市場報告克而瑞研究中心 2023-04-17 11:39:58 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-04-17
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??供應(yīng)規(guī)模腰斬且以中檔產(chǎn)品為主,部分城市剛需釋放將顯著受供給約束。
??◎ 文 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康
??2023年以來,整體樓市行情進入“過山車”模式,年初慘淡,春節(jié)過后熱度急速拉升,3月沖高回落,上漲勢能放緩,脈沖式的復(fù)蘇行情背后既有疫情全面解禁的補償性需求釋放,也有剛需剛改自住需求的蠢蠢欲動。除此之外,2023年商品住宅供應(yīng)情況也將是決定成交能否放量的重要因素。
??事實上,2022年隨著整體地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下,整體土地市場也發(fā)生了巨大變化,本地城投企業(yè)托底現(xiàn)象顯著,非城投企業(yè)在22城集中供地中成交土地數(shù)量大幅降低;集中供地也由“三批次兩高峰”變?yōu)椤岸嗯味喔叻濉?。究竟地市成交?guī)模銳減會對2023年的商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)生怎樣的影響,整體未來入市產(chǎn)品檔次的變化是否會對新房市場成交產(chǎn)生供給約束?
??PART.01
??2022年22城集中供地總量同比近乎“腰斬”,“多批次”不再集中
??(本節(jié)有刪減)
??(一)2022年集中供地量降至2015年來新低,非城投拿地不足8千萬平(本節(jié)有刪減)
??縱觀22城2015年以來年度涉宅用地成交總建面變動情況,2021年實行集中供地后全年成交量較2019年和2020年下降,全年成交涉宅用地34627萬平方米。2022年隨著開發(fā)房企大面積遇到資金流問題,全年涉宅用地成交量同比下降43%,規(guī)模為2015年以來最低。
??城投企業(yè)拿地規(guī)模占比由52%上升至62%。非城投公司2022年在22城涉宅用地成交總建面僅7636萬平方米,同比下降55%。
??
??(二)22城集中供地不再集中,非城投拿地占比二季度后快速降低(本節(jié)有刪減)
??對比來看,2022年22城集中供地節(jié)奏與2021年有較大變化,“三次集中”變?yōu)椤岸嗯巍惫┑?。?月、6月、9月和12月涉宅用地成交總建面超過1800萬平方米外,5月、7月、10月和11月也超過1000萬平方米,22城集中供地成交節(jié)奏呈現(xiàn)均勻化趨勢。
另一方面,非城投企業(yè)在整體土地成交規(guī)模中的占比逐漸降低。2022年二季度占比尚且過半,至四季度已降至30%以下。
??PART.02
??地市縮量致2023年預(yù)期新增供應(yīng)同比“腰斬”,高峰將在二季度出現(xiàn)
??(本節(jié)有刪減)
??本章以22城2019年-2021年成交地塊的開工、開盤情況作為依據(jù),對2022年集中供地項目的入市時間進行初步的梳理與預(yù)測,根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2022年22城集中供地成交的地塊,剔除城投約7636萬平,預(yù)期將在2023年形成5077萬平有效供應(yīng),占比66%整體供應(yīng)高峰或?qū)⒊霈F(xiàn)在2023年第二季度。
??需要特別說明的是,2022年集中供地城投公司拿地占比達62%,這一部分宅地受城投公司開發(fā)策略影響勢必入市緩慢,難以在2023年形成新房供應(yīng)。故下文對未來新增供應(yīng)的推算中已剔除城投公司競得宅地。
??(一)過去三年50%項目拿地到開盤需要10.5個月,一線城市項目最慢(本節(jié)有刪減)
??首先,為了測算集中出讓土地后未來潛在的供應(yīng)高峰,我們將以往成交土地開工、銷售時間段作為依據(jù)。通過整理過去三年(2019年-2021年)成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間,可以發(fā)現(xiàn),22城中地塊整體從拿地到開工、開售平均所需要時長分別為4.4個月和12.9個月。
??從拿地到開盤整體所需的時間來看,1/4項目在拿地接近7個月之后就進入了開盤階段,速度相對較快,而有50%的項目在10.5個月內(nèi)也能開盤,屬于正常水平。
??值得注意的是,有1/4以上的項目,需要長達15.8個月甚至更長的時間才能開盤,意味著拿地往往不能在年內(nèi)實現(xiàn)銷售,現(xiàn)金回流速度較慢,項目的盈利也會受到影響。
??細分至城市層面,大體可以分為以下三大梯隊:
??第一梯隊如北京、合肥、北京、青島、長春、天津等城市,過去三年成交的地塊從拿地至開盤的時長中位數(shù)在8個月以內(nèi),項目的周轉(zhuǎn)速率相對較高。
