??導(dǎo)語

??巧婦難為無米之炊，寬松成效離不開需求基本面支持。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??專題視點

??2023年二季度以來，全國商品房市場成交熱度一降再降，進(jìn)入下半年后，1-7月全國商品房累計成交面積、金額同比更是雙雙轉(zhuǎn)負(fù)。面對我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，7月下旬以來政治局、住建部等中央部委密集表態(tài)，要適時優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好地滿足居民剛性和改善性住房需求。8月末，降首付比例、降房貸利率、降存量房貸利息、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、地方限購松綁多個重磅政策相繼落地，推動熱點城市居民置業(yè)意愿回升，二手房供求指標(biāo)亦率先轉(zhuǎn)暖。

??為了更好地厘清各城市在住房需求方面的現(xiàn)有規(guī)模和發(fā)展?jié)摿?，本文?023年城市發(fā)展前景排行榜TOP50城市為樣本，梳理了近年來主要城市的人口指標(biāo)變化，就城市人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的發(fā)展新格局進(jìn)行深入分析，并結(jié)合樓市供求現(xiàn)狀判斷各城市當(dāng)前的短中期挑戰(zhàn)或發(fā)展機(jī)遇。

??PART.01
全國人口雖已出現(xiàn)負(fù)增長
但居民遷徙仍在推增頭部城市常住人口

??受晚婚晚育、婚育理念轉(zhuǎn)變的影響，我國人口出生率明顯下降。受此影響，2022年，我國人口出生規(guī)模首次跌破千萬，總?cè)丝谝?guī)模減少85萬人，我國也正式步入人口負(fù)增長國家之列。分區(qū)域來看，有超14個地區(qū)人口規(guī)模已經(jīng)負(fù)增長，其中黑吉遼三省，人口自然增長率均在-3‰以上，依賴內(nèi)生需求的省市面臨更大挑戰(zhàn)。與此同時，受人口大規(guī)模流動的影響，長沙、杭州、合肥等頭部城市常住人口規(guī)模仍在持續(xù)增加，這些人勢必能帶來城市住房需求總量的提升，也將成為穩(wěn)定市場波動的需求“水庫”。

??1、2022年中國城鎮(zhèn)化率65%，相比發(fā)達(dá)國家我國城鎮(zhèn)化仍有較大發(fā)展空間（略）

??2、“引才大戰(zhàn)”依舊方興未艾，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市常住人口仍在持續(xù)增長（略）

??PART.02
常住城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位
城鎮(zhèn)人口規(guī)模仍在競爭式發(fā)展

??統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)65.22%，處于中高收入國家的中位數(shù)水平。但TOP50城市來看，大部分城市的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，平均城鎮(zhèn)化率高達(dá)80%，高于全國平均水平15個百分點。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程預(yù)測的話，這些城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程將趨于緩慢，這些城市住房剛性需求的增長主要依靠新增流動人口。為保持人口增量，近些年多地放寬了落戶政策，就連一線城市也相繼下調(diào)了落戶門檻，典型如上海，2022年戶籍人口增長速度明顯提升。

??1、TOP50城平均城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位，城鎮(zhèn)人口增長更依賴常住人口增加（略）

??2、長沙成為常住人口增長增量第一城，京滬穗深均現(xiàn)負(fù)增長

??在目前國內(nèi)人口已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長的情況下，各大城市都面臨一個人口增速下降的現(xiàn)實，預(yù)計未來幾年，國內(nèi)主要城市人口增長將持續(xù)下降，這些城市的住房需求規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)下降。意料之中地，長春、天津等城市常住人口均出現(xiàn)收縮，在我國2022年出生人口首次跌破千萬、正式步入人口負(fù)增長國家的大背景下，人口老齡化突出、經(jīng)濟(jì)競爭力下降的東北，面臨的常住人口收縮挑戰(zhàn)也將更為嚴(yán)峻。

??各城市統(tǒng)計公報相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，TOP50城中，長沙2022年年末全市常住總?cè)丝?042.06萬人，比上年末增長1.8%，較2021年增加新增18.13萬人，增量位居我國第一，超越了杭州、西安、成都等傳統(tǒng)人口增速較快的城市。究其原因，很大程度上與長沙較為“親民”的房價有關(guān)，房價收入比在一二線城市中處于較低水平，極大地提升了其人口吸引力，助力其成為人口增量第一城。

