[克而瑞]6月云端分享月｜房地產(chǎn)金融政策演變對行業(yè)影響分析

??克而瑞研究中心，6月云端分享月今日開啟。

??云端交流，知識共享，線上研討，自6月7日到29日，克而瑞研究中心開啟八場線上直播分享。

??作為克而瑞的專業(yè)研究平臺，研究中心通過地產(chǎn)金融峰會、產(chǎn)品力發(fā)布會等線上線下活動，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機構(gòu)、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺。

??作為“6月云端分享”的首場，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉先生帶來《房地產(chǎn)金融政策演變對行業(yè)影響分析》主題分享。

??以下為精彩發(fā)言：

??首先，我們將從金融政策機制對于房地產(chǎn)的作用展開討論?；仡欉^去20多年中國房地產(chǎn)的發(fā)展，可以看出巨量資金推動房地產(chǎn)需求周期和城市分化的輪動。

??眾所周知，宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)行業(yè)周期波動、呈現(xiàn)顯著“政策市”特征的重要推手，尤其是金融政策首當(dāng)其沖，這是大家共同的感受。

??從圖1可以看出，中國房地產(chǎn)在過去20多年有幾次大幅波動。比如2008年次貸危機時期和2012-2014年去庫存時期。總體來看，既有刺激政策也有緊縮性政策，但影響最大的還是金融政策。

??金融政策中，貨幣供應(yīng)量是很重要的一個抓手。過去20多年，我國貨幣供應(yīng)量變化情況和GDP增長率、商品房成交面積增長率息息相關(guān)。尤其是M2的波峰波谷與商品房成交面積增長率的高點低點基本吻合。

??在總量調(diào)控方面，由于貨幣供應(yīng)總量與我國宏觀經(jīng)濟快速增長高度相關(guān)，這也變相提高了百姓的收入，并且提供了大量的就業(yè)崗位。隨著百姓收入增長預(yù)期提高后，大家也有了更穩(wěn)定的預(yù)期去買房。

??不過，2022年經(jīng)濟下行壓力較大，大家對于未來收入的預(yù)期有所降低，從而導(dǎo)致目前的地產(chǎn)寬松政策效果不明顯。

??同時，存款準備金率變化作為調(diào)節(jié)信貸資金總量最常用政策工具，每輪降準都快速改變行業(yè)走勢。例如，2015-2016年央行連續(xù)5次降準，累計降準300bps。受此影響，全國商品房銷售面積單月同比增速由2015年前2月谷底的-16.3%大幅回升至2016年4月峰值的44.1%。

??此外，PSL作為央行2014年創(chuàng)設(shè)新工具，定向支持棚改、三農(nóng)、小微企業(yè)釋放流動性，并激活三四線樓市。

??在價格調(diào)控方面，如圖2所示，下調(diào)房貸利率對商品房銷售拉動效果并不明顯，首付比例的限貸調(diào)整對樓市才是根本。

??從城市空間看，由于政策調(diào)整導(dǎo)致市場起伏，一線城市率先成為“熱錢”追捧的投資標的，之后投資“熱錢”轉(zhuǎn)而流向二線城市，最后傳導(dǎo)至三四線城市。

??目前，很多城市的居民杠桿率已超200%，而居民債務(wù)收入比也達到55%的高位，這導(dǎo)致金融系統(tǒng)面臨的風(fēng)險較大。

??因此，從2021年開始對居民部門去杠桿、降負債，信貸政策從供給方“兩集中”管理并嚴查短期消費貸經(jīng)營貸購房。

??其次，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資情況來討論。

??當(dāng)前，房企融資調(diào)控已由渠道閘門切換至資產(chǎn)池總量管控。

??政策變化方面，從早期的公司債募集資金不得用于購買土地、限制房企境外發(fā)債、收緊房地產(chǎn)信托、再到近年三道紅線等，房企融資調(diào)控由原先的渠道控制切換至主體控制。

??進入2022年，國家出臺了很多金融政策來保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，尤其是確保房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿。其中，貨幣政策總量和結(jié)構(gòu)雙輪驅(qū)動，降準、降息助力經(jīng)濟穩(wěn)增長，短期實質(zhì)穩(wěn)地產(chǎn)。未來，金融政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響是積極樂觀的。

??在房企融資方面，未來將支持房企合理融資需求，幫扶企業(yè)經(jīng)營盡快回歸正軌，重塑行業(yè)信心。在居民信貸方面，支持剛性和改善需求始終不變。目前已有44城放松限貸、17城執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套5.05%。在按揭方面，各地調(diào)整限貸降首付，放松居民按揭貸款支持購房消費，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易正常化。

??對于未來房地產(chǎn)市場運行情況，我們認為，經(jīng)濟下行壓力下月供預(yù)期轉(zhuǎn)差，信貸乘數(shù)效應(yīng)轉(zhuǎn)弱，行業(yè)總規(guī)模下行。城市分化加劇，核心一二線城市有望率先復(fù)蘇，三四線調(diào)整周期或更長。