??第二梯隊包括重慶、濟南、廈門、無錫、南京、杭州、鄭州、長沙等城市,拿地到開盤的時長中位數(shù)在8-10個月,也就是拿地后3個季度左右,項目即可入市,那么此類城市每年首輪集中供地的項目基本也可在年內(nèi)開盤;
??第三梯隊城市則包括福州、蘇州、寧波、成都、廣州、武漢、深圳、上海等,項目從拿地到開盤的時長中位數(shù)在10個月,上海甚至中位數(shù)超過13個月,周轉(zhuǎn)速率較慢。值得一提的是,4個一線城市有3個位于此檔位,可見一線城市的項目快周轉(zhuǎn)的難度更大,現(xiàn)金回流需要更長的周期,因此對于房企而言,進入一線城市不僅需要面臨更高的土地成本,還有更緊張的資金壓力。
??(二)一季度末2022年成交地塊約3成已開工,一二輪地塊開工比例超四成(本節(jié)有刪減)
??在梳理完各城市過去三年土地平均開工、銷售情況后,我們對2022年集中供地地塊動工情況進行了細分。
??據(jù)CRIC統(tǒng)計,2022年22個集中供地的城市在多輪集中供地后合計成交了781宗含宅用地,截止至2023年3月17日,僅有33%已經(jīng)開工,另外近七成地塊仍尚未動工,且未開工地塊中仍有18.5%處于動遷中或未動遷狀態(tài),尚未達到土地平整狀態(tài),此類地塊2023年入市的可能性較小。
??從上一章節(jié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,22城市過去兩年項目從拿地到開工的平均時長和中位數(shù)市場分別為4.4個月和2.8個月,以此來看集中供地項目的開發(fā)進度進一步下降(2022年平均數(shù)和中位數(shù)分別為3.7個月和2.4個月)。開工放緩的原因一方面是民營房企資金面受困,競得宅地后無力開發(fā);另一方面則是新房市場成交萎靡,開發(fā)房企多將精力聚焦于銷售端,主動延緩宅地開發(fā)進度,以避免樓市供應(yīng)過剩。
??分批次來看,2022年第一批集中供地中有56%的項目已經(jīng)開工,在三輪里開工比例最高;第二輪也有41%得項目已經(jīng)開工。但第三輪由于成交時間已相對接近年末,開工比例非常低,超過80%得成交項目尚未開工。部分城市2022年存在第四批甚至第六批集中供地,這一類項目目前均尚未開工。
??細化到城市,根據(jù)集中供地項目的開工比例可大致分為4類:
??第一類上海、重慶項目開工速度最快,絕大多數(shù)項目已開工。目前分別有90%、63%的成交地塊已經(jīng)開工。且上海2022年第一批、第二批成交的地塊均已完全開工,第三批次成交的22宗地塊中也有18宗已開工。
??第二類包括北京、廈門、福州、杭州、成都等5個城市,開工率在50%左右。目前廈門和福州超過半數(shù)項目已經(jīng)開工;
??第三類城市包括廣州、青島、寧波、武漢、合肥、蘇州、南京等7個城市,集中供地項目開工率在四成以下,但都已經(jīng)有項目開工;
??第四類城市則暫未有集中供地的項目開工,推進較為緩慢。
??(三)22城2023年預(yù)期新增供應(yīng)5077萬平,多數(shù)城市供應(yīng)顯著下降(略)
??(四)去年地塊將在二季度集中入市,22城中半數(shù)供應(yīng)高峰集中上半年(本節(jié)有刪減)
??最后,根據(jù)22城過去項目開工、開售周期,以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看,CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預(yù)判:按城市中位數(shù)水平計算,約僅4%的項目不能夠在2023年上市,按城市75分位值水平計算則約5%的項目在2023年無法上市。
??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數(shù)進行測算,2023年的第二季度是集中供地項目入市供應(yīng)高峰,各占集中供地項目的37%左右,第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市,占比達22%,要到第四季度才能上市的項目較少,預(yù)計只有13%。
??其次,若按照75分位值的水平推算,在2023年內(nèi)入市的項目中,分別有31%和29%的項目在第二、四季度入市,與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應(yīng)??梢钥闯?,無論按照哪一種水平推算,第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。
??PART.03
??產(chǎn)品中檔為主,穗蓉廈加強核心區(qū)改善盤供應(yīng),滬甬錫各檔次供應(yīng)平均
??(本節(jié)有刪減)
