[克而瑞]土地周報 | 假期因素致成交規(guī)模環(huán)比大跌，廣州、濟南、無錫首拍低熱收官

??2022年第19周

??2022年5月2日-2022年5月8日，恰逢五一假期，重點監(jiān)測城市的供應和成交規(guī)模也因此季節(jié)性回落。重點城市集中土拍方面，本周再有三城完成首輪集中土拍，分別是廣州、濟南和無錫。橫向對比其它已完成首輪集中土拍的城市來看，廣州、濟南及無錫首輪集中土拍熱度處于低位，成交地塊多依靠地方國企托底。

??土地政策

??保障縣城建設正常用地需求

??廣西穩(wěn)步提升土地出讓收入比例支持鄉(xiāng)村振興

??5月6日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》。在土地方面，《意見》指出，要建立集約高效的建設用地利用機制，保障縣城建設正常用地需求。此外，廣西也于近日發(fā)布了調整完善土地出讓收入優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興實施方案，截止十四五期末，土地出讓收益用于農業(yè)農村比例達到50%以上，同時不低于土地出讓收入的8%。

??土地供應

??供應規(guī)模環(huán)比大降

??廈門二輪集中供地推出10幅地

      供應方面。受假期因素影響，重點監(jiān)測城市的供應規(guī)模環(huán)比大幅大降，總建筑面積僅329萬平方米，同比也下降了53%。重點城市集中供地方面，繼北京、福州后，廈門于5月5日公告了第二批集中出讓地塊，涉及10幅地塊，總建筑面積84.7萬平方米，總起價203.1億元。和首批次集中供地相比，廈門二輪出讓規(guī)則不變，不過總供應量較首批微漲，供應主力區(qū)域也更偏向島外。

??土地成交

??假期因素致成交規(guī)模環(huán)比大跌

??三城集中土拍支撐下平均地價仍在高位

       成交方面。受五一假期影響，本周重點監(jiān)測城市土地成交規(guī)模也環(huán)比大跌，總成交建筑面積僅有544萬平方米，環(huán)比大降53%，同比降幅也超過五成。成交金額亦顯著不及上周，總成交金額共553億元，環(huán)比下降56%，同比也下降了66%。價格方面，由于本周有廣州、無錫等高地價城市集中土拍，平均地價雖環(huán)比小幅下降，但仍處于較高水平，達10172元/平方米。

??聚焦到城市來看。本周成交主力仍為集中供地的重點城市，涉及廣州、濟南及無錫。其中，廣州成交體量最大，共成交17宗地，總成交建面達262萬平方米，收金341億元，中海、大華、蘭園等房企均有拿地。其次是濟南，供應的35幅地中成交21幅，總成交建面達132萬平方米，共收金90億元。無錫則成交8幅地，涉及7宗商品住宅用地和1宗定銷房用地總建筑面積達100萬平方米，共收金104億元。其余城市則僅有零星地塊出讓，活躍度不高。

??市場熱度

??廣州、濟南、無錫首拍低熱收官

??溢價率環(huán)比大降

??市場熱度方面。和上周進行集中土拍的深圳、杭州多宗地塊封頂成交不同，廣州、濟南、無錫的首場集中土拍熱度平平，僅廣州有1幅地觸頂成交，三城其余成交地塊則基本均以底價成交，平均溢價率分別僅為1.2%，1%和0.08%。在此影響下，重點監(jiān)測城市的成交溢價率也明顯走低，僅為1.1%，環(huán)比上周大幅下降了六個百分點。

??土地流拍方面。由于濟南首輪集中土拍明顯遇冷，多宗地塊因無人競價而流拍，導致重點監(jiān)測城市的流拍率延續(xù)高位運行，達23.2%，僅較上周略降了0.8個百分點。

??周度TOP5

??廣州成為本周入榜主力

??拿地企業(yè)仍以央、國企為主

      本周，廣州、濟南和無錫等城市先后迎來了2022年首批次集中出讓。相對其它兩城而言，廣州地價水平較高，并且本批次集中供地也推出了多宗中心城區(qū)優(yōu)質高價用地，如海珠、荔灣、白云等均有供地。因而，廣州成為本周成交價格榜的入榜主力。

??聯系競得企業(yè)來看，央、國企仍是廣州首輪集中土拍的拿地主力，17宗地塊中僅2幅被民企拿下，其余地塊均被央企、國企競得。尤其是廣州地鐵，共以165.2億元競得4宗地，包括海珠赤沙車輛段地塊、石榴崗南側臺涌AH032318地塊、白云區(qū)東平地鐵站綜合開發(fā)AB2201086地塊和廣海路地塊一等優(yōu)質用地。

??重點地塊點評

       廣州地鐵斬獲海珠赤沙車輛段優(yōu)質項目

??地塊分析：

??五一假期后，廣州22年首輪集中供地到期出讓。本次集中出讓，廣州僅推出了18宗涉宅用地，供地主力區(qū)域側重于主城區(qū)，增城、從化、花都、南沙等遠郊片區(qū)供應占比明顯縮減。與此同時，為了保障土地順利成交，廣州此次還取消了海珠、黃埔“要求不低于50%的房源向無房者出售”的限售規(guī)則。最終，18宗地順利成交17宗，共收金341億元，溢價率、流拍率等熱度指標表現也均好于去年第三輪。

??成交17宗地中，出讓總價最高的當屬海珠區(qū)赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊，起拍總價高達94.54億元。據地理位置來看，項目區(qū)位十分優(yōu)越，地處廣州人工智能與數字經濟試驗區(qū)琶洲核心片區(qū)內，還有一線臨江優(yōu)勢。同時，地塊周邊還有多條地鐵線路經過，商業(yè)、教育、休閑等配套設施也比較完善。當前，項目周邊在售新房項目較少，平均售價多在多在10萬元/平方米左右，二手品質住宅掛牌價格最高可達14萬元/平方米，有一定的倒掛空間。如此優(yōu)越的條件下，地塊出讓門檻自然也不低，住宅建面占比不足20%，并且要求競買人須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗。最終，該地塊由廣州地鐵底價競得。