[克而瑞]2021浙江樓市強(qiáng)弱轉(zhuǎn)折，2022三大梯隊(duì)城市轉(zhuǎn)機(jī)在何時(shí)？

??上下半年浙江樓市強(qiáng)、弱轉(zhuǎn)折

??部分城市項(xiàng)目以價(jià)換量，義烏地王盤虧本也難賣

??2021年上、下半年，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)、弱轉(zhuǎn)折，上半年市場(chǎng)異?；鸨?，下半年則持續(xù)轉(zhuǎn)冷。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年浙江省10個(gè)地級(jí)市商品住宅成交3656萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%，7個(gè)縣級(jí)市成交515萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32%。其中，杭州、海寧等成交顯著放量，同比漲幅都在90%附近，麗水更是翻倍增長(zhǎng)。下半年10個(gè)地級(jí)市成交跌至2349萬(wàn)平方米，同比下降30%；7個(gè)縣級(jí)市成交降至296萬(wàn)平方米，同比下降53%。其中，金華、海寧等市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交同比腰斬。

??隨著下半年浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，市場(chǎng)層面出現(xiàn)以下兩方面的新變化：

??其一，市場(chǎng)預(yù)期回調(diào)，高價(jià)盤、地王盤去化壓力加劇。典型如義烏，上半年土拍市場(chǎng)誕生新的單價(jià)地王，樓板價(jià)超3.6萬(wàn)元/平方米，預(yù)期項(xiàng)目售價(jià)將達(dá)到5-6萬(wàn)元/平方米，但由于下半年市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，即便開盤售價(jià)4萬(wàn)元/平方米也很難去化。

??其二，部分企業(yè)、部分項(xiàng)目率先以價(jià)換量，但并未出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮。例如溫州，部分品牌房企帶頭降價(jià)，部分“問題”項(xiàng)目通過(guò)購(gòu)房返現(xiàn)（送車位、送裝修、送現(xiàn)金等）的形式變相降價(jià)，最高降價(jià)幅度達(dá)20%。又如舟山，年末部分項(xiàng)目開始以價(jià)換量，并取得了不錯(cuò)的效果。

??11城劃分三大梯隊(duì)

??杭州寧波臺(tái)州市場(chǎng)平穩(wěn)，舟山湖州最慘淡

??依據(jù)2021年上、下半年新開盤項(xiàng)目去化率變化情況，并結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)基本面、樓市供求關(guān)系等多方面因素，我們將浙江省11個(gè)地級(jí)市劃分為三大梯隊(duì)：

??第一梯隊(duì)：杭州、寧波和臺(tái)州，市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，下半年成交有所下滑，但并未明顯失速。新開盤項(xiàng)目平均去化率由上半年的6-8成小幅回落至下半年的6成附近，熱銷盤去化率仍能達(dá)到9成以上。

??第二梯隊(duì)：紹興、溫州、金華、嘉興、麗水和衢州，下半年市場(chǎng)持續(xù)降溫，成交明顯縮量，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重。新開盤項(xiàng)目平均去化率由上半年的4-6成降至下半年的3-4成，在售項(xiàng)目案場(chǎng)到訪量持續(xù)下滑，客戶轉(zhuǎn)化率同樣趨勢(shì)性下降，成交去化周期明顯拉長(zhǎng)。各區(qū)域、各板塊市場(chǎng)持續(xù)分化，核心地段的高價(jià)盤、遠(yuǎn)郊剛需盤普遍面臨較大的去化壓力。

??第三梯隊(duì)：舟山和湖州，市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，房地產(chǎn)庫(kù)存日漸高企，去化壓力仍需警惕。新開盤項(xiàng)目去化率由上半年的2-3成持續(xù)下滑至下半年的1-2成，即便是提高分銷渠道傭金比例，成交去化也難以實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。例如湖州，近年來(lái)城市擴(kuò)展過(guò)快，地方政府重點(diǎn)打造南潯區(qū)，土地出讓規(guī)模持續(xù)放量。但由于產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入情況不甚理想，樓市與經(jīng)濟(jì)之間的發(fā)展步調(diào)明顯錯(cuò)位，現(xiàn)階段南潯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然一片“紅?！?，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

??浙江市場(chǎng)不缺需求及購(gòu)買力但缺信心

??房地產(chǎn)稅將落未落影響預(yù)期

??分析2021年下半年浙江市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷的核心動(dòng)因，我們認(rèn)為不乏以下兩方面因素：

??其一，受市場(chǎng)大環(huán)境影響，浙江省內(nèi)客戶對(duì)市場(chǎng)異常敏感，逆風(fēng)行情下客戶近乎全面退出，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。類比于2018年四季度，浙江樓市進(jìn)入調(diào)整期，多城市項(xiàng)目案場(chǎng)到訪量跌至谷底。但隨著2019年上半年浙江市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，客戶入市情緒轉(zhuǎn)向積極，部分城市項(xiàng)目再現(xiàn)搶購(gòu)潮。因此，浙江省市場(chǎng)不缺需求及購(gòu)買力，只是缺買房的信心。

??其二，房地產(chǎn)稅將落未落影響預(yù)期。2021年10月，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，預(yù)示著房地產(chǎn)稅改革進(jìn)入實(shí)操環(huán)節(jié)，這只“靴子”距離最終落地僅剩時(shí)間問題。聯(lián)系到浙江省建設(shè)共同富裕示范區(qū)，房地產(chǎn)稅率先在浙江省試點(diǎn)的可能性頗高。

??值得一提的是，浙江省置業(yè)群體主要來(lái)自于省內(nèi)地緣性客戶，戶均持有多套房的現(xiàn)象不在少數(shù)，外省市客戶所占比重并不高。而在房地產(chǎn)稅將落未落的時(shí)間檔口，持有多套房的省內(nèi)客戶理性選擇還是以謹(jǐn)慎觀望為主，避免房地產(chǎn)稅政策力度過(guò)嚴(yán)加劇市場(chǎng)下行，繼而帶來(lái)不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

