[中房研協(xié)]2022年3月典型城市二手住宅市場分析

??二手住宅相關(guān)政策

??本月，政策多從放寬限購、限售條件，降低首付比例等角度出發(fā)，青島市即墨區(qū)放寬商品房限售條件，二手房拿證滿兩年即可上市交易；懷化市對購房契稅予以不同程度的補(bǔ)貼；南寧將再次購買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%；北海、防城港將首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%。另有中山市、唐山市、南昌市、漳州市、孝感市、九江市、南寧市、北海市、防城港市、蚌埠市放寬公積金貸款條件，一定程度上有利于二手房市場回暖。

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   成交量整體回升

??3月，典型城市二手住宅成交面積合計855.4萬平方米，較上月上漲55.9%，絕對額增加306.6萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，典型城市成交量均有明顯回升；從同比數(shù)據(jù)來看，成都同比有大幅增長，其余典型城市成交量較去年同期均有所減少。具體來看，北京二手住宅成交面積位列第一，成交量為151.7萬平方米，環(huán)比上漲104.2%，較去年同期減少22.9%；成都成交面積126.8萬平方米，環(huán)比增加85.4%，同比上漲191.3%；上海成交面積104.1萬平方米，環(huán)比微增3.7%，同比下跌67.8%；其余城市成交量均在96萬平方米以下。重慶、天津、廣州、武漢、南京、鄭州、合肥成交量分布在30萬至96萬平方米之間；廈門、青島、深圳成交量均未超過20萬平方米，其中，成交量最低的為深圳，為11.3萬平方米，環(huán)比增加35.5%，同比減少79.9%。

??2.2   北京成交套數(shù)居首，深圳成交套數(shù)墊底

??3月，十三個典型城市二手住宅共成交9.6萬套，各典型城市成交套數(shù)環(huán)比均有所增加；成都同比有兩倍增長，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的下滑。具體來看，北京成交套數(shù)居首位，達(dá)到1.7萬套，環(huán)比漲幅為106.5%，較去年同期減少22.9%；成都成交套數(shù)為1.4萬套，環(huán)比增加89.3%，同比增加205.2%；上海、重慶分別成交1.29萬套、1.04萬套，其余典型城市均未超過1.0萬套。天津、廣州、武漢、南京成交套數(shù)分布在0.5萬-1.0萬套之間；鄭州、合肥、廈門、青島、深圳成交套數(shù)均低于0.4萬套，其中，深圳成交套數(shù)最少，為0.12萬套，環(huán)比增加42.0%，較去年同期下降80.6%。

??2.3   不同城市間二手住宅銷售價格分化顯著

??2.3.1   北京環(huán)比漲幅突出，深圳持續(xù)下跌

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，3月，北京、成都、上海等七個城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，南京、鄭州等六個城市二手住宅價格環(huán)比下滑。具體來看，北京環(huán)比上漲1.2%，漲幅居首；成都、上海環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%；廣州、青島、重慶、廈門環(huán)比漲幅不超過0.3%；南京、鄭州、合肥、深圳、天津環(huán)比跌幅未超過0.3%；武漢環(huán)比下跌0.6%，跌幅居首。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高7.2%；其次上海、重慶、成都同比分別上漲4.6%、3.7%、3.2%；其他城市同比漲幅均在2.7%以下，漲幅最小的為天津，同比上漲0.1%；合肥、鄭州、武漢跌幅分布在0.5%-0.9%，深圳同比下跌3.3%，跌幅居首。

??從定基指數(shù)的角度來看，除天津、鄭州外，其余典型城市二手住宅價格均高于2020年月均價格，其中漲幅最大的為北京，高于基期價格14.3個百分點，上海、廣州分別高于基期價格11.9%、11.3%；成都、深圳、重慶、南京、合肥、廈門均高于基期價格4個百分點以上；武漢、青島分別上漲0.8%、0.3%；天津、鄭州二手房銷售價格分別低于基期價格1.0%、1.3%，位列典型城市末兩位。

??2.3.2   北京各戶型價格均有明顯增長

??從結(jié)構(gòu)上看，3月，北京、成都、上海、廈門、廣州、青島三種戶型價格均呈現(xiàn)明顯上漲，其余典型城市各戶型價格整體有所下滑。具體來看，北京90平方米以下戶型價格較上月增加1.2%，成都、上海、廈門小戶型價格分別上漲0.9%、0.6%、0.3%，廣州、青島環(huán)比均增加0.1%，其余城市小戶型價格均有所下滑；90-144平方米戶型中，北京環(huán)比增長1.3%，廣州、成都、青島、重慶環(huán)比上漲0.4%-0.5%，上海較上月微漲0.1%，廈門、合肥與上月持平，其余城市中等戶型價格均呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶型中，北京環(huán)比漲幅突出，上漲1.0%，上海、廣州、深圳、重慶、成都、廈門、青島環(huán)比漲幅分布在0.2%-0.4%，合肥與上月持平，其余城市大戶型價格均有不同程度的下滑。

