[易居研究院]房貸利率監(jiān)測報告：20城房貸利率降至4.4%

??研究背景

??5月15日，央行發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。此次央行明確，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。此次政策受到房地產(chǎn)業(yè)較大關注，同時近期關于各地出現(xiàn)4.4%房貸利率的新聞報道也有所增加。因此，系統(tǒng)盤摸近期各地尤其是銀行的推進情況，對于我們更好理解“房貸利率下限下調”政策具有積極作用，也有助于我們了解各地房貸政策動向和房地產(chǎn)市場走向。

??三類城市均有下調的案例

??根據(jù)公開報道和部分銀行網(wǎng)點的反饋情況，可以看出，全國一二三線城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。統(tǒng)計顯示，包括廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌20個城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。城市分類方面，一線城市有2個、二線城市有8個，三線城市有10個。其中二線城市的調整更受關注。此類城市調整速度快，和省會城市的特征有關，其能夠較為快速地響應央行政策，同時也說明對于穩(wěn)定房地產(chǎn)交易市場的迫切程度較高。需要說明的是，此次統(tǒng)計中所指的4.4%房貸利率，主要指相關城市個別銀行已推出的業(yè)務，所在城市的正式文件或還在醞釀準備中。

??調整的特點

??對這20個城市的調整情況進行分析和總結，可以發(fā)現(xiàn)一些特點和規(guī)律。把握此類特點，有助于后續(xù)各城市降低房貸利率工作的更好開展，同時也有助于房企和購房者更好理解房貸利率調整的政策動向。

??1、主流利率為5.0%以下的城市更容易直接降為4.4%

??從此次既有城市的觀察來看，出現(xiàn)下調為4.4%利率的城市，普遍屬于目前主流利率為4.6%-5.0%的城市。而主流利率為5.0及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相對小。換句話說，對于主流利率為4.6%-5.0%的城市，直接下調20-60個基點的可能性是存在的。統(tǒng)計顯示，目前包括溫州、中山、鹽城、滄州、成都、揚州、上海等城市，主流利率都低于5.0%，后續(xù)一次性下調至4.4%的可能性也較大。而其他城市雖然會下調，但難以直接一次性下調，或需要兩次以上的頻次。

??2、目前的下調是銀行口頭的非正式形式

??此次看到的下調，更多的還是銀行口頭的非正式形式，所以預計后續(xù)相關城市會有正式發(fā)文或窗口指導。就目前銀行的動作和心態(tài)看，主要有幾種。1）各地央行和商業(yè)銀行總行在第一時間研究了“房貸利率下限下調”工作，且已經(jīng)在細化相關工作要求，尤其是第一時間對接各地利率自律協(xié)調機制，開展利率調整工作。2）部分銀行表示要等總行相關政策的指導，也有部分銀行提前對客戶公布了4.4%的利率。實際過程中，此類4.4%的銀行利率需要先申請后審批，能否獲批也看后續(xù)總行的信貸政策。

??3、獲得4.4%的利率有約束，但后續(xù)會減少

??從此次各地4.4%的房貸利率申請情況看，確實也還是有一定的約束和條件，主要包括幾個維度，即客戶資質：工作單位、征信流水、貸款記錄等；合作樓盤情況：樓盤工程情況和認購情況；中介資質：中介規(guī)模、合作關系等。當然也有個別城市銀行表示是沒有具體約束條件的。隨著后續(xù)4.4%利率工作的全面推開，以及銀行積極執(zhí)行房貸政策，預計包括新市民、多孩家庭等群體在購房方面可以享受此類優(yōu)惠利率，但會局限于普通商品住宅首套房的范疇。

??減負效應

??對全國重點城市房貸利率下調至4.4%的統(tǒng)計后，市場參與主體尤其是購房者會比較關心此類新政策對于月供減負的影響。本報告基于“100萬貸款本金、30年等額本息方式”的案例進行測算，即計算這20個城市從主流利率下調至4.4%利率的過程中，月供額的變化情況?？傮w上看，月供減負效應是明顯和積極的，若疊加此類城市既有的購房優(yōu)惠政策，那么減負效應會更大。

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