[克而瑞]實錄 | 2022中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100發(fā)布會圓滿落幕

??12月1日，由克而瑞舉辦的“從產(chǎn)品‘質(zhì)’上到長期主義——2022中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100發(fā)布會”成功召開。 

??本次發(fā)布會，百余優(yōu)秀企業(yè)、運營商、業(yè)內(nèi)專家與意見領袖共同見證2022年度中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品力五大榜單發(fā)布。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱先生、易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕女士，與來自標桿房企、運營企業(yè)的近10位分享嘉賓，通過主題演講、圓桌對話，深入聚焦行業(yè)產(chǎn)品力建設與發(fā)展，挖掘前沿產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)特征，洞察產(chǎn)品市場趨勢，深度解讀優(yōu)秀產(chǎn)品案例，為行業(yè)有價值、可借鑒的產(chǎn)品理念發(fā)聲，與行業(yè)共同成長。

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??2022年度五大測評成果發(fā)布

??首度發(fā)布交付力與租賃運營榜

??為推動房地產(chǎn)行業(yè)有“質(zhì)”發(fā)展，勾勒產(chǎn)品價值的發(fā)展特征及創(chuàng)新趨勢，克而瑞產(chǎn)品力100工作組專注產(chǎn)品力的全面發(fā)展，自2018年起已連續(xù)五年開展“中國房企產(chǎn)品力TOP100”系列測評研究。

??本年度，產(chǎn)品測評成果再次升級，重磅發(fā)布《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》 、 《企業(yè)交付力TOP10》、《全國十大產(chǎn)品系》，《全國十大作品》、《2022年中國住房租賃產(chǎn)品力榜單》五大榜單（點擊鏈接查看），《2022中國房企產(chǎn)品力白皮書》、《2022中國房企綠色健康地產(chǎn)白皮書》、《2022中國住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書》也一并發(fā)布。

??《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》

??在今年產(chǎn)品力榜單中，綠城中國登頂榜首，而龍湖集團和萬科地產(chǎn)則分別榮登第二名和第三名。

??克而瑞通過測評發(fā)現(xiàn)行業(yè)雖然面臨考驗，但企業(yè)依然不忘初心砥礪前行，圍繞著產(chǎn)品力、產(chǎn)品系、作品等方面，以“更好的創(chuàng)新”躬身入局，將“品質(zhì)為王”的產(chǎn)品呈現(xiàn)給大眾。

??02

??深耕產(chǎn)品力研究與測評五年

??2022測評體系再升級

??五年來，克而瑞產(chǎn)品力100工作組攜手眾多優(yōu)秀房企、業(yè)內(nèi)專家、主流媒體等聚焦行業(yè)發(fā)展與產(chǎn)品趨勢，已搭建起專業(yè)的產(chǎn)品測評平臺和行業(yè)交流平臺。

??今年順應行業(yè)交付焦點，我們將交付相關(guān)的指標加入企業(yè)產(chǎn)品力的測評體系，更加注重企業(yè)交付力對于整體產(chǎn)品力的關(guān)鍵之所在。與此同時，租售并舉之下，住房租賃產(chǎn)品力測評研究也首度納入本次年度發(fā)布。

??從“產(chǎn)品”到“產(chǎn)品系”到“作品”，再到今年新增的“交付力”測評與租賃運營測評，克而瑞產(chǎn)品力100測評工作持續(xù)跟蹤行業(yè)產(chǎn)品力發(fā)展走向，測評行業(yè)、企業(yè)和項目樣本，深挖客戶需求對產(chǎn)品趨勢的影響，聚焦生產(chǎn)力、創(chuàng)新力、交付力、服務力和運營力，與行業(yè)共享創(chuàng)新趨勢與前沿動態(tài)。

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??線上線下渠道同步發(fā)布
企業(yè)與業(yè)內(nèi)專家共探產(chǎn)品長驅(qū)價值 

??本次產(chǎn)品力發(fā)布會通過線下峰會、線上全程直播進行，在多個渠道備受業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注。

??地產(chǎn)下半場，拼的是產(chǎn)品力和服務力，行業(yè)深度調(diào)整，不管是企業(yè)還是運營商，都需適應內(nèi)外部環(huán)境的不斷變化。提升產(chǎn)品力，堅持以產(chǎn)品“質(zhì)”上為核心，修煉內(nèi)功、堅持“長期主義”的發(fā)展觀，是行業(yè)未來相當一段時間內(nèi)不變的基石。