??一梯隊(duì)需求理性回調(diào)，二梯隊(duì)房?jī)r(jià)過(guò)度拔高超預(yù)期

??三梯隊(duì)競(jìng)品增多去化艱難

??盡管當(dāng)下浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一定的下行壓力，但城市經(jīng)濟(jì)基本面、市場(chǎng)供求關(guān)系整體還是健康的。長(zhǎng)期來(lái)看，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

??2020年，浙江省GDP總量達(dá)到64613億元，僅次于廣東、江蘇和山東，位居全國(guó)第四位。

??據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，2020年浙江省常住人口6457萬(wàn)人，較六普凈增長(zhǎng)1014萬(wàn)人，僅次于廣東省，高居全國(guó)第二位。其中，杭州、寧波和溫州常住人口都在1000萬(wàn)人左右，金華、臺(tái)州、嘉興和紹興同樣突破500萬(wàn)人。

??浙江省素以藏富于民著稱，2020年，核心城市杭州、寧波城鎮(zhèn)居民人均可支配收入皆超6.8萬(wàn)元，三四線城市溫州、紹興、嘉興等同樣達(dá)到6萬(wàn)元以上，本地居民普遍有著較強(qiáng)購(gòu)買力支撐。

??2021年，浙江省絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，供求比大都保持在0.8-1.2的區(qū)間窄幅波動(dòng)。即便如紹興，2021年主城區(qū)供應(yīng)面積262萬(wàn)平方米，成交面積196萬(wàn)平方米，供求比達(dá)1.3。但市場(chǎng)供過(guò)于求主要還是結(jié)構(gòu)性問題，主城區(qū)新房供應(yīng)過(guò)度高端化，套均總價(jià)動(dòng)輒上千萬(wàn)，市場(chǎng)下行期去化艱難也屬正?，F(xiàn)象。值得一提的是，紹興市場(chǎng)不乏結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的剛需盤仍是市場(chǎng)稀缺品，去化前景著實(shí)可期。

??浙江省多數(shù)城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍處合理區(qū)間，去化風(fēng)險(xiǎn)整體可控。典型如嘉興，盡管市場(chǎng)持續(xù)低迷，但房地產(chǎn)庫(kù)存明顯偏低，核心板塊還是處于無(wú)房可售的狀態(tài)。截至2021年12月，嘉興主城區(qū)庫(kù)存面積163萬(wàn)平方米，消化周期約13個(gè)月，成交去化依舊不成問題。

??聚焦2021年下半年三大梯隊(duì)城市市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的個(gè)性因素：

??第一梯隊(duì)：杭州、寧波和臺(tái)州，上半年市場(chǎng)需求集中釋放，下半年成交難以保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，打新市場(chǎng)熱度整體下降，僅限于部分限價(jià)盤仍能實(shí)現(xiàn)日光，短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒再起。

??第二梯隊(duì)：紹興、溫州、金華、嘉興、麗水和衢州，地價(jià)大漲倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，部分城市過(guò)度拔高房?jī)r(jià)預(yù)期，超出市場(chǎng)購(gòu)買力承受范圍。典型如紹興，主城區(qū)新房供應(yīng)過(guò)度高端化，本地客戶已然買不起房。

??第三梯隊(duì)：舟山和湖州，下半年企業(yè)加快供貨節(jié)奏，客戶選擇面增多，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，在售項(xiàng)目去化壓力不斷加劇。

??杭州市場(chǎng)最堅(jiān)挺，溫州金華衢州下半年或現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

??舟山湖州年底才能穩(wěn)住

??展望2022年，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)前景很大程度上將取決于供求關(guān)系，聯(lián)系到近兩年浙江省涉宅用地成交規(guī)模持續(xù)下行，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將實(shí)現(xiàn)供求平衡。2021年，浙江省11個(gè)地級(jí)市涉宅用地成交總建面8230萬(wàn)平方米，同比下降10%，9個(gè)縣級(jí)市涉宅用地成交總建面1262萬(wàn)平方米，同比下降21%。

??即便房地產(chǎn)稅率先在浙江省落地，預(yù)計(jì)政策力度也將相對(duì)溫和，并不會(huì)對(duì)浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊。而在房地產(chǎn)稅這只“靴子”最終落地后，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出持續(xù)下行的調(diào)整期。

??因此，我們認(rèn)為2022年浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走穩(wěn)，各城市市場(chǎng)還將繼續(xù)分化：

??第一梯隊(duì)：杭州市場(chǎng)最堅(jiān)挺，市場(chǎng)依舊處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，熱點(diǎn)區(qū)域有望將保持高熱度。寧波、臺(tái)州市場(chǎng)大概率將繼續(xù)走穩(wěn)，一旦利好政策落地，市場(chǎng)有望率先轉(zhuǎn)暖。對(duì)于房企而言，杭州仍是投資首選，寧波則是次優(yōu)選擇。

??第二梯隊(duì)：溫州、金華、嘉興、麗水和衢州市場(chǎng)仍需一定期限的緩沖期，才能將庫(kù)存去化周期調(diào)降至12個(gè)月以內(nèi)，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。相對(duì)而言，紹興供應(yīng)結(jié)構(gòu)高端化問題依舊突出，預(yù)計(jì)市場(chǎng)波動(dòng)較大，回調(diào)周期也較長(zhǎng)。

??第三梯隊(duì)：舟山和湖州市場(chǎng)前景仍不容樂觀，預(yù)計(jì)2022年市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整，可能要到年底市場(chǎng)才能真正穩(wěn)住。