[克而瑞]快評 | 濟(jì)南、無錫土拍仍無暖意

??5月7日，濟(jì)南、無錫兩城市同日進(jìn)行2022年首輪土拍，盡管兩城此次均降低出讓門檻、下調(diào)保證金比例，并出臺延期繳納土地價(jià)款等規(guī)定，但最終土拍仍顯冷清。

??其中，濟(jì)南流拍率高達(dá)47%，整體溢價(jià)率僅有1%；而無錫雖然沒有地塊流拍，但8宗地塊多數(shù)以底價(jià)成交，最終溢價(jià)率僅有0.08%。

??濟(jì)南：近半數(shù)地塊遭遇流拍

??疫情沖擊下樓市去化顯著放緩、投資氛圍低迷

??為了提振房企拿地意愿，濟(jì)南調(diào)整了首輪集中土拍規(guī)則，不僅將拍地保證金比例下調(diào)20%，還延長了土地價(jià)款付款期限，以減輕房企拿地壓力。但從最終土拍結(jié)果來看，濟(jì)南此次集中土拍熱度并未能如愿提升，主城區(qū)出讓的30宗涉宅用地中僅成交了16宗，并且9宗是由本地城投托底，其余地塊則全部因無人競價(jià)而遭遇提前撤牌或流拍，土地市場熱度跌入谷底。

??首輪土拍仍涼意十足，成交地塊多由地方平臺托底

??此次集中供地，濟(jì)南共推出30宗涉宅用地，總供應(yīng)建面達(dá)220萬平方米。但最終僅順利成交16幅，其中僅位于高新區(qū)賢文片區(qū)的3幅捆綁宅地溢價(jià)成交，其余13幅地塊則均底價(jià)出讓，總成交建面為115萬平方米，共收金84.7億元。

??從企業(yè)拿地情況也能看出濟(jì)南此次土拍的低迷。本輪集中土拍，拿地企業(yè)主要以地方城投為主導(dǎo)：成交16宗中除保利置業(yè)拿下的高新賢文片區(qū)地塊外，多數(shù)地塊由本地國企托底，如天橋東沙社區(qū)組團(tuán)地塊由天橋平臺競得、歷城區(qū)王舍人片區(qū)大興南區(qū)組團(tuán)地塊亦由區(qū)屬城投競得、濟(jì)南軌交亦底價(jià)拿下站前商務(wù)區(qū)西南用地A-1和A-12地塊。

??橫向?qū)Ρ绕渌淹瓿墒纵喖型僚牡某鞘衼砜?，?jì)南此次集中土拍也是極為冷清。就溢價(jià)率指標(biāo)而言，濟(jì)南首批次成交平均溢價(jià)率僅為1%，在已完成首輪集中土拍的15城中僅高于無錫和天津。土地流拍現(xiàn)象也較為嚴(yán)重，首輪流拍率高達(dá)47%，15城中僅次于天津。

??疫情沖擊下樓市成交遇冷、去化周期拉長，導(dǎo)致房企拍地積極性不高

??我們認(rèn)為，濟(jì)南首輪土拍遇冷最主要的原因還是在于其當(dāng)前樓市表現(xiàn)不佳。結(jié)合濟(jì)南新房成交月度走勢來看，2021年下半年以來，濟(jì)南的商品住宅成交規(guī)模就呈現(xiàn)出波動(dòng)下行的趨勢，房價(jià)雖有抬高但漲幅較為微弱，整體成交表現(xiàn)不及預(yù)期。

??尤其是在3月底疫情發(fā)散后，4月初濟(jì)南住建局就要求非必要不舉辦樓盤線下集中性推介、宣傳營銷、集中開盤、集中帶客看房等聚集性活動(dòng)，新房、二手房成交周期明顯拉長，規(guī)模也因此同步縮減。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年4月，濟(jì)南新建商品住宅成交面積僅為35萬平方米，環(huán)比上月下降四成，更顯著不及去年同期。

??在樓市去化周期拉長下，濟(jì)南的新房庫存也明顯拉升，進(jìn)入拿地極有可能面臨庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，因受疫情影響，企業(yè)銷售回款放緩，資金壓力進(jìn)一步增加。在上述因素的影響下，品牌房企對濟(jì)南集中土拍參拍意愿不強(qiáng)，進(jìn)而導(dǎo)致整體土拍熱度走低。

??供地結(jié)構(gòu)偏向外圍、拿地門檻放松有限，亦是導(dǎo)致土拍遇冷的重要因素

??除了樓市成交疲軟外，濟(jì)南此次集中供應(yīng)地塊的質(zhì)量不佳也是導(dǎo)致土拍遇冷的重要原因之一。結(jié)合供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，濟(jì)南此次集中供地供應(yīng)主力區(qū)域主要以外圍區(qū)域?yàn)橹?，備受市場關(guān)注的高新核心區(qū)僅有3宗地塊組團(tuán)出讓，整體供應(yīng)質(zhì)量相對一般。