??以下為嘉賓分享觀點：

??主題演講

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??讓產(chǎn)品力成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的核心動力

??丁祖昱  易居企業(yè)集團CEO

??2022年對地產(chǎn)人而言是漫長的一年。11月的“三箭齊發(fā)”，讓行業(yè)、企業(yè)在較艱難的日子中得到更多鼓勵和期望，無論是在信貸、股權(quán)融資，還是發(fā)債方面都為行業(yè)點亮了一盞明燈。   

??正如今天發(fā)布會的主題一樣，行業(yè)要回到“質(zhì)”、回到長期主義，關(guān)鍵在產(chǎn)品?；赝袠I(yè)發(fā)展的20年，房地產(chǎn)業(yè)是高歌猛進的，真正回歸產(chǎn)品的時間太少，企業(yè)規(guī)模被更多的關(guān)注，這讓營銷人員沖在一線，產(chǎn)品人則是“默默無聞”地為企業(yè)發(fā)展、品牌打造付出。   

??但今年有所改變。就在剛剛結(jié)束的11月，整體市場顯示，各個城市熱銷項目多與產(chǎn)品力緊密相關(guān)，產(chǎn)品的高競爭力、稀缺性與客戶需求高匹配度成為熱銷關(guān)鍵。這體現(xiàn)在本年度的產(chǎn)品力測評優(yōu)秀項目當中不乏這些熱銷項目的身影。   

??當前行業(yè)的調(diào)整也為回歸產(chǎn)品、回歸初心、回歸本源奠定了很好的基礎。長期主義基調(diào)之下，對產(chǎn)品的不斷追求會成為中國地產(chǎn)人未來最重要的工作，這也是我們產(chǎn)品力發(fā)布會持續(xù)五年舉辦的初心與目標——希望“對產(chǎn)品力的長期追求”真正成為中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的核心動力，成為引領客戶需求發(fā)展真正的方向。   

??當下，一度默默無聞的產(chǎn)品人有了更大的舞臺，分享打造產(chǎn)品的經(jīng)驗和心得、每一年為升級迭代進行的設計與創(chuàng)新。這在讓更多脫穎而出的產(chǎn)品為企業(yè)、行業(yè)所知的同時，最終在購房市場讓更多的購房者開始考慮產(chǎn)品優(yōu)劣、需求的匹配，得到老百姓、業(yè)內(nèi)的認可。   

??這也是克而瑞連續(xù)多年來不斷做產(chǎn)品力測評、產(chǎn)品力峰會的初衷——讓好產(chǎn)品、好企業(yè)被更多人知道，讓產(chǎn)品力成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的核心動力。

??02

??2022產(chǎn)品力發(fā)展報告

??張  燕  易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞CEO

??基于當前的市場變革與租售并舉的大背景，本年度也是首度將租賃納入2022整體產(chǎn)品力報告。 

???l盤點2022產(chǎn)品力發(fā)展l?

??聚焦交付、產(chǎn)品創(chuàng)新、租賃產(chǎn)品、綠色健康四大類別   

??一、交付：克而瑞調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年以來購房者對于交付最關(guān)心的問題，主要是質(zhì)量&延期，房企圍繞“質(zhì)量”“ 時間” “服務”提升交付力。 

??對此，企業(yè)主要聚焦這幾方面進行一系列升級。 

??1、保質(zhì)量：首先是品控，TOP100開發(fā)企業(yè)在質(zhì)量品控上基本都擁有自己的管控體系。 

??2、在交房時間管控上，管理與技術(shù)雙管齊下，實現(xiàn)準時交付不延期。 

??3、提升服務：當前多數(shù)TOP50房企已經(jīng)制定交付前、交付日和交付后三大階段的交付服務體系，包含100+交付服務標準動作等。  

??二、產(chǎn)品創(chuàng)新  

??今年，企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)聲較去年明顯減少，這跟市場有一定關(guān)系的原因。多數(shù)銷售產(chǎn)品的創(chuàng)新迭代通過“以小見大”、細節(jié)提升，來完善產(chǎn)品功能。 

??具體看來，體現(xiàn)在： 

??1、收納：拓展空間創(chuàng)新，如雙玄關(guān)引出雙洄游動線，拓展玄關(guān)收納空間；提升效率，如中小戶型通過在功能間裝修上，采用一體化定制。

