馬千里、周奇2022-05-23 13:17:46來源:克而瑞
??對于此次疫情較為嚴重的上海及靜態(tài)管理期接近甚至超過60天的延邊、丹東等城市,恢復日常流動也至少需要三周以上。
??3月份以來,新冠疫情多點散發(fā),深圳、上海、北京等超大城市及周邊城市也先后進入“靜態(tài)管理”,尤其是此輪疫情的“震中”上海,部分區(qū)域實行靜態(tài)管理已經(jīng)長達60天以上。封控之下,房地產(chǎn)市場復蘇速度也明顯放緩,1-4月全國商品住宅累計成交面積同比降幅較上月再度擴大,上海二批次新房上市推遲,原定于3月末4月初的首輪集中供地也延期未定。
??為了探究對房地產(chǎn)市場的影響,我們想要知道,在這輪疫情影響下,3月后全國有多少城市流動顯著放緩?對于已經(jīng)解除封控的城市,其消費、房地產(chǎn)市場恢復情況如何?那些仍處于靜態(tài)管理中的城市,在解封后,需要多久才能恢復往日流動?樓市表現(xiàn)又將如何?
??疫情多點散發(fā)下
??超四成城市3月后流動顯著放緩
??為了探知3月以來有多少城市曾經(jīng)或正在“慢下來”,我們以連續(xù)7天百度遷徙指數(shù)同比降幅超過50%作為該城市日常流動顯著放緩的標準,測算了全國365個城市或地區(qū)在3月以來的遷徙指數(shù)變化情況。最終,我們發(fā)現(xiàn),在此標準下,約有170個城市在3月后出現(xiàn)流動放緩的現(xiàn)象,占比高達47%。
??從城市個數(shù)日度變化來看,3月中旬流動顯著放緩的城市個數(shù)出現(xiàn)明顯上升趨勢,而此時恰是上海疫情擴散期及吉林疫情膠著期。流動顯著放緩城市的個數(shù)在4月5日-4月7日達到高峰期,有多達110余個城市近七日遷徙指數(shù)同比低于50%。隨著吉林疫情基本得到控制、上海疫情態(tài)勢穩(wěn)中向好,流動放緩城市個數(shù)自4月中旬開始下降。而近期北京、天津疫情再起,流動放緩城市數(shù)量走勢有抬頭趨勢,至5月10日流動放緩城市的數(shù)量仍有57個。
??東北、長三角多城流動顯著放緩
??河南、環(huán)北京大部分區(qū)域仍待解封
??雖然170城中多數(shù)城市并未官宣“靜態(tài)管理”,但為了防止外溢疫情,不少城市要求本地居民非必要不出市、外地進入須48小時內核酸且“3+7”隔離監(jiān)測甚至更嚴格的防疫條件。在此影響下,這些城市的日常流動也因此顯著減少。
??從區(qū)域分布上看,流動放緩的城市明顯聚集在以上海為中心的長三角區(qū)域以及吉林、長春所在的東北區(qū)域。兩大區(qū)域合計有66個城市在過去的2個月中明顯減緩了日常流動以控制疫情擴散,其中東三省所有城市都在3月后曾減緩流動,長三角三省一市中也有30個城市曾出現(xiàn)連續(xù)7天遷徙指數(shù)同比降幅超過50%。
??除此之外,此前省內城市曾爆發(fā)疫情的河南、山東、山西、江西、福建等省份也有超過5個以上的城市在3月后曾顯著減緩了日常流動。尤其是河南,3月以來,焦作、周口、許昌相繼爆發(fā)多例感染病例,因此全省17個地級市均曾要求部分區(qū)域或全部城區(qū)采取靜態(tài)管理措施。
而以5月10日為節(jié)點來看。東北區(qū)域流動放緩的城市個數(shù)明顯減少,此輪疫情最嚴重的長春、吉林已經(jīng)逐步解封,不過沈陽、大連、哈爾濱及近期出現(xiàn)疫情的丹東、延邊等城市顯然還未能恢復流動,多個區(qū)域仍處于靜態(tài)管理中。長三角區(qū)域中,受嚴格的防疫政策影響,環(huán)上海周邊的蘇州、無錫、常州、南通等城市目前仍未能恢復往日流動,但距離上海相對較遠、疫情迅速得到控制的合肥、阜陽、池州等城市已經(jīng)基本恢復往日流動。此外,河南大部分城市及環(huán)北京的部分城市流動也仍未恢復往期水平,尤其是近期新增感染人數(shù)較多的北京、鄭州、許昌等城市及其周邊城市譬如廊坊、邯鄲等,當前多個區(qū)域或全域仍處于靜態(tài)管理期。