??另一方面，濟(jì)南此次土拍仍延續(xù)了此前多宗地塊捆綁出讓的方式，并且組團(tuán)出讓地塊的配建要求也仍然較多，拿地門檻整體放松有限。以歷下盛福片區(qū)組團(tuán)地塊為例，該組團(tuán)涉及4幅商辦、3宗住宅，總體量達(dá)55萬平方米，起拍總價(jià)超38億元；除了高總價(jià)門檻外，該宗地還要求配建回購商業(yè)用房、引入商業(yè)綜合體、長租公寓及星級酒店等業(yè)態(tài)、引入央企山東區(qū)域總部等多重嚴(yán)苛條件，最終由中建城發(fā)底價(jià)競得。部分地塊仍具有配建租賃住房或繳納租賃住房建設(shè)費(fèi)用等要求，企業(yè)拿地成本仍然較高。在此影響下，濟(jì)南首拍熱度自然也難有所回溫。

??無錫：樓市利好頻出

??土拍門檻下調(diào)也難刺激地市回暖

??與濟(jì)南相比，無錫本輪不僅掛牌數(shù)量少，且拿地門檻有所下調(diào)，還增加了預(yù)公告環(huán)節(jié)以降低房企的資金壓力。但與濟(jì)南土拍一樣，在疫情的影響下，盡管樓市、地市多方面利好頻出，無錫的土地市場也未能走出逆市行情，而是以7宗底價(jià)成交、1宗低溢價(jià)成交快速結(jié)束了首輪土拍。

??土拍政策持續(xù)寬松，通過地塊預(yù)公告環(huán)節(jié)提振房企參拍積極性

??本輪無錫僅掛牌8宗地塊，與2021年集中供地相比供應(yīng)量明顯下降，主要是由于目前在疫情影響下市場整體預(yù)期不如去年，房企在投資方面觀望的心態(tài)較為強(qiáng)烈，如果大幅供地可能導(dǎo)致流拍率增高等問題。

??為保證市場的平穩(wěn)運(yùn)行，本次無錫土拍也增加了“預(yù)公告”環(huán)節(jié)，此前杭州、寧波、濟(jì)南等城市已經(jīng)率先開啟了預(yù)公告。對于確有拿地意愿的房企，在預(yù)公告規(guī)定時(shí)間提交預(yù)申請并繳納預(yù)申請保證金后，在后期可以以“現(xiàn)金+保函”方式補(bǔ)足剩余的正式競買保證金，能夠降低房企資金壓力，提升房企資金靈活使用的能力。對于部分想?yún)⑴亩嘧诘貕K、但受制于保證金壓力的房企來說，無疑能夠大大提升參拍意愿。

??除了預(yù)公告環(huán)節(jié)以外，本次無錫8宗地塊設(shè)置的最高限價(jià)封頂溢價(jià)率整體為9.2%，與2021年相比最高封頂溢價(jià)率有所下調(diào)，政府控制地價(jià)、保證市場平穩(wěn)運(yùn)行的決心顯著。

??其他競拍條件上，與2021年并沒有明顯變化，依然采用“限價(jià)+搖號”的競拍方式，限馬甲、審查拿地資金來源等規(guī)則依舊。

??7宗地塊底價(jià)成交，宅地地價(jià)較2021年有所下調(diào)

??從2021年首輪集中供地到本輪，無錫土拍市場熱度呈現(xiàn)持續(xù)下行的走勢。盡管本輪增設(shè)了預(yù)公告環(huán)節(jié)、且在“五一”節(jié)前無錫密集出臺樓市利好政策，但依然未能大幅提升開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

??最終，本輪土拍延續(xù)了去年第三輪的低熱度，大部分地塊依然僅有1家房企報(bào)名參拍，以底價(jià)成交。僅有位于梁溪區(qū)的1宗定向銷售用地有2個(gè)競買人，最終由無錫宸達(dá)置業(yè)競得，溢價(jià)率也僅有3.62%，該地塊定向銷售價(jià)為12600元/平方米，成交樓板價(jià)為6042元/平方米，仍有一定溢價(jià)空間。

??在整體底價(jià)成交的情況下，本輪土拍的地價(jià)較2021年有所下調(diào)：尤其惠山區(qū)的2宗商住地塊，住宅部分樓板價(jià)與2021年周邊成交的地塊相比，平均下調(diào)幅度在2000元/平方米；此外經(jīng)開區(qū)的三宗地塊也有500元/平方米左右的降價(jià)。

??僅1宗地由民企競得，地方平臺公司包攬絕大多數(shù)地塊

??從競得房企來看，本次土拍具有參拍者少、民企少兩大特點(diǎn)，8宗地塊中僅有梁溪區(qū)定向出讓用地由民企貴州大興競得，此外藍(lán)城&古運(yùn)河投資聯(lián)合體拿下錫山區(qū)東北塘純宅地。剩余6宗地塊中，太湖新城發(fā)展獨(dú)攬4宗，惠山國資拿下2宗。

??綜合而言，濟(jì)南和無錫首輪集中土拍熱度均不及預(yù)期，本地城投托底成為兩城22年首輪集中土拍的主旋律。歸根結(jié)底，兩城首拍遇冷原因仍在于樓市成交萎靡不振，尤其是近期疫情多次反彈的背景下，新房去化速度明顯放緩，樓市成交規(guī)模再度下行。銷售回款不及預(yù)期下，房企拿地態(tài)度自然也偏向理智，因此，土地市場“倒春寒”也在情理之中。