云端分享 | 2023年重點城市新房供應(yīng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)特征分析

市場報告沈曉玲 羊代紅 2023-04-13 15:12:57 

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-04-13
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??以下為精彩發(fā)言

??2023年商品住宅供應(yīng)情況也將是決定成交能否放量的重要因素。事實上,2022年整體土地市場集中供地也發(fā)生了巨大的變化,大體呈現(xiàn)出以下特征:一是2022年集中供地量降至2015年來新低;二是城投拿地占比上升;三是拿地節(jié)奏上來看,整體由2022年的“季度末為供應(yīng)高峰”變?yōu)椤案髟露染鶆蚧蹦J?;究竟地市成交?guī)模銳減會對2023年的商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)生怎樣的影響,整體未來入市產(chǎn)品檔次的變化是否會對新房市場成交產(chǎn)生供給約束?

??帶著這樣的疑問,本次直播分享將從三個部分展開:第一、二部分以土地端切入,從供地規(guī)模、節(jié)奏、產(chǎn)品檔次等幾方面解析2023年新房供應(yīng)特征;第三部分結(jié)合31城調(diào)研數(shù)據(jù),從項目端出發(fā)來輔助論證。

??01

       2023年新增供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏分析

??核心觀點

??地市縮量致2023年預(yù)期新增供應(yīng)同比“腰斬”,高峰將在二季度出現(xiàn)。

??首先,為了測算集中出讓土地后未來潛在的供應(yīng)高峰,將以往成交土地開工、銷售時間段作為依據(jù)。通過整理過去三年(2019年-2021年)成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間,可以發(fā)現(xiàn),22城中地塊整體從拿地到開工、開售平均所需要時長分別為4.4個月和12.9個月。

??值得注意的是,有1/4以上的項目,需要長達15.8個月甚至更長的時間才能開盤,意味著拿地往往不能在年內(nèi)實現(xiàn)銷售,現(xiàn)金回流速度較慢,項目的盈利也會受到影響。細分至城市層面,大體可以分為以下三大梯隊:

??第一梯隊如北京、合肥、青島、長春、天津等城市,過去三年成交的地塊從拿地至開盤的時長中位數(shù)在8個月以內(nèi),項目的周轉(zhuǎn)速率相對較高;第二梯隊包括重慶、濟南、廈門、無錫、南京、杭州、鄭州、長沙等城市,拿地到開盤的時長中位數(shù)在8-10個月,也就是拿地后3個季度左右,項目即可入市,那么此類城市每年首輪集中供地的項目基本也可在年內(nèi)開盤;第三梯隊城市則包括福州、蘇州、寧波、成都、廣州、武漢、深圳、上海等,項目從拿地到開盤的時長中位數(shù)在10個月,上海甚至中位數(shù)超過13個月,周轉(zhuǎn)速率較慢。值得一提的是,4個一線城市有3個位于此檔位,可見一線城市的項目快周轉(zhuǎn)的難度更大,現(xiàn)金回流需要更長的周期,因此對于房企而言,進入一線城市不僅需要面臨更高的土地成本,還有更緊張的資金壓力。

??在梳理完各城市過去三年土地平均開工、銷售情況后,對2022年集中供地地塊動工情況進行了細分:

??據(jù)CRIC統(tǒng)計,2022年22個集中供地的城市在多輪集中供地后合計成交了781宗含宅用地,截止至2023年一季度末,僅有33%已經(jīng)開工,另外近七成地塊仍尚未動工。

??分批次來看,2022年第一批集中供地中有56%的項目已經(jīng)開工,在三輪里開工比例最高;第二輪也有41%得項目已經(jīng)開工。但第三輪由于成交時間已相對接近年末,開工比例非常低,超過80%得成交項目尚未開工。部分城市2022年存在第四批甚至第六批集中供地,這一類項目目前均尚未開工。