??2、廚房配置升級，可推拉中島、感應移門等通過各類小細節(jié)，滿足各類人群不同需求。

??3、裝修主要是體現(xiàn)在多維度細化創(chuàng)新方面，裝修細節(jié)以人為本，滿足不同代際、審美需求，裝修設計品質(zhì)化。 

??4、戶型定制增強可變性，如匹配家庭從結(jié)婚到多胎的不同階段、不同年齡代際需求，構(gòu)建“一步到位”的成長型戶型。 

??5、社區(qū)空間方面，如提供療愈空間的大草坪設置、露臺空中庭院等已經(jīng)成為社區(qū)空間調(diào)整升級趨勢。  

??三、租賃  

??數(shù)據(jù)顯示，租房主力已轉(zhuǎn)變?yōu)?0和95后的年輕一代，占比達68%。年輕一代對長租的意愿增強，更注重生活品質(zhì)和儀式感，愿意為更好的居住體驗買單。 

??目前市場化租賃產(chǎn)品已經(jīng)日趨多樣化，主要由四類產(chǎn)品組成，包括企業(yè)員工住宿、較成熟的集中式公寓產(chǎn)品、滿足中高端租賃人群需求的服務式公寓、已經(jīng)發(fā)展到2000間的大型租賃社區(qū)。   

??四、綠色健康住宅  

??房企對于綠色健康住宅的打造，從被動式技術(shù)向主動式及可再生能源技術(shù)拓展。在這樣的背景下，圍繞“空氣、光、聲、水、溫度”等元素，房企進一步對健康住宅進行探索。 具體看來，綠色建筑方面，當前房企綠建規(guī)模發(fā)展進程不均衡，高星級綠色建筑項目比例仍較低?？硕鹧芯繄蟾骘@示，典型企業(yè)綠銷比方面，萬科地產(chǎn)、招商蛇口、中海地產(chǎn)比較靠前。 

??對購房者而言，“低碳”很遙遠，6成客戶僅停留在聽過但不了解，他們更為關(guān)心健康住宅，高能級城市客戶對低碳住宅的了解度相對較高。 

??健康住宅方面，高端項目健康落地率“50%”，部分企業(yè)高端產(chǎn)品系已形成健康產(chǎn)品體系。限成本、輕奢和品質(zhì)類項目健康元素落地率為“30%”，落地元素多為“水”和“光照”等成本可控元素。   

???l展望2023年l?

??五大維度解讀未來產(chǎn)品趨勢    

??趨勢一：戶型仍是購房第一要素，企業(yè)將持續(xù)改善細節(jié)提升體驗感，實現(xiàn)“小動作大滿足”。基于房間數(shù)少、功能性差等痛點，未來戶型創(chuàng)新，可以在既有空間又能合理達到有效使用等方面進行拓展。   

??趨勢二：客戶關(guān)注點已經(jīng)擴展至社區(qū)環(huán)境，規(guī)劃布局問題待改善，人文關(guān)懷要需要重視。當前的社區(qū)滿意度僅7成左右，內(nèi)部公區(qū)成為吐槽的重點，問題集中在大而不當或者不能滿足先行需求。另一痛點，則是功能及心理需求上的“人文感覺”。   

??趨勢三：租賃參與主體更加多元化，進一步推動了產(chǎn)品創(chuàng)新。住房租賃企業(yè)中，房企系占比不斷提升，租賃板塊收益率相對穩(wěn)健。住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模TOP30中，房企系占比超四成。隨著住房租賃行業(yè)的不斷成熟，長租公寓收益率隨之也會有相應的提高，收益穩(wěn)定和抗風險性質(zhì)相對較好。   

??趨勢四：高溢價產(chǎn)品是企業(yè)盈利的關(guān)鍵。公募REITs發(fā)行的收益率門檻，反向推動產(chǎn)品升級。在相同空間之下，在產(chǎn)品打造上更具優(yōu)勢、配套更為完善、服務更為貼心且多元化的面積段的產(chǎn)品，會獲得比同類產(chǎn)品更高的溢價。   

??趨勢五：綠色低碳發(fā)展空間仍然巨大，客戶或從被動接受到主動需求。客戶對于“低碳”愿意支付一定成本，但溢價有限最高“3%”。具體看來，噪音、凈水、光環(huán)境三大要素是爭取客戶需求的重要發(fā)力點。               

