[克而瑞]多項政策落地保交付，但這些城市保交樓壓力巨大

??2021年，33省市加強預售資金監(jiān)管，西安、石家莊、泉州等政策力度相較嚴苛，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能提取50%的重點監(jiān)管資金。近期，招商蛇口30億元并購票據(jù)完成注冊，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權(quán)。

??當下哪些城市保交樓壓力較大？加強預售資金監(jiān)管、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購，能否順利達成保交樓目標？其對房地產(chǎn)行業(yè)又有什么影響？

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??政策底線保交樓，33省市加強預售資金監(jiān)管

??支持優(yōu)質(zhì)房企收并購

??2021年底，中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議輪番定調(diào)：促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。我們認為政策底線是保交樓，最大程度維護住房消費者的合法權(quán)益。而從具體政策措施來看，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，加強預售資金監(jiān)管。2021年，西安、天津、石家莊等33省市相繼加強預售資金監(jiān)管，全部購房款需直接存入專用監(jiān)管賬戶，并實行全額、全程監(jiān)管。預售監(jiān)管資金可細分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。

??重點監(jiān)管資金主要用于工程建設(shè)，其有兩種計量方法：第一，預售資金比重，一般在10%-40%區(qū)間；第二，設(shè)定工程造價，或是固定的建安造價1500-5000元/平方米，或是工程造價的1.1-1.3倍。開發(fā)企業(yè)依據(jù)項目施工進度，分批次提取重點監(jiān)管資金。西安、石家莊、泉州等政策力度相較嚴苛，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能提取50%的重點監(jiān)管資金。

??一般監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)和償還開發(fā)貸，各城市取用規(guī)則差別較大。山東、天津等相較寬松，企業(yè)可自行提取使用一般監(jiān)管資金，重慶、廈門等則需向監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行申請支取。

??其二，支持優(yōu)質(zhì)房企收并購。2021年末，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融支持和服務(wù)。據(jù)悉，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標。而在大約1個月的時間，招商蛇口便從啟動到完成注冊并購票據(jù)，直觀反映決策層對于問題項目交付風險的高度重視，利好政策落地速度略超預期。

??需要提醒的是，相較于問題房企動輒上千億的土儲貨值，招商蛇口注冊30億元并購票據(jù)及其他房企計劃發(fā)行的并購票據(jù)，資金規(guī)模差距著實明顯。

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??項目交付風險需警惕

??鄭州、長沙、重慶和武漢問題項目均超2萬套

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，24個重點監(jiān)測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。其中，鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大，尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。例如鄭州，截至2021年末，尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達29%。又如長沙，尚未交付的問題項目總建面高達446萬平方米，占比同樣達到25%。

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??行業(yè)、企業(yè)仍需自救

??穩(wěn)定市場預期、促銷售搶回款、引入投資等

??區(qū)別于之前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機，背后總有一只無形的手及時“救市”，行業(yè)便能轉(zhuǎn)危為機。長此以往，房地產(chǎn)行業(yè)形成尾大不掉、企業(yè)大而不能倒的一致預期。

??本輪房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿仍是政策主旋律，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續(xù)落實下去。而在行業(yè)良性循環(huán)的政策大環(huán)境下，無論是居民按揭貸款邊際改善，還是涉房融資適度松綁，政策本意并非是救行業(yè)，也不是救企業(yè)。

??我們認為房地產(chǎn)行業(yè)仍需自救，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，穩(wěn)定市場預期，支持居民自住以及改善性住房需求，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行。更為重要的是，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，解決方案不能浮于表面，而要從根本上解決行業(yè)問題。

??其二，繼續(xù)落實房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。短期內(nèi)，“四限”調(diào)控仍需從緊執(zhí)行，核心一、二線城市更要堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不松勁。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還要繼續(xù)落實下去，將企業(yè)負債率、居民杠桿率調(diào)降到相對安全的水平。

??企業(yè)同樣要自救，不能抱有僥幸心理，翹盼政策暖風、行業(yè)轉(zhuǎn)機等，更不能“躺平”，放任企業(yè)風險向更多領(lǐng)域全面擴散，引致系統(tǒng)性風險。

??聯(lián)系到每套房子的背后都是千千萬萬個小家庭，更是社會這個大家庭。在當前的困難關(guān)頭，更要弘揚企業(yè)家精神，采取促銷售搶回款、出售股權(quán)和資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略投資者等有效措施，將“保交樓”工作全面落到實處。

??長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲取業(yè)績集中度提升的機會，問題房企則將出清。

綜上所述，在劃定“保交樓”的政策底線后，市場信心有望逐漸恢復，居民自住以及改善性購房消費將穩(wěn)步釋放，房地產(chǎn)交易或?qū)⒒謴驼；?。預計2022年一季度房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或?qū)⒊掷m(xù)低迷，同、環(huán)比或?qū)⒚黠@下滑，而受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⒗^續(xù)擴大。但下半年市場或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機，核心一、二線城市市場相對堅挺，成交有望率先企穩(wěn)回升，多數(shù)三、四線城市在下半年最遲年底，市場同樣能真正穩(wěn)住。