[克而瑞]超八成流拍VS近四成觸頂，津、杭首拍熱度兩極分化

??4月25日，杭州、天津迎來2022年首場集中土拍。和其它城市首拍試水大幅縮減規(guī)模不同，杭州和天津首批次供應(yīng)規(guī)模仍維持在相對較高水平，分別有60宗和29宗涉宅用地出讓，供應(yīng)量分別達(dá)583萬平方米和318萬平方米。

??從最終土拍表現(xiàn)來看，兩城首輪土拍結(jié)果冷熱差異顯著：杭州60宗地僅有1幅遭遇流拍，成交的59宗地中有23幅地觸頂搖號，整體競拍熱度雖不及去年第三批次但仍然處于較高水平；天津推出的29宗涉宅地中，則僅有5宗地順利成交，余下地塊或提前撤牌、或遭遇流拍，流拍率高達(dá)83%，土拍熱度明顯降至冰點。

??杭州：22年首拍技術(shù)性抬門檻

??整體競拍熱度穩(wěn)中有熱

??在去年第三輪集中土拍顯著回暖后，杭州此次集中供地更傾向以穩(wěn)為主，包括減少中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，抬高房企參拍門檻。在此影響下，杭州首輪土拍熱度較去年第三批次明顯平穩(wěn)，觸頂成交地塊幅數(shù)比例降低，同時地塊流拍現(xiàn)象也并未明顯惡化。60幅地僅1幅遭遇流拍，其余地塊全部順利成交，23幅地觸頂成交，占比接近四成。

??一、首輪供地減少優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，并取消預(yù)申請、抬升參拍門檻

??從土地供應(yīng)端就能看出，杭州此次集中供地更傾向于穩(wěn)。首先，在供地區(qū)域結(jié)構(gòu)方面。與多數(shù)城市加大熱點板塊供應(yīng)力度不同，杭州此次供應(yīng)則更偏向蕭山、余杭、臨平等外圍城區(qū)。以幅數(shù)來看，西湖、上城、拱墅及濱江等核心城區(qū)僅有11幅地推出，占比不足20%，外圍城區(qū)的土地幅數(shù)占比超過八成；而在去年第三批次中，核心城區(qū)的供應(yīng)量多達(dá)20幅，占比接近六成，其中拱墅申花、運河新城等板塊更是推出了壓箱底的優(yōu)質(zhì)地塊。由此可見，杭州2022年首批次集中供地質(zhì)量并不如去年第三批次。

??在土拍規(guī)則方面，杭州此次集中供地也有較大的調(diào)整。土地出讓規(guī)則由直接搖號改為一次性報價+搖號，并且首次提出“次高者得”的規(guī)則。更值得一提的是，杭州取消了預(yù)申請的出讓模式，競拍保證金比例重回20%，而在預(yù)申請出讓模式下僅需繳納最高5000萬元的保證金即可參拍優(yōu)質(zhì)用地。此舉變相抬高了房企的參拍門檻，仍意在降低土拍熱度。

??二、觸頂成交地塊集中于樓市成交熱點板塊，利潤空間比較充裕

??在59幅成交地塊中，有23宗觸頂成交，占比接近四成。結(jié)合區(qū)位分布來看，這些進(jìn)入一次性報價區(qū)間的地塊基本均在杭州樓市成交熱門板塊，如錢江新城二期、奧體、未來科技城、運河新城、三墩、南部新城、寧圍等板塊均有地塊觸頂。如位于錢江新城二期的四堡七堡單元JG1404-47地塊，盡管該宗地起拍價高達(dá)38億元，是杭州此次出讓地塊中起拍總價最高的土地，但據(jù)市場消息稱，項目仍吸引了近二十家房企參拍，經(jīng)過38輪競價火速觸及中止價。再如奧體板塊的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，正式開拍前就已經(jīng)觸頂，有多達(dá)34家房企進(jìn)入一次報價區(qū)間，最終由大悅城幸運搖中，成交總價達(dá)15.57億元。

??聯(lián)系新房限價來看，這些地塊也多保持著較為可觀的盈利空間，23宗觸頂成交地塊的平均地房比約為0.57，房地價差也均在1萬元/平方米之上。以本輪成交土地單價最高的當(dāng)屬錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊為例，該地塊平均樓板價達(dá)45321元/平方米，精裝限價約6.6萬元/平方米，地房比接近0.7，但房地價差卻高達(dá)2萬元/平方米，利潤空間十分充裕。