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??從做產(chǎn)品到領生活

——走向以人為本的長期價值

??張艷華 保利發(fā)展副總經(jīng)理

??回顧30年的發(fā)展歷程，不斷領先客戶需求，是保利發(fā)展最重要的產(chǎn)品根基。2022年，隨著行業(yè)進入新時期，產(chǎn)品力、健康人居的產(chǎn)品內(nèi)核，正式進入長期價值時代。社區(qū)需要回歸以人為本，不應該簡單地做產(chǎn)品，而應該引領真實的生活。   

??一、引領國民需求，穿越周期的產(chǎn)品“質(zhì)”造力    

??保利發(fā)展成立至今，一直堅持產(chǎn)品的長期主義，經(jīng)歷了從無到有、從有到優(yōu)、從優(yōu)到全、從全到精四個階段。   

??從無到有：定義何為社區(qū)。保利發(fā)展25年前的項目——國家康居示范小區(qū)保利花園。在90年底就基于客研提出“自然、和諧、舒適”的理念，通過向心圍合式分層園林、人車分流交通系統(tǒng)等50多項先進的技術(shù)，到今天依舊讓人動容。首創(chuàng)推行社區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理，采用小區(qū)智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)周界防越報警等功能，在當時遠超客戶想象。   

??從有到優(yōu)：適配客戶的好社區(qū)。秉持設計是為大眾服務的，而不是為少數(shù)權(quán)貴服務的。不刻意強調(diào)建筑立面和奢華裝修，更關(guān)注“通過改善居住環(huán)境和功能，提升居住體驗”。保利發(fā)展的產(chǎn)品特點被極致提煉為三個關(guān)鍵詞“均好性+戶型最優(yōu)+多一點”，以“康善逸尊”提供適配客戶的配套、建筑、戶型和服務。   

??從優(yōu)到全：與家庭共成長的社區(qū)。2016年保利發(fā)展提出“全生命周期居住系統(tǒng)”：生活不僅僅是房子本身，而是涵蓋居住、教育、養(yǎng)老、物業(yè)、商業(yè)等全場景的一整套居住體系。   

??從全到精：極致的健康人居。后疫情時期，保利發(fā)展提出well集和社區(qū)產(chǎn)品理念，極致地鍛造產(chǎn)品的健康力。   

??始終走在客戶需求之前，以極致均好、高性價比，為最廣大的國民提供具有美好產(chǎn)品、美好服務、美好口碑的房子是保利發(fā)展穿越30年周期的產(chǎn)品“質(zhì)”造力    

??二、觀察行業(yè)洞察客戶，健康人居價值的遠“健”力    

??1998年到2020年，保利發(fā)展逐漸形成了以健康人居為核心的完整社區(qū)產(chǎn)品。

??2020年首次發(fā)布保利健康人居白皮書，拋出了行業(yè)共同的“命題”。此后健康人居產(chǎn)品體系在全國70個項目落位。今年再次發(fā)布2022年健康人居白皮書，用實踐、觀察來“作答”如何實現(xiàn)產(chǎn)品長期價值。  

??2022年，從客戶到行業(yè)、從產(chǎn)業(yè)鏈到政策，無不為健康人居長期發(fā)展提供了窗口。人們正在追求更科學適配的生理健康、更取悅自我的心理健康、更咫尺相鄰的社交健康。   

??保利發(fā)展站在行業(yè)全局高度，洞察生活方式，觀察產(chǎn)品趨勢，提出“強感知、重集成、促交互”的新健康主義，引領行業(yè)塑造滿足人本需求的健康社區(qū)，形成助推健康人居長期價值的遠“健”力。   

??三、營造全維健康，踐行人為本的產(chǎn)品體驗  

??健康建筑強感知。保利發(fā)展落實量化措施讓環(huán)境指標更可靠；黑科技如“覆蓋末端、真正無死角的無接觸通行”、“精密組織的入戶消殺玄關(guān)”讓歸家體驗更安心；智慧調(diào)節(jié)的深度睡眠系統(tǒng)適應人體節(jié)律，讓睡眠更安心舒適。   

??健康建筑重集成：更愉悅的健康。保利發(fā)展將空間集成讓情緒釋放：比如超大的開放式客廳成為“剛需”，通過不斷延展的客廳，提供更多功能更廣視野；通過功能集成減負生活，如“解放雙手“、”一鍵到位“的家電和廚房功能；提供自我療愈的一米花園：比如寬景陽臺成為私享花園、親近自然的空中花園。   

