[克而瑞]疫情下,社區(qū)“軟實(shí)力”與“硬建設(shè)”你選誰?

2022-05-20 11:04:18

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-05-20
  • 報(bào)告類型:市場報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??當(dāng)居家辦公與生活成為常態(tài),我們通過調(diào)研問卷和深訪挖掘客戶疫情下社區(qū)痛點(diǎn)。

??劃重點(diǎn)

??物業(yè)服務(wù)差已成眾矢之的

??社區(qū)成為小社會(huì),社群圈層的影響被放大?

??社區(qū)環(huán)境是剛需盤之痛

??好鄰居的吸引力超過兒童戶外設(shè)施

??品牌房企/物業(yè)在疫情下提供特別舉措

??本份調(diào)研覆蓋兩大維度七大要點(diǎn)
正文4577字,閱讀需要約13分鐘

??今年以來 ,綿延已久的疫情,已經(jīng)影響到40多個(gè)城市的節(jié)奏和生活方式。當(dāng)居家辦公與生活成為常態(tài),在空間層面,社區(qū)成了家庭的“后花園”;在功能層面,社區(qū)不僅要滿足散步活動(dòng)的剛性需求,又要滿足消殺快遞等“防疫”服務(wù);在人文方面,社區(qū)成了人情世故的“小社會(huì)”。我們通過調(diào)研問卷和深訪挖掘客戶疫情下社區(qū)痛點(diǎn)。

??01

??疫情下,物業(yè)服務(wù)與社區(qū)人文

??兩項(xiàng)軟性需求已經(jīng)超過社區(qū)硬件設(shè)施

??為了探究疫情對客戶的置業(yè)計(jì)劃、居住痛點(diǎn)和產(chǎn)品偏好的影響,我們在五一期間邀請置業(yè)客戶參與問卷調(diào)研。其中,我們發(fā)現(xiàn)除了面積、戶型等套內(nèi)的痛點(diǎn)外,社區(qū)的硬件、軟件也走入客戶心中,變成槽點(diǎn),甚至升級(jí)到痛點(diǎn)。從調(diào)研數(shù)據(jù)看,物業(yè)服務(wù)差已經(jīng)成了眾矢之的,社區(qū)物業(yè)承受了較大的壓力,不僅需要提供常規(guī)服務(wù),還需要提供消殺、快遞最后100米等額外需求;此外,人們對社區(qū)人文也提出了更高的要求,疫情中更希望得到關(guān)懷和互助。這兩項(xiàng)軟性服務(wù)的需求之高已經(jīng)超過了社區(qū)不住這類硬件的需求。

3

??01

??改善型人群看重物業(yè)服務(wù)
疫情下對物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)不佳

??通過調(diào)研數(shù)據(jù),我們可以看到,客群現(xiàn)居面積段越大,對社區(qū)現(xiàn)有物業(yè)的滿意程度越低,其中現(xiàn)居住180㎡以上客戶的居住痛點(diǎn)中物業(yè)服務(wù)的占比達(dá)50%,其次是140-180㎡,占比32%。

??從我們是的深訪中發(fā)現(xiàn),不同等級(jí)的社區(qū)中客群對物業(yè)的痛點(diǎn)有所差別。高端社區(qū)人群看重日常保潔和安保措施;中高端社區(qū)人群的痛點(diǎn)是無人對公共區(qū)域消殺和最后100米快遞的配送,封控和足不出戶的防疫策略需要大量物業(yè)人力來支持,但人手不足成了硬傷。剛需社區(qū)尤其是老社區(qū),物業(yè)在疫情下更是形同虛設(shè)。我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)對于客戶來說,沒有體驗(yàn)過就不會(huì)提出更高的要求,這也就是為什么越改善越看重物業(yè)。

3

??坐標(biāo):上海市徐匯區(qū) 139㎡三房 劉女士
物業(yè)痛點(diǎn)為公共區(qū)域消殺

??經(jīng)過了一場疫情我才知道什么是物業(yè)服務(wù),我們社區(qū)的物業(yè)只能是中規(guī)中矩,朋友圈里的物業(yè)才是我想要的,幫助業(yè)主送團(tuán)購物資上門,防疫方面,日常消殺和疫情日報(bào),人文方面,管家?guī)湾薰?、業(yè)主群管家雙語服務(wù)等。