??受城市規(guī)模擴(kuò)張、消費水平較高、房價高企等因素影響，2020年以來四大一線城市常住人口增速明顯放緩，四城2022年常住人口較2021年均有不同程度的減少，其中上海市2022年常住人口降至2475.89萬人，較2021年減少了13.54萬人，是四個一線城市中常住人口減量最多的城市；其次是廣州，2022年常住人口減少了7.65萬人；北京和深圳降幅稍小，分別減少4.3和1.98萬人。

??3、引才落戶持續(xù)放寬，近年來一線城市戶籍人口增長明顯提速（節(jié)選）

??值得注意的是，雖然一線四城常住人口呈現(xiàn)收窄之勢，但是受近兩年一線城市落戶門檻降低的影響，一線城市戶籍人口增加明顯提升。具體來看，2020—2022年，四城戶籍人口呈現(xiàn)逐年上升趨勢。其中，落戶門檻最低的深圳增量最為顯著，2021、2022年增量分別為42.3、27.1萬人，累計增量超69萬，在一線四城中居于首位；其次是廣州，2020-2022年累計戶籍人口增量達(dá)50萬人，排在第三位的為上海，戶籍人口也有近29萬人的增量，北京增量最少，約10萬人。

??從戶籍人口增量上來看，呈現(xiàn)出學(xué)歷門檻要求越低、戶籍人口增量最大的特點；并且隨著政策落地的推進(jìn)，戶籍人口增量呈現(xiàn)小幅下滑的趨勢。

??PART.03

一線城市住房飽和度仍在低位
抗風(fēng)險能力相對較佳

??從總量上看，我國城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到40平方米，居民住房需求已經(jīng)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。但城市內(nèi)容仍存在較大差異，一二線城市人口住房面積仍處低位，三四線城市人均住房面積相對較高、改善空間相對較小。存量方面，中西部城市2011年以來累計人均售出商品住宅面積度多超過20平方米，南昌、鄭州等城市2016年以來人均累計售出面積均超14平方米，將面臨更大規(guī)模的次新房沖擊。為更加準(zhǔn)確地反映各城市的改善型需求，我們利用人均住房面積和房價收入比兩個指標(biāo)對TOP50城綜合評價，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：東莞、泉州、徐州人均住房與房價收入比“雙高”，改善性需求壓力更大；京、滬、深等一線城市雖然購買難度大，但考慮到其住房飽和度仍在低位，抗風(fēng)險能力相對較佳，因此仍可高看一眼。

??1、泉州、湖州等地人均住房面積已達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，未來進(jìn)一步上升空間較?。裕?/p>

??2、鄭州、南昌等城市2016年以來住宅成交巨幅放量，潛在次新房規(guī)模居于高位（略）

??3、人均住房與房價收入比“雙高”，東莞、泉州、徐州改善性需求面臨更大壓力

??考慮到各城市房價水平和收入水平之間存在較大差異，即使人均住房面積處于低位，如果購買力處于“短板”位置的話，那么改善需求同樣難以轉(zhuǎn)化。因此我們同時考慮人均住房面積和房價收入比兩個方面，以期更加準(zhǔn)確地反映各城市的改善型需求。

??TOP50城可以分為四個類型：

??1）低改善空間、低轉(zhuǎn)化能力型。東莞、泉州、徐州就是典型代表，這類城市人均住房面積已經(jīng)處于高位，潛在的改善空間已經(jīng)較小，同時2016年以后，長三角和珠三角三四線城市房價水平迅速上漲，但收入水平并未同步大幅上漲，因此房價收入比多在15年以上，購房難度明顯上升，改善性需求面臨更大壓力。

??2）低改善空間、高轉(zhuǎn)化能力型。鎮(zhèn)江、溫州、南通即是典型代表，三城2022年人均住房面積均在45平方米以上，但其房價收入比均處于7-8年的合理區(qū)間，購買需求轉(zhuǎn)化能力還是比較高的，綜合來看，這類城市尚存一定的改善需求。

