楊科偉、柏品慧2022-06-20 15:27:48來(lái)源:克而瑞
??安居貸等金融創(chuàng)新產(chǎn)品在全國(guó)范圍推廣,將有助于拉動(dòng)剛需購(gòu)房消費(fèi),進(jìn)而減緩市場(chǎng)下行壓力。
??近日,溫州推出“安居貸”產(chǎn)品,貸款期限在10年以上的首套住房按揭人員,前3年僅需按月支付貸款利息,第4年再開(kāi)始分期還本付息。安居貸能否提振購(gòu)房消費(fèi)信心?救市政策還需在哪些層面加碼?
??穩(wěn)地產(chǎn)政策托舉并用
??但效果不顯居民房貸兩次負(fù)增長(zhǎng)
??2022年以來(lái),167省市相繼放松房地產(chǎn)政策。而在4.29政治局會(huì)議之后,地方放松政策頻率明顯加快,政策力度由托而不舉到托舉并用。
??一方面,核心一、二線城市跟進(jìn)放松調(diào)控,但政策力度較弱,尤其是限貸政策未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性松綁。例如杭州,4月22日,富陽(yáng)區(qū)率先放松限購(gòu),四類不同層次的F類人才繳納一個(gè)月社保,即可在富陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)1套房。5月17日,杭州進(jìn)一步放松限購(gòu),涉及購(gòu)買(mǎi)二手房所要求的社保繳納年限分類降低乃至取消,三孩家庭增加1套購(gòu)房資格;個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房,增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。
??另一方面,弱二線及三四線城市政策力度不斷加碼,并在需求端予以刺激。例如南通,4月24日,通州區(qū)企業(yè)職工購(gòu)買(mǎi)首套新建商品住宅,90平以下補(bǔ)貼房款1%、90-144平補(bǔ)貼房款1.5%;雙職工家庭購(gòu)買(mǎi)144平以下首套新建商品住宅,補(bǔ)貼房款2%。5月20日,南通放松限貸,首套房首付調(diào)降至20%,二套房首付降至30%。購(gòu)房補(bǔ)貼范圍擴(kuò)至主城區(qū),購(gòu)買(mǎi)首套或二套房均獎(jiǎng)補(bǔ)房款0.75%。
??但穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯,2、4兩月居民住房貸款皆出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。2月,住戶中長(zhǎng)期貸款減少459億元,歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。4月,住戶中長(zhǎng)期貸款再次減少313億元,住房貸款更是減少605億元。5月,住戶中長(zhǎng)期貸款增加1047億元,但較去年同期少增3379億元,真實(shí)反映住房按揭貸款需求依舊較弱。
??青年失業(yè)率迭創(chuàng)新高
??全面推廣安居貸利于拉動(dòng)剛需購(gòu)房消費(fèi)
??受限于全國(guó)疫情多點(diǎn)散發(fā)及局部暴發(fā),對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)造成較大負(fù)面影響,很多行業(yè)從業(yè)者的就業(yè)及收入預(yù)期下滑,青年群體就業(yè)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻。5月,全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.9%,較上月下降0.2個(gè)百分點(diǎn),但仍高于全年控制在5.5%以內(nèi)的預(yù)期目標(biāo)。其中,16-24歲人口調(diào)查失業(yè)率18.4%,迭創(chuàng)歷史新高,較上月增加0.2個(gè)百分點(diǎn)。
??受此影響,4月消費(fèi)者信心指數(shù)驟降至86.7,創(chuàng)歷史新低。購(gòu)房消費(fèi)預(yù)期明顯轉(zhuǎn)弱,尤其是剛需群體,更易受負(fù)面沖擊。例如鄭州,受疫情影響,居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑,剛需群體不僅是首付款支出壓力上升,而且月供還貸壓力加劇。
??我們認(rèn)為穩(wěn)地產(chǎn)政策效果不達(dá)預(yù)期,住房按揭貸款兩次負(fù)增長(zhǎng),居民收入預(yù)期不穩(wěn)乃是重要因素。聯(lián)系到安居貸可以降低購(gòu)房前期還貸壓力,在一定程度上可以對(duì)沖潛在置業(yè)群體因短期收入預(yù)期下滑推遲購(gòu)房消費(fèi),尤其是購(gòu)買(mǎi)力相較不足的剛需群體或許更為受益。理想情況下,安居貸等金融創(chuàng)新產(chǎn)品在全國(guó)范圍推廣,將有助于拉動(dòng)剛需購(gòu)房消費(fèi),進(jìn)而減緩市場(chǎng)下行壓力。