??坐標(biāo):北京市豐臺(tái)區(qū) 79㎡兩房 王先生
物業(yè)痛點(diǎn)管理混亂

??北京有了本土病例后,物業(yè)要求進(jìn)小區(qū)需要在門衛(wèi)登記和測溫,還要查看出入證和健康嗎,但是我看群里有人說保安有時(shí)候不看健康碼和行程碼,登記一下就能進(jìn)來,后來小區(qū)封控,仍然有一些大爺在門口那邊站著聊天,口罩帶的也不規(guī)范。

3

??02

??擇鄰而居被重視
剛需同樣需要他/她認(rèn)可的圈層

??各面積段對疫情中的社區(qū)人文(消費(fèi)觀念差異大,團(tuán)購困難,鄰里無法溝通/互助等)也紛紛表示出了不滿,而且無論剛需還是改善,都對目前所居住的社區(qū)人文表達(dá)了不滿足。沒有疫情的時(shí)候,社區(qū)人文并不顯得特別重要,但一旦社區(qū)成為“小社會(huì)”時(shí),種種矛盾凸顯出來。這也成為了此次疫情下,軟性需求方面的一大突出矛盾。

??疫情中團(tuán)購的有序成團(tuán);處理突發(fā)事件時(shí)的團(tuán)結(jié)一心;合作做一些有意思的事情,緩解隔離期間焦慮情緒,這些都需要有社區(qū)人文的支撐?!跋M(fèi)特征”、“生活方式”甚至是“社會(huì)責(zé)任感”相近的業(yè)主,更易彼此理解共情,并達(dá)成和諧互助的關(guān)系。一個(gè)有擔(dān)當(dāng)有能力的“業(yè)委會(huì)”功能一定超過物業(yè),對于“業(yè)委會(huì)”而言所做的一切是基于維護(hù)家園為內(nèi)驅(qū)力的,物業(yè)只是一份工作而已。而且圈層的要求并不僅停留在高端社群,剛需也看重圈層。

3

??坐標(biāo):上海楊浦區(qū)101㎡劉先生   
人文痛點(diǎn)為鄰里心不齊,干啥差一口氣

??我們社區(qū)規(guī)模不算大,總共也就18棟小高層,但是組織事情很困難,疫情居家開始團(tuán)購就組織的很無序,面包這種必需品都團(tuán)不起來,組織買咖啡,還因?yàn)椤胺潜匦杵贰币l(fā)了“討伐戰(zhàn)”。再后來陽樓出現(xiàn)了,這些樓棟的外賣的最后100米沒有人負(fù)責(zé),也不算很低價(jià)的社區(qū),但是鄰里文化差異大,挺令我失望的。

3

??03 現(xiàn)居90㎡以下的剛需人群苦于社區(qū)布局差

??現(xiàn)居90㎡以下面積段的客群對社區(qū)布局差的共識(shí)最高達(dá)到26%,遠(yuǎn)高于90-140㎡和140-180㎡兩個(gè)居住面積段的客群;老式小區(qū)和以及容積率較高的的剛需社區(qū)普遍存在布局規(guī)劃上的硬傷。

??社區(qū)布局是硬性規(guī)劃,購買時(shí)客戶考慮更多的是戶型,而疫情下產(chǎn)生了痛點(diǎn),主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:1、樓間距小在開窗時(shí)容易造成氣溶膠傳播,樓間距小普遍存在于老式小區(qū),以40-70㎡為主的剛需面積段,30-40米的樓間距在當(dāng)時(shí)來看很正常,但是疫情當(dāng)下存在較大安全隱患;2、居住密度過高增加高傳染性疾病的傳播風(fēng)險(xiǎn)和防控難度,一梯多戶,只要一戶確診,整層居民被感染的風(fēng)險(xiǎn)極大;3、社區(qū)運(yùn)動(dòng)場所匱乏不能滿足全家所需,疫情讓人們對健康的重視升級(jí),封控不能出小區(qū),社區(qū)將承載所有的運(yùn)動(dòng)需求;4、綠化率太低使社區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量較差。

