2022-06-15 09:20:38
??導(dǎo)讀
??武漢要擺脫現(xiàn)階段的市場困境,仍需政策組合拳助力,尤其要在需求端予以刺激。
??◎ 研究員 / 楊科偉 柏品慧 李詩昀
??2022年以來,武漢市場下行壓力不斷加劇,房企供貨信心不足,開盤去化率低至兩成,廣義庫存現(xiàn)已接近1億平方米。5月,武漢跟進(jìn)放松房地產(chǎn)政策,房企端優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管,客戶端對三類人群放開限購。而在政策暖風(fēng)下,武漢市場能否迎來困境逆轉(zhuǎn)?
??01 2022年武漢樓市加速趕底
側(cè)面映證中西部集體褪色
??……略……
??一、武漢既是樓市成交“糧倉”,又是中西部乃至全國市場的“體溫計”
??武漢是全國樓市成交“糧倉”,成交面積常年排名全國前三。2019年,武漢和重慶是全國唯二商品住宅成交規(guī)模突破2000萬平方米的城市。2020年,受疫情影響,武漢全年新房成交面積縮量至1757萬平方米,但排名仍高居全國第3位。2021年上半年,受疫情抑制的購房需求集中釋放,帶動全年成交規(guī)模重回1978萬平方米高位,排名重回全國第2位。
??成交金額方面,武漢長期領(lǐng)跑中西部城市,常年排名全國前十。2019年,武漢新房成交金額2743億元,排名全國第4,僅次于上海、杭州、北京。2020年、2021,武漢新房成交金額分別排名全國第8和第7,依然領(lǐng)跑所有中西部城市。
??在16個主要中西部城市中,武漢房地產(chǎn)市場份額一直保持在15%左右。個別年份份額略有下滑,比如2017-2018年,主要是受制于供應(yīng)不濟(jì),2020年則是受限于疫情導(dǎo)致的前4月樓市停擺,拖累全年成交份額下滑至12%。
??不僅如此,武漢還是中西部市場的“體溫計”。武漢房地產(chǎn)市場走強(qiáng),往往也意味著中西部整體市場熱度抬升,比如2016年武漢樓市異常火爆,全年成交規(guī)模接近3千萬平方米,中西部16城成交同步攀升至1.76億平方米高位,又比如2022年,包括武漢在內(nèi)的中西部城市市場都非常低迷。
??二、2022年武漢供需低迷庫存高企,去化率低至兩成遠(yuǎn)城區(qū)銷售慘淡
??……略……
??02依庫存、去化率劃分兩段長周期
從賣方到買方市場轉(zhuǎn)化
……略……一、網(wǎng)簽延遲致數(shù)據(jù)失真,傳統(tǒng)成交濾波模型難以真實反映市場周期
??……略……
??二、以庫存、開盤去化模擬真實市場,劃分由升轉(zhuǎn)降兩段長周期……略……
??1、2014年H2至2019年H1進(jìn)入上升周期,庫存出清近乎無房可售
??2014年下半年-2019年上半年,武漢房地產(chǎn)市場處在持續(xù)上升周期,新房整體供不應(yīng)求,庫存接近出清,消化周期由9個月逐漸降至4個月以下,開盤平均去化率由不足5成上升至9成左右。
??2014下半年-2015年武漢房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速上行周期。項目銷售情況明顯改善,從少人問津到熱點項目捂盤惜售,開盤平均去化率由不足5成上升至60%。成交規(guī)模連續(xù)2年創(chuàng)下歷史新高,并領(lǐng)跑全國其他城市。供不應(yīng)求態(tài)勢初顯,新房庫存快速出清,消化周期縮短至6個月。房價止跌并進(jìn)入快速上漲通道,2015年武漢新房成交均價達(dá)到8811元/平方米,較2013年上漲25%。
??2016年,武漢樓市、地市異?;鸨?,新房市場一房難求,全年成交再創(chuàng)新高,土拍白熱化,接連誕生13宗全市、區(qū)域單價地王。3月開始,武漢便爆發(fā)了一輪小陽春行情,新房市場嚴(yán)重供不應(yīng)求,開盤即罄成為常態(tài),光谷等熱門片區(qū)更是出現(xiàn)開發(fā)商收繳高額認(rèn)籌金、深夜悄悄開盤、購房者徹夜排隊買房等奇觀,9月調(diào)控政策密集出臺,3個月內(nèi)1次升級限貸、3次加碼限購,也難以澆滅搶房熱情,全年成交規(guī)模2862萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。土地市場火熱非常,全市單價地王2次被刷新,還誕生13塊區(qū)域地王,正榮、華夏幸福、龍湖等十余家品牌房企首次落子武漢。
