[克而瑞] 恒大、奧園拼死“保交付”，背后意義值得解讀

朱一鳴、貢顯揚(yáng)2022-01-24 15:57:16

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-01-24
  • 報(bào)告類(lèi)型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??在房住不炒政策調(diào)控主基調(diào)下，2021年行業(yè)監(jiān)管持續(xù)、變化加劇，企業(yè)融資收緊、償債壓力加大。部分房企迫于自身的資金及運(yùn)營(yíng)壓力，暴雷、償債違約事件頻發(fā)。在這樣的背景下，個(gè)別企業(yè)部分在建項(xiàng)目停工、竣工交付逾期。

??流動(dòng)性壓力下，調(diào)動(dòng)一切資源優(yōu)先?？⒐ぁ⒈＝桓?，盤(pán)活資金、改善現(xiàn)金流已成為房企的共識(shí)。目前，恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企都已明確提出“保交付”目標(biāo)，部分企業(yè)通過(guò)出讓項(xiàng)目、出售資產(chǎn)或出售多元化業(yè)務(wù)的方式回籠資金、補(bǔ)足資金缺口。

??整體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、社會(huì)影響涉及面廣。住建部也已明確2022年將堅(jiān)決處置房企樓盤(pán)逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持房住不炒、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。無(wú)論是從房企經(jīng)營(yíng)、還是宏觀經(jīng)濟(jì)角度，開(kāi)發(fā)企業(yè)?？⒐?、保交付都是勢(shì)在必行。

??這樣的行業(yè)背景下，近年來(lái)有越來(lái)越多的規(guī)模房企開(kāi)始重視自身“交付力”、“服務(wù)力”的提升。提升產(chǎn)品質(zhì)量管控、完善客戶(hù)服務(wù)體系，打造更高品質(zhì)、更人性化、更重視客戶(hù)體驗(yàn)的產(chǎn)品交付環(huán)節(jié)和交付標(biāo)準(zhǔn)，都有助于提升交付率和交付滿(mǎn)意度，樹(shù)立積極的企業(yè)品牌、口碑和公信力。

       保竣工、保交付

       是企業(yè)盤(pán)活資金、改善現(xiàn)金流的重要抓手
  
       當(dāng)前?？⒐?、保交付對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是重中之重。一方面，2021年房企暴雷、債務(wù)違約事件頻發(fā)、個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)項(xiàng)目停工、交付面臨逾期風(fēng)險(xiǎn)。這樣的背景下，導(dǎo)致部分城市加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，疊加企業(yè)融資端收緊、房企流動(dòng)性受限、項(xiàng)目層面開(kāi)發(fā)資金吃緊。目前只有調(diào)動(dòng)資金和資源優(yōu)先用于推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度、保竣工、保交付，才能將銀行監(jiān)管賬戶(hù)中的預(yù)售資金盤(pán)活，形成良性循環(huán)。
另一方面，在債務(wù)到期高峰、房企償債壓力加劇的行業(yè)背景下，只有加速已售未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的資金回籠，才能讓資金及時(shí)回流母公司、緩解集團(tuán)層面的償債壓力。從公司財(cái)務(wù)層面而言，保竣工、保交付就是保證現(xiàn)金流的健康。房企暴雷、償債逾期、延期交付或是出現(xiàn)現(xiàn)金流惡化等負(fù)面輿情，不僅會(huì)對(duì)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)為房企提供融資產(chǎn)生負(fù)面影響，也不利于后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)入市。
行業(yè)下行壓力下，調(diào)動(dòng)一切資源優(yōu)先?？⒐?、保交付，已成為房企的共識(shí)和盤(pán)活資金、改善現(xiàn)金流的重要抓手。陷入危機(jī)的房企紛紛舉起“保交付”大旗，在自救的同時(shí)也努力向市場(chǎng)釋放積極應(yīng)對(duì)的信號(hào)。目前，恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企都已明確提出“保交付”的目標(biāo)。同時(shí)部分企業(yè)也正通過(guò)出讓項(xiàng)目、出售資產(chǎn)或出售多元化業(yè)務(wù)的方式回籠資金，以盡可能補(bǔ)足項(xiàng)目按期竣工所需的資金缺口。

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??房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

???？⒐ぁ⒈＝桓秳?shì)在必行

      從宏觀層面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，行業(yè)規(guī)模大、關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、社會(huì)影響涉及面廣，在宏觀經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入以及金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。如果房企暴雷，且出現(xiàn)大范圍的項(xiàng)目停工和大規(guī)模的交付逾期，風(fēng)險(xiǎn)將不會(huì)止步于房地產(chǎn)行業(yè)本身。在目前房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)目標(biāo)”下，開(kāi)發(fā)企業(yè)?？⒐?、保交付勢(shì)在必行。
具體來(lái)看，第一，項(xiàng)目的竣工交付如果出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)對(duì)購(gòu)房的業(yè)主產(chǎn)生直接影響，引發(fā)社會(huì)民生問(wèn)題。第二，房企作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游合作企業(yè)的客戶(hù)及主要營(yíng)收來(lái)源，項(xiàng)目能否按期竣工交付并及時(shí)回款，會(huì)影響到這部分建筑企業(yè)工程款、供應(yīng)商以及中介企業(yè)應(yīng)付款的兌付。在行業(yè)壓力的不斷傳導(dǎo)下，勢(shì)必會(huì)加劇項(xiàng)目停工、緩工、怠工的現(xiàn)象，帶來(lái)惡性循環(huán)。第三，如果項(xiàng)目竣工逾期、交付逾期在全國(guó)范圍形成規(guī)模，行業(yè)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工規(guī)模降低，將會(huì)顯著影響地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)如家具、建材、家電等行業(yè)的發(fā)展，影響產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也會(huì)帶來(lái)社會(huì)就業(yè)問(wèn)題。