??健康社區(qū)促交互：更溫情的健康。社區(qū)景觀不僅可觀賞、更應當是可游可玩可居。完整的全齡設施、可玩耍的水池、可停留的超引力客廳和可共享的中央草坪匯集在一起，成為社區(qū)交互聚場。保利發(fā)展還追求城市公共性的社區(qū)化，如和字系產(chǎn)品中的“鄰里中心”，塑造極具公共性的城市廣場，給人社區(qū)的歸屬感和溫情。   

??保利發(fā)展將國民需求放在最前，聚焦健康人居，深度洞察人們的生活方式變化。構(gòu)建空間、服務、科技為一體的完整社區(qū)體系。未來，需要在社區(qū)中強化感知，重視集成、促進交互。將客戶領入真實、全景的美好生活。 

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??產(chǎn)品=99%科學+1%藝術(shù)

??張愛華 瓴寓國際CEO

??產(chǎn)品 = 99% 科學 + 1% 藝術(shù)，這是瓴寓對待租賃產(chǎn)品打造的態(tài)度，租賃住房行業(yè)和產(chǎn)品都是服務民生的，需要滿足更多的人群，只有通過科學的方式去尋找解決方案，并不斷迭代與進化，才會讓事物本身變得越來越好，再加上美學的輔助，以匹配大眾審美的追求。   

??1、產(chǎn)品的頂層思考  

??租賃產(chǎn)品的長期價值是要承載使命，讓買不起房的三億新青年用可負擔的價格來享受超越買房的居住體驗。這一美好想法的落地面臨著極大痛點，就是行業(yè)盈利難，如何解決社會效益和經(jīng)濟效益這對矛盾非常重要。   

??什么是社會效益？上海的五個租（租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好）很好詮釋了社會效益的本質(zhì)。張愛華認為高性價比的產(chǎn)品和高效的運營服務是解決社會效益的關(guān)鍵點。而決定經(jīng)濟效益（資產(chǎn)回報率）的租金要素依然離不開產(chǎn)品打造，只有產(chǎn)品做好了才有更大的溢價空間。  

??2、產(chǎn)品打造方法論  

??租賃的矛盾  

       經(jīng)濟效益和社會效益是一對天然的矛盾，租戶的訴求是高成本、大空間、低坪效，而企業(yè)的訴求是低成本、小空間、高坪效。 對此，瓴寓的解決方案是用互聯(lián)網(wǎng)思維把居住空間重新解構(gòu)為高頻、中頻、低頻。這樣的重新組合下，用戶雖然犧牲了一定的私密性，但以合理價格不僅擁有了居住空間，還獲得了共享空間，加上便利的生活配套，充分實現(xiàn)了用戶的高性價比與企業(yè)的高坪效。

??經(jīng)濟效益和社會效益是一對天然的矛盾，租戶的訴求是高成本、大空間、低坪效，而企業(yè)的訴求是低成本、小空間、高坪效。 

??對此，瓴寓的解決方案是用互聯(lián)網(wǎng)思維把居住空間重新解構(gòu)為高頻、中頻、低頻。這樣的重新組合下，用戶雖然犧牲了一定的私密性，但以合理價格不僅擁有了居住空間，還獲得了共享空間，加上便利的生活配套，充分實現(xiàn)了用戶的高性價比與企業(yè)的高坪效。

??租賃大社區(qū)產(chǎn)品  

       同時，瓴寓在實踐中得出租賃大社區(qū)是既滿足社會效益，又滿足經(jīng)濟效益的最優(yōu)解。大社區(qū)產(chǎn)品的誕生過程經(jīng)歷了客研、產(chǎn)品、建設、籌開、運營和營銷，最終呈現(xiàn)給用戶最優(yōu)的體驗，讓瓴寓的產(chǎn)品價值可以落地。 

??而其建設過程中無處不見科學工具的應用。依托堅實的數(shù)字化底盤，提供尺度級別的決策輔助，讓每一個設計都有“據(jù)”可循，避免同質(zhì)化產(chǎn)品同時達成溢價；深入洞察客戶需求，沉淀行為數(shù)據(jù)，基于運營導向做空間設計，真正實現(xiàn)“買房般的居住體驗”。   

??3、案例：上海浦江華僑城柚米社區(qū)  

??最后從客戶研究、產(chǎn)品打造及運營管理三方面深入分析了上海華僑城柚米社區(qū)成功背后的原因。 

??包括5W精準了解客戶，通過大數(shù)據(jù)系統(tǒng)精準挖掘客戶、周邊企業(yè)以及租金天花板；對客群的行為進行分析，反推需求，抓住客群痛點；針對配套不足的地方著手從社區(qū)內(nèi)解決，形成差異化競爭。 