??3）高改善空間、低需求轉(zhuǎn)化型。京、滬、深、鷺等高房價的一線和新一線即是典型代表，受高房價的影響，這類城市人均住房面積擁有量處于低位，多在40平方米以下，潛在改善空間較大；同樣也受高房價的影響，這類城市房價收入比多在20年以上，購房難度大，需求轉(zhuǎn)化能力一般，因此制約了潛在的住房增量。不過考慮到其抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，仍可高看一眼。

??4）高改善空間、高需求轉(zhuǎn)化型。沈陽、烏魯木齊、太原、蘭州等城市即是典型的例子。這類城市人均住房現(xiàn)狀處于低位，多在40平方米以下，潛在改善需求較大；同時由于區(qū)位相對較偏、房價水平相對較低，房價收入比多在8年以下，需求轉(zhuǎn)化能力較強(qiáng)。綜合來看，這類城市理論上的改善型需求較佳。值得注意的是，這類城市多位于西北或東北地區(qū)，人口流失較為嚴(yán)重，購買意愿不強(qiáng)，因此，具體的改善需求規(guī)模仍需進(jìn)一步判斷。

??PART.04
學(xué)生流失成為部分城市常態(tài)
引才不易、安家更難

??近年以來我國出生率不斷下滑，但另一方面，隨著大學(xué)的不斷擴(kuò)招，大學(xué)生規(guī)模卻在不斷增長，使得人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了新的變化。對于單個城市而言，幼兒園的人口與年輕家庭數(shù)量高度相關(guān)，其規(guī)模增減代表著年輕家庭對于居住在某一城市的實際認(rèn)可。而大學(xué)生數(shù)量則代表著城市可“低成本”吸納新增就業(yè)人群的規(guī)模，但另一方面，高等院校在校生規(guī)模的大規(guī)模擴(kuò)招，也使得部分城市的常住人口增量存在一定“水分”。為了進(jìn)一步探究樣本城市人口結(jié)構(gòu)方面的變化，本章梳理了各地的幼兒園和高等院校在校人口數(shù)據(jù)，以此探析各地對于年輕家庭和年輕人的吸引力的差異。

??1、深圳在園兒童超上海，泉州、東莞躋身前20（略）

??2、典型城市在園兒童平均增速快于常住人口，廣州、北京增量高居前二（略）

??3、鄭州、長沙外來幼兒數(shù)量居于前列，溫州、福州超二成幼兒去外地上學(xué)（節(jié)選）

??就典型城市適齡幼兒園兒童的遷徙情況來看，四成城市呈遷出狀態(tài)，六成城市呈遷入狀態(tài)。其中遷出量較大的城市為深圳、廣州、溫州、福州等，共通特征為民營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，外來人口較多，但房價水平收入比也相對較高，城市對外來人口的“粘性”較弱。就此角度來看，廣州和深圳近年來在園兒童數(shù)量的增加，主要還是依賴其較高的常住人口出生基數(shù)，單純就本市出生適齡兒童的入園情況來看，在廣州和深圳出生的新生兒，仍然只有不足八成在本市上幼兒園。而北京和上海的適齡幼兒園兒童遷入、遷出情況則較為平衡，上海在嚴(yán)峻的疫情高壓之下僅流失了約6%的適齡兒童，北京在園兒童數(shù)量更是實現(xiàn)了凈遷入，增長了1萬人。

??而幼兒園適齡兒童遷入量較大的則是鄭州、長沙、佛山、寧波、西安、貴陽、南京等外來人口“粘性”較高的城市。以近年人口流入比較突出的寧波為例，得益于深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，作為國內(nèi)首個“中國制造2025”試點示范城市，近年來寧波經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)排名全國前列，財政收入更是穩(wěn)居全國前十，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動下，近兩年寧波常住人口增量20萬，同樣排名全國第十。并且寧波較高的收入水平和周邊郊縣相對較低的居住成本，使得更多年輕家庭愿意讓子女留在寧波，2022年寧波幼兒園在園兒童達(dá)到28.5萬，較適齡出生兒童數(shù)量多了約6.6萬人，這一增量在全國處于領(lǐng)先水平。適齡兒童的凈流入代表著外來年輕家庭對于這些城市的認(rèn)可，就置業(yè)角度而言，流動人口家庭的住房需求也更為迫切，在中期內(nèi)仍將為這些城市帶來穩(wěn)定的增量住房需求。

