[克而瑞]土地周報(bào) | 土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊漲，廈門、合肥22年首拍明顯回暖

??2022年第13周

??2022年3月21日-2022年3月27日，22城集中土拍小高峰延續(xù)，本周又有兩城完成首輪集中土拍，分別是廈門和合肥。在優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)量大增、出讓門檻降低的影響下，廈門和合肥22年首場(chǎng)集中土拍熱度均較去年第三輪明顯回暖，出現(xiàn)了多宗地溢價(jià)甚至觸頂成交的現(xiàn)象。受此影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交量?jī)r(jià)均較上周出現(xiàn)上漲，溢價(jià)率也回漲至7.7%，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步回溫。

??土地政策

??廣州2022年計(jì)劃供應(yīng)宅地751公頃

??商品宅地占比約58%

??3月24日，廣州市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃出爐。根據(jù)計(jì)劃，2022年廣州市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量約2505公頃，其中涉宅用地約751公頃，包括商品住宅用地437公頃和非商品住宅用地314公頃。從空間分布來看，郊區(qū)依舊是供應(yīng)主力，黃埔、花都、南沙及白云的建設(shè)用地供應(yīng)量占比均在15%以上。

??土地供應(yīng)

??四城推出2022年首批集中供地

??但出讓規(guī)模均不及去年首輪

       供應(yīng)方面。本周CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市供應(yīng)總建筑面積為1643萬平方米，環(huán)比大增，與去年同期也大致持平。具體到城市來看。22城集中供地方面，本周迎來四城推地，分別是杭州、寧波、南京和天津。從供應(yīng)規(guī)模來看，杭州的供應(yīng)量最高，共推出60幅地合計(jì)建面達(dá)583萬平方米，其次是天津，總供應(yīng)建面達(dá)336萬平方米，共涉及30宗地；寧波和南京的供地規(guī)模則均在300萬平方米以下；不過，和去年首批次相比，四城的供應(yīng)規(guī)模均有所縮減，尤其是南京，此次僅推出20幅地，總建面僅為152萬平方米，約為去年第一批次的20%。22城之外，金華也于本周推出了2022年第一批集中供應(yīng)地塊，共涉及15宗地，包含14宗住宅用地和1宗商辦用地，將于4月22日進(jìn)行集中出讓。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比小幅上升

??地價(jià)結(jié)構(gòu)性上調(diào)

??成交方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積達(dá)554萬平方米，環(huán)比上漲11%，和去年同期相比也大致持平；由于成交主力廈門及合肥等成交了多宗價(jià)格相對(duì)較高的地塊，成交金額因此較上周大幅上漲，高達(dá)448億元；價(jià)格方面，平均地價(jià)環(huán)比上漲至8082元/平方米，環(huán)同比漲幅均在七成以上。

       22城集中供地方面，本周廈門、合肥22年首輪集中土拍收官。從最終成交結(jié)果來看，合肥的成交規(guī)模最高，考慮于3月23日競(jìng)品質(zhì)的15宗地，本周共有21宗地成交，總成交建面達(dá)202萬平方米；至此，合肥首輪土拍共成交24宗涉宅用地，共收金189.6億元。廈門計(jì)劃出讓10宗地，最終1幅提前撤牌，9幅順利成交，總成交建面達(dá)61萬平方米，共收金153.7億元。集中供地之外，主力成交地塊仍多以商辦為主，且大部分城市的成交建面均在50萬平方米以下，市場(chǎng)活躍度不高。

??市場(chǎng)熱度

??廈門、合肥首輪土拍顯著回暖

??拉動(dòng)溢價(jià)率明顯上升

??市場(chǎng)熱度方面。由于廈門、合肥本次集中出讓優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)比例大增，并且出讓門檻也較此前降低，因此兩城均出現(xiàn)了地價(jià)觸頂成交的現(xiàn)象，首輪土拍的平均溢價(jià)率分別達(dá)6.78%和11.21%，是已完成土拍城市中平均成交溢價(jià)最高的兩個(gè)城市。在此帶動(dòng)下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率也突破5%，回漲至7.7%。

??需要注意的是，雖然合肥及廈門土拍整體有所回溫，但地塊競(jìng)拍熱度仍呈顯著的分化趨勢(shì)。以合肥為例，32幅地中15幅進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，但也有8幅地延期后仍未成功拍出，最終慘遭流拍，成為本周流拍主力。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)用地大增帶動(dòng)廈門22年首拍回溫

??2幅地觸頂搖號(hào)成交

       3月中下旬，重點(diǎn)城市集中土拍迎來一波小高峰，繼福州、青島、合肥后，廈門22年首輪集中土拍也于本周開拍。此次廈門出讓地塊中島內(nèi)優(yōu)質(zhì)住宅多達(dá)5幅，占比較此前明顯增加，并且總價(jià)也多在40億元以下，起拍門檻也明顯降低。在此影響下，廈門22年首輪集中土拍熱度較去年第三輪明顯回溫，平均成交溢價(jià)率達(dá)6.78%，較去年第三輪漲幅超過4個(gè)百分點(diǎn)。

??在廈門成交的9幅地塊中，僅有3幅底價(jià)成交，其余6宗地全部溢價(jià)成交，如單價(jià)榜單中入榜的5幅就全部溢價(jià)成交。其中思明區(qū)P02號(hào)地塊、集美區(qū)JP03號(hào)地塊均吸引了十家及以上的房企參拍，最終均觸頂搖號(hào)，由金地和中海分食，成交樓板價(jià)分別為46490元/平方米和24335元/平方米。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??廈門島內(nèi)唯一搖號(hào)成交地塊

??地塊分析：

??3月24日，廈門2022年首場(chǎng)集中供地開拍。本次集中出讓，廈門明顯增加優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)力度，計(jì)劃出讓的10幅地塊中，有5幅為島內(nèi)住宅用地。在此影響下，本輪競(jìng)拍熱度相比去年第三輪明顯回升，10幅地中僅思明湖濱社區(qū)2022P04地塊提前一天撤牌，其余9幅地全部順利成交，其中還有2幅觸頂成交總成交建面59.6萬平方米，總吸金153.7億元，平均溢價(jià)率6.8%。

       2幅搖號(hào)成交地塊中，位于島內(nèi)的思明嶺兜2022P02地塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，共吸引了15家房企競(jìng)拍，是參拍房企數(shù)量最多的地塊。據(jù)地理位置來看，地塊緊鄰環(huán)島干道，周邊還有環(huán)島東路、會(huì)展路、呂嶺路等城市主干道，同時(shí)地塊還臨近地鐵2號(hào)線軟件園二期站，交通出行十分便捷。地塊周邊的生活、教育、醫(yī)療等配套同樣十分齊全，附近有軟件園生活廣場(chǎng)、廈門雙十中學(xué)思明分校、廈門第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校等豐富配套。目前，地塊周邊在售、待售項(xiàng)目不多，均價(jià)約在7.2萬元/平方米，與項(xiàng)目銷售限價(jià)接近。除了優(yōu)越的地理位置外，該地塊之所以受到多家房企的激烈爭(zhēng)奪，主要是在島內(nèi)出讓地塊中該宗地的起拍總價(jià)最低，且配建也相對(duì)較少，對(duì)房企而言資金壓力較輕，是本輪土拍中外來房企進(jìn)入島內(nèi)的最佳選擇。