[克而瑞]降地價、預(yù)申請機制下，天津第三輪地塊全部成交

??天津于10月17日完成了今年第三輪集中供地，共計成功出讓15宗地塊，總建面121.15萬平方米，成交總金額97.5億元，整體溢價率依然處于低位，僅有0.13%，但本輪無流拍地塊，且民企重新回歸拿地，整體來看土地市場正在企穩(wěn)。

??供應(yīng)體量持續(xù)減少，此前流拍地塊降價回爐

??天津本輪掛牌了15宗含宅地塊，總建面僅有121萬平方米，與今年首輪和次輪的供應(yīng)建面相比分別下降了62%和19%,在土地市場持續(xù)遇冷后，天津降低了土地供應(yīng)量。

??與第二輪貴精不貴多的思路相比，本輪天津的土地供應(yīng)顯得質(zhì)量平平，15宗含宅用地中僅有2宗位于中心城區(qū)河西區(qū)、5宗位于濱海新區(qū)，其他地塊則全部位于環(huán)城四區(qū)以及遠(yuǎn)郊區(qū)。

??本次出讓的15宗含宅地塊中，有6宗屬于曾經(jīng)流拍或停牌的回爐地塊。本輪再度掛牌，有3宗降價、1宗漲價、2宗保持價格不變，其中地塊下調(diào)幅度最高接近30%。實際上，隨著各地土拍的輪次增加，流拍、撤牌的地塊回爐重新出讓的現(xiàn)象頻發(fā)，其中地價下調(diào)更是屢見不鮮，在降價和預(yù)申請共同作用下，天津第三輪地塊全部成功出讓，與前兩輪多宗地塊流拍的情況相比，土地市場逐漸趨于穩(wěn)定。

??14宗地塊底價成交

??僅一宗核心區(qū)域地塊溢價2%

??天津本輪土拍中，15宗含宅地塊全部成功出讓，其中位于中心城區(qū)河西區(qū)的老梅江地塊溢價2.1%成交，其余地塊全部底價成交。與前兩輪相比，天津本輪土拍有所企穩(wěn)，首先是地塊全部成功出讓，其次是核心區(qū)域地塊有所溢價，與第二輪全部地塊底價成交相比，土地市場活躍度有小幅增加。

??作為本次唯一一宗溢價成交的地塊，老梅江2022-009號地塊緊鄰6號線梅江公園站和左江道站，附近學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)等配套齊全，周邊已經(jīng)形成成熟的居住氛圍，3公里內(nèi)在售項目有融創(chuàng)梅江壹號院、龍湖天曜、城投華潤天津瑞府等，銷售均價在3.6-4萬元/平方米左右。地塊由中海以6.35億元競得，溢價率2.1%，成交樓板價21045元/平方米，是本次土拍中單價最高的地塊，且地塊體量小，可以實現(xiàn)快速開發(fā)去化，盈利空間較為充足。

??本土民企拿地積極性提升

      托底現(xiàn)象較上一輪有所改善

??拿地房企方面，天津本輪拿地房企可分為國企央企、地方城投類公司和民企三大類：國企央企中，中海摘得河西區(qū)兩宗宅地，總價達(dá)到34.7億元，位列房企拿地金額TOP1，且兩宗地成交樓板價也是本輪土拍最高的兩宗。值得一提的是，中海競得的津西浯（掛）2022-010號地塊周邊已經(jīng)有中海天空之鏡、中海左岸瀾庭、中海左岸源鏡、中海寰宇時代等多個已經(jīng)布局的項目，再拿地有助于進一步平攤開發(fā)成本。此外，天津本輪出讓的兩宗還遷安置房地塊由中國建筑&中建六局&濱海新塘建設(shè)聯(lián)合體競得。

??值得一提的是，本土小型民企投資積極性有所復(fù)蘇，天鉦置業(yè)、津梁置業(yè)、濱悅地產(chǎn)、中寶置業(yè)、侯臺商貿(mào)集團等多家民企有所斬獲，不過均為本土或來自北京的小型民企，沒有知名品牌民企拿地，且普遍拿地總價較低，地塊總價均在10億元以下。

??本輪城投托底的現(xiàn)象較上一輪有明顯的改善，僅有4宗地塊由城投類公司單獨競得（其中3宗為回爐地塊），另外還有4宗地由城投類公司和民企或國央企聯(lián)合拿地競得。總體來看與第二輪近八成地塊均由城投類公司競得的情況相比大有改善。

??盈利空間上，廣州本輪成交地塊樓板價與周邊房價之間仍存在較大的差值，整體盈利能力較高。

??政策利好效果尚未體現(xiàn)

??觀望情緒濃厚市場持續(xù)筑底

??今年以來受到疫情等多方面因素的反復(fù)影響，天津樓市整體表現(xiàn)低迷，今年1-9 月天津商品住宅整體成交建面為574.9萬平方米，同比大降40%；國慶期間天津樓市也表現(xiàn)不振，據(jù)CRIC監(jiān)測的53 個項目來看，總認(rèn)購量 364 套，平均單盤認(rèn)購量 6.86 套，僅略高于普通周末；且市區(qū)受疫情影響下，濱海全域無成交，整體停擺。

??9份天津發(fā)布了樓市新政，包括外地人購房社保要求降低為 6 個月、認(rèn)房不認(rèn)貸和二套首付降至 4 成等利好剛需和改善住房需求的政策，但從近期樓市成交來看，政策效果還未得到明顯的體現(xiàn)，截止9月末，天津的商品住宅去化周期已經(jīng)從年初的16.5個月拉長至達(dá)21.7個月。樓市的冷淡傳導(dǎo)至土地市場，也是導(dǎo)致今年以來天津土拍熱度持續(xù)低迷的主要原因。

??整體來看，市場在減少供應(yīng)、回爐地塊降價、增加預(yù)申請環(huán)節(jié)的影響下，天津的第三輪土拍表現(xiàn)有所回穩(wěn)，但整體市場預(yù)期并未得到扭轉(zhuǎn)，地市熱度依然低位徘徊，土地成交以底價為主。拿地房企方面，國央企依然包攬了最優(yōu)質(zhì)地塊，本土民企回歸拿地，城投托底比例下降。

??日前，財政部發(fā)文限制通過國企購地等方式虛增土地收入，或許對于土地市場來說又將帶來一定壓力，但同時也給民企底價拿地帶來一定的機會。