[克而瑞]重點(diǎn)城市百億城更基金超2000億，央企國企積極入局

??上海城更基金成立900億

??京津錫等地持續(xù)跟進(jìn)

??2021年底，上海又一百億城市更新基金成立。根據(jù)相關(guān)資料顯示，該基金為上海城市更新引導(dǎo)基金，規(guī)模為100億元，以上海市城區(qū)的舊城改造、歷史風(fēng)貌保護(hù)、租賃住房等城市更新項(xiàng)目為主要投資方向。僅2021年，上海成立的城市更新基金規(guī)模已超過900億元。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2021年上海、無錫、天津等地均成立了超百億規(guī)模的城市更新基金。自上海成立了投資于舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目的800億城市更新基金后，無錫和天津分別在7月、8月成立了針對各地舊城區(qū)改造和城市更新規(guī)劃運(yùn)營項(xiàng)目的百億城市更新基金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市中百億城更基金規(guī)模已突破2000億元。

??除上海、無錫、天津等已有城市更新基金落地的城市外，石家莊、重慶、北京等地的城市更新基金雖未成立，但都針對城市更新基金制定了計(jì)劃，其中重慶已明確表示擬于今年3月成立城市更新智庫聯(lián)盟和城市更新基金。

??政府引導(dǎo)、“房企+保險(xiǎn)資本”保駕護(hù)航

??母子架構(gòu)“各司其職”

??根據(jù)去年多地成立的百億城市更新基金來看，主要呈現(xiàn)出兩大特點(diǎn)：首先，百億城更基金大多為政府引導(dǎo)，城市更新基金的牽頭企業(yè)一般都是本地國企，比如上海地產(chǎn)集團(tuán)、無錫城建發(fā)展集團(tuán)、天津城投集團(tuán)均由國資委100%控股；其次，參與企業(yè)的搭配模式一般都是“房企+保險(xiǎn)資金”，這種模式下，本地國企把控城市更新的方向，房企提供專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，保險(xiǎn)資本為基金提供穩(wěn)定資金來源，三方合力為基金長期運(yùn)營提供了保障。

??從基金架構(gòu)來看，根據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計(jì)，大多城市更新基金采用母子基金架構(gòu)。以800億上海城市更新基金為例，該基金共分為三個(gè)部分，包括城市更新母基金、一級開發(fā)子基金和針對自持商業(yè)運(yùn)營的子基金，參與企業(yè)根據(jù)各自負(fù)責(zé)部分進(jìn)入不同的基金，母基金和自持商業(yè)部分的資金主要由開發(fā)商提供。這種結(jié)構(gòu)更有利于發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，并充分發(fā)揮不同企業(yè)的專長，同時(shí)協(xié)調(diào)多企業(yè)的出資節(jié)奏，在一定程度上降低了企業(yè)投入資金的時(shí)間成本。

??央企國企城更基金參與度高

??非規(guī)模房企入局難

??近期城市更新基金的集中成立，一方面受益于城鎮(zhèn)化率的逐步提高，使得城市更新市場規(guī)模變得十分可觀；但另一方面也受限于城市更新業(yè)務(wù)周期長、資金回流慢的特點(diǎn)，即便收益可觀，賽道內(nèi)房企也承受著較大的資金壓力，非規(guī)模房企也更是不敢輕易嘗試，多重因素疊加下，城市更新項(xiàng)目的融資問題亟待解決，城市更新基金重新被推到公眾視野中。

??城市更新基金的出現(xiàn)一定程度緩解了城市更新項(xiàng)目的融資難題，但城市更新基金能否長期運(yùn)營、運(yùn)營過程中會遇到哪些潛在問題，都是需要政府和參與企業(yè)注意的。首先，應(yīng)盡快完善基金運(yùn)作機(jī)制，以充分應(yīng)對突發(fā)狀況；其次，政企雙方應(yīng)明確基金退出機(jī)制和保底收益率，并細(xì)化的項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)間表，有助于調(diào)整參與企業(yè)的步調(diào)，共同發(fā)力；第三，從政策角度來看，越早出臺相關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管約束，越能盡早度量風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)。

??城市更新基金陸續(xù)成立，其實(shí)對房企的影響各異。對于舊改賽道內(nèi)本就活躍的國企、央企來說，參與城市更新基金的幾率更大。中交集團(tuán)四次出現(xiàn)在百億城市更新基金的參企名單中，目前上海明確表示城市更新基金僅面向國企、央企開放，但其他城市還未提出相關(guān)要求。而同在賽道內(nèi)的民營企業(yè)的參與度明顯低于國企、央企。從上述四支基金看，僅有富力地產(chǎn)和擁有國資背景的綠城中國是入圍城市更新基金參企名單。受行業(yè)下行和三道紅線的影響，民營企業(yè)的資金不足以支撐較長周期的資金運(yùn)營，即便流動性充足選擇拿地的可能性更大。而對于賽道外或非規(guī)模房企來說，機(jī)會就比較有限。從已公開的城市更新基金參企名單中還未出現(xiàn)這類房企，未來是否有機(jī)會仍然不得而知。

       總體來看，在未來一段時(shí)間內(nèi)，城市更新基金的參與企業(yè)仍以以央企、國企為主，經(jīng)驗(yàn)豐富的民營企業(yè)也有機(jī)會參與城更基金，非規(guī)模房企通過城更基金進(jìn)入賽道的機(jī)會較小。