??三、遠(yuǎn)郊地塊多一輪成交，樓市冷清成為主因

??低溢價及底價成交地塊可分為兩類。一類是地塊性質(zhì)較為復(fù)雜的商住用地，如江干科技單元地塊、蕭山區(qū)新街北單元地塊、聞堰地塊等，商辦占比相對較高，房企運營資金占用時間長，因此最終均為底價成交。

??另一類則為區(qū)位較為偏遠(yuǎn)的住宅用地。這些項目集中于蕭山、余杭、臨平、錢塘等區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊或臨安、富陽等距離主城較遠(yuǎn)的區(qū)域，樓市成交熱度顯著低于熱點片區(qū)，如臨安、富陽等區(qū)域的商品住宅去化周期顯著高于其他區(qū)域。樓市表現(xiàn)冷淡也導(dǎo)致地市遇冷，因此這些片區(qū)的地塊基本僅經(jīng)過一輪報價就成交，競拍熱度相對較低。

??四、本土房企持續(xù)深耕，濱江表現(xiàn)最為亮眼

??在企業(yè)拿地方面，杭州本土民企表現(xiàn)仍然活躍，濱江、綠城、眾安、德信等多家房企均報名參拍了多宗土地。從最終拿地結(jié)果來看，本土房企表現(xiàn)亮眼，尤其是濱江，截止發(fā)稿前，已獨自或聯(lián)合拿下了11幅地塊，拿地金額超過180億元，是本場土拍的最大贏家。綠城表現(xiàn)也同樣亮眼，拿地金額接近150億元，共有7幅地入賬。

??外來參拍房企主要以資金實力充沛的央企、國企為主，如大悅城、保利、招商、越秀、華潤、中鐵建、建發(fā)等均積極參拍，深耕杭州多年的萬科、龍湖等實力房企也均現(xiàn)身本場土拍。其中，大悅城最為幸運，在34家房企中成功奪得本場競拍熱度最高的博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，建發(fā)也以81億元的總價成功斬獲錢江新城2.0的兩宗優(yōu)質(zhì)宅地。

??天津：流拍率升至83%

??首輪集中土拍熱度跌入“冰點”

??天津本輪集中土拍掛出的29宗涉宅地僅有5宗成功出讓，其中有1宗封頂搖號成交，整體溢價率僅有0.6%，依舊保持去年第三輪的清冷趨勢；從成交情況來看，本輪集中土拍更為蕭條，流拍率升至83%，高于以往任意一次集中土拍。

??具體來看，5宗宅地總成交建面僅54萬平方米，總成交金額僅有38億元，其中濱海新區(qū)大港地走出了獨立行情，經(jīng)過多輪競價觸及最高限價，最終被景明房地產(chǎn)搖中，成交價15960萬元，溢價率為15%；相比之下，而東麗、西青、武清、北辰的地塊或底價成交，或流拍，市場熱度處于低位。

??一、超半數(shù)地塊遭“停牌”，首輪集中土拍實際供地規(guī)模腰斬

??從規(guī)模上來看，天津2022年首輪集中供地僅涉及29宗宅地，用地面積191.5公頃，總建筑面積318萬平方米，較去年首輪、二輪均偏少，較去年第三輪偏多，為去年全年集中土拍總建面的三成。

??從區(qū)域分布上來看，與多數(shù)二線城市供地向中心城區(qū)傾斜不同，天津本輪集中供地大部分地塊集中在西青、北辰、武清等環(huán)城和遠(yuǎn)郊區(qū)域，主城僅有河西體院西和河北志成道兩宗。規(guī)則上來看，本輪土拍規(guī)則基本保持不變，基本延續(xù)2021年三批次“限地價+搖號”等方式出讓，溢價率上限依然在15%。

??值得注意的是，開拍前三日，天津自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告：29宗涉宅地中有15宗停牌，其中就包含了主城區(qū)僅有的兩宗宅地，這樣一來，天津首輪集中土拍就金余下14宗涉宅地，實際總供應(yīng)建面僅有166萬平方米，總起拍價僅有95億元，供地規(guī)模較原供地公告規(guī)模近乎腰斬。