??為了更好的分析2023年22個集中供地城市新增供應(yīng)產(chǎn)品檔次的情況,我們以涉宅用地單個地塊成交樓面價作為切入點,畢竟地價作為房屋成本大頭,對未來項目定價起到了至關(guān)重要的作用,可以發(fā)現(xiàn),若成交地塊能如期上市,總體以中低檔產(chǎn)品為主,不同城市呈現(xiàn)出顯著的差異化行情。
??(一)22城超4成地塊樓面價0.5-1.5萬元/平,多數(shù)城市以中檔項目為主
??總體來看,2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在小于等于5000-10000元/平方米,其成交總建面達到了2148萬平方米,占總量28.3%。其次低于10000-15000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了17.9%。由此不難推斷,若這些地塊能在2022年形成集中供應(yīng),整體產(chǎn)品檔次也將主要集中在中低檔。
??考量到部分城市在土拍初期就規(guī)定了新房限價,我們在此基礎(chǔ)上,同時結(jié)合不同城市的房地價比,在合理建安成本的基礎(chǔ)上對每宗地塊的售價進行了預(yù)估,具體的假定條件和邏輯推理步驟如下:
??1、假定所有集中供地成交宅地將在0.5-1年內(nèi)進入新房市場形成供應(yīng);
??2、依據(jù)過去3年每年城市新房成交均價和上一年土拍均價的相關(guān)性,合理推斷出各城市2023年新房成交均價;
??3、每一宗宅地的未來入市價格,“限價地”以既定的新房限制預(yù)售價格為準,未限價地則根據(jù)全市已入市宅地的地價房價比推理;
??4、對比各城市2023年新房成交均價,根據(jù)未來入市的新房供應(yīng)房源的單價端結(jié)構(gòu),將入市產(chǎn)品分為低檔剛需(預(yù)售價格小于城市均價的0.8倍)、中檔改善(預(yù)售價格大于等于城市均價的0.8倍,小于城市均價的1.5倍)和高檔(預(yù)售價格大于等于城市均價的1.5倍)三個檔次。
??若2023年開工工期和拿證速度無延遲,可順利入市,那不同城市的供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布大體呈現(xiàn)出如下特征:
??(二)中低檔:渝深杭廬為代表,重慶低檔剛需、中檔改善占比五五開(略)
??(三)中檔:蓉鄭濟京等6城供應(yīng)主力與市均價持平,兼顧剛改和中改(本節(jié)有刪減)
??從預(yù)測的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看,在22個集中供地城市中,未來新房供應(yīng)中檔城市最多,包括長春、成都、鄭州、濟南、長沙、北京等6個城市。
??具體來看,長春2022年成交宅地基本均會以中檔改善產(chǎn)品入市,單價基本集中在城市均價0.8-1.2之間。鄭州、長沙偏向于剛改,單價在城市均價0.8-1.2之間的占比超6成。成都、濟南、北京偏向于中改,單價主要集中城市均1-1.5之間。
??以北京為例,從供給結(jié)構(gòu)來看,剛需(90平以內(nèi)):首改(90-120平):多次改善類(120-200平及以上)項目占比在3:4:3,首改類產(chǎn)品將成為后市供應(yīng)主力產(chǎn)品。從需求層面來看,未來剛需客群將更加外圍化,首改類客群活躍度將提高,將成為樓市的成交主力。
??(四)中高檔:津?qū)幪K漢青供應(yīng)主力集中中高檔,市區(qū)核心供應(yīng)占比上升
??根據(jù)對比各地塊未來入市價格和城市均價,天津、南京、蘇州、武漢、青島等共計6個城市2022年新增新房供應(yīng)將以中檔改善和高檔豪宅為主,供應(yīng)占比基本在5:3左右。
??天津目前仍以中檔改善為主導(dǎo),城市均價0.8-1.5的供應(yīng)占比高達66%,南京、蘇州、武漢中檔改善占比基本在5成以上,高檔豪宅占比則在3成左右。青島中檔改善和高檔豪宅供應(yīng)占比可謂不分伯仲,均在4成以上。
??受去年地市低迷影響,部分地方政府也采取“提質(zhì)縮量”的方式加強了核心區(qū)域宅地供應(yīng),以蘇州為例,也加強了高新區(qū)和園區(qū)的供地占比,從2022年以來的地塊成交結(jié)構(gòu)來看,高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)等樓面價超2萬元/平的高價地共成交了11宗,總建面達76.95萬平方米,占比高達29%。而主力仍為吳中、吳江、相城區(qū)的中檔地塊,地價基本在1-1.5萬元/平不等。
??(五)高檔:穗榕廈“以銷定產(chǎn)”、供應(yīng)主流集中高檔刺激高改需求釋放(本節(jié)有刪減)
??以地價和合理建安成本進行預(yù)估,仍有少數(shù)城市諸如廣州、福州、廈門2022年預(yù)期新增供應(yīng)將主要集中在高檔,以其2022年集中出讓的涉宅用地各地塊成交樓面價進行合理預(yù)估,2023年形成供應(yīng)后,項目售價分布情況大致如下:
