[克而瑞]長(zhǎng)沙第三輪集中供地平穩(wěn)收官，全年宅地成交同比增25%

??同第二輪土拍相同，長(zhǎng)沙第三輪集中土拍也在半小時(shí)內(nèi)快速結(jié)束，成交地塊中僅1幅地溢價(jià)出讓，其余均為底價(jià)成交，整體熱度依舊保持在低位。但相比上輪過(guò)半地塊撤牌而言，長(zhǎng)沙第三輪集中供地表現(xiàn)更穩(wěn)，最終僅3幅地臨時(shí)中止，余下23宗地塊均順利成交，共收金144億元，成交幅數(shù)和金額均較第二輪有所上漲。另外，從拿地企業(yè)上來(lái)看，盡管第三輪集中供地仍依靠本土國(guó)企托底，但中海、龍湖、建發(fā)等品牌房企在第三輪供地中均有落子，企業(yè)拿地意愿較二輪也有所回升。

??三批次供地規(guī)模逐批縮減

??土拍規(guī)則也由松變緊

??回顧長(zhǎng)沙三輪供地來(lái)看。在供應(yīng)規(guī)模方面，長(zhǎng)沙三輪集中供應(yīng)規(guī)模逐次縮減。尤其是第三輪，在經(jīng)歷上一輪土拍低溫后，長(zhǎng)沙供地力度明顯減弱，第三輪集中供地僅推出26宗涉宅地共420萬(wàn)平方米，建面僅為首輪的五成左右。

??供地規(guī)則方面，在第三輪集中供地中，長(zhǎng)沙延續(xù)了第二輪中“禁馬甲”、控溢價(jià)、嚴(yán)查企業(yè)購(gòu)地資金等規(guī)則，限房?jī)r(jià)地塊比例也明顯提升，規(guī)則仍舊從嚴(yán)。

??值得一提的是，為了鼓勵(lì)房企參與競(jìng)拍，長(zhǎng)沙第三輪供地在地塊出讓門檻和供地結(jié)構(gòu)上均有明顯優(yōu)化。具體而言，第三輪供地中僅有主城區(qū)少數(shù)地塊需要配建安置或公租房，大部分地塊尤其是望城區(qū)地塊僅有常規(guī)配建，配建要求較二輪明顯減少。同時(shí)，長(zhǎng)沙第三輪集中供地還加大了純住宅用地的用地量，商住地中商業(yè)占比也多在30%以下。此外，長(zhǎng)沙第三輪集中供地也調(diào)升了部分板塊的住宅限價(jià)，以增加房企利潤(rùn)空間。其中，高鐵新城、谷山、望城中心等板塊漲幅明顯，住宅限價(jià)均調(diào)升了1000元/平方米以上，尤其是谷山板塊，此次供應(yīng)的145號(hào)地塊住宅限價(jià)達(dá)14800元/平方米，較此前板塊最高限價(jià)提高了2500元/平方米以上，刷新了該板塊的住宅限價(jià)天花板。

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??首輪高熱后二、三輪土拍熱度大幅走低

??三輪集中供地成交量超去年全年

??成交方面。受土拍規(guī)則調(diào)整及市場(chǎng)環(huán)境變化影響，長(zhǎng)沙三輪土拍熱度也經(jīng)歷了由熱到冷的變化：首輪中9宗地觸頂搖號(hào)，并出現(xiàn)了全市新的單價(jià)地王，33宗地平均溢價(jià)率達(dá)7%；而次輪及第三輪中幾乎難覓溢價(jià)成交地塊，兩輪共成交33宗中僅第三輪的岳麓區(qū)谷山板塊145號(hào)地塊溢價(jià)8%成交，其余均為底價(jià)出讓，溢價(jià)率均在1%以下的低位，流拍率也分別達(dá)66%和12%，市場(chǎng)涼意盡顯。

      需要注意的是，雖然長(zhǎng)沙第三輪土拍熱度仍舊延續(xù)二輪的低溫態(tài)勢(shì)，但在土拍規(guī)則調(diào)整的影響下，整體土拍表現(xiàn)是略好于第二輪的。一方面，在供應(yīng)規(guī)模收縮的情況下，長(zhǎng)沙第三輪的成交建面和金額均高于第二輪，分別上漲了84%和64%。另一方面，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)也較第二輪明顯改善，尤其是土地流拍現(xiàn)象，在第三輪中僅有3幅地因配建較多、無(wú)人競(jìng)拍而遭遇中止，其余23宗地全部順利成交，整體流拍率由第二輪的66%大幅下降至12%。