??細化到城市,根據(jù)集中供地項目的開工比例可大致分為4類:第一類上海、重慶項目開工速度最快,絕大多數(shù)項目已開工。目前分別有90%、63%的成交地塊已經(jīng)開工。且上海2022年第一批、第二批成交的地塊均已完全開工,第三批次成交的22宗地塊中也有18宗已開工。第二類包括北京、廈門、福州、杭州、成都等5個城市,開工率在50%左右。目前廈門和福州超過半數(shù)項目已經(jīng)開工;第三類城市包括廣州、青島、寧波、武漢、合肥、蘇州、南京等7個城市,集中供地項目開工率在四成以下,但都已經(jīng)有項目開工;第四類城市則暫未有集中供地的項目開工,推進較為緩慢。

??根據(jù)22城過去項目開工、開售周期,以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看,22城2022年集中供地成交地塊預(yù)計將新增商品住宅供應(yīng)面積5077萬平方米,較2022年22城供應(yīng)總量大幅下降65%。

??分城市來看,上海、長沙、杭州預(yù)計供應(yīng)面積超過400萬平方米,是供應(yīng)量TOP3城市;其次廣州、無錫、成都、寧波、合肥、蘇州、武漢、青島和南京等9個城市供應(yīng)量在200-400萬平方米;北京、深圳、青島、天津、重慶、福州等供應(yīng)量較低,其中福州、廈門和長春預(yù)計2022年成交的集中供地宅地中不足100萬平方米將在2023年形成新房供應(yīng)。與2022年對比,22城供應(yīng)量均普遍下降,這主要與2022年集中供地非城投公司成交量腰斬有關(guān)。其中長春、濟南、成都、福州、武漢、天津、青島、鄭州、南京、北京等城市同比降幅超過70%。

??最后,根據(jù)22城過去項目開工、開售周期,以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看,CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預(yù)判:

??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數(shù)進行測算,2023年的第二季度是集中供地項目入市供應(yīng)高峰,各占集中供地項目的37%左右,第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市,占比達22%,要到第四季度才能上市的項目較少,預(yù)計只有13%。其次,若按照75分位值的水平推算,在2023年內(nèi)入市的項目中,分別有31%和29%的項目在第二、四季度入市,與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應(yīng)。可以看出,無論按照哪一種水平推算,第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

??由于每個項目每次開盤體量由開發(fā)商自行調(diào)節(jié),因此CRIC采用的是按項目數(shù)量計算占比(按中位數(shù)水平計算):

??上海、重慶、鄭州、寧波、濟南等多數(shù)城市項目將在第二季度入市,供應(yīng)高峰集中在上半年;其中尤其突出的是上海,2023年是上海新房供應(yīng)大年,據(jù)推算全年近八成供應(yīng)將在二季度集中入市,5月將是供應(yīng)高峰。

??廣州、武漢、蘇州、天津、長春等項目大多在第三、四季度入市,下半年市場供應(yīng)量較高。根據(jù)項目建筑面積來看,供應(yīng)高峰在上半年的有上海、北京、合肥、重慶、南京等11個城市,供應(yīng)高峰在下半年的城市有廣州、蘇州、武漢、長春等7個城市,另外深圳、成都和無錫上下班年供應(yīng)量基本持平。

??值得一提的是,這里僅用項目周轉(zhuǎn)入市需要的時間對未來項目入市體量進行計算,但由于不同項目的體量差異較大,一次性開盤全部入市的項目較少,且不同城市預(yù)售證發(fā)放規(guī)則有一定差異,一般來說大部分城市單次可批的預(yù)售證體量在2-3萬平方米左右,開盤也需要視市場和蓄客情況而定,入市體量僅供參考。