??從上表可以看出,廣州、福州、廈門2022年主要成交地塊均為核心區(qū)位高價地,房企拿地態(tài)度不言自明,基本采取“以銷定產(chǎn)”模式,因改善盤尚能走量因而也加緊對于核心區(qū)域地塊的爭搶。譬如廣州荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)等;廈門島內(nèi)湖里區(qū)、思明區(qū)等。
??(六)高-中-低檔:滬甬錫等各檔次供應(yīng)“雨露均沾”覆蓋多層次需求(略)
??PART.04
??調(diào)研盤點:31城二季度預(yù)計新增近3400萬平,京蓉廬等熱點城市供給不足
??(本節(jié)有刪減)
??上文我們主要是通過2022年非城投拿地成交地塊量入市時間來推斷2023年預(yù)計新增供應(yīng)量,事實上,除了新入市地塊之外,還有此前成交的地塊也將轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng),為了更好的分析2023年預(yù)計新增供應(yīng)量,我們調(diào)研了31個城市機構(gòu),以2023年預(yù)計入市項目量來推測2023年各城市供應(yīng)規(guī)模。
??(一)31城二季度迎來供應(yīng)高峰,待入市項目量946個、超3千萬平(略)
??(二)京蓉廬等二季度新增供應(yīng)不足百萬方,供給約束問題更加突出
??細化來看2023年二季度各城市預(yù)期新增供應(yīng)情況,青島、廣州、武漢排名居前,僅二季度新增供應(yīng)規(guī)模均超300萬平,南京、寧波、蘇州隸屬于第二梯隊,預(yù)計新增供應(yīng)持穩(wěn)在200-300萬平,相較而言,北京、成都、合肥等熱點恒熱城市后期或?qū)⒚媾R供應(yīng)約束,均不足100萬平。
??(三)產(chǎn)品以剛需剛改為主,主城區(qū)占比接近5成,廈門高端占比增加
??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看,31城剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為52%、38%和10%,總體仍呈現(xiàn)出以剛需剛改為主導(dǎo)。分城市來看,北京、鄭州、昆明剛需占比均在7成以上,2023年剛需仍是供應(yīng)主力,蘇州、天津、合肥則以改善為主導(dǎo);值得關(guān)注的當屬廈門,隨著島內(nèi)成交多宗宅地入市,2023年高端占比高達47%。
??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看,31城主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為46%、34%和20%,主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力、分城市來看,合肥、南寧、西安、鄭州、福州、常州主城占比均在7成以上,北京、長春、蘇州、長沙、青島、南京則以近郊項目為主,占比均在5成以上,少數(shù)城市諸如廣州、深圳、寧波遠郊還將持續(xù)加大供貨量,預(yù)期也將造成庫存積壓。
??PART.05
??總結(jié):供應(yīng)規(guī)模腰斬且以中檔產(chǎn)品為主,部分城市剛需釋放將顯著受供給約束
??(本節(jié)有刪減)
??上文我們著力聚焦了22個集中供地城市,以過去項目開工、開售周期,以及2022年集中供地地塊成交開工情況對2023年各城市新增供應(yīng)面積、供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)產(chǎn)品檔次三個層面進行了多維度分析,可以得到如下結(jié)論:
??(一)2022年供地顯著縮量且一季度末僅3成項目開工,多集中一二輪地塊(略)
??(二)供地端預(yù)計新增供應(yīng)同比“腰斬”,待入市項目盤點不足8000萬平
??根據(jù)22城過去項目開工、開售周期,以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看,22城2022年集中供地成交地塊預(yù)計將新增商品住宅供應(yīng)面積5077萬平方米,較2022年22城供應(yīng)總量大幅下降65%。
??分城市來看,上海、長沙、杭州預(yù)計供應(yīng)面積超過400萬平方米,是供應(yīng)量TOP3城市;其次廣州、無錫、成都、寧波、合肥、蘇州、武漢、青島和南京等9個城市供應(yīng)量在200-400萬平方米;北京、深圳、青島、天津、重慶、福州等供應(yīng)量較低,其中福州、廈門和長春預(yù)計2022年成交的集中供地宅地中不足100萬平方米將在2023年形成新房供應(yīng)。
??結(jié)合CRIC調(diào)研的31個城市2023年待入市項目量數(shù)據(jù)來看,30城2023年第二季度到第四季度預(yù)計待入市項目量達7526萬平方米。按照入市時間來劃分,二季度將迎來年內(nèi)首個供應(yīng)高峰,整體供應(yīng)規(guī)模將達到3394萬平。