??4、廣州、鄭州、武漢大學(xué)生數(shù)量破百萬，蘭州常住人口中大學(xué)生占比我國第一（略）

??5、典型城市大學(xué)擴(kuò)招速度與全國持平，廣州、鄭州2020年以來在讀大學(xué)生增長最多（略）

??6、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市更受應(yīng)屆生青睞，競爭激烈致大量北上廣畢業(yè)生外流（略）

??PART.05
50城潛在剛需超35億平方米
一二線城市需求側(cè)調(diào)整空間仍較充裕

??經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療、教育等方面發(fā)展上的領(lǐng)先地位，使得TOP50城市常住人口指標(biāo)處于全國前列，龐大的外來人口規(guī)模構(gòu)成了這些城市房地產(chǎn)剛性需求的基本盤，不斷擴(kuò)招的高校規(guī)模更是提供了外來人口的“預(yù)備軍”。而高規(guī)模的人口基數(shù)和普遍稀缺的核心板塊土地資源，也使得頭部城市擁有著更多的改善性需求增長空間。但是從城市間發(fā)展差異來看，基于前期需求透支和人口基數(shù)的不同，TOP50城市的剛性和改善需求的發(fā)展?jié)摿θ匀伙@著分化。

??1、50城常住非戶籍人口超1.2億，“剛需蓄水池”仍有較充足調(diào)整空間（略）

??2、未來五年改善性需求增量可達(dá)到25億平方米，人均住房面積高位城市仍是少數(shù)（略）

??3、幼齡兒童流入助力杭州、南京“返老還童”,長春、沈陽仍在“加速衰老”

??幼兒園在園人數(shù)變動方面，由于涉及城市眾多，城市的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)水平各不相同，城市人口的流動性存在較大差異，加之城市之間常住人口規(guī)模存在較大差異。基于此，我們選取了適齡幼兒園兒童的遷徙量和占常住人口的比重這兩個具有可比性的指標(biāo)，從而更加客觀地對這50個典型城市進(jìn)行分類。通過在園兒童占比與全國平均水平（3.3%）的對比、適齡幼兒兒童的遷入/出與否兩個維度的測評，可以分為四大類，分別是：

??1）“生機(jī)勃勃”型：幼齡兒童占比高于全國平均、幼兒園人口凈遷入。這類城市的典型代表包含鄭州、長沙、泉州、惠州、廈門、珠海等。常見為兩類，一類是房價水平在同能級城市中較低，且對省內(nèi)流動人口吸引力較強(qiáng)的二線城市，典型如鄭州、長沙，另一類是制造業(yè)相對發(fā)達(dá)的三線城市，如佛山、泉州等，外來年輕務(wù)工人員較多，適齡幼兒園人口呈現(xiàn)凈遷入趨勢，常年累計之下，幼兒園人口比重逐年上升，升至4%以上。在幼兒占比持續(xù)提升的支持之下，這些城市年輕家庭的住房需求還在持續(xù)增加，尤其是長沙、貴陽、廈門等二線城市，相關(guān)需求發(fā)展前景仍可持續(xù)看好，但是對于佛山、泉州等三線城市而言，還是要考慮國際經(jīng)濟(jì)形勢變化下所帶來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型影響，若外來家庭因就業(yè)環(huán)境變化出現(xiàn)外流，相關(guān)需求發(fā)展也可能出現(xiàn)變數(shù)，典型如東莞適齡幼兒即由2019年的凈遷入轉(zhuǎn)變?yōu)榱?022年的凈遷出。