??2017年,武漢房地產(chǎn)市場維持高溫運行,樓市供不應(yīng)求矛盾依然突出,全年平均去化率超過9成,成交均價首次“破萬”。年內(nèi)商品住宅庫存消化周期維持在2個月左右,庫存幾乎出清,核心區(qū)域近乎“無房可賣”導(dǎo)致成交主力外移,二環(huán)內(nèi)成交比重由上一年的9%降至4%,而三環(huán)外成交占比達(dá)到6成以上,由此也帶動非限購區(qū)域房價大幅上漲,全市成交均在2017年首次突破10000元/平方米大關(guān)。
??2018年,在全國樓市大降溫的背景下,武漢樓市卻走出了獨立行情。全年共計開盤加推平均去化率87%,基本與2016、2017年高熱期相持平,市場熱度并未明顯消退。供不應(yīng)求問題略有緩解但仍然存在,年末商品住宅庫存消化周期也只有3.5個月。
??2019年上半年,武漢房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行,樓市表現(xiàn)雖不及2016、2017年鼎盛期搶眼,但仍好于2014、2015年。上半年開盤平均去化率維持在74%相對高位,截至6月底,庫存面積較2018年沒有明顯擴(kuò)張,但由于成交略有放緩,消化周期小幅拉長至4.2個月。
??2、2019年H2至今步入下降周期,庫存高企買方市場格局強(qiáng)化
??2019年下半年至今,武漢房地產(chǎn)市場處在下行周期,新房供求形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn),開盤去化率由60%逐年下降至21%,庫存消化周期則由6個月持續(xù)攀升至35個月。
??2019年下半年開始,由于前期供地集中形成新房供應(yīng),導(dǎo)致市場供求關(guān)系惡化,樓市開始降溫。下半年,武漢商品住宅供應(yīng)面積高達(dá)1569萬平方米,環(huán)比增長74%,但成交明顯不濟(jì),開盤平均去化率只有60%,較上半年下降14個百分點,46%的項目啟動分銷,包括盤龍城、陽邏等熱門剛需板塊,以及中心城區(qū)豪宅樓盤均有上馬分銷渠道動作。年末,武漢商品住宅庫存規(guī)模攀升至1247萬平方米,創(chuàng)2016年3月以來新高,消化周期拉長至6個月。
??2020年,受到疫情沖擊,一季度武漢樓市供求皆降至歷史低位,但隨著紓困政策落地見效,二季度開始市場逐漸企穩(wěn)。但這也只是低位企穩(wěn),武漢樓市并未走出2019下半年以來的調(diào)整期,全年開盤去化率跌至40%,同比下降25個百分點。由于疫情導(dǎo)致部分外來務(wù)工群體流失,遠(yuǎn)郊剛需置業(yè)需求收縮,市場面臨比主城更大的下行壓力,去化率低至35%。
??2021年上半年受土地市場熱度傳導(dǎo),武漢樓市階段性小幅轉(zhuǎn)暖,下半年受到行業(yè)大環(huán)境影響,樓市復(fù)又急轉(zhuǎn)直下,開盤去化率降至24%,較上半年再下跌15個百分點。受近些年市場低溫運行的影響,武漢開盤頻次呈逐年下滑走勢,2021年全年僅開盤648次,較2020、2019年下降10%以上,半數(shù)以上項目選擇平推入市。
??2022年前4月,武漢樓市繼續(xù)筑底盤整。1月、2月開盤去化率結(jié)構(gòu)性上行至30%左右,3月、4月再度回落至20%以下,且由于新一輪疫情導(dǎo)致部分售樓處關(guān)閉,項目來訪量、認(rèn)購量都出現(xiàn)下滑,全市范圍大量項目以特價、工抵等名義推貨,遠(yuǎn)郊區(qū)為加速去化更是翻倍式上調(diào)分銷點位,比如長江中心點位由每套5萬元上漲至10萬元。
??03 西安:市場集中與分化顯著
土拍熱度有望提升
??……略……
??一、14年H2至15年:舊改換房需求疊加政策催化,成交量價齊漲
??……略……
??1、市場:成交轉(zhuǎn)暖房價由跌轉(zhuǎn)升,去化率升至6成部分項目“日光”
??……略……
??2、內(nèi)因:持續(xù)5年的城中村改造收尾,催生大量改善換房需求
??2010-2014年間,武漢主城區(qū)迎來大規(guī)模的城中村改造,例如2010年主城成交的2983萬平方米土地中,52%是城中村改造土地,2012年這一比重更是高達(dá)59%。2010-2014五年間累計成交城中村改造土地建面超過6000萬平方米。
