[克而瑞]土地成交量價(jià)延續(xù)環(huán)比上升，19城推出2022首批供地

??2022年第14周

??3月28日-4月3日，22城集中土拍小高峰延續(xù)，本周重慶、武漢和成都均完成了22年首輪集中土拍。在此帶動下，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交量價(jià)環(huán)比繼續(xù)走高，同比亦呈上升趨勢。同時，本周又有四城公布了2022年首批集中供地，包括深圳、廣州、濟(jì)南和無錫。至此，已有19個城市公布22年首批供地，其中四個一線城市供地清單全部出爐。

??土地政策

??蘭州土地價(jià)款可延期繳納

??武漢2022年將供應(yīng)15102畝宅地

??受整體市場轉(zhuǎn)冷影響，多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)控環(huán)境明顯改善，如福州、青島、衢州等多個城市均放松了調(diào)控，蘭州也于本周出臺了相關(guān)政策。其中，在土地出讓方面，蘭州提及招拍掛出讓用地的保證金將按20%繳納，同時土地價(jià)款因疫情等原因造成資金困難的、可延期繳納。此外，武漢也于4月2日公布了2022年土地供應(yīng)計(jì)劃，其中住宅用地計(jì)劃供應(yīng)15102畝，商品房項(xiàng)目占比約80%。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模延續(xù)年內(nèi)高位

??深廣推出22年首批集中供地

       供應(yīng)方面。本周CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市供應(yīng)總建筑面積為1493萬平方米，環(huán)比小幅下降9%，但仍處于2022年開年以來的高位。22城集中供地方面，本周迎來四城推地，分別是深圳、廣州、濟(jì)南和無錫。具體而言，深圳此次共推出8宗地，其中1宗為租賃住房用地，其余7宗為商品住宅用地，總建筑面積約107.06萬平方米，起始總價(jià)168.11億元。廣州則推出了18宗地，并且多集中在主城區(qū)，增城、從化、南沙、花都等外圍城區(qū)供地量明顯減少，總建面達(dá)276萬平方納米。濟(jì)南的供應(yīng)量相對較高，包括萊蕪在內(nèi)共有36幅地推出，總供應(yīng)量超過300萬平方米。無錫則僅推出了8宗地，供應(yīng)建面剛剛超過100萬平方平方米。對比去年首批供應(yīng)量來看，除深圳供應(yīng)規(guī)模略有增加外，其余三城的供應(yīng)量均明顯縮減。

??土地成交

??三城完成22年首輪集中土拍

??拉動成交規(guī)模環(huán)比大漲

??成交方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測城市土地成交建筑面積達(dá)1035萬平方米，同環(huán)比均呈上漲趨勢；成交金額也隨之大幅上漲，達(dá)到894億元；價(jià)格方面，由于成交結(jié)構(gòu)向一二線城市傾斜，平均地價(jià)仍呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性環(huán)比上漲趨勢，成交樓板價(jià)達(dá)8632元/平方米，環(huán)比上漲7%。

??22城集中供地方面，本周武漢、重慶和成都三城22年首輪集中土拍收官。從最終成交結(jié)果來看，成都的成交規(guī)模最高，計(jì)劃出讓的50宗地中成交44宗，總成交建面達(dá)到357萬平方米，共收金393億元。重慶和武漢由于此次供應(yīng)規(guī)模較小，成交量也相對較低，尤其是武漢，包括商辦用地在內(nèi)僅有10宗地成交，總建面約80萬平方米。集中供地之外，多數(shù)城市的成交規(guī)模仍在50萬平方米以下，商辦用地仍是成交主力。

??市場熱度

??地塊競拍熱度分化

??成都、武漢觸頂成交與流拍并存

??市場熱度方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測的城市平均溢價(jià)率較上周出現(xiàn)回落，環(huán)比下降4.7個百分點(diǎn)至3.0%。不過，流拍率也較上周有所下降，達(dá)15.1%。

??從武漢、重慶和成都的土拍表現(xiàn)來看，地塊競拍冷熱分化趨勢十分顯著。尤其是武漢和成都，熱點(diǎn)片區(qū)的地塊競爭激烈，均出現(xiàn)了地塊觸頂成交，如成都高新桂溪街道地塊有26家房企參與搖號；但出讓條件相對復(fù)雜的地塊或區(qū)位較為偏遠(yuǎn)的地塊則依托本地國企托底或直接遭遇流拍，成都此次就有6宗地遭遇流拍，武漢也有1宗。

??周度TOP5

??成都、武漢首拍冷熱分化

??上海成交一宗百億商辦用地

??3月末，武漢、重慶、成都等多個城市迎來了22年首輪集中土拍。因此，本周總價(jià)榜入榜地塊以集中供地城市為主，如武漢、成都等，各有2幅地塊入榜。從土拍表現(xiàn)來看，每個城市首輪集中土拍基本均呈現(xiàn)了“冰火兩重天”的態(tài)勢。以成都為例，天府新區(qū)、高新區(qū)等熱點(diǎn)板塊溢價(jià)成交不斷，部分地塊甚至吸引了二十余家房企參與抽簽，但也有6幅地遭遇流拍，冷熱不均十分明顯。

        除了集中成交地塊之外，本周成交地塊中值得關(guān)注的還有上海黃浦區(qū)南外灘大型商辦地塊。作為董家渡組團(tuán)最后一宗商辦用地，該地塊價(jià)值極高，區(qū)位也極為優(yōu)越。最終，該宗地由上海國資委控股的聯(lián)合體競得，成交總價(jià)為135.04億元，平均樓板價(jià)達(dá)49126元/平方米。值得一提的是，該地塊也是今年年內(nèi)成交的第一宗總價(jià)超百億的地塊。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

       浦東國資托底高行舊改宅地

??地塊分析：

??在因疫情將36宗商品住宅用地延期后，上海首批集中供地僅有4宗舊城改造地塊按期出讓。這4宗地分別位于浦東、寶山、松江和青浦，其中浦東高行舊改地塊位置最佳，是四宗地中唯一位于中外環(huán)的地塊。最終，該地塊由浦東國資旗下的長江高行置業(yè)競得，成交總價(jià)為15.91億元，平均樓板價(jià)達(dá)34401元/平方米。

??據(jù)地理位置來看，宗地靠近外環(huán)高速，與地鐵站直線距離都在2公里左右，自駕出行相對更為便捷。不過，項(xiàng)目周邊的生活配套相對齊全，周邊有萬嘉商業(yè)廣場、山姆會員店等配套，能充分滿足居民的生活購物需求；教育資源同樣也比較豐富，地塊隔路即是高行小學(xué)，周邊還有高行小學(xué)華高新校區(qū)、高行中學(xué)等。目前，地塊所在高行板塊，新房限價(jià)多在7.03萬元/平方米，此次亦是如此。結(jié)合成交樓板價(jià)來看，即使考慮15%的自持，項(xiàng)目整體利潤空間也相對充裕。