[克而瑞]品牌房企均為聯(lián)合拿地,青島三輪土拍熱度延續(xù)低位

2021-12-16 11:08:08

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  • 發(fā)布時間:2021-12-16
  • 報告類型:土地交易分析
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??青島三輪集中土拍均保持相對穩(wěn)定:溢價率維持低位,流拍現(xiàn)象較其他城市也相對溫和。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??12月15日,為期三天的青島第三輪集中土拍結束,掛牌的40宗宅地中有37宗成功出讓,成交建面215萬平方米,總成交金額129億元。就熱度來看,三輪土拍熱度仍延續(xù)低位,整體溢價率僅有0.7%。

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??三輪集中土拍熱度延續(xù)低位
遠洋聯(lián)合體拿地唯一溢價地塊

??與前兩輪集中供地一樣,青島三輪土拍熱度保持低溫。具體數(shù)據(jù)來看,三輪集中土拍整體溢價率僅有0.7%,37宗成交土地中僅海泊河33號地塊溢價率成交,該地位于市北區(qū)CBD,為商住用地,占地面積約2.85萬㎡,是此次全市起拍單價第二、市北區(qū)出讓地塊中起拍單價最高的地塊,最終由遠洋聯(lián)合體以12.05億元競得,成交樓面地價15420元/平方米,溢價率8.59%,其余地塊均底價成交。

??流拍地塊方面,青島三輪集中土拍僅有3宗,流拍率為8%,較二輪率略有好轉。究其原因,很大程度要歸功于青島的勾地制度和國企的托底。就區(qū)位來看,即墨、城陽和高新各有一宗;從地塊出讓條件來看,三地均有附加條件,城陽亞洲杯地塊要求2023年5月底前建設一所酒店并完成精裝修、達到開業(yè)條件,高新區(qū)地塊競得人需引進優(yōu)質學校資源。即墨地塊流拍則有多方面的原因,一方面配套相對薄弱,另一方面該地還要求配建大量租賃型人才住房,多種利空因素之下,流拍也在意料之中。

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??樓市明顯降溫、去化周期超過警戒線
房企拿地態(tài)度越發(fā)謹慎

??從房地產(chǎn)市場來看,近期青島樓市降溫顯著。四季度商品住宅量價走勢較二、三季度均有明顯下調,月均成交規(guī)模降幅超三成,并且商品住宅去化周期也在進一步拉長,11月份已經(jīng)增至25個月,超過了18個月的警戒線,這也進一步也加劇了開發(fā)商拿地的謹慎心理,使其不敢貿然出手。

??不僅如此,部分地塊由于附加條件的存在,拿地成本明顯上升。就以本次流拍的高新區(qū)地塊為例,起拍價就高達10.8億元,地塊競得人需引進優(yōu)質學校資源,并且還要支付學校建設資金3.25億,拿地總成本超14億元,這樣計算下來起來樓面價就超5200元/平方米,在青島紅投在距其1公里處拿地樓板價僅有3817元/平方米(首輪集中土拍底價競得),拿地成本明顯增加,盈利空間也進一步被壓縮。

??加之樓市下行大勢下,房企也重新審視、放慢了拿地的腳步,尤其是那些配套相對薄弱、高地價、高配建和產(chǎn)業(yè)引入地塊,房企參拍積極性明顯降低,流拍也在情理之中。

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??地方國企平臺成為拿地絕對主力
品牌房企均聯(lián)手落子

??從參拍房企來看,三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中融創(chuàng)、中鐵、金地、萬科、保利、龍湖、綠城、金茂、華潤等龍頭房企頻頻出手,首輪55宗土地半數(shù)地塊被大型國企、央企收入囊中,余下的地塊均被本地國企平臺和本地民企分食。

??二輪集中成交地塊則基本被本土企業(yè)競得。成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得,不過金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發(fā)展和融創(chuàng)等多家房企也均有落子。這些企業(yè)在青島首輪集中土拍中也均有布局,未來將進一步深耕青島。

??三輪集中土拍中品牌房企參拍的寥寥無幾,僅有中信泰富、龍湖和遠洋三家,并且在本輪拿地中均采用聯(lián)合體的形式拿地,拿地態(tài)度變得尤為謹慎。從數(shù)量上來看,占主力的是青島本地國企投資平臺,譬如融發(fā)、青鐵、青建、海發(fā)、動投、紅投等,其中融發(fā)尤為值得關注,在黃島競得了5宗地,在今天的土拍中斬獲土地數(shù)量居于首位。另外,在前兩輪表現(xiàn)比較積極的本地民企和達表現(xiàn)仍較為積極,底價摘得城陽區(qū)中心片區(qū)商住地。

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??全年宅地計劃實際完成量僅85%
城陽區(qū)、即墨區(qū)仍存在較大缺口

??從土地供應規(guī)模上來看,青島三輪集中土拍供應宅地40宗宅地,總供應建面267萬平方米,規(guī)模上來看,不及二輪半數(shù),也不及首輪。截止12月15日,2021年青島市區(qū)宅地累計供應量達792公頃,而2021年度青島市區(qū)住宅用地計劃供應806公頃,從供應角度來看,供地完成度達98%,基本完成了全年宅地計劃供應量。

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??成交方面,2021年青島市區(qū)宅地成交建面達1515萬平方米,土地面積684公頃,較2020年全年下降了29%,成交規(guī)模大幅縮減。另外,參照當年供地計劃來看(2021年度青島市區(qū)住宅用地計劃供應806公頃),青島市區(qū)2021年宅地供地完成率為85%,還存在較大的缺口;尤其是城陽區(qū),缺口接近100公頃,黃島、即墨、高新、嶗山、李滄也存在一定的缺口,僅有市北區(qū)和市南區(qū)則超額完成。

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??綜上來看,青島三輪集中土拍均保持相對穩(wěn)定:溢價率維持低位,流拍現(xiàn)象較其他城市也相對溫和。究其原因,一方面,青島一直以來的市場勾地制度,底價成交一直是常態(tài);集中供地制度實施之后,這種現(xiàn)象也一直在延續(xù),并且在市場轉冷之后,地方國企平臺發(fā)揮了較好的支撐作用,因此青島市場的流拍率較其他城市相對較低、市場也更為穩(wěn)定。

??值得注意的是,本次青島集中土拍大型央企、國企的參與性較低,這與部分大體量優(yōu)質地塊的高附加條件有關,尤其是在融資渠道仍偏緊的背景之下,資金相對雄厚的央企具有更好的話語權。他們放棄參拍導致的土地流拍,可以在一定程度上促使城市主動降低配建、降地價,促進拿地利潤空間提升;這樣來看,地方政府很有可能降低一定的出讓門檻,對于有納儲需求、資金相對寬裕的房企,在2022年初的土拍中或迎來拿地良機。

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