??而進(jìn)入2015年,城中村改造基本結(jié)束,城中村土地成交的絕對量和占比都明顯下降,成交建面降至274萬平方米,同比下降60%,占全年土地降至19%,較2014年下降11個百分點。隨之而來的,是大量拆遷戶基于改善居住環(huán)境的需要而產(chǎn)生的增量購房需求,并一齊涌入新房市場。
??3、外因:政策放松是助推劑,全面取消限購、央行認(rèn)貸不認(rèn)房
??……略……
??二、16-19年H1:引才成效卓越,樓地市火爆地價與房價輪動上漲
??……略……
??1、市場:政策“免疫”庫存加快出清,房企惜售一房難求
??……略……
??2、內(nèi)因:百萬大學(xué)生留漢3年達(dá)成,增量購房需求踴躍入市
??武漢擁有89所高校和130余萬高校在讀生,但一直以來畢業(yè)生留漢積極性不高,2016年,武漢人才凈流入率為-0.4%。2017年,武漢啟動“百萬大學(xué)生留漢計劃”,力爭5年留下100萬大學(xué)生,由此也引爆了二線城市“搶人大戰(zhàn)”。武漢先發(fā)制人且政策力度空前,比如落戶門檻逼近于零,發(fā)布人才租房、購房等安居補貼。
??到2020年1月初,3年時間新增留漢大學(xué)生109.5萬人,提前兩年完成計劃目標(biāo),海歸回流、一線城市回流、博士等具有較高支付能力的人群落戶數(shù)量明顯增加。百萬人才來漢留漢帶來了規(guī)模非??捎^的安家置業(yè)需求,為武漢樓市注入了新的活力。
??3、外因:地價上漲倒逼房價看漲預(yù)期,區(qū)域乃至全市地王頻出
??2016年,武漢土地市場空前火爆,外來房企加速布局武漢,包括龍湖、富力、陽光城、雅居樂在內(nèi)的十余家品牌房企首入武漢,上演搶地大戰(zhàn),全市宅地平均溢價率達(dá)到58%。全年誕生2宗全市單價地王、13宗區(qū)域單價地王,最高成交樓板價記錄被刷新至20021元/平方米,這一紀(jì)錄直到2020年才被再度打破。平安以110.65億元總價力壓金茂、華潤等一眾房企,摘得漢陽新港長江城地塊,接棒武漢總價地王,除此以外,東西湖、洪山、黃陂、江夏、青山等5區(qū)區(qū)域總價地王記錄也被刷新。地價上漲倒逼房價看漲預(yù)期,基于買漲心理,潛在置業(yè)群體踴躍入市,加劇樓市供不應(yīng)求,開發(fā)商爭相競地、購房者蜂擁搶房是2016年武漢房地產(chǎn)市場的真實寫照。
??2017年,金科、泰禾、金融街、中糧等外來房企強(qiáng)勢進(jìn)駐武漢,土拍延續(xù)高熱,全年宅地成交金額創(chuàng)歷史新高,達(dá)到1454億元,高基數(shù)基礎(chǔ)上同比增長67%。2017-2019年,武昌、新洲、青山等9區(qū)誕生了新的區(qū)域單價地王。
??04 19年下半年至今土地超賣
供應(yīng)過剩主導(dǎo)下降周期
??……略……
??一、19年H2至20年:供應(yīng)放量需求兩級分化,市場拐點下行但仍具韌性
??……略……
??1、市場:去化率跌至4成,分銷、折扣加碼,但成交仍具韌性
??……略……
??2、內(nèi)因:供地過量遠(yuǎn)城區(qū)顯著超標(biāo),買方市場形成在售項目凈增8成
??2017-2019年,武漢供地顯著過量,涉宅用地成交總建面多達(dá)8125萬平方米,相當(dāng)于同期商品住宅成交面積的1.5倍。尤其是遠(yuǎn)城區(qū)供地顯著超標(biāo),例如東湖高新、東西湖區(qū)涉宅用地成交總建面都在1000萬平方米附近,相當(dāng)于同期商品住宅成交面積的2.1倍。
??受此影響,武漢房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化,表現(xiàn)于在售項目大幅躍升。2018-2020年,武漢重點監(jiān)測活躍項目數(shù)量由239個持續(xù)提升至431個,凈增長80%。其中,強(qiáng)銷在售項目由141個大幅提升至353個,凈增長1.5倍,市場競爭激烈程度可見一斑。
??3、內(nèi)因:疫情倒逼改善需求加速釋放,但務(wù)工人員外流剛需收縮
??……略……
??4、外因:從政策底到市場底,紓困政策連番刺激下市場恢復(fù)正?;?/p>
??……略……