??不僅如此，與廈門、福州、寧波等城市一致，天津本輪集中土拍的“回爐”地塊起拍樓面價還有所下調(diào)，意在優(yōu)化項目房地價差空間，向房企進(jìn)一步讓利，提升房企參拍積極性。

??二、城投平臺托底意愿不高，本輪流拍率高達(dá)83%

??但就實際土拍結(jié)果來看，天津本輪集中土拍結(jié)果并不理想，除去中止出讓的地塊外，余下的14宗地僅有5宗成功出讓，合計流拍率高達(dá)83%。成交方面，僅有濱海新區(qū)大港1宗地塊觸頂搖號成交，其余地塊均底價成交，整體溢價率僅有0.6%，市場熱度延續(xù)低位。

??從房企參拍情況來看，與其他大部分城市本土國企托底一致，天津本輪集中土拍拿地房企依舊以本地城投為主，譬如天津城投、武清城投等，均底價拿地。民企方面，表現(xiàn)比較突出的是景明房地產(chǎn)，其以15960萬元搖號競得濱海大港地，該地也是本場土拍中唯一溢價成交地塊。

??值得注意的是，央企金茂在本場土拍表現(xiàn)也比較突出，以19億元的底價競得津東麗沙（掛）2022-005號地塊，該地也是本場土拍成交總價最高的地塊。

??三、疫情長期反復(fù)疊加樓市下行，去化周期高企致土拍持續(xù)降溫

??造成天津土拍市場如此冷清的原因涉及多方面，既受疫情長期反復(fù)的客觀影響，還受到天津樓市下行的影響。CRIC數(shù)據(jù)顯示，近期天津商品住宅去化速度明顯變慢，尤其是去年四季度以來，商品住宅月均成交量僅有80萬平方米，而去年二、三季度月均成交量高達(dá)120萬平方米，對比之下，月均成交量降幅高達(dá)33%。

??受此影響，天津近期商品住宅去化周期大幅拉長。截止2022年3月底，天津商品住宅去化周期已達(dá)28個月，較去年同期拉長了68%，尤其是武清等遠(yuǎn)郊區(qū)域庫存量更是居高不下，去化艱難。樓市表現(xiàn)不佳的大背景下，天津地市熱度自然也難出現(xiàn)回溫勢頭。

??當(dāng)然，除了這兩方面原因，天津土地市場的蕭條還受到人口持續(xù)外流的影響。2021年天津統(tǒng)計公報顯示，天津2021年常住人口1373萬人，較“七普”天津常住人口（1386.6萬）再度減少13.6萬人，人口流失依然在延續(xù)，這進(jìn)一步導(dǎo)致天津房地產(chǎn)需求規(guī)模的減少，土地市場熱度跌入冰點也在意料之中。

??總體來看，杭州和天津的22年首輪土拍熱度呈現(xiàn)出明顯的兩極分化：杭州多達(dá)23幅地觸頂，僅1幅地遭遇流拍，平均溢價率達(dá)6.4%，是已完成土拍的城市中觸頂成交幅數(shù)最多的城市；而天津八成以上地塊遭遇流拍，成交的5幅地平均溢價率也僅有0.6%，是已完成首輪土拍的城市中流拍率最高的城市。

??究其原因，主要還是在于兩城樓市表現(xiàn)差異顯著。截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期僅為4.2個月，雖然臨安、富陽等遠(yuǎn)郊片區(qū)當(dāng)前去化速度放緩，但整體樓市表現(xiàn)仍然好于多數(shù)二線城市；而天津樓市則深陷高庫存危機(jī)，當(dāng)前去化周期長達(dá)28個月，樓市成交明顯疲軟，企業(yè)在拿地時會更多的考慮流量指標(biāo)是否可以達(dá)到預(yù)期。因此在當(dāng)前房企資金壓力仍處于高位的背景下，同日開拍的天津與杭州也出現(xiàn)了兩極化的冷熱差異，天津首拍基本無品牌房企參與，僅金茂拿下一宗地；而樓市去化更佳的杭州，則成為多數(shù)有實力房企增儲的首選，本地企業(yè)濱江更是在本輪重倉拿下了11宗地塊。