??02

??2023年新增供應(yīng)產(chǎn)品檔次

??核心觀點

??產(chǎn)品中檔為主,穗蓉廈加強核心區(qū)改善盤供應(yīng),滬甬錫各檔次供應(yīng)平均。

??總體來看,2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于5000-10000元/平方米,其成交總建面達到了2148萬平方米,占總量28.3%。其次低于10000-15000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了17.9%。由此不難推斷,若這些地塊能在2023年形成集中供應(yīng),整體產(chǎn)品檔次也將主要集中在中檔。

??考量到部分城市在土拍初期就規(guī)定新房限價,在此基礎(chǔ)上結(jié)合不同城市的房地價比,在合理建安成本的基礎(chǔ)上對每宗地塊的售價進行了預(yù)估,不同城市的供應(yīng)產(chǎn)品檔次①分布大體呈現(xiàn)出如下特征。

??沈陽、重慶、深圳、杭州本輪集中供地土地在未來形成新房供應(yīng)后,將以中低檔住宅為主:沈陽新增供應(yīng)入市均價基本都低于全市均價80%。深圳、杭州、合肥低檔和中檔供應(yīng)占比基本在3:6,整體仍以中檔改善為主導(dǎo)。

??值得關(guān)注的當(dāng)屬重慶,低檔剛需和中檔改善占比基本都在5成左右。我們盤點了3-5月重慶預(yù)計新增供應(yīng),擬開盤/加推項目共13個,區(qū)域主要集中在南岸區(qū)、渝中、渝北區(qū),且項目單價段基本在1.5-2.5萬元/平不等,基本也與理論推斷的城市供應(yīng)集中在城市均價附近的中低檔產(chǎn)品為主的結(jié)論基本相同。

??從預(yù)測的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看,在22個集中供地城市中,未來新房供應(yīng)中檔城市最多,包括長春、成都、鄭州、濟南、長沙、北京等6個城市。具體來看,長春2022年成交宅地基本均會以中檔改善產(chǎn)品入市,單價基本集中在城市均價0.8-1.2倍之間。鄭州、長沙偏向于剛改,單價在城市均價0.8-1.2倍之間的占比超6成。成都、濟南、北京偏向于中改,單價主要集中城市均在1-1.5倍之間。以北京為例,從供給結(jié)構(gòu)來看,剛需(90平以內(nèi)):首改(90-120平):多次改善類(120-200平及以上)項目占比在3:4:3,首改類產(chǎn)品將成為后市供應(yīng)主力產(chǎn)品。從需求層面來看,未來剛需客群將更加外圍化,首改類客群活躍度將提高,將成為樓市的成交主力。

??根據(jù)對比各地塊未來入市價格和城市均價,天津、南京、蘇州、武漢、青島等共計6個城市2022年新增新房供應(yīng)將以中檔改善和高檔豪宅為主,供應(yīng)占比基本在5:3左右。天津目前仍以中檔改善為主導(dǎo),城市均價0.8-1.5的供應(yīng)占比高達66%,南京、蘇州、武漢中檔改善占比基本在5成以上,高檔豪宅占比則在3成左右。青島中檔改善和高檔豪宅供應(yīng)占比可謂不分伯仲,均在4成以上。受去年地市低迷影響,部分地方政府也采取“提質(zhì)縮量”的方式加強了核心區(qū)域宅地供應(yīng),以蘇州為例,也加強了高新區(qū)和園區(qū)的供地占比,從2022年以來的地塊成交結(jié)構(gòu)來看,高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)等樓面價超2萬元/平的高價地共成交了11宗,總建面達76.95萬平方米,占比高達29%。而主力仍為吳中、吳江、相城區(qū)的中檔地塊,地價基本在1-1.5萬元/平不等。