??二、21年H1:人口回流需求延期釋放,市場短暫回暖區(qū)域加劇分化
??……略……
??1、市場:供求創(chuàng)17年以來同期新高,去化率持穩(wěn)4成但區(qū)域分化加劇
??……略……
??2、內(nèi)因:經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇常住人口大增百萬,需求延期14個月集中釋放
??2020-2021年,武漢常住人口連續(xù)兩年增長120萬人以上,主要原因有以下兩方面因素:
??其一,疫情后經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇,大量外來人口返漢留漢。2021年,武漢GDP同比增長12.2%,固定資產(chǎn)投資同比增長12.9%,社會消費品零售總額同比增長10.5%,均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。隨著武漢經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇,大量外來人口返漢留漢,此前外流的務(wù)工人員逐漸回流。
??其二,眾多頭部企業(yè)落地武漢,產(chǎn)業(yè)人口指數(shù)級增長。近年來,武漢大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì),集結(jié)了多個科技公司的“第二總部”,包括小米武漢總部、TCL華中區(qū)域總部、騰訊(武漢)數(shù)字產(chǎn)業(yè)總部等,既推動了產(chǎn)業(yè)升級與科技創(chuàng)新,又提供了大量的就業(yè)機(jī)會,產(chǎn)業(yè)人口指數(shù)級增長。
??而在外來人口大量涌入的情況下,2021年3-6月武漢樓市成交持續(xù)放量,歷月成交面積皆超200萬平方米,因疫情暫時擱淺的購房需求終在延期約14個月之后集中釋放。
??3、外因:地王是“催化劑”,全市地王突破3萬/平助推房價看漲預(yù)期
??地王是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖的“催化劑”,2020年至2021年上半年,武漢多區(qū)域頻出地王,全市單價地王歷史性突破3萬元/平方米。地價上漲既助推房價上漲預(yù)期,又刺激居民購房消費。
??2020年,基于地方財政收支考量,武漢優(yōu)化供地質(zhì)量,主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)持續(xù)增多。起拍價普遍上調(diào),部分地塊起拍價甚至創(chuàng)所在區(qū)域地價新高,意味著即便底價出讓,也刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。例如11月26日,中建三局底價18.5億元摘得洪山區(qū)魯磨路和華科大西路交叉口地塊,樓板價14729元/平方米,創(chuàng)洪山區(qū)新的單價地王。全市地王突破3萬元/平方米,11月13日,華潤置地總價65.7億元競得江岸區(qū)解放大道與頭道街交匯處地塊,樓板價30558元/平方米,創(chuàng)全市新的單價地王。
??2021年上半年,武漢首輪集中土拍熱度不減,東湖高新、硚口、東西湖等區(qū)域相繼誕生新地王。例如6月29日,南山控股及武漢城投聯(lián)合體總價72億元競得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新二路以南、光谷三路以西地塊,樓板價20799元/平方米,刷新東湖高新區(qū)單價地王紀(jì)錄。
??三、21年H2至今:土地超賣、需求趨飽和,市場主基調(diào)轉(zhuǎn)向去庫存
??……略……
??1、市場:成交加速下行到訪、去化率全面轉(zhuǎn)弱,區(qū)域及項目分化加劇
??2021年下半年以來,武漢房地產(chǎn)市場加速下行,集中體現(xiàn)在以下四個方面:
