??◎  文 / 克而瑞研究中心

??在穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存為行業(yè)發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)的時(shí)代背景下，2024年土地成交規(guī)模延續(xù)下滑，截至2024年12月20日，全國(guó)300城土地成交建筑面積同比下滑17%。預(yù)計(jì)全年成交建面下降至11億平方米左右，已與商品房成交規(guī)模相近。就城市視角來(lái)看，土地成交規(guī)模小于商品房成交規(guī)模已經(jīng)成為2024年的常態(tài)，行業(yè)也由此正式邁入了去庫(kù)存新周期。土拍熱度方面，得益于地方主管部門(mén)在供求調(diào)控得當(dāng)，以及四限放松、控規(guī)調(diào)整等穩(wěn)市場(chǎng)舉措對(duì)需求測(cè)的扶持，少數(shù)核心地塊持續(xù)火爆，使得全年溢價(jià)率仍能在4%左右維穩(wěn)。

??展望來(lái)年，得益于貨幣政策重提“適度寬松”，以及行業(yè)去庫(kù)存、穩(wěn)信心步伐的持續(xù)推進(jìn)，2025年有望迎來(lái)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，土地交易規(guī)模方面，也有望在和商品房交易規(guī)模相匹配的低位企穩(wěn)。至于企業(yè)投資方面，雖然當(dāng)前銷(xiāo)售端有所轉(zhuǎn)暖，但面對(duì)存貨周轉(zhuǎn)率大幅上升的挑戰(zhàn)，現(xiàn)階段大部分市場(chǎng)化企業(yè)的主要任務(wù)仍是調(diào)降自身庫(kù)存，2025年企業(yè)投資還將處于筑底期。

??總結(jié)

??01 成交面積：同比降幅收窄至17%，2021年以來(lái)首次同比降幅低于二成

??截止2024年12月20日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積10.3億平方米，較2023年同期下降17%。為促進(jìn)行業(yè)庫(kù)存壓力減輕，近年以來(lái)土地市場(chǎng)交易規(guī)模的收縮速度明顯快于商品房市場(chǎng)，全國(guó)土地供求規(guī)模連年大幅下降。與2020年高點(diǎn)相比，近四年以來(lái)土地年成交量已經(jīng)下跌超過(guò)六成。不過(guò)17%的同比降幅，已是2021年以來(lái)降幅最低的一次。就已公布公告數(shù)據(jù)預(yù)估，2024年全年土地成交量將在11億平方米左右，已然和商品房年成交量相近，考慮到出讓土地中的配建和保障房等不可售部分，2024年全國(guó)可售商品房用地出讓規(guī)模已然小于新房成交，行業(yè)已經(jīng)正式進(jìn)入去庫(kù)存周期，土地成交同比降幅的收窄也在情理之中。

??1、成交規(guī)模同比全線回落，一二線提質(zhì)縮量去庫(kù)存

??分城市能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市土地成交規(guī)模均延續(xù)收窄，其中一二線城市同比降幅更大。一線城市總成交規(guī)模為1850萬(wàn)平方米，較上年同期下降了30%。分城市來(lái)看，除北京成交規(guī)模同比下降15%外，其余三成同比降幅均在二成以上。譬如2024年以來(lái)新房成交量接近1400萬(wàn)平方米的上海，至截稿時(shí)僅成交了500萬(wàn)平方米的商品房用地。作為全國(guó)市場(chǎng)健康度最高的一線城市，在2024年也在放慢供地節(jié)奏，減少庫(kù)存規(guī)模，以促進(jìn)市場(chǎng)加速企穩(wěn)。

??二三線城市方面，成交規(guī)模規(guī)模同樣繼續(xù)縮減，其中二線城市降幅較大，同比下降21%，三四線城市同比下降16%。在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的領(lǐng)跌之后，三四線城市土地成交規(guī)模率先接近底部，在保證城市重大項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的前提下，進(jìn)一步下跌的空間已然不大。相反二線城市仍有不少城市出現(xiàn)了較大降幅，如長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津、蘇州等城市同比降幅均在五成左右或更高。典型如天津2024年以來(lái)成交商品房用地僅400萬(wàn)平方米左右，不到新房交易量的四成，再加之放開(kāi)四限等穩(wěn)市場(chǎng)政策對(duì)需求側(cè)的扶持，2024年天津平均新房開(kāi)盤(pán)去化率超過(guò)五成，已然是當(dāng)前穩(wěn)市場(chǎng)的標(biāo)桿城市之一。