3

??坐標(biāo):上海市虹口區(qū) 75㎡兩房 周女士
社區(qū)痛點(diǎn)為樓間距近、居住密度高

??我們這個(gè)是90年代老式小區(qū)中,房子建造時(shí)間較早,樓間距有點(diǎn)近而且居住密度也高,私密性很差所以要經(jīng)常拉窗簾,對面樓有了陽性病例后我們就沒有開過窗,每次下樓核酸因?yàn)樯鐓^(qū)空間有限都不能保證橫向2米的安全距離。

3

??02

??社區(qū)配置需求中

??提升物業(yè)是重中之重

??從社區(qū)偏好度調(diào)研看,與痛點(diǎn)完全吻合,社區(qū)軟性指標(biāo)的訴求已經(jīng)不容忽視,物業(yè)服務(wù)吸引力已經(jīng)位列第一,占比達(dá)到69%;優(yōu)質(zhì)鄰里的吸引力已經(jīng)超過了兒童戶外設(shè)施;而硬性指標(biāo)中綠化覆蓋率與運(yùn)動(dòng)設(shè)施吸引力占比分別是59%和54%,遠(yuǎn)超其他社區(qū)設(shè)施。

3

??01

??物業(yè)服務(wù):物業(yè)價(jià)值和地位被重視
疫情或其他狀況下需要更積極、機(jī)動(dòng)的服務(wù)

??在滬不少品質(zhì)開發(fā)商在本輪疫情中表現(xiàn)可圈可點(diǎn),在享有基礎(chǔ)服務(wù)和管理的基礎(chǔ)上積極響應(yīng),提供額外的增值服務(wù),令其口碑度大幅提升。此外,近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、國家郵政局辦公室印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控期間寄遞服務(wù)保障工作的通知》,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入當(dāng)?shù)匾咔榉揽伢w系,協(xié)助解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在防疫工作中遇到的實(shí)際困難等規(guī)定。這意味著物企在疫情防控中角色和權(quán)責(zé)界面更清晰,同時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值和地位得到承認(rèn)。

??保利物業(yè)及時(shí)的幫助老人采購藥品和生活用品;為業(yè)主派送“保利愛心生鮮包”;物資配送、快遞分揀送貨上門;逐戶上門收取垃圾;對公共區(qū)域進(jìn)消殺等。旭輝物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格消殺管理,快遞物品放置嚴(yán)格施行“三區(qū)放置”管理,區(qū)分污染區(qū)、消殺區(qū)、清潔區(qū),確保物品有效區(qū)分, 并提高每日公區(qū)消殺頻次,為日常頻次的2-4倍。此外,主動(dòng)組建線上社團(tuán)交流,主動(dòng)聯(lián)系業(yè)主建立健?、廚藝、電競等興趣愛好群,創(chuàng)建和諧鄰里氛圍。

3

??02 優(yōu)質(zhì)鄰里:擇鄰而居的需求已近下沉到剛需人群
以“圈層”劃產(chǎn)品線有望成趨勢

??在10年前,圈層專屬于高端客戶,星河灣可謂是圈層鼻祖。當(dāng)時(shí),地產(chǎn)行業(yè)從前期產(chǎn)品門檻的篩選,決定了圈層的遙不可及,而如今圈層的意義更廣泛,是日常生活習(xí)慣的碰撞,是交流互動(dòng)的支撐,擇鄰而居已經(jīng)漸漸成為普羅大眾買房的訴求。

??此次疫情深訪中,有一位居住在中高端物業(yè)中的女性受訪者,向我描繪了他們此次抗疫的故事,因?yàn)殡A層相近,價(jià)值觀一致,生活起居基本沒有受到疫情影響。她認(rèn)為:這樣的和諧社區(qū)和房價(jià)有一定關(guān)系,但主要還是居民素質(zhì)為主,業(yè)主年齡基本在35-45之間,大家都是講科學(xué)講道理講法律的,共識(shí)很重要。業(yè)主群策群力,制定防疫規(guī)章制度,業(yè)委會(huì)積極幫業(yè)主發(fā)聲。