??產(chǎn)品打造，優(yōu)化產(chǎn)品設計，合理配置資源。在房間內(nèi)，通過配備高品質(zhì)床墊、衛(wèi)生間干濕分離、收納空間豐富合理等方式來改善關(guān)鍵體驗點；在公區(qū)中，配有多樣化空間：影音室、桌游區(qū)、臺球區(qū)和社區(qū)商業(yè)，解決居住中的痛點問題。   

??高效運營，讓產(chǎn)品價值充分體現(xiàn)。以自身高效的運營體系，從業(yè)主服務和服務質(zhì)量到社區(qū)文化等各方面形成完整的閉環(huán)；并積極參與建設社區(qū)文化，通過“瓴寓搭臺、租戶唱戲”的方式打造和諧社區(qū)，利用三個重要載體：租戶自治委員會、租戶公約和社團聯(lián)盟實現(xiàn)社區(qū)的和諧運營。 

??上海華僑城柚米社區(qū)通過瓴寓的建設與管理，不僅實現(xiàn)了讓租戶租得起、住得好的美好設想，并且于2021年12月出讓項目30%的股權(quán)，實現(xiàn)IRR超預期退出，成為行業(yè)內(nèi)首個跑通“投融建管退”資管全周期的項目。

??圓桌對話

??議  題：價值長驅(qū) · 產(chǎn)品向“新”

??主持人：孟　音  克而瑞 副總裁

??對話嘉賓：

??付　偉    香港置地 中國區(qū)住宅設計負責人

??李   玉　 微領地集團 副總經(jīng)理

??張   偉　 中海集團 總部客服部負責人

??黃   婷　 萬科長租公寓 BU產(chǎn)品負責人

??何劍英　 華潤置地 產(chǎn)品創(chuàng)新委員會主任委員、華東大區(qū)設計負責人 

??克而瑞副總裁孟音表示，從克而瑞舉辦第一屆產(chǎn)品力年度峰會產(chǎn)品“質(zhì)”上，到今天的長期主義，經(jīng)歷了房地產(chǎn)的行業(yè)周期，希望通過對產(chǎn)品的不斷打磨，讓企業(yè)、運營商們都能獲得穿越行業(yè)周期的力量。這也是今天圓桌對話議題定為《價值長驅(qū) · 產(chǎn)品向“新”》的原因。

??以下是精彩觀點精選：

??孟音：“客戶”在變化，“需求”不斷更新，企業(yè)如何拆解細分客戶需求進行產(chǎn)品創(chuàng)新？

??張偉：在產(chǎn)品創(chuàng)新上，我們對現(xiàn)有產(chǎn)品做了突破工作，從去年開始對各個項目進行嘗試，在客戶購買后給客戶提供“四個選”，一是選戶型，二是選功能，三是選配置，四是選顏色。通過這“四個選”，客戶評價非常高。 

??在社區(qū)公共空間打造上，中高檔的普遍有會所、架空層和生活配套，關(guān)于配套會做一些留白的社區(qū)盒子，在社群營造后，由客戶告訴我們他們需要什么，從而進行后期改造。我們發(fā)現(xiàn)在社區(qū)營造板塊上，共創(chuàng)的效果是更好的。

??何劍英：第一，華潤置地專業(yè)的客研團隊通過營銷調(diào)研和往期成交客戶的分層統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在Z時代逐漸變成購房主力，而且比例日益上升。尤其在華東地區(qū)購房占比超過17%，比例是相當高的。通過對他們的標簽化分析，年輕客戶對社區(qū)物理空間的共建欲望更強，興趣也更多元，所以企業(yè)產(chǎn)品也會隨之進行調(diào)整和提升。 第二，Z世代為代表的客戶在很短的時間里，家庭結(jié)構(gòu)會發(fā)生一些變化，可能從單身到二人世界、三口之家，適應家庭結(jié)構(gòu)的變化，要買的房子或者社區(qū)配套也會有一些考量，比如要求戶型有可變性。 第三，客戶群體的變化或者社會環(huán)境的變化，從設計的角度來講，也是一種新的思考方向。 第四，物業(yè)服務是非常重要的，華潤置地希望在設計考量的時候，能夠更多考慮物業(yè)服務的便利性，物業(yè)服務如果更方便、快捷給客戶提供服務。例如引入智慧運營、智能化提升，客戶的滿意度也會有很大的提升，這是雙向的滿意，物業(yè)公司和客戶共贏。