??2）“返老還童”型：幼齡兒童占比低于全國平均、幼兒園人口凈遷入。這類城市的代表是寧波、杭州、蘇州、南京，這些城市高收入崗位較多，對于外來年輕家庭的粘性也相對較高,近年來人口增長均處于重點城市前列，其中南京、蘇州在2020年之前人口增長優(yōu)勢雖不明顯，但是面對2020年后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展變速挑戰(zhàn)，人口指標(biāo)增長卻顯示出了更強(qiáng)的發(fā)展韌性，而這些城市對于教育配套建設(shè)的重視，也使得適齡幼兒園人口占比持續(xù)增長。這類城市雖然目前適齡幼兒園兒童占比低于全國水平，但考慮到近些年適齡幼兒園兒童凈流入，長期來看，適齡幼兒園兒童占比呈現(xiàn)增長的趨勢，是未來的“朝陽城市”，加之這類城市產(chǎn)業(yè)水平高、流入人口的文化水平相對較高，對城市房地產(chǎn)的支撐較強(qiáng)，相關(guān)需求增長潛力也更值得期待。

??3）“保養(yǎng)有道”型：幼兒園人口與本市出生人口相當(dāng)。這類城市的典型代表包含北京、濟(jì)南、合肥、湖州、嘉興等。不過基于城市年齡結(jié)構(gòu)的差異，這些城市的在園幼兒的人口占比分化也同樣明顯，其中合肥、濟(jì)南、南寧、?？谠趫@幼兒占比接近4%，均明顯高于全國平均，更為年輕的人口結(jié)構(gòu)，依舊持續(xù)為這些城市帶來著大量的年輕家庭。相對而言，南通、天津、太原、鎮(zhèn)江等在園二二占比則相對較低，均不足2.5%，年輕家庭數(shù)量雖相對穩(wěn)定，但就占比來看仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及合肥、南寧等年輕城市。

??4）“自然老化”型：幼齡兒童占比低于全國平均、幼兒園人口凈遷出。這類城市中既包含了上海、廣州、深圳三個一線城市，也包含福州、武漢、重慶、南昌等近年來對年輕家庭爭奪明顯落后的城市。這類城市出于控制人口規(guī)模等多方面的考慮，或主動、或被動的減少了幼兒園人口規(guī)模，幼兒園人口均呈凈遷出格局。而這一指標(biāo)的落后，也在側(cè)面反映了近年來南昌常住人口增長存在一定“水分”，快速擴(kuò)張的常住人口在很大程度上是由大學(xué)生擴(kuò)招帶來，就外地家庭子女的就讀意愿來看，南昌還需要進(jìn)一步加強(qiáng)對于外來人口的粘性。

??值得注意的是，這類城市中還有一些幼兒園人口凈遷出，且同比幼齡兒童占比不足全國平均1/2，這類城市不僅青少年占比低，一般勞動力占比也處于低位，是快速步入老齡化的城市，即長春、沈陽，我們將這類城市劃分為“加速衰老”型城市，原因顯而易見，東北的產(chǎn)業(yè)衰退使得大量年輕人口逃離，城市加速衰老也在意料之中，如果東北尋求不到產(chǎn)業(yè)升級，未來鶴崗5萬元買套房的現(xiàn)象在東北三省會更為普遍。

??4、各地大學(xué)畢業(yè)生留存難度差異巨大，南京、武漢大學(xué)生流失量明顯多于長沙、合肥（略）

??5、小結(jié)：京滬穗深蓉需求支撐力高居TOP5，大量外來人口助力佛山躋身第二梯隊（節(jié)選）

??整體來看，TOP50城的潛在剛需規(guī)模達(dá)到36億平方米左右，未來五年改善性需求也可達(dá)到25億平方米，需求側(cè)彈性仍較充裕，整體來看也有較大的政策調(diào)整空間。不過城市需求增長潛力不僅取決于剛需和改善需求的規(guī)模，學(xué)生指標(biāo)所反應(yīng)的人口質(zhì)量也對城市住房需求的轉(zhuǎn)化產(chǎn)生了較大影響。如幼兒園凈流入的城市往往在成交規(guī)模方面表現(xiàn)較為突出，為了子女上學(xué)，這些人群也往往有強(qiáng)烈的置業(yè)需求，與之相應(yīng)的，這些城市需求側(cè)的支撐也更為穩(wěn)定，典型如杭州、寧波、蘇州、南京等幼兒園人口凈流入的城市，2023年上半年新房和土地市場也顯示出了相對較佳的發(fā)展韌性。

