[中房研協(xié)]2021年12月典型城市二手住宅市場(chǎng)分析

2022-01-19 11:11:58來(lái)源:中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-01-19
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)

??選取北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市,以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個(gè)二線城市作為典型城市樣本。

??二手住宅相關(guān)政策

??12月,僅兩個(gè)城市出臺(tái)二手房相關(guān)政策,從加強(qiáng)資金監(jiān)管和優(yōu)化公積金貸款流程兩個(gè)角度維護(hù)二手房交易市場(chǎng)秩序。鎮(zhèn)江要求加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管,保障買賣雙方的財(cái)產(chǎn)和交易資金安全,規(guī)避存量房交易資金風(fēng)險(xiǎn);北京優(yōu)化公積金貸款流程,精簡(jiǎn)存量住房申請(qǐng)公積金貸款所需的材料。整體來(lái)看,市場(chǎng)維穩(wěn)導(dǎo)向明確。

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??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   成交面積環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)

??12月,典型城市二手住宅成交面積合計(jì)915.6萬(wàn)平方米,較上月增加19.6%,絕對(duì)額增加149.9萬(wàn)平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看,南京、青島成交量較上月有小幅減少,其他典型城市整體成交量均有明顯回升;從同比數(shù)據(jù)來(lái)看,成都較去年同期有大幅上漲,其余典型城市成交量較去年同期均有所下降。具體來(lái)看,上海二手住宅成交面積位列第一,成交量為147.6萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲21.7%,較去年同期減少54.2%;北京成交面積139.0萬(wàn)平方米,環(huán)比增加28.8%,同比減少26.5%;成都成交面積110.2萬(wàn)平方米,環(huán)比增加109.9%,同比增加208.8%;天津、重慶、武漢、南京、廣州成交量分布在62萬(wàn)至94萬(wàn)平方米之間;其余城市成交量均未超過35萬(wàn)平方米,其中,成交量最低的為青島,為16.6萬(wàn)平方米,環(huán)比減少3.9%,同比減少69.0%。

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??2.2   成都成交套數(shù)環(huán)比、同比均現(xiàn)顯著增長(zhǎng)

??12月,十三個(gè)典型城市二手住宅共成交10.1萬(wàn)套,南京、青島成交套數(shù)較上月有小幅下滑,其余典型城市成交套數(shù)環(huán)比均有所增加;成都同比上漲,其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的減少。從具體城市來(lái)看,上海成交套數(shù)居首位,達(dá)到1.8萬(wàn)套,環(huán)比增加19.5%,較去年同期減少53.7%;北京成交套數(shù)為1.6萬(wàn)套,環(huán)比增加30.1%,同比減少26.3%;成都、天津分別成交1.2萬(wàn)套、1.1萬(wàn)套;重慶、南京、武漢、廣州成交套數(shù)分布在0.69萬(wàn)-0.99萬(wàn)套之間;其余城市成交套數(shù)均低于0.4萬(wàn)套,其中,青島成交套數(shù)最少,為0.17萬(wàn)套,環(huán)比減少3.7%,較去年同期下降70.6%。

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??2.3   多數(shù)典型城市二手住宅銷售價(jià)格持續(xù)下跌

??2.3.1   北京、上海二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù),12月,北京、上海二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%,其余典型城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均有不同程度的下滑。廣州、南京、成都、青島、合肥環(huán)比下跌0.3%;其余城市跌幅分布在0.4%-0.5%之間;武漢、鄭州環(huán)比下跌0.5%,跌幅并列首位。同比漲幅最大的為北京,較去年同期提高8.5%;其次上海、廣州同比漲幅分別為6.5%、5.8%;其他城市同比漲幅均在4.4%以下;鄭州、深圳二手住宅價(jià)格同比分別增加0.9%、0.6%,居典型城市末兩位。

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??從定基指數(shù)的角度來(lái)看,除天津、鄭州外,其余典型城市二手住宅價(jià)格均高于上年12個(gè)月平均價(jià)格,其中漲幅最大的為北京,高于上年平均價(jià)格11.6個(gè)百分點(diǎn),廣州、上海分別高于上年平均價(jià)格10.5%、9.8%;成都、深圳、南京、合肥均高于上年平均價(jià)格5個(gè)百分點(diǎn)以上;其余城市價(jià)格漲幅分布在0.3%-4.8%之間;天津、鄭州二手房銷售價(jià)格分別低于上年平均價(jià)格0.2%、0.6%,分別位列典型城市末兩位。

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??2.3.2   北京、上海各類戶型價(jià)格較上月均有明顯回升

??從結(jié)構(gòu)上看,12月二手住宅交易市場(chǎng)上,北京、上海三種戶型價(jià)格均呈現(xiàn)上漲,其余典型城市各戶型價(jià)格整體呈現(xiàn)下跌。具體來(lái)看,北京90平方米以下戶型價(jià)格漲幅突出,較上月增加1.3%,上海小戶型價(jià)格微漲,廣州小戶型價(jià)格與上月持平,其余城市小戶型價(jià)格均有所下滑;90-144平方米戶型中,上海、北京環(huán)比分別增長(zhǎng)0.3%、0.2%,南京中等戶型價(jià)格與上月持平,其余城市中等戶型價(jià)格均呈現(xiàn)下跌;144平方米以上戶型中,上海、北京、成都環(huán)比分別增加0.7%、0.3%、0.2%,其余城市大戶型價(jià)格均有明顯下滑。