??2、城市成交規(guī)模普遍縮水，僅西安全年成交有望維持在2000萬(wàn)平方米級(jí)別 

??截止12月20日，無(wú)一城市成交建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)方。即便從全年預(yù)估數(shù)據(jù)來(lái)看，加上最后十天的公告土地，預(yù)計(jì)全年也僅有西安一市成交建面超過(guò)2000萬(wàn)平方米。而在2023年，還有長(zhǎng)沙、重慶、西安、鹽城、徐州等五市。土地成交“大市”的消失，一方面是與新房成交規(guī)模的下降同步，另一方面也體現(xiàn)了地方主管部門(mén)積極調(diào)整供地節(jié)奏，削減供地規(guī)模以促進(jìn)市場(chǎng)供求恢復(fù)。 

??即便是位于榜首的西安，在近年來(lái)新房市場(chǎng)抗壓性表現(xiàn)較佳，且城市建設(shè)處于快速發(fā)展階段的情況下，依舊適度削減了供地規(guī)模，2024年至今土地出讓規(guī)模同比下降約6%。而徐州、常州、南通等三線城市，2024年土地成交規(guī)模同比降幅更是超過(guò)三成。其中常州在2024年明確表態(tài)，原則上將停止普通住宅用地供應(yīng)，也不再新建安置房，2024年下半年以來(lái)新增供地容積率基本都在2.0以下，為低密度改善型住房用地。 

??至于2024年土地成交量同比上升的少數(shù)城市，大多為年內(nèi)有較多重點(diǎn)項(xiàng)目推動(dòng)，或前期基數(shù)過(guò)低，如臨沂2023年出讓土地規(guī)模大幅收窄至500萬(wàn)平方米左右， 2024年土地成交建面超過(guò)900萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62%，但相對(duì)其1000萬(wàn)平方米左右的商品房銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，仍然處于合理范圍之內(nèi)。 

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市均未入榜，二線城市有6個(gè)城市入榜，較上年減少一個(gè)，三四線多達(dá)14個(gè)城市入榜，較上年增加一個(gè)。這也與各能級(jí)城市土地成交規(guī)模的變動(dòng)趨勢(shì)相一致，成交規(guī)模快速收縮的高能級(jí)入榜城市進(jìn)一步減少。

??02 成交金額：同比降幅擴(kuò)大至23%, 優(yōu)質(zhì)高單價(jià)地塊成交占比下降（略）

??1、二線城市成交金額同比領(lǐng)跌，優(yōu)質(zhì)高單價(jià)地塊成交占比下降（略）

??2、TOP5成交金額均同比下行，僅京滬杭成交金額超千億（略）

??03 成交熱度：少數(shù)核心地塊火爆，整體溢價(jià)率仍延續(xù)4%左右低位（略）

??04 重點(diǎn)城市拿地開(kāi)工率不足五成，盈利項(xiàng)目才會(huì)開(kāi)盤(pán)

??1、23-24H1成交宅地整體開(kāi)工率46%，開(kāi)工兩極分化嚴(yán)重

??CRIC統(tǒng)計(jì)了30個(gè)典型城市，30城2023年至2024年上半年成交含宅地塊中，整體開(kāi)工率達(dá)到47%，但不同能級(jí)差異顯著。

??一線城市的開(kāi)工率達(dá)到84.6%，二線城市則大幅降低至40.7%。也就是說(shuō)，目前在一線城市以外的地方，土地成交一年半以后的開(kāi)工情況并不理想，尤其是部分非市場(chǎng)化拿地較多的二線城市，長(zhǎng)久不開(kāi)工成為常態(tài)，土地供應(yīng)也成為“無(wú)效供應(yīng)”。

??2、30城整體開(kāi)盤(pán)率僅36.1%，北京、杭州等城市表現(xiàn)突出

??從開(kāi)工情況進(jìn)一步推進(jìn)至開(kāi)盤(pán)情況，重點(diǎn)23城23-24H1成交宅地的開(kāi)盤(pán)率進(jìn)一步下降至36.1%，與開(kāi)工率相比下降11個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市平均開(kāi)盤(pán)率達(dá)到67.9%，二線城市則僅有35%。

??項(xiàng)目的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)“積極性”受到城市市場(chǎng)活躍程度低、庫(kù)存高企、城投不斷“托底”以及開(kāi)發(fā)商資金情況等諸多方面的影響，尤其是開(kāi)發(fā)商的資金將直接影響到項(xiàng)目能否正常推進(jìn)，達(dá)到預(yù)期進(jìn)度。綜合來(lái)看北京、杭州、上海等城市的開(kāi)盤(pán)率明顯高于其他城市。

??3、能開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目多數(shù)能賺錢(qián)

??在已開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，結(jié)合建安成本、融資成本等動(dòng)態(tài)盈利能力的測(cè)發(fā)現(xiàn)，在多數(shù)城市能夠開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目都能盈利。如濟(jì)南、合肥、青島等城市盈利比例超過(guò)80%，長(zhǎng)三角的蘇州、寧波、南京等城市盈利能力也超過(guò)五成。