??綜合剛需、改善規(guī)模，幼兒園跨市就讀、大學(xué)生畢業(yè)生粘度等指標(biāo)，對TOP50城市需求支撐力進(jìn)行量化測算可見，四座一線城市依舊高居前列，在嚴(yán)酷的人才競爭之下，一線城市的學(xué)生相關(guān)指標(biāo)雖然表現(xiàn)一般，適齡幼兒凈流出，大學(xué)生本地就業(yè)難度也相對較高，但是在龐大的外來人口基數(shù)和較低的人均住房水平之下，一線城市依然擁有著最為堅實的需求發(fā)展基礎(chǔ)。此外成都憑借著較大的人口規(guī)?；鶖?shù)，以及對年輕家庭較強(qiáng)的吸引力，同樣排在第一梯隊。

??第二梯隊有五個城市，其中杭州、蘇州、寧波需求支撐力的質(zhì)量更勝一籌，更多高端產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機(jī)會的集聚，為這些城市帶來了更多的優(yōu)質(zhì)就業(yè)機(jī)會，大學(xué)生畢業(yè)留存度也處于全國前列。至于重慶主要是依靠首屈一指的人口基數(shù)，因此在潛在需求規(guī)模指標(biāo)的測算上居于前列，但是從人口凈流入、幼兒園人口流失，大學(xué)生留存率等指標(biāo)來看表現(xiàn)并不突出。佛山則主要是大量的外來租賃戶人口推高了城市的潛在剛需規(guī)模，但是廣佛一體化發(fā)展之下，佛山中高端改善需求不可避免地在向廣州流出。

??排名靠后的大多數(shù)為三四線城市，改善性需求的潛在發(fā)展規(guī)模相對較小，需求彈性相對較弱，在供求調(diào)控方面，地方政府也更需要“因地制宜”，出臺力度更強(qiáng)、更有針對性的政策。而從投資角度來看，在這些城市也更需要審慎判斷板塊前景，聚焦少數(shù)人口和需求指標(biāo)仍在持續(xù)集聚的行政區(qū)或板塊。

??PART.06
總結(jié)：一線城市待釋放需求斷層領(lǐng)先
鄭州、太原等需警惕人口指標(biāo)虛增

??2020年以來，典型城市新房銷售規(guī)模量級大幅下行，但待釋放的需求總量仍較穩(wěn)定，對于京滬穗深等一線城市而言，大量外來人口帶來的剛需存量，以及較低的人均住房面積下所對應(yīng)的更高改善性需求，使其在“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“調(diào)降首付利率”等政策調(diào)整中受益最多，一線城市中長期發(fā)展前景仍是各能級最佳。相對而言，需求指標(biāo)的變化對二三線城市的影響更為顯著，在人口相關(guān)指標(biāo)上表征為常住人口增速放緩、人均住房面積達(dá)到高位、幼兒園人口外流、大學(xué)生畢業(yè)生凈流出等方面，城市需求側(cè)預(yù)期的分化也由此進(jìn)一步加劇。

??1、銷售規(guī)模雖已過峰值，但待釋放存量需求依舊規(guī)?？捎^（略）

??2、行業(yè)新階段重塑城市競爭格局，城市間需求支撐力加劇分化（節(jié)選）

??2020年以來新房銷售規(guī)模雖明顯下降，但各城市需求側(cè)指標(biāo)的變化卻不盡相同，其中變化較小的即待釋放的剛需和改善性需求總量，變化較大的則是剛需增量的放緩，住房需求入市預(yù)期的下降，在人口相關(guān)指標(biāo)上表征為常住人口增速放緩、人均住房面積達(dá)到高位、幼兒園人口外流、大學(xué)生畢業(yè)生凈流出等現(xiàn)象，城市間的需求支撐力也由此進(jìn)一步分化。