??其一,房企供貨信心不足,成交加速下行。2021年下半年,武漢房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)冷,累計成交806萬平方米,同比下降37%。2022年,市場形勢愈加嚴(yán)峻,前4月累計成交285萬平方米,同比跌幅擴(kuò)至61%。房企供貨信心不足,前4月累計供應(yīng)297萬平方米,同比下降58%。據(jù)武漢房管局公布數(shù)據(jù)顯示,預(yù)計二季度可達(dá)預(yù)售條件共計142個項目、481萬平方米,4月僅供應(yīng)37個項目、107萬平方米,占比低至22%。其中,主城區(qū)供應(yīng)相對充足,遠(yuǎn)城區(qū)僅少量項目補貨供應(yīng)。
??其二,去化率不足兩成。2021年下半年,武漢開盤去化率趨勢性下行,去化率由上半年的39%跌至下半年的24%,凈減少15個百分點。2022年,開盤去化持續(xù)低迷,尤其是3月,去化率低至14%,創(chuàng)歷史新低。4月,去化率小幅回升至19%,環(huán)比提升5個百分點。
??其三,到訪量及轉(zhuǎn)化率持續(xù)下滑。2021年下半年,武漢單盤平均周度客戶來訪降至78組,單盤平均周度持銷跌至7套。2022年1-4月,單盤平均周度客戶來訪進(jìn)一步回落至62組,單盤平均周度持銷低至4套。
??其四,區(qū)域及項目分化加劇。改善性需求相較堅挺,武昌濱江、白沙洲、南湖個別性價比樓盤去化表現(xiàn)優(yōu)異,剛需客戶觀望情緒濃重,三環(huán)外剛需盤去化承壓,特價房、團(tuán)購折扣等營銷活動持續(xù)加碼。遠(yuǎn)郊板塊部分項目分銷傭金持續(xù)上調(diào),例如恒基旭輝鉑悅園著全民營銷提點上漲至7萬元/套,長江中心則由5萬元/套上漲至10萬元/套。
??2、內(nèi)因:土地超賣近5年宅地成交1.3億平,廣義庫存近1億平
??2017-2021年,武漢土地超賣,涉宅用地成交總建面13471萬平方米,相當(dāng)于同期商品住宅成交面積的1.4倍,直觀反映供需明顯錯配。
??截至2022年4月末,武漢狹義庫存2123萬平方米,去化周期多達(dá)34.8個月。廣義庫存高達(dá)9736萬平方米,即便不再新增供地,仍需5年以上才能去化完畢。其中,大盤顯著偏多乃是廣義庫存高企的首要因素,單盤銷售周期大都超5年,部分項目更是超10年。例如黃陂區(qū),便有綠地、武漢城建兩三個大盤,剩余待售面積接近420萬平方米。
??3、內(nèi)因:遠(yuǎn)城區(qū)擴(kuò)張過快,但市政配套及人口導(dǎo)入存時間差
??……略……
??4、內(nèi)因:需求趨飽和剛需持續(xù)減少,百戶購房比達(dá)51.3%
??2006-2021年,武漢百戶購房比達(dá)到51.3%,遠(yuǎn)高于其他一二線城市。一方面,武漢房價在過往15年平穩(wěn)上漲,大量中等收入群體成為購房主力。另一方面,武漢市場需求逐漸趨于飽和,尤其是剛需,成交占比持續(xù)走低??梢灶A(yù)見的是,武漢市場需求將由有房住到住好房進(jìn)階,意味著未來剛需將持續(xù)減少,改善性需求則將穩(wěn)步釋放。
??5、外因:全國市場下行房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌,房企暴雷致市場信心動搖
??……略……
??四、供需是周期升降的決定因素,政策、地王對市場約有半年刺激效應(yīng)
??……略……
??1、供需是周期升降的決定因素,需求引領(lǐng)上升周期、供應(yīng)主導(dǎo)下降周期
??供需乃是武漢房地產(chǎn)市場周期性變化的決定性因素,旺盛需求主導(dǎo)上升周期,過量供應(yīng)主導(dǎo)下降周期。具體而言,2017年武漢啟動“百萬大學(xué)生留漢計劃”,力爭5年留下100萬大學(xué)生,并提前兩年完成。而在旺盛需求主導(dǎo)下,2017年至2019年上半年,武漢房地產(chǎn)市場異?;鸨?,近乎無房可售。2017-2021年,受累于土地超賣,武漢房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化,且有不斷惡化的趨勢。而在過量供應(yīng)主導(dǎo)下,2019年下半年以來,武漢房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷,成交加速下行,廣義庫存現(xiàn)已接近1億平方米。
??2、政策、地王僅是催化劑,刺激效應(yīng)約持續(xù)半年但難以扭轉(zhuǎn)市場周期