??但值得注意的是，如果我們結(jié)合城市盈利比例和拿地開(kāi)盤(pán)的情況來(lái)看，雖然多數(shù)城市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均盈利，但開(kāi)盤(pán)率確保持在較低水平，如深圳率僅為20%，濟(jì)南、青島近一年拿地開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量均在20+,盈利比例超過(guò)九成，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)率不到25%。由此可見(jiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)背景下，只有確定性高的賺錢(qián)的項(xiàng)目企業(yè)才會(huì)有意愿去新開(kāi)盤(pán)。

??當(dāng)前企業(yè)推盤(pán)邏輯和過(guò)去已經(jīng)發(fā)生了較大變化，在高周轉(zhuǎn)、快增長(zhǎng)的階段，即便是拿了高價(jià)地，不賺錢(qián)企業(yè)也會(huì)積極開(kāi)盤(pán)，追求規(guī)模。但在這一輪行業(yè)長(zhǎng)期筑底修復(fù)的走勢(shì)中，企業(yè)更加謹(jǐn)慎，更注重流量和收益，因此也只有算得過(guò)來(lái)賬且賺錢(qián)的項(xiàng)目才會(huì)推盤(pán)入市。

??05 企業(yè)投資力度持續(xù)收縮，央企拿地金額銳減46%

??1、企業(yè)投資金額三連降，投資意愿處在歷史低位2024年房企投資持續(xù)低迷，全年新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)總和分別為22061億元、10840億元和10687萬(wàn)平方米，同比降幅分別為31%、30%和20%，不但同比表現(xiàn)為下降、且降幅較去年末持續(xù)增大。

??拿地銷(xiāo)售比方面，全年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比0.16，與去年相比下降0.05，再度刷新近5年來(lái)最低位。

??分季度來(lái)看，今年全年拿地銷(xiāo)售比表現(xiàn)較為穩(wěn)定，一季度開(kāi)始就在0.15左右徘徊，拿地銷(xiāo)售比受到頭部國(guó)央企的影響較大，且拿地節(jié)奏并未出現(xiàn)大的調(diào)整，年末小幅上翹至0.16。

??截止至11月末，新增貨值的各梯隊(duì)門(mén)檻值也仍處于同比下降的狀態(tài)，新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為51.5億元，同比降幅為13%，與去年同期相比，降幅有所收窄。

??分梯隊(duì)來(lái)看，新增貨值10強(qiáng)的門(mén)檻值同比下降最為嚴(yán)重，11月末10強(qiáng)門(mén)檻值為383.7億元，同比降幅達(dá)到46%，在梯隊(duì)中降幅最大，且較去年同期降幅增大23個(gè)百分點(diǎn)，雖然今年頭部國(guó)央企拿地仍是助力，但縱向?qū)Ρ葋?lái)看，頭部房企投資的力度也在收緊；其次20強(qiáng)、30強(qiáng)、50強(qiáng)的門(mén)檻值同比降幅分別為20%、25%和4%。

??2、布局高度趨同，頭部企業(yè)均聚焦一二線核心地塊（略）

??3、央企投資規(guī)模大但同比降幅超五成，土地市場(chǎng)城投托底現(xiàn)象仍明顯

??從企業(yè)具體投資布局而言，2024年仍然保持了“少數(shù)央國(guó)企占主導(dǎo)、多地城投托底、民企持續(xù)萎靡”的格局。央國(guó)企同樣深陷市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)筑底的影響，投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，雖然投資規(guī)模仍保持領(lǐng)先，但較去年大幅下滑。這也導(dǎo)致在多個(gè)地方土地市場(chǎng)依舊需要城投平臺(tái)公司進(jìn)行托底，雖然整體金額不及央國(guó)企，但數(shù)量較多，且拿地金額較去年有明顯提升。

??從拿地金額TOP100企業(yè)來(lái)看，央國(guó)企依舊是2024年土地市場(chǎng)絕對(duì)主力，雖然上榜數(shù)量少但金額占比高。其中，前十一月央企拿地金額占百?gòu)?qiáng)比例30%，國(guó)企達(dá)到23%，分別較2023年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)和上漲6個(gè)百分點(diǎn)。而民企金額占比僅有14%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。相較之下，城投在央企投資下滑之下承擔(dān)了更多的托底作用，拿地金額TOP100中城投拿地金額占比達(dá)到26%，僅次于央企，較2023年同期增加15個(gè)百分點(diǎn)，且上榜數(shù)量中，城投企業(yè)也是占據(jù)了半壁江山。