??付偉：香港置地以住宅加商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)品布局，以城市更新為核心，充分尊重每座城市的文化和居住習慣，發(fā)掘在地文化與項目結(jié)合，不做簡單的產(chǎn)品復制，力求每個項目和產(chǎn)品的適度創(chuàng)新，為客戶創(chuàng)造獨特的長期價值。 隨著時代的變化，科技的更迭，年輕的客戶正逐漸成為市場中的意見領袖。洞察到年輕客戶的變化，用變化應對變化和更新，對我們對創(chuàng)新的理解。 創(chuàng)新從來都是圍繞需求展開的，從顯性需求到隱性需求，逐級為客戶解決矛盾來創(chuàng)新。針對高端客戶的客戶需求和痛點，在社區(qū)配套、園區(qū)景觀、精裝修配置方面都做了深入的研究，同時利用已有交付項目的客戶復盤不停再做迭代升級，希望能夠做到引領市場引領客戶，不做市場的跟隨者。

??黃婷：各位嘉賓都提到了長期性和穿越周期，我理解的穿越周期是在變化的時代去抓住不變的東西，回到生意最底層邏輯，以客戶為中心。因此，泊寓在這一輪著重關(guān)注的是租房人群在細分領域生活觀念的變化。洞察年輕人在消費時代更加注重內(nèi)在化的選擇和品質(zhì)需求，更加關(guān)注與他人的關(guān)系。即物質(zhì)層面為更精明的消費主義，精神上層面強調(diào)與他人和世界的關(guān)聯(lián)，這也是深入到用戶底層的認知，在佛系時代的一種掌控感。

??孟音：精細化成競爭利器，立足于客戶需求，企業(yè)聚焦產(chǎn)品的哪些方面進行精細打造？

??何劍英：華潤置地希望圍繞提升客戶的體驗感來展開，通過“潤心生活底盤”串聯(lián)所有的客戶觸點。比如社區(qū)大堂是城市空間到社區(qū)公共空間轉(zhuǎn)換的地方，里面可以植入很多的功能。如果不做精細化設計的話，可能業(yè)主滿意度也比較低。我們希望在轉(zhuǎn)換的這個點上，又可以有顏值，又可以有功能，這是對客戶的一個觸點的回應。 在私人空間里，剛剛說的Z時代需要空間可變，有可能是家庭結(jié)構(gòu)的變化，也有可能是私人興趣愛好的變化，它的空間有一些可變性，例如我們可能會關(guān)注上下水管，未來可以比較方便的做一些轉(zhuǎn)換。 精細化設計是當前客群的核心訴求點。如入戶動線設計、地下車庫安全感與溫馨感、內(nèi)外分流、戶內(nèi)空間可變性等課題正引起我們的思考。我們將這些視為對客戶未來生活場景的承諾。

??張偉：在房地產(chǎn)板塊以往經(jīng)歷中，并沒有特別重視客戶需求，房地產(chǎn)下半場，要更加關(guān)注客戶，關(guān)注客戶的健康、功能、使用、交流、潛在需求等。中海在過去的一兩年做了嘗試和客研，如一、假設兩代居，或三代居還有孩子，家庭結(jié)構(gòu)使用場景是第一個洞察邏輯。二，經(jīng)過春夏秋冬原來設計的想法是否得到客戶認可，功能是否得到實際使用者的認可，如通過6-12歲客戶調(diào)研，小朋友反饋社區(qū)內(nèi)最好玩的是每天放學的球場。今年集團上線了VOC系統(tǒng)，讓客戶聲音觸達到產(chǎn)品端、工程端、客服端、 銷售端，甚至是物業(yè)端。我們通過不斷積累和沉淀，慢慢在產(chǎn)品端打造好的效果。房地產(chǎn)內(nèi)部下一步在“客戶至深”和“客戶調(diào)研”上需要做深的抓手。

