[克而瑞]5月銷售回款年內(nèi)首次環(huán)比上升，國內(nèi)貸款再創(chuàng)新低

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款及其他到位資金仍未有改變環(huán)比下滑的趨勢，體現(xiàn)出房企融資難的情況依然有待改善。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??5月，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策釋放利好信息。5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關會議及通知中，提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。此后，5月16日碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機構選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券；隨后新城、旭輝也加入優(yōu)質(zhì)民企名單中，可見融資扶持政策向民營房企傾斜。在此背景下，房企到位資金壓力是否有所減輕？

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??5月到位資金年內(nèi)首次回升
但累計降幅繼續(xù)擴大至25.8%

??6月15日國家統(tǒng)計局公布2022年1-5月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，5月商品房銷售面積及金額均實現(xiàn)環(huán)比回升，但整體市場依然處于低迷狀態(tài)。5月單月商品房銷售規(guī)模仍為年內(nèi)次低，此外前5月銷售累計同比降幅仍在擴大，面積及金額的累計降幅較1-4月分別擴大2.6pcts和2pcts。

??受此影響，5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11882億元，同比下降33.4%，環(huán)比實現(xiàn)年內(nèi)首次上升達14%，但規(guī)模依然維持在歷年的較低水平。由于融資渠道收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金更加依賴于銷售回款，而隨著1-5月累計銷售規(guī)模的下滑，房地產(chǎn)行業(yè)到位資金同步下降，到位資金壓力依然較大。2022年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為60404億元，同比下降25.8%，降幅相比1-4月的23.6%仍有進一步擴大。

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??居民購房意愿有所提高
銷售回款年內(nèi)首次環(huán)比上升16%

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，2022年1-5月銷售回款為28926億元，同比下降35.9%，較1-4月的累計降幅33.3%進一步擴大2.6 pct。2021年5月銷售回款為5532億元，同比下降44.9%，但年內(nèi)實現(xiàn)首次環(huán)比上升16%。近期，各省市的調(diào)控放松政策“應出盡出”，頻率和力度一定程度上觸動了購房者。2022年5月商品房銷售為10970萬平方米和10548億元，分別環(huán)比上漲26%和30%。隨著銷售的回升，銷售回款也結(jié)束環(huán)比下滑趨勢，實現(xiàn)年內(nèi)首次回升。

??值得注意的是，5月個人按揭款和定金及預付款到位資金的環(huán)比增長分別為4.8%和21.9%，銷售回款的增長主要得益于定金及預付款的增長，個人按揭款增長幅度仍然較小。此外據(jù)央行披露，5月份住戶貸款增加2888億元，同比少增3344億元；其中，短期貸款增加值同比基本持平，而以按揭房貸為主的中長期貸款增加1047億元，同比少增3428億元，也說明購房貸款需求依然偏弱。在此背景下，5月房企到位資金中的個人按揭款同比下降34.4%，環(huán)比僅上升4.8%。

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??國內(nèi)貸款單月再創(chuàng)新低
政策利好效果有待觀察

??國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，1-5月到位資金中國內(nèi)貸款為8045億元，同比下降26%，降幅較1-4月擴大1.6pcts。單月來看，5月國內(nèi)貸款再創(chuàng)2017年以來新低，為1208億元，同比下降34%，降幅較4月擴大6pct。

??2022年5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關會議及通知中，提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。但政策傳導仍需時間，實際效果還有待觀察。

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??自籌資金環(huán)比上升24%
其他到位資金有望短期改善

??從自籌資金來看，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）21061億元，同比下降7.2%，降幅較1-4月擴大2pcts。單月來看，5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4790億元，同比下降13.2%，降幅較4月擴大6.6pcts，但環(huán)比上升了23.6%。

??此外包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，1-5月同比下降12.7%至2321億元，降幅較1-4月擴大2.1 pct。其中5月僅為339億元，環(huán)比 繼續(xù)下滑，同比下降23%。值得注意的是，5月16日，監(jiān)管層釋放重要信號支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機構選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券；同時創(chuàng)設機構還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護工具。此后消息稱，新城、旭輝也加入優(yōu)質(zhì)民企名單中，其中新城月內(nèi)相應發(fā)行了10億中票，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。隨著融資渠道的逐步改善，房企其他到位資金規(guī)模有望短期擺脫下滑趨勢，實現(xiàn)觸底反彈。

??總體來看：2022年5月房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，尤其是5月商品房銷售面積及金額均實現(xiàn)觸底環(huán)比回升，房企的銷售回款也出現(xiàn)環(huán)比上升16%，使得5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金實現(xiàn)年內(nèi)環(huán)比首次上升。雖銷售等規(guī)模仍處年內(nèi)次低、歷史低位，但對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤的作用已逐步顯現(xiàn)。但與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款及其他到位資金仍未有改變環(huán)比下滑的趨勢，體現(xiàn)出房企融資難的情況依然有待改善。雖然5月各類政策利好消息頻出，但政策傳導仍需時間；此外政策僅針對別個優(yōu)質(zhì)房企，政策的信號意義仍大于實際拉動作用。