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??二手住宅與新建商品住宅成交情況對(duì)比

??3.1   新建商品住宅成交總量較上月有顯著提高

??12月,典型城市新建商品住宅成交面積為1284.0萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲24.5%,絕對(duì)額較上月增加252.4萬(wàn)平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.71倍,具體來(lái)看,北京二手房成交面積是新房成交面積的2.1倍;上海、廈門二手房成交面積分別是新房成交面積的1.63倍、1.04倍,其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對(duì)額來(lái)看,成都新房成交面積最高,達(dá)到167.2萬(wàn)平方米,同期二手房成交面積是新房的0.66倍;武漢、廣州新房成交面積分別為152.8萬(wàn)平方米、149.7萬(wàn)平方米,同期二手房成交面積分別是新房的0.45倍、0.42倍;天津、青島、南京、重慶成交量分布在104萬(wàn)平方米至127萬(wàn)平方米之間,其余城市新房成交量均未超過91萬(wàn)平方米;廈門新房成交面積最少,為27.4萬(wàn)平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致,同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.9倍,絕對(duì)額較新房成交套數(shù)少1.14萬(wàn)套。

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??3.2   上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅突出

??12月,上海、南京、重慶、廈門、合肥新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲,北京與上月持平,其余典型城市環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)下跌,具體來(lái)看,上海環(huán)比指數(shù)較上月提升0.4個(gè)百分點(diǎn),位列典型城市首位;南京、重慶環(huán)比增加0.3%;廈門、合肥環(huán)比增加0.2%;深圳等五個(gè)城市跌幅分布在0.1%-0.6%,天津、鄭州較上月下跌0.7%,跌幅并列首位。從同比指數(shù)來(lái)看,典型城市新房銷售價(jià)格較去年同期均有不同程度的提高,其中,同比漲幅最大的為重慶,同比增加7.9%;北京、廣州同比分別上漲5.1%、5.0%;其余城市同比漲幅均不高于4.4%;同比漲幅位于末位的是鄭州,較去年同期增長(zhǎng)1.9%。

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??從定基指數(shù)的角度來(lái)看,十三個(gè)典型城市新房?jī)r(jià)格均顯著高于上年平均價(jià)格,其中,漲幅最大的為重慶,較上年平均價(jià)格提高10.1個(gè)百分點(diǎn);廣州定基價(jià)格指數(shù)位列第二,高于上年平均價(jià)格8.7個(gè)百分點(diǎn);排名末兩位的是天津及鄭州,分別高于上年平均價(jià)格的3.0%、1.4%。

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??從結(jié)構(gòu)上看,與上月相比,上海、南京、廈門三種戶型價(jià)格都有所上漲,具體來(lái)看,合肥、上海、南京、重慶、廈門、成都90平方米以下戶型價(jià)格呈現(xiàn)上漲,漲幅均不超過0.4%,其余城市小戶型價(jià)格有所下滑;90-144平方米戶型中,上海、南京、廈門漲幅分布在0.3%-0.6%之間,合肥、重慶中等戶型價(jià)格與上月持平,其余城市中等戶型價(jià)格均呈現(xiàn)下跌;144平方米以上戶型中,重慶、合肥漲幅突出,分別上漲1.1%、0.8%,北京、上海、南京、廈門漲幅分布在0.1%-0.4%之間,成都、深圳大戶型價(jià)格與上月持平,其余城市大戶型價(jià)格呈現(xiàn)下跌。

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??總 結(jié)

??本月,僅兩個(gè)城市出臺(tái)二手房相關(guān)政策,旨在規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)二手房交易市場(chǎng)秩序。鎮(zhèn)江要求加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管,保障交易雙方的財(cái)產(chǎn)安全;北京優(yōu)化存量住房申請(qǐng)公積金貸款的流程,并精簡(jiǎn)所需材料,為申請(qǐng)者提供便利。整體來(lái)看,在“良性循環(huán)”的指引下,政策維穩(wěn)導(dǎo)向明確,帶動(dòng)市場(chǎng)底部修復(fù)。

??從成交量來(lái)看,隨著信貸政策的不斷改善,12月典型城市二手住宅成交量繼續(xù)回升,從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看,二手住宅成交總面積環(huán)比增加近兩成,南京、青島環(huán)比微降,其余典型城市成交量較上月均有不同程度的上漲,其中,四個(gè)一線城市環(huán)比漲幅在一成到三成之間,成都環(huán)比翻倍。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看,典型城市整體成交量仍低于去年同期,北京同比減少近三成,上海、廣州、深圳低于去年同期五至六成;成都漲幅突出,同比增加逾兩倍。同期新房市場(chǎng)成交總量環(huán)比增加24.5%,北京、深圳新房成交量較上月有所下滑,其余典型城市新房成交量明顯提升??傮w來(lái)看,12月二手房成交面積是新房成交面積的0.71倍。

??從價(jià)格方面來(lái)看,隨著前期政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵,12月多數(shù)典型城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)繼續(xù)下滑,多個(gè)城市二手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量升價(jià)跌。從具體城市來(lái)看,北京、上海逆勢(shì)上漲,其余典型城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)下跌,武漢、鄭州二手房銷售價(jià)格環(huán)比跌幅居首;整體而言,除北京、上海外,其他典型城市12月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比延續(xù)跌勢(shì),且同比漲幅繼續(xù)收窄。

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