??付偉：1.居住配套  啟元是位于重慶市中心觀音橋的一個商業(yè)與居住混合的綜合性項目。我們破除了底層商業(yè)的大一統(tǒng)形式，改為小體量拼合的方式，高層塔樓仿佛生長在一群聚落的頂上?？此谱杂伤缮崉t給予商業(yè)運營更多可能性的建筑形式，并讓每一個店鋪都具有可識別性，也吻合了重慶這個城市多元、自由、市井的城市氛圍。 2.啟元將所有樓棟的首層都用作了公共空間，從城市會所、瑜伽室、健身房到兒童游樂場、書吧等，滿足業(yè)主的生活配套需求。 3.當前疫情條件下，我們開始考慮氣溶膠上下水隔離的設計措施。 4.啟元的Orangerie戶型，建筑面積僅有156平米，擁有獨立電梯入戶、270度轉(zhuǎn)角客廳、5件套主臥衛(wèi)生間?？筒蛷d書房的一體化，空間與功能的復合使用，創(chuàng)造家庭成員交流場景。 5.主臥室的舒適度，功能的復合作用。 6.現(xiàn)代廚房活動里，細分小家電作為提升廚房效率，譬如蒸蛋機、烤面包機、自動炒菜機、空氣炸鍋等，并設置中西廚及島臺，可靈活分隔封閉，雙冰箱收納等。 7.精裝修和機電設計會針對掃地機器人和拖地機器人，專門在戶內(nèi)考慮合適的點位設計。 

??8.“重慶回響”作品由英國藝術(shù)家、倫敦藝術(shù)學院院長Rob Pepper受香港置地重慶啟元項目委托創(chuàng)作，香港置地將這些藝術(shù)品作為客戶交付標準。

??孟音：科技和觀念都在革新，房企發(fā)力新賽道，請各位一起探討綠色健康住宅前景和發(fā)展路徑。

??李玉：對于我們來說，運營有很大的挑戰(zhàn)，小的社區(qū)不愁賣，大的社區(qū)出租率成了痛點，怎么樣把產(chǎn)品做好贏得用戶？怎么樣讓租戶感覺值？這是我們長期以來的追求。“客戶利益第一”深入我們的骨髓，我們做產(chǎn)品讓讓客戶得到最大的利益。第一是價格，租賃社區(qū)面向21-28歲之間的年輕人，要讓他們覺得物有所值，我們在有限的20平米里解決他們的住宿、休閑、洗漱、廚衛(wèi)需求，合理分配格局，但是又會把一些需求釋放到公共空間，包括設置共享廚房、共享客廳、共享餐廳等，我們采用免費的方式來提供給他們，讓他們知道我只是花了一個租房的錢，但是我享受了很多服務。 

??另外，我們也在服務上下功夫，讓租客有賓至如歸的感覺。同等的服務比價格、同等的價格比服務，比如三個一：一杯水、一個笑臉、一聲問候，對所有的客戶來說，有一種家的感覺。此外，社區(qū)里還定期組織社群活動，把他們聚集起來融入社區(qū)文化，和我們一起共同感受社區(qū)的人情溫暖和活力，提升了租客的黏性。對于我們來說，客戶是第一位的，這是我們運營的長期理念。

??黃婷：萬科一直以來秉持著做對行業(yè)改變有正確導向的事情，在建筑解決方案上都做了長期部署。做對的是積累了在這項領域的能力，來應對未來的戰(zhàn)略選擇，以及客戶對健康的關(guān)注。面向未來的長期性和正確性，我認為把長期的正確跟當下的正確相匹配更重要。

??孟音：最后請各位專家就我們未來產(chǎn)品創(chuàng)新方向說一句寄語。

??張偉：對得起土地，對得起客戶，有精益的管理和精益的建造才對得起土地和項目，讓它更好地實現(xiàn)更快的流速、最好成本，甚至利潤。第二個方面要對得起客戶，把客戶價值和企業(yè)價值最大化的作為企業(yè)主旨和目標。

??李玉：產(chǎn)品創(chuàng)新是每一個建筑人永遠的話題，我們會從客戶需求出發(fā)，義無反顧地研究它，通過我們的市場洞察從產(chǎn)品端滿足客戶的需求，把房子建得更好，更加舒適、更加環(huán)保、更加綠色，形成可持續(xù)發(fā)展，希望大家日后都能在自己的領域里發(fā)展得越來越好。

??黃婷：創(chuàng)意周期是在變化的時代去抓住不變的東西，回到生意最底層的邏輯，以客戶為中心。

??榜單發(fā)布及頒獎

??2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品測評及榜單發(fā)布

??企業(yè)授獎

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱、易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁/克而瑞CEO張燕為獲獎企業(yè)和項目頒獎。

??現(xiàn)場花絮