??(三)二季度將迎來項目入市高峰,多數(shù)城市下半年會明顯供應(yīng)不濟
??根據(jù)22城過去項目開工、開售周期,以及2022年集中供地地塊成交開工情況來看,CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預(yù)判:按城市中位數(shù)水平計算,約僅4%的項目不能夠在2023年上市,按城市75分位值水平計算則約5%的項目在2023年無法上市。
??所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數(shù)進行測算,2023年的第二季度是集中供地項目入市供應(yīng)高峰,各占集中供地項目的37%左右,第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市,占比達22%,要到第四季度才能上市的項目較少,預(yù)計只有13%。
??其次,若按照75分位值的水平推算,在2023年內(nèi)入市的項目中,分別有31%和29%的項目在第二、四季度入市,與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應(yīng)??梢钥闯?,無論按照哪一種水平推算,第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。
??不過無論按照哪一種水平推算,第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。按入市的時間來看,供應(yīng)高峰在上半年的有上海、北京、合肥、重慶、南京等11個城市,供應(yīng)高峰在下半年的城市有廣州、蘇州、武漢、長春等7個城市,另外深圳、成都和無錫上下班年供應(yīng)量基本持平。
??以項目維度來看,細化2023年二季度各城市預(yù)期新增供應(yīng)情況,青島、廣州、武漢排名居前,僅二季度新增供應(yīng)規(guī)模均超300萬平,南京、寧波、蘇州隸屬于第二梯隊,預(yù)計新增供應(yīng)持穩(wěn)在200-300萬平,相較而言,北京、成都、合肥等熱點恒熱城市后期或?qū)⒚媾R供應(yīng)約束,均不足100萬平。
??(四)地價推動產(chǎn)品檔次升級,18個城市將以中檔產(chǎn)品為供應(yīng)主力
??總體來看,因去年是整體供地小年,剔除城投托底的地塊之后,央國企和民企成交地塊整體地價較2021年都有了顯著拉升,因而2023年產(chǎn)品檔次也由此前的中低檔逐步升級為中檔為主,據(jù)CRIC監(jiān)測,2022年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價主要集中在0.5-1.5萬元/平方米,其成交總建面占總量46.2%,其中0.5-1元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達到了28.3%。而值得關(guān)注的是,除了以高檔為供應(yīng)主力的廣州、福州和廈門;低檔為供應(yīng)主力的沈陽之外,其他18個城市中檔產(chǎn)品均屬于供應(yīng)主力。
??具體來看,沈陽、重慶、深圳、杭州、合肥以中低檔為供應(yīng)主力,即入市新房均價低于全市均價的1.5%,多數(shù)新房價格低于均價的0.6-1.2。長春、成都、鄭州、鄭州、濟南、長沙、北京等6城主力供應(yīng)中檔產(chǎn)品,兼顧剛改和中改。天津、南京、蘇州、武漢、青島等供應(yīng)集中在中高檔產(chǎn)品,市區(qū)核心供應(yīng)占比穩(wěn)步提升。廣州、福州、廈門供應(yīng)主流集中在高檔產(chǎn)品,緩解高端產(chǎn)品的供應(yīng)稀缺。無錫、上海、寧波則屬于“雨露均沾”,各檔次產(chǎn)品均有涉及,滿足了不同購房者的需求。
??結(jié)合31城調(diào)研數(shù)據(jù),從產(chǎn)品檔次分布來看,剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為52%、38%和10%,總體仍呈現(xiàn)出以剛需剛改為主導(dǎo)。從區(qū)域分布來看,主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為46%、34%和20%,主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力。
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中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)保險業(yè)做好2023年全面推進鄉(xiāng)村振興重點工作的通知》
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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