??溫州長(zhǎng)期形成房?jī)r(jià)越貴越買(mǎi)
??安居貸示范效應(yīng)大于實(shí)際效果
??長(zhǎng)期以來(lái),溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)“越貴越買(mǎi)”的思維慣性。2018-2021年,溫州總價(jià)600萬(wàn)以上產(chǎn)品成交占比由1.9%穩(wěn)步提升至3.5%,凈增加1.6個(gè)百分點(diǎn)。
??反觀剛需市場(chǎng)疲軟,中低檔產(chǎn)品成交占比持續(xù)走低。2018-2021年,總價(jià)100-150萬(wàn)元產(chǎn)品成交占比由26.7%持續(xù)下滑至20.6%,凈減少6.1個(gè)百分點(diǎn);總價(jià)100萬(wàn)以下產(chǎn)品成交占比由13.8%降至11.9%,凈減少1.9個(gè)百分點(diǎn)。
??我們認(rèn)為安居貸作用于溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)恐怕示范效應(yīng)大于實(shí)際效果,較難拉動(dòng)相較疲軟的剛需購(gòu)房消費(fèi)。
??救市政策組合拳需加緊落地
??二線及三四線全面放松“四限”
??5月,房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回穩(wěn),全國(guó)商品銷(xiāo)售面積10970萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)25.8%,同比跌幅收窄至31.8%,跌幅較上月減少7.2個(gè)百分點(diǎn)。但由于市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力透支,疊加市場(chǎng)信心缺失,行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程依舊存在較大不確定性,市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力。
??其一,全面放松居民按揭貸款政策,支持剛需和改善購(gòu)房消費(fèi)。類比于2014年,房地產(chǎn)庫(kù)存高企,央行接連放松限貸,并取得了很好的成效,行業(yè)庫(kù)存逐漸回落至相對(duì)健康的水平?,F(xiàn)階段還是可以“照方抓藥”,涉及全面下調(diào)首付比例,放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn),繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。例如二線及三四線城市購(gòu)房首付比例可以參照央行規(guī)定的最低下限執(zhí)行:不限購(gòu)城市首套房最低首付2成,二套房最低首付3成;限購(gòu)城市首套房最低首付3成,二套房最低首付4成。
??其二,二線及三四線城市全面取消限購(gòu)、限售及限價(jià),讓市場(chǎng)信號(hào)不再失靈。在4.29政治局會(huì)議后,地方放松政策頻率及力度加碼,但實(shí)際收效仍乏善可陳。例如鄭州,市場(chǎng)短暫復(fù)蘇后再度下行,5月成交同比腰斬。核心原因在于市場(chǎng)信號(hào)失靈,各城市實(shí)際市場(chǎng)問(wèn)題被紊亂的市場(chǎng)信號(hào)所掩蓋,地方政府很難“對(duì)癥下藥”,往往是走一步看一步,政策效果自然大打折扣。而在城市加劇分化的大環(huán)境下,更難找到包治百病的一味政策良藥。
??因此,一線城市基于房?jī)r(jià)猶存上漲壓力,短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出。二線及三四線城市建議全面取消限購(gòu)、限售及限價(jià)等限制性措施,讓實(shí)際市場(chǎng)問(wèn)題浮出水面,隨后再針對(duì)性采取有效的政策措施。例如武漢,廣義庫(kù)存現(xiàn)已接近1億平方米,調(diào)降供地節(jié)奏便是必然選項(xiàng),尤其是遠(yuǎn)城區(qū)應(yīng)暫停供地,才能讓樓市供需逐漸恢復(fù)平衡。
??其三,壓力城市仍需財(cái)稅刺激托市,鼓勵(lì)潛在置業(yè)群體購(gòu)房消費(fèi)。不難想見(jiàn),在二線及三四線城市全面放松“四限”調(diào)控后,那些市場(chǎng)基本面相對(duì)較好的城市市場(chǎng)大概率將逐漸回穩(wěn),但那些壓力城市市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)下行。受此影響,壓力城市仍需通過(guò)財(cái)稅刺激托市,涉及減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼等。例如購(gòu)買(mǎi)首套房可以免征契稅,購(gòu)買(mǎi)二套房同樣可以減半征收契稅。