??封控時間短的深圳恢復速度明顯快于長春
??樓市也呈現(xiàn)復蘇態(tài)勢
??進入5月,本輪疫情整體發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)中向好,部分城市或地區(qū)也逐步恢復日常流動,如長春、吉林已在4月28日零時有序解封,上海也于5月16日起進入逐步恢復階段。那么,在宣告解封后,這些城市多久可以恢復往日流動?為此,我們觀察了曾進入全域靜態(tài)管理的深圳和長春在解封后的遷徙指數(shù)變化。
??首先來看深圳。在3月13日新增感染者人數(shù)超過80人后,深圳緊急按下“慢行鍵”,并于3月14日-3月21日進入靜態(tài)管理。在此期間,深圳的日度遷徙指數(shù)同比降幅基本都在70%以上。3月22日正式解封后,深圳的遷徙指數(shù)也并未立即恢復至往日水平,而在經(jīng)過約兩周后才恢復至去年同期水平,4月中旬以來除五一小長假前后,深圳的日度遷徙指數(shù)已經(jīng)和去年同期相差無幾。
而從3月11日就停止一切非必要流動的長春,于4月28日才宣告逐步解封,封控期多達48天。盡管長春已于4月底逐步解封并逐步恢復了城際交通,但從遷徙指數(shù)變化來看,截止5月18日,長春的日度遷徙指數(shù)仍較去年同期水平仍有超過40%的差距,此時距離長春宣告解封已經(jīng)超過20天,恢復至去年同期水平仍需要時日。
??兩者恢復速度的差異,一方面是由于長春此次疫情明顯更為嚴重,單日新增感染人數(shù)曾超千例,官宣解封后仍執(zhí)行有序流動以防疫情反彈。另一方面,也與兩城的基本面差異有關。相比長春,深圳經(jīng)濟總量更高,年輕人群占比也更高,因此解封后恢復速度也相對更快。據(jù)深圳官方消息,據(jù)銀聯(lián)商務大數(shù)據(jù)統(tǒng)計,五一小長假期間,深圳全市整體消費金額超230億元,同比呈上升趨勢;同時,重點監(jiān)測商圈人流量和銷售額較2021年都實現(xiàn)增長,消費亦呈現(xiàn)復蘇跡象。
??而在房地產(chǎn)市場方面,封控時間更長的長春恢復速度顯然也不及深圳。對比靜態(tài)管理期前后14天兩城新房日均成交規(guī)模來看,深圳在解封后14天日均成交規(guī)模較封控前呈現(xiàn)增長趨勢,漲幅高達42%。不僅是新房,深圳的二手房也在五一前后迎來成交小高峰。據(jù)CRIC監(jiān)測,五一假期節(jié)前一周,深圳二手房成交規(guī)模同比降幅收窄36%,假期后一周,深圳二手房成交規(guī)模仍處于年內較高水平。而執(zhí)行有序流動的長春,解封后14天新房日均成交規(guī)模僅有封控前的六分之一左右,房地產(chǎn)市場仍需更長的時間來恢復。
??封控期越長、恢復時間也越長
??基本面好的城市樓市或將迎來一波需求釋放
??綜上來看,疫情較為嚴重、靜態(tài)管理期越長的城市,為了防止疫情再度反彈,恢復日常生產(chǎn)生活需要的時間越長,譬如長春目前仍未能完全恢復往日流動。因此,對于此次疫情較為嚴重的上海及靜態(tài)管理期接近甚至超過60天的延邊、丹東等城市,恢復日常流動也至少需要三周以上。同時,相對于大城市,在醫(yī)療資源相對緊缺、地方財政收入相對較少的中小城市,解封行動也更為謹慎,所需要的恢復時間也會因此進一步延長。
??而對于需要線下推盤、營銷的房地產(chǎn)市場而言,封閉管理期較長的城市,尤其是對經(jīng)濟基本面本就相對較差的城市,樓市本就處于下行期,加之疫情重創(chuàng)下居民收入出現(xiàn)下降,對未來收入增長預期也不足。因此,這些城市積壓的購房需求釋放速度也會更加緩慢,樓市成交熱度也會延續(xù)低位運行。但之于類似深圳等封控期較短、基本面較好的城市,由于購房需求向來充足,加之近期一系列利好政策落地,積壓的購房需求或將加速釋放,市場恢復速度也會更快。