??堅(jiān)決防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大

???？⒐ぁ⒈＝桓妒钦{(diào)控底線(xiàn)

       從政策層面來(lái)看，“保竣工、保交付”是調(diào)控的底線(xiàn)，關(guān)系到社會(huì)整體的穩(wěn)定。2021年銷(xiāo)售、投資雙下行，下半年以來(lái)行業(yè)竣工降速明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、施工面積等行業(yè)指標(biāo)增速也都呈持續(xù)降低的趨勢(shì)?！翱⒐ご竽辍边^(guò)后，2022年房屋竣工面積大概率也將出現(xiàn)收縮，由高位回落。目前，住建部已明確2022年房地產(chǎn)調(diào)控方向，部分房企的自身違約不會(huì)引發(fā)政策的短期轉(zhuǎn)向。將堅(jiān)決處置房企樓盤(pán)逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在保障行業(yè)良性發(fā)展的基調(diào)下，2022年政策、融資、信貸等或?qū)⒌玫竭呺H改善。
具體來(lái)看，一方面，年末中央及部委、金融機(jī)構(gòu)等密集發(fā)聲，向市場(chǎng)釋放有關(guān)房企融資政策偏積極的消息，央企、國(guó)企以及優(yōu)質(zhì)民企的融資壓力略有緩解。適當(dāng)?shù)妮斞欣诰徑獠糠制髽I(yè)的融資及償債壓力，?？⒐?、保交付。另一方面，目前各城市預(yù)售資金監(jiān)管“因城施策”有松有緊，更為精細(xì)化。一部分城市監(jiān)管趨嚴(yán)、提高預(yù)售要求及監(jiān)管資金比例，也有部分城市如廣州、成都的預(yù)售資金新規(guī)略有放松，側(cè)重于給房企紓困以保證項(xiàng)目交付。此外，在當(dāng)前行業(yè)背景下遵循市場(chǎng)化原則，加強(qiáng)項(xiàng)目層面的轉(zhuǎn)讓與兼并收購(gòu)力度，將直接緩解出險(xiǎn)房企的資金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，也有利于保證壓力項(xiàng)目的竣工及交付。

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      更多規(guī)模房企

      重視自身“交付力”、“服務(wù)力”的提升

??值得注意的是，在“?？⒐?、保交付”的基礎(chǔ)上，近年來(lái)越來(lái)越多的規(guī)模房企開(kāi)始重視自身“產(chǎn)品力”的提升。產(chǎn)品力是企業(yè)堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的立足根本，產(chǎn)品力的涵義應(yīng)該更廣，不僅僅是設(shè)計(jì)能力，更應(yīng)該體現(xiàn)在實(shí)際交付上。交付力是房企對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的還原、對(duì)施工質(zhì)量的把控、對(duì)業(yè)主服務(wù)的跟進(jìn)。產(chǎn)品力是生產(chǎn)力、交付力、服務(wù)力的綜合體現(xiàn)。

??在當(dāng)前市場(chǎng)限價(jià)、溢價(jià)空間不足，部分住宅產(chǎn)品降標(biāo)減配、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題不斷顯露的行業(yè)背景下。企業(yè)更應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注“交付力”和 “服務(wù)力”，提升產(chǎn)品質(zhì)量管控、完善客戶(hù)服務(wù)體系。做到前期設(shè)計(jì)和后期交付的兼顧，并將客戶(hù)感知的滿(mǎn)足作為房企產(chǎn)品升級(jí)的源動(dòng)力，都有助于提升企業(yè)的品牌、口碑和公信力。

??目前，除了交付時(shí)間、交付質(zhì)量等傳統(tǒng)的指標(biāo)外，不少規(guī)模房企正打造更高品質(zhì)、更人性化、更重視客戶(hù)體驗(yàn)的產(chǎn)品交付環(huán)節(jié)和交付標(biāo)準(zhǔn)。具體舉措覆蓋施工到交付的不同節(jié)點(diǎn)，包括但不限于工地開(kāi)放/業(yè)主體驗(yàn)日、施工工法樣板展示、全程驗(yàn)房陪同、無(wú)紙化交付、交付即拿證等服務(wù)。如融創(chuàng)云交付自2021年5月全面上線(xiàn)使用，目前已在行業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)了全程無(wú)紙化交付。遠(yuǎn)洋“超級(jí)現(xiàn)場(chǎng)”不僅提供施工現(xiàn)場(chǎng)24小時(shí)監(jiān)控直播，還通過(guò)定制影像化的電子檔案，記錄每套房子的制作過(guò)程。這些都可以更好的解決客戶(hù)痛點(diǎn)，顯著提升交付率和交付滿(mǎn)意度。

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