??進(jìn)一步細(xì)分企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，混合所有制、民企、央企投資金額均大幅下降，前兩者降幅超過(guò)50%。降幅最大的是混合所有制企業(yè)，較同期下降66%，金地幾乎暫緩拿地，萬(wàn)科投資金額不足百億，即便是今年拿地較為積極的綠城，拿地金額同比下降21%。民企中，目前尚存拿地能力的也僅有少數(shù)規(guī)模化、全國(guó)化的企業(yè)，如龍湖、濱江、偉星等等，前十一月拿地金額同比降52%。而拿地金額最多的央國(guó)企降幅同樣接近五成，保利、華潤(rùn)降幅在50%以下，中海、招商降幅達(dá)到62%，謹(jǐn)慎投資成為諸多央企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)持續(xù)筑底的首要策略。地方國(guó)企中，部分企業(yè)在積極走出大本營(yíng)持續(xù)拓展質(zhì)地優(yōu)良的核心城市，因此拿地金額降幅僅為14%，其中越秀地產(chǎn)表現(xiàn)相對(duì)突出，招拍掛和收并購(gòu)雙管齊下，拿地金額增幅接近五成。

??值得注意的是，在各類(lèi)型房企拿地金額普遍下降的同時(shí)，城投則繼續(xù)為土地市場(chǎng)托底，且拿地金額較2023年同期增長(zhǎng)36%。

??展望

??從全年成交變動(dòng)來(lái)看，2024年土地市場(chǎng)成交規(guī)模延續(xù)縮量，成交建面再度刷新近十年新低，促進(jìn)行業(yè)去庫(kù)存步伐快速推進(jìn)，在少數(shù)核心優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，整體市場(chǎng)熱度低位維穩(wěn)。接下來(lái)，在供地規(guī)模已經(jīng)基本緊縮到位的基礎(chǔ)之上，土地市場(chǎng)交易規(guī)模有望低位企穩(wěn)，但從企業(yè)投資角度來(lái)看，鑒于大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流、庫(kù)存周轉(zhuǎn)依舊承壓，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資仍將處于筑底期。

??06 寬松貨幣政策疊加需求端預(yù)期改善，2025年土地成交有望低位企穩(wěn)

??預(yù)估全年數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)土地成交將較2020年高點(diǎn)下降超過(guò)六成，期間降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商品房、房地產(chǎn)投資、施工面積等行業(yè)核心指標(biāo)。作為行業(yè)去庫(kù)存的最先行指標(biāo)，土地出讓規(guī)模的連續(xù)大幅度收窄，既是行業(yè)供求規(guī)律自我調(diào)整的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了地方主管部門(mén)的主動(dòng)收縮調(diào)整，有利于行業(yè)穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期的確立。隨著2024年土地成交建面降至10億平方米級(jí)別，其中可售部分已然低于商品房成交面積，行業(yè)也進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的去庫(kù)存周期。土拍熱度方面，2022年以來(lái)各地主動(dòng)地下調(diào)了供地規(guī)模，并且在2023年由自然資源部主導(dǎo)推出了預(yù)供地制度，進(jìn)一步促進(jìn)了地塊信息的公開(kāi)透明，保證了土地出讓的充分競(jìng)爭(zhēng)。因此近兩年以來(lái)雖然土地成交規(guī)模大幅下降，但整體溢價(jià)率仍能保持在4%左右的水平。

??展望2025年，基于歲末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，得益于貨幣政策重提“適度寬松”，并明確地方債可以用于土地儲(chǔ)備和閑置土地收儲(chǔ)，將在實(shí)質(zhì)上加快行業(yè)去庫(kù)存步伐，并減輕投資端的資金壓力。另一方面，鑒于10月份以來(lái)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售的持續(xù)轉(zhuǎn)好，隨著需求端預(yù)期改善，以及上海、杭州、北京等地限房?jī)r(jià)政策的退出，隨著更多高端新房項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，也有望推動(dòng)2025年繼續(xù)迎來(lái)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，并帶動(dòng)投資端信心回升。

??從土地成交規(guī)模角度來(lái)看，鑒于行業(yè)庫(kù)存仍在高位，在新房銷(xiāo)售規(guī)模較高點(diǎn)下降四成的時(shí)代背景之下，在較長(zhǎng)的時(shí)間之內(nèi)，去庫(kù)存仍將是行業(yè)將要面臨的主要挑戰(zhàn)，因此土地成交規(guī)模仍需保持與新房成交規(guī)模相適的低位。并且若盤(pán)活閑置用地顯著增多、土地二級(jí)市場(chǎng)成交規(guī)模增加，一級(jí)招拍掛土地市場(chǎng)成交規(guī)模也需要進(jìn)一步壓降，以配合行業(yè)去庫(kù)存節(jié)奏的平穩(wěn)進(jìn)行。

??07 銷(xiāo)售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時(shí)間，企業(yè)投資還在筑底期（略）