??仍有少數(shù)城市諸如廣州、福州、廈門2022年預(yù)期新增供應(yīng)將主要集中在高檔,主要源于3城2022年主要成交地塊均為核心區(qū)位高價地,房企拿地態(tài)度不言自明,基本采取“以銷定產(chǎn)”模式,因改善盤尚能走量因而也加緊對于核心區(qū)域地塊的爭搶。譬如廣州荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)等;廈門島內(nèi)湖里區(qū)、思明區(qū)等。同時盤點福州2023年上半年待售貨量,熱點板塊在售貨量為24.96萬方,新增貨量約25.98萬方,主要集中在中心、東區(qū)及金山板塊,而當(dāng)前主要熱銷盤也集中在這幾個片區(qū),因土儲多為國央企開發(fā),開發(fā)進度鮮有受外界項目干擾,預(yù)期整體福州2023年供應(yīng)仍將以單價3萬元/平以上的高檔項目為主。

??除了上述有明顯供應(yīng)側(cè)重點的城市之外,還有部分城市諸如上海、寧波、無錫等,地價參差不齊,因而使得整體未來供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布也相對平均,低、中、高檔“雨露均沾”,每個產(chǎn)品檔次分布占比均在3-4成左右。

??以無錫為例,低檔-中檔-高檔基本算是三分天下,占比分別為20%,35%和44%,因近兩年城投拿地比重增加開發(fā)節(jié)奏放緩,2023年3-6月預(yù)計仍有7個項目計劃入市,部分項目已領(lǐng)預(yù)售,整體產(chǎn)品線也覆蓋了高中低三檔,隨著市場回暖各項目也將加大營銷力度。目前來看,前期積壓需求逐步釋放,短期內(nèi)備案量仍將呈上漲趨勢,但漲幅過后也將會有一段時間的平穩(wěn)期。

??03

??項目端調(diào)研結(jié)果的基本概況

??核心觀點

??31城二季度預(yù)計新增近3400萬平,京蓉廬上市不足100萬平。

??結(jié)合CRIC調(diào)研的31個城市2023年待入市項目量數(shù)據(jù)來看,30城2023年第二季度到第四季度預(yù)計待入市項目量達7526萬平方米,按照入市時間來劃分,二季度將迎來年內(nèi)首個供應(yīng)高峰,整體供應(yīng)規(guī)模將達到3394萬平,約946個項目入市。

??細化來看2023年二季度各城市預(yù)期新增供應(yīng)情況,青島、廣州、武漢排名居前,僅二季度新增供應(yīng)規(guī)模均超300萬平,南京、寧波、蘇州隸屬于第二梯隊,預(yù)計新增供應(yīng)持穩(wěn)在200-300萬平,相較而言,北京、成都、合肥等熱點恒熱城市后期或?qū)⒚媾R供應(yīng)約束,均不足100萬平。

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看,31城剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為52%、38%和10%,總體仍呈現(xiàn)出以剛需剛改為主導(dǎo)。分城市來看,北京、鄭州、昆明剛需占比均在7成以上,2023年剛需仍是供應(yīng)主力,蘇州、天津、合肥則以改善為主導(dǎo);值得關(guān)注的當(dāng)屬廈門,隨著島內(nèi)成交多宗宅地入市,2023年高端占比高達47%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看,31城主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為46%、34%和20%,主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力、分城市來看,合肥、南寧、西安、鄭州、福州、常州主城占比均在7成以上,北京、長春、蘇州、長沙、青島、南京則以近郊項目為主,占比均在5成以上,少數(shù)城市諸如廣州、深圳、寧波遠郊還將持續(xù)加大供貨量,預(yù)期也將造成庫存積壓。

??整體來說,一是2022年供地顯著縮量且一季度末僅3成項目開工,多集中一二輪地塊;二是供地端預(yù)計新增供應(yīng)同比“腰斬”,待入市項目盤點約8000多萬平;三是二季度將迎來項目入市高峰,多數(shù)城市下半年會明顯供應(yīng)不濟;四是地價推動產(chǎn)品檔次升級,18個城市將以中檔產(chǎn)品為供應(yīng)主力。綜合得出,本輪樓市回暖受供給約束矛盾突出,2023年預(yù)期也將是供應(yīng)小年。

2023-04-13 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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