??政策、地王僅是催化劑,對武漢市場大概有半年左右的刺激效應(yīng),但難以根本性扭轉(zhuǎn)市場周期。具體而言,受疫情影響,2020年上半年武漢房地產(chǎn)市場一度陷入停擺,上半年累計成交同比下降47%。但在紓困政策的輪番刺激下,極大程度上恢復(fù)市場信心,房地產(chǎn)交易快速回歸正?;?,下半年累計成交同比轉(zhuǎn)增5%,最終完成了從政策底到市場底的有效轉(zhuǎn)化。
??2019年下半年,武漢房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入下降周期,但2021年上半年市場曾短暫回暖,成交創(chuàng)2017年以來同期新高。核心因素在于地價上漲助推房價看漲預(yù)期,變相刺激居民購房消費。2020年至2021年上半年,武漢土拍市場持續(xù)火熱,多區(qū)域頻出地王,全市單價地王歷史性突破3萬元/平方米。
??05 總結(jié):短期四季度走出調(diào)整
長期供需平衡無虞
??……略……
??一、武漢要擺脫市場困境,需放松限購、限貸等政策組合拳助力
??2022年以來,穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力,地方因城施策分類放松調(diào)控,且政策落地頻率顯著加快。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示,截至5月17日,共計108省市出臺166次放松政策,杭州、蘇州、成都等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購,南寧、鄭州、無錫等弱二線及三四線城市更在需求端予以刺激。
??我們認(rèn)為武漢要擺脫現(xiàn)階段的市場困境,仍需政策組合拳助力,尤其要在需求端予以刺激。其一,放松限購,例如遠(yuǎn)城區(qū)率先取消限購。其二,放松限貸,例如下調(diào)二套房首付比例至40%。其三,財稅刺激托市,例如對購買新建商品住房的家庭減免契稅,又如對購買首套房的各類人才發(fā)放購房補貼。
??二、短期市場拐點要到2022年底,中長期供求恢復(fù)平衡成交高位保持
??……略……
??1、短期:市場拐點要到2022年底,區(qū)域及項目加劇分化
??短期內(nèi),武漢過量供應(yīng)的市場格局難以實質(zhì)性改變,房地產(chǎn)市場較難擺脫下降周期。受累于廣義庫存現(xiàn)已接近1億平方米,即便不再新增供地,仍需5年以上才能去化完畢。因此,武漢市場主基調(diào)仍是去庫存,倘若需求端沒有強(qiáng)力刺激性政策落地,市場拐點可能要到2022年底乃至2023年上半年。
??區(qū)域及項目加劇分化,改善性需求相較堅挺,市場熱度逐漸回歸主城區(qū),高性價比樓盤成交去化依舊不成問題。剛需增長乏力,遠(yuǎn)城區(qū)去化壓力或?qū)⒉粩嗉觿?,打折降價、分銷提傭等常態(tài)化。
??2、長期:供應(yīng)改善需求充裕,年均成交1500-1800萬平
??中長期來看,武漢房地產(chǎn)市場供求基本平衡。2021-2035年,武漢潛在住房供應(yīng)約2.5億平方米,潛在購房需求同樣達(dá)到2.5億平方米,年均成交規(guī)模仍將維持在1500-1800萬平方米。
??其一,供應(yīng)改善。截至2035年,預(yù)計武漢潛在住房供應(yīng)約2.5億平方米,主要由兩部分構(gòu)成:第一類,廣義庫存約1億平方米,其中主城區(qū)0.32億平方米,副城區(qū)0.48億平方米,遠(yuǎn)城區(qū)0.2億平方米。第二類,新增供地約1.5億平方米,其中主城區(qū)舊改拆遷1億平方米,副城區(qū)0.4億平方米,遠(yuǎn)城區(qū)0.1億平方米。
??其二,需求充裕。一方面,隨著常住人口穩(wěn)步增長,武漢住宅保有量將持續(xù)上升,預(yù)計到2035年住宅保有量或?qū)⑦_(dá)到59760萬平方米。另一方面,隨著舊城改造持續(xù)推進(jìn),武漢商品住宅所占比重將穩(wěn)步提升,預(yù)計到2035年商品住宅占比或?qū)⑦_(dá)到86%。
??2021年至2025年,預(yù)估武漢商品住宅需求量8600萬平方米,年均成交面積約1700萬平方米。2021年至2035年,預(yù)估武漢商品住宅需求量2.5億平方米,年均成交面積仍將維持在1500-1800萬平方米