??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1   典型城市二手住宅成交量整體超過新房成交量

??3月，典型城市新建商品住宅成交面積為830.3萬平方米，環(huán)比上漲26.7%，絕對額較上月增加175.2萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.03倍，具體來看，北京二手房成交面積是新房成交面積的2.6倍；上海、重慶、廈門、廣州、天津、成都二手房成交面積是新房成交面積的1.1-1.9倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對額來看，成都新房成交面積最高，達(dá)到113.8萬平方米，同期二手房成交面積是新房的1.1倍；其次青島新房成交面積為112.8萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.1倍；武漢、天津、南京、鄭州、廣州、重慶、北京、上海成交量分布在56萬平方米至80萬平方米之間，合肥、深圳、廈門新房成交面積均在43萬平方米以下，其中，廈門新房成交面積最少，為12.9萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.3倍，絕對額較新房成交套數(shù)多2.4萬套。

??3.2   深圳、成都新房價格環(huán)比漲幅突出

??3月，深圳、成都等八個典型城市新房銷售價格環(huán)比上漲，廣州、廈門等五個城市環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)下跌，具體來看，深圳、成都環(huán)比指數(shù)較上月提升0.8個百分點，并列典型城市首位；重慶、北京、青島環(huán)比漲幅分布在0.4%-0.5%之間；上海、南京、天津環(huán)比漲幅不超過0.3%；廣州、廈門、武漢、合肥跌幅分布在0.1%-0.4%之間，鄭州較上月下跌0.7%，跌幅居首。從同比指數(shù)來看，除鄭州外，其余典型城市新房銷售價格較去年同期均有不同程度的提高，其中，同比漲幅最大的為重慶，同比增加8.1%；北京同比上漲5.7%；其余城市同比漲幅均不高于4.5%；鄭州較去年同期下跌0.6%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于2020年平均價格，其中，漲幅最大的為重慶，較基期提高12.2個百分點；廣州定基價格指數(shù)位列第二，高于基期9.7個百分點；其余城市漲幅分布在4.9%-8.5%之間，排名末兩位的是天津及鄭州，分別高于基期價格2.5%、0.3%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，多數(shù)典型城市三種戶型價格均有上漲，具體來看，上海、重慶、成都等八個城市90平方米以下戶型價格明顯上漲，上海、重慶、成都、青島漲幅均為0.6%，其余城市漲幅分布在0.2%-0.4%之間；廈門、武漢等五個城市小戶型價格有所下滑。90-144平方米戶型中，深圳、成都、北京、重慶、青島漲幅分布在0.5%-0.9%之間，其余城市漲幅均不高于0.3%；廣州與上月持平；廈門、合肥、武漢、鄭州中等戶型價格呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶型中，成都、深圳漲幅突出，分別上漲1.1%、0.9%，重慶、北京、上海、青島、天津漲幅分布在0.1%-0.3%；南京與上月持平；武漢等五個城市大戶型價格呈現(xiàn)下跌。

??總 結(jié)

??本月，政策多從放寬限購、限售條件、調(diào)低首付比例出發(fā)，青島市即墨區(qū)放寬商品房限售條件，二手房拿證滿兩年即可上市交易；懷化市對購房契稅予以補(bǔ)貼；南寧降低再次購房的商貸最低首付比例；北海、防城港降低首次購房的商貸最低首付比例。另有中山市、唐山市、南昌市、漳州市等十個城市放寬公積金貸款條件，有利于二手房需求的釋放，帶動市場修復(fù)。

??從成交量來看，隨著多地政策松綁，3月典型城市二手住宅成交面積出現(xiàn)回暖跡象，環(huán)比上漲逾五成，各城市成交量較上月均有明顯回升，北京成交量翻倍；從同比數(shù)據(jù)來看，除成都外，其余典型城市整體成交量仍明顯低于去年同期，一線城市同比跌幅在二至八成之間；成都去年同期基數(shù)較低，本月同比增加近兩倍。同期新房市場也有所轉(zhuǎn)暖，但整體成交量不及二手房。本月新房成交量環(huán)比漲幅超過兩成，除上海受疫情影響，成交量環(huán)比下跌，其余典型城市新房成交量明顯上漲，但仍低于去年同期?？傮w來看，3月典型城市二手房成交面積是新房成交面積的1.03倍。

??從價格方面來看，本月不同城市間二手房銷售價格分化顯著，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，環(huán)比上漲的城市個數(shù)略有增加，北京、成都二手房銷售價格漲幅突出，上海、廣州漲幅收窄，深圳跌幅擴(kuò)大，武漢跌幅居首；從同比數(shù)據(jù)來看，深圳、鄭州、武漢、合肥二手房價格同比下跌，其余城市同比均有所上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。整體而言，本月二手房市場出現(xiàn)回暖跡象，但完全企穩(wěn)尚需時日。