??一線城市：人口規(guī)模接近資源承載力上限，“提籠換鳥”之下需求支撐力依舊最佳

??二線城市：成都、杭州需求支撐力更為堅實，長春、沈陽年輕人群流失拉低綜合評價

??三線城市：東莞、溫州等人均住房面積已達(dá)高位，改善性需求已進(jìn)入緩慢增長期

??3、優(yōu)質(zhì)城市：京滬穗深杭等需求基本面優(yōu)異，政策寬松下市場預(yù)期更佳

??就需求支撐力綜合評價來看，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都優(yōu)勢最為突出，均在剛需和改善性需求上具有絕對性的量級優(yōu)勢。四座一線城市憑借其龐大的外來人口和租賃戶規(guī)模，其剛需“蓄水池”規(guī)模均超過2億平方米，規(guī)模優(yōu)勢斷層式領(lǐng)先，也將在較長時間內(nèi)成為新房市場交易規(guī)模的“壓艙石”；在較低的人均住房水平之下，其每年的待釋放改善需求也全國領(lǐng)先，按照2010年-2020年全國縣域的人均住房面積發(fā)展速度估算，京滬穗深每年的待釋放改善需求仍在2000萬平方米以上；并且在人口發(fā)展臨近自然資源承載力上限的情況之下，其中優(yōu)質(zhì)地段的高端住房開發(fā)機(jī)會愈發(fā)稀缺，高端改善產(chǎn)品的發(fā)展前景同樣長期看好。

??此外成都、杭州同樣吸納了大量外來人口，并且在相對一線城市較低的房價水平和更大的城市發(fā)展空間之下，外來年輕家庭留下的粘性更高，近年來幼兒園兒童均呈現(xiàn)凈流入，其中杭州憑借新經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，更是吸引了大量外來人才，據(jù)相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)，2023年春季杭州人才流入流出量比值達(dá)到1.17，超過京滬穗深成為人才吸引力最強(qiáng)的城市。

??需求支撐力綜評次一級的城市方面，鑒于各地庫存壓力差異的影響較大，典型如重慶、天津、鄭州等消化周期仍在20個月左右或更高，中短期內(nèi)新房去化仍將面臨較為嚴(yán)峻的產(chǎn)品競爭。相較而言，還是那些去化壓力不高，且在需求支撐力方面具有亮點的城市更值得關(guān)注。具體來看，寧波、蘇州、長沙、西安、南京等近年來幼兒凈遷入，其中寧波、長沙幼兒園在園人口更是較本市適齡出生兒童多了7萬人以上，大量外來年輕家庭的涌入，必然會為這些城市帶來更多自住和相關(guān)置業(yè)需求。合肥、青島則是改善需求仍有較大發(fā)展空間，人均住房面積仍在37平方米以下，明顯低于40平方米的二線城市平均水平。結(jié)合2023年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，合肥土拍市場熱度與成都、杭州、蘇州等均居于二線城市前列，青島新房市場交易規(guī)模也緊跟成都、杭州，排在了二線城市前三的位置。

??得益于優(yōu)秀的需求側(cè)指標(biāo)，以及相對平衡的供求關(guān)系，上述城市的調(diào)控更加有望取得相對理想的成效，但是從“一城一策”的角度而言，為緩解房地產(chǎn)庫存和周轉(zhuǎn)壓力，建議各地還是應(yīng)當(dāng)抓住自身的需求側(cè)指標(biāo)優(yōu)勢，推動置業(yè)需求直接流入或間接流入新房市場，引導(dǎo)行業(yè)達(dá)成新的供求平衡，如北京、上海等一方面加快跟進(jìn)信貸優(yōu)惠政策，降低外來人才的置業(yè)門檻，另一方面也可適當(dāng)放開高端產(chǎn)品價格管控，提振高端需求置業(yè)意愿，促進(jìn)二手剛需住房交易資金向新房市場有序流動；寧波、蘇州等對于多孩家庭給予更多優(yōu)惠、住房換購稅費減免，減輕年輕家庭置業(yè)、換房壓力；合肥、青島等進(jìn)一步降低多套房首付比例和利率，減輕改善性需求置業(yè)成本等。

??4、風(fēng)險提示：徐州、鎮(zhèn)江等需求增長空間有限，鄭州、太原等需警惕人口指標(biāo)虛增(略)