??雖然二三輪有多宗地遭遇撤牌或流拍，但長(zhǎng)沙三輪集中供地總成交建面仍超過(guò)了去年成交規(guī)模。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市區(qū)去年成交規(guī)模達(dá)1317萬(wàn)平方米，而今年三輪集中供地便成交了1393萬(wàn)平方米，較去年全年增加了6%。若考慮集中供地之前成交規(guī)模，截止當(dāng)日，長(zhǎng)沙市區(qū)年內(nèi)實(shí)際涉宅用地成交建面達(dá)1640萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)25%，供地力度較去年明顯增加。分區(qū)域來(lái)看。郊區(qū)望城區(qū)是長(zhǎng)沙今年的供地大戶，三輪集中供地總成交建面達(dá)413萬(wàn)平方米，占長(zhǎng)沙今年三輪集中成交建面的比例接近三成。由此可預(yù)見(jiàn)，明年長(zhǎng)沙商品住宅的主力供應(yīng)區(qū)域?qū)⒓性谕菂^(qū)。主城區(qū)中，商品住宅成交主力區(qū)域雨花區(qū)和岳麓區(qū)成交量相對(duì)較高，均在300萬(wàn)平方米左右；其次是開(kāi)福區(qū)，三輪成交規(guī)模也達(dá)225平方米；芙蓉區(qū)和天心區(qū)成交量最少，三輪合計(jì)成交規(guī)模均在50萬(wàn)平方米以下。

??第二、三輪均靠本地國(guó)企托底

??龍湖在三輪土拍中均有落子

??拿地房企方面，僅首輪集中土拍中有多家品牌房企的身影，二三輪土拍則基本依靠本土國(guó)企托底：

??首輪土拍中，長(zhǎng)沙的拿地企業(yè)基本為大型國(guó)企、央企或規(guī)模民企，如保利發(fā)展、萬(wàn)科、綠城、龍湖等均有多宗地入賬，其中綠城還拿下了備受關(guān)注的天心區(qū)殷家沖路48號(hào)地塊，該地塊成交樓板價(jià)達(dá)14146元/平方米，是長(zhǎng)沙迄今為止成交地塊中單價(jià)最高的宅地。

??受市場(chǎng)下行、房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境趨緊影響，長(zhǎng)沙集中土拍熱度下滑最甚，過(guò)半地塊遭遇流拍，最終僅底價(jià)成交10幅地，其中多數(shù)由湖南建工、長(zhǎng)房集團(tuán)、長(zhǎng)沙城投等地方政府平臺(tái)公司托底，品牌房企中僅金茂和龍湖各落一子。

在第三輪土拍中，雖然土地出讓門檻有所降低，但拿地企業(yè)仍以本地國(guó)企為主，尤其是望城區(qū)成交的14宗地，基本均被本地國(guó)企所包攬。主城區(qū)表現(xiàn)稍好，吸引了建發(fā)、龍湖、中海、中鐵建等多家外來(lái)房企拿地，但配建要求相對(duì)較多的地塊依舊由城投托底，如北城興業(yè)競(jìng)得的開(kāi)福區(qū)146號(hào)地塊不僅需要無(wú)償配建5.2萬(wàn)平方米的安置，還須建設(shè)8000余平方米的公租房。

??小結(jié)：樓市表現(xiàn)決定土拍熱度

??資金略松下

??長(zhǎng)春等去化承壓城市仍難吸引企業(yè)拿地

??近期，隨著政策環(huán)境的改善，尤其是融資環(huán)境的適度放松，企業(yè)拿地積極性有所提升，因此包括長(zhǎng)沙在內(nèi)的多數(shù)重點(diǎn)城市第三輪土拍表現(xiàn)相較第二輪有所回溫，土地流拍現(xiàn)象較第二輪有所緩和。

??不過(guò)，需要注意的是，雖然政策環(huán)境有所放松，但市場(chǎng)下行趨勢(shì)在目前仍未有明確見(jiàn)底回升信號(hào)。因此，大部分重點(diǎn)城市的三輪土拍熱度僅是略有回溫，整體熱度仍在低位。與此同時(shí)，對(duì)于一些樓市去化萎靡的城市，如廣州、廈門以及同樣在今日完成第三輪土拍的長(zhǎng)春，第三輪土拍熱度表現(xiàn)還不及第二輪。以長(zhǎng)春為例，第三輪共有11宗宅地供應(yīng)，且大部分為租賃、舊改用地，但最終僅底價(jià)成交2宗，分別由中車和吳中地產(chǎn)競(jìng)得，余下9宗地塊則全部流拍，整體流拍率高達(dá)82%，儼然是已完成三輪土拍的重點(diǎn)城市中流拍率最高的城市。

??就此來(lái)看，即使資金環(huán)境有所放松，但在樓市表現(xiàn)差異的影響下，重點(diǎn)城市今后的土拍熱度還將進(jìn)一步分化。因此，在待拍城市中，樓市近來(lái)表現(xiàn)較為萎靡的鄭州、天津等城市，第三輪熱度也難較上一輪有明顯好轉(zhuǎn)。