??2021年融創(chuàng)研究青年居住趨勢,創(chuàng)新青年生活聚落,就是以充滿活力、崇尚個(gè)性、活力的新生代作為鄰里圈層的設(shè)定,圍繞這群人的特定愛好,文化、審美等,營造相匹配的宅居空間和社交空間。

??2022年北京某地產(chǎn)企業(yè)作為業(yè)內(nèi)第一家“以物業(yè)為中心做開發(fā)”的企業(yè)。從規(guī)劃時(shí)就設(shè)定好業(yè)主人群,并定制長期服務(wù)運(yùn)營的開發(fā)模式。以業(yè)主社群為核心,讓具有相同社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位、相近愛好和品位的人聚集在一起。

3

??03 高綠化率:守住健康,聞得到看得見的清新氧氣

??越來越多的購房客戶表達(dá)出對社區(qū)高綠化率的需求,期望與樹為鄰,與花為伴。而綠化的健康意義則遠(yuǎn)大于觀賞價(jià)值,大面積的綠化既能產(chǎn)生大量的新鮮氧氣,時(shí)刻保持空氣的純凈,更能使人的視覺放松、消除疲勞。

??這兩年,房企也逐步開始注重對于景觀組團(tuán)及園林的打造,一方面是契合客戶所需,另一方面也對于提升項(xiàng)目形象起到一定作用。如蘇州旭輝吳門里,雖然整體綠化率為30%中規(guī)中矩,但通過空間綠化組團(tuán)的布局,將四大主題生態(tài)軸線,延續(xù)自然美景至家中;中南海門春風(fēng)里以自然幽谷為標(biāo)本,進(jìn)行自然、圍合、綠色空間的建立,打造山水中式經(jīng)典園林,給業(yè)主一個(gè)城市間的自然生態(tài)綠谷。而且可以預(yù)見,經(jīng)過未來有、越來越多的購房者會(huì)關(guān)注社區(qū)綠化園林布局,其購房觀念的逐漸轉(zhuǎn)變,低密度社區(qū)價(jià)值將得以凸顯。

3

??04

??運(yùn)動(dòng)設(shè)施:滿足全齡段所需,構(gòu)建和諧鄰里

??疫情催生了人們對運(yùn)動(dòng)養(yǎng)身的熱潮,但其不單單是青年人的專利。針對當(dāng)前社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施的匱乏,應(yīng)依據(jù)不同年齡人群的生活習(xí)慣,打造全齡運(yùn)動(dòng)場所。如為長者提供康體活動(dòng)區(qū)等;為兒童打造兒童樂園、陽光草坪等;為青年群體提供健康跑道、各種球場等。讓每一個(gè)年齡段的業(yè)主都能享受到綠色健康的生活,宅家生活也能隨時(shí)在陽光下健康運(yùn)動(dòng),讓居家生活更加美好。同時(shí),與愛好相近的業(yè)主共同運(yùn)動(dòng),對于構(gòu)建和諧鄰里關(guān)系也起到了積極作用,從一定程度上打破社交壁壘,增進(jìn)情感。

??武漢華僑城歡樂天際在社區(qū)園林和架空層間,用多重的運(yùn)動(dòng)場景,營造出一個(gè)獨(dú)立于繁忙工作與居家生活的“第三空間”,給予各年齡段人們運(yùn)動(dòng)的熱情。業(yè)主所有的需求都可在不同場景中得到滿足,同時(shí)增進(jìn)鄰里關(guān)系。

3

??//結(jié)語

??在經(jīng)過這輪全國性的疫情后,社區(qū)軟實(shí)力被提到了重要位置,購房群體對“有溫度”的社區(qū)表現(xiàn)出了渴望,家園概念不僅僅是小家安寧也需要社區(qū)和諧。在此需求萌發(fā)之際,房企應(yīng)在社區(qū)硬件上確保安全、健康和舒適,同時(shí)要注重以人文本, 暢通“最后一百米”,推廣使用無人車、機(jī)器人等新型投遞方式;提升社區(qū)氛圍,以優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新的生活體驗(yàn)吸引志趣相投的業(yè)主。房子不僅是身有所居,也是精神家園。

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