??9月20日，克而瑞集團副總裁孟音女士，于“向新而行——2024 中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會第十四屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”會上發(fā)布2024上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力測評成果，并對榜單進行了詳細解讀。

??◎ 克而瑞研究中心

??PART1 榜單發(fā)布

??PART2 榜單解讀

??2023年爆發(fā)式增長后，代建行業(yè)迎來了拓展增速放緩、企業(yè)加速分化的新階段。2024年上半年，行業(yè)新增簽約總量同比增16%，增速較2023年下降11個百分點。截止到6月末，已有超過百家企業(yè)涉及代建業(yè)務(wù)，企業(yè)間競爭愈發(fā)激烈。

??在此背景下，克而瑞研究中心從經(jīng)營發(fā)展能力、產(chǎn)品競爭力、資源整合力以及品牌信譽力等多維度綜合考慮分析，對代建企業(yè)進行測評，以供參考和借鑒。

??01 30強總合約建面超8億平方米，超過1000萬平方米達20家

??從2024年上半年代建綜合能力30強企業(yè)來看，30強總簽約面積達到8.1億平方米，同比增9.14%。其中，有20家企業(yè)總簽約面積超過1000萬平方米。

??梯隊來看，總合約面積超過5000萬平方米企業(yè)共5家，與2023年保持一致，合計簽約總面積達4.29億平方米，占30強比重達53%，八成的規(guī)模由前15名的企業(yè)占據(jù)，集中度保持較高水平。隨著有意愿、有能力的企業(yè)均“下場”布局代建，未來競爭格局將愈發(fā)激烈。

??企業(yè)來看，在代建領(lǐng)域深耕多年且業(yè)務(wù)模式、產(chǎn)品較為完整的企業(yè)如綠城管理、藍城集團總合約超過1億平方米，近一年新入局行業(yè)的并快速發(fā)展的企業(yè)如旭輝建管、龍湖龍智造等，保持較強競爭力同時總合約規(guī)模已突破2000萬平方米。

??02 上半年TOP30企業(yè)新增簽約面積8885萬平方米，前五強占比42%

??2024年上半年綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積8885萬平方米，同比增長23%。尤其是新入局或新成立平臺正式發(fā)展的企業(yè)仍在“高歌猛進”。如旭輝建管、融者共創(chuàng)、新城建管等7家企業(yè)2024年上半年新增規(guī)模同比增加超過了100%。與地產(chǎn)開發(fā)相似，代建行業(yè)“高集中度”特征顯著：新增規(guī)模上，TOP1-5占30強的42%，第6-10名企業(yè)占27%，擴張態(tài)度相對積極。

??03 浙系企業(yè)仍是代建行業(yè)中流砥柱，但新拓占比較2023年下降2個百分點

??從企業(yè)的區(qū)域分布來看，位于浙江區(qū)域的代建企業(yè)上榜最多，代建業(yè)務(wù)在浙江發(fā)展最為旺盛。截止2024年上半年，浙系代建企業(yè)總合約規(guī)模約3.6億平方米，占比達到了44%，新增簽約規(guī)模方面，浙江企業(yè)全年新增簽約規(guī)模3712萬平米，占比42%，兩者占比均遠超其他區(qū)域。但值得注意的是，在代建行業(yè)整體競爭加劇之下，浙系企業(yè)市場份額也有所下滑，新增簽約面積較2023年下降2個百分點。

??從企業(yè)數(shù)量來看，TOP30中共有7家浙系企業(yè)上榜，綠城管理、藍城集團、融者共創(chuàng)（興元建設(shè)）位列前十；其次廣深也有6家房企上榜，以央企平臺為主，包括金華潤置地、招商建管等。

??04 民營代建企業(yè)仍是主流，30強中有19家民企

??從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來看，民企是絕對主流，占比達64%，如龍湖龍智造、旭輝建管等；國企央企數(shù)量占比23%，包括華潤置地、招商建管、建發(fā)建管等；混合所有制占比為13%，包含綠城管理、金地集團、萬科地產(chǎn)等。

??與2023年末相比，國央企房企的上榜數(shù)量增加，既體現(xiàn)了國央企發(fā)力進入代建賽道，也可以看出對于實力雄厚的國央企來說，進入代建賽道后，規(guī)模擴張較快，迅速進入30強行列。

??05 短期代建行業(yè)增速放緩、企業(yè)加速洗牌，中長期空間仍存

??2023年爆發(fā)式增長之后，隨著進駐代建企業(yè)數(shù)量趨于“飽和”，代建行業(yè)的競爭也愈發(fā)激，迅速擴張、持續(xù)搶占市場份額導致的競爭加劇，使得行業(yè)逐步走向平穩(wěn)分化與重新洗牌、出清的新階段。

??新階段下，我們認為行業(yè)整體呈現(xiàn)三個特征：

??第一，規(guī)模增速放緩，業(yè)務(wù)模式更加多元化，傳統(tǒng)代建占比下降的同時，代銷、咨詢等業(yè)務(wù)將迎來快速增長；

??第二，已入局代建企業(yè)開始洗牌和淘汰，分化加劇。2024年有超過100家企業(yè)入局代建或承接代建業(yè)務(wù)，市場上有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部“下場”代建，2024年上半年銷售百強代建業(yè)務(wù)覆蓋率更是超過80%。從企業(yè)數(shù)量數(shù)量上來看，未來很難有大的擴充空間，但競爭激烈之下已經(jīng)有部分企業(yè)出現(xiàn)掉隊情況，未來將持續(xù)面臨洗牌和淘汰；

??第三，市場將出現(xiàn)更多細分領(lǐng)域的競爭。央國企起步早期以政府代建為基本盤，依托主業(yè)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢占領(lǐng)細分領(lǐng)域，如華潤的政府代建、金地商業(yè)代建都在業(yè)內(nèi)保持領(lǐng)先，多數(shù)民企代建起步晚，更多的是依靠商業(yè)代建擴張，且代建特色與企業(yè)品牌特色一脈相承。