(nèi)貸款為6837億元，同比下降24.4%，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.9pcts。單月來看，4月國內(nèi)貸款為1312億元，同比下降28.0%，環(huán)比收窄0.3pct。

??雖疫情反復(fù)等多方面的影響，市場回暖不及預(yù)期，但多市出臺政策提振樓市信心，監(jiān)管及地方政府已經(jīng)從政策和金融機(jī)構(gòu)指導(dǎo)端放松，滿足對正常企業(yè)的合理經(jīng)營需求。在此情況下，國內(nèi)貸款降幅或?qū)⒂|底，不過由于房地產(chǎn)施工、新開工和竣工三個(gè)階段的規(guī)模指標(biāo)均創(chuàng)史低，未見較大回暖信號之前，國內(nèi)貸款規(guī)模表現(xiàn)或?qū)⒊掷m(xù)低位。

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??自籌資金持續(xù)下滑
其他到位資金降幅接近4成

??從自籌資金來看，1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）16271億元，同比下降5.2%，降幅擴(kuò)大0.4pcts。單月來看，4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）3876億元，同比下降6.6%，降幅環(huán)比擴(kuò)大4.3pcts。當(dāng)前企業(yè)信心仍在觸底階段，自籌資金持續(xù)下滑。

??值得注意的是，由于企業(yè)融資受限疊加市場持續(xù)下行等擔(dān)憂，同時(shí)二季度末迎來新一波企業(yè)償債潮等多重原因，企業(yè)投資意愿有所下降。包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，4月僅為374億元，同比下降37.9%，環(huán)比上月2.4%的降幅下降較大，降幅創(chuàng)2018年以來最低值，規(guī)模也僅高于2019年9月的表現(xiàn)；累計(jì)來看，1-4月的其他到位資金同比下降10.6%至1982億元，降幅擴(kuò)大10.2pct。

??總的來看，4月面臨疫情反復(fù)，政策刺激不及預(yù)期，居民購房意愿下降等因素影響下，行業(yè)整體銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)施工、新開工以及竣工等多方面受到較大的影響，到位資金持續(xù)下滑，特別是到位資金中銷售回款領(lǐng)跌，降幅也創(chuàng)歷史新高。當(dāng)前房地產(chǎn)未見較為明顯的回暖信號之前，企業(yè)資金壓力仍然承壓。不過5月以來持續(xù)傳來利好消息，央行下調(diào)首套房利率也給市場一個(gè)更強(qiáng)的政策信號；同時(shí)，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券并啟用保護(hù)工具，也為未來房企公開市場融資、受困房企紓困提供了新方向。未來期望在更加強(qiáng)有力的政策支持下，重新建立行業(yè)信心，緩解企業(yè)的資金壓力。