[克而瑞]企業(yè)月報｜百強銷售與上月基本持平，現(xiàn)房銷售成熱點 (8月)

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??? 8月業(yè)績環(huán)比基本持平，同比降幅略有收窄

??? 集中供地“間歇期”，致投資大幅下滑

??? 房企融資總量連續(xù)5個月環(huán)比減少

??? 現(xiàn)房營銷成當(dāng)下熱點，“包首付、包月供”活動出現(xiàn)

??? 高管變動環(huán)比更為頻繁，沈培英將任遠(yuǎn)洋集團(tuán)公司秘書

??? 城市更新保持熱度 招商、遠(yuǎn)洋等房企積極入局

??合約銷售

??8月業(yè)績環(huán)比基本持平

??同比降幅略有收窄

??核心觀點

??1、2022年8月，企業(yè)銷售延續(xù)今年以來的低迷表現(xiàn)，百強房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計業(yè)績來看，百強房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍維持在47.4%的較高水平。目前，行業(yè)整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9月以及第四季度企業(yè)的去化壓力仍然較大。

??2、2022年1-8月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻1136.1億元，較去年同期降低40.9%。值得注意的是，TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為488.9億元和337.5億元，同比降幅較高達(dá)55.3%和54.2%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為76.3億元，較2021年同期的降幅也達(dá)到51.6%。

??3、8月，百強房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年的月均水平，但也有部分規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)較佳，百強房企中40家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比提升，30家企業(yè)單月業(yè)績同比增長。其中，一部分國央企如中海、建發(fā)、金茂等在當(dāng)前市場的正向刺激反饋下，實現(xiàn)了不錯的銷售去化。另一部分則是如榮盛這類重倉環(huán)京市場的房企，其得益于廊坊限購的解除，在銷售上有著積極的推動。

??企業(yè)拿地

??集中供地“間歇期”

??致投資大幅下滑

??

??核心觀點

??1、核心城市供地放緩，30家監(jiān)測房企土地投資金額、面積環(huán)比皆下降，投資氛圍較為冷清。8月份，集中供地迎來短暫的“間歇期”，在此之下土地市場量價齊跌。重點監(jiān)測的30家典型房企新增土儲建面423萬平方米，環(huán)比下降28%；新增土地成交金額583億元，環(huán)比下跌39%。而由于7月上海、廣州等一線城市開啟了第二輪集中供地，因此導(dǎo)致本月重點監(jiān)測房企拿地樓板價結(jié)構(gòu)性回落至13771元/平方米，環(huán)比下降15%。

??2、銷售50強房企拿地金額同環(huán)比降幅接近50%，僅規(guī)?；瘒?、央企在拿地。8月各城市二批次供地接近收尾，且三批次僅無錫、廈門開拍，導(dǎo)致集中供地迎來“真空期”，因此單月銷售50強房企拿地金額不足700億，較去年高峰下降88%，同環(huán)比也分別下降48%和49%。由此可見，一方面行業(yè)整體拿地依舊低迷，另一方面，也從側(cè)面證明當(dāng)前房企的投資幾乎圍繞集中供地展開。

??銷售50強中僅二成房企8月有土儲入賬，不到10%的房企拿地金額超過50億，拿地企業(yè)仍是近期拿地較多的規(guī)?；瘒肫螅缰泻?、華潤、保利、招商等，其中華潤連續(xù)兩個月拿地金額超過百億，主要分布在成都、深圳等核心城市。

??3、第三輪供地繼續(xù)釋放“利好”信號，中小房企參與度或?qū)⑻嵘?。近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。從月內(nèi)北京、上海等一線城市在特定區(qū)域限購定向松綁，諸多三四線城市限購取消，首付比例下調(diào)等情況來看，未來的政策面預(yù)期整體保持寬松。市場預(yù)期的修復(fù)我們認(rèn)為有利于增加企業(yè)投資信心，但當(dāng)前主要問題仍在于保交付，且購房意愿偏低，因此銷售回款減少、現(xiàn)金流不足仍是制約房企短期拿地的核心原因。

在土地端來，8月中下旬多數(shù)城市公布了第三輪集中供地的計劃，從供應(yīng)來看，為了維持土地市場回暖和穩(wěn)定，政府持續(xù)釋放“利好”，多個城市供應(yīng)量較第二輪大幅提升，供地結(jié)構(gòu)也相對均衡。值得注意的是，土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢，杭州、上海均小幅調(diào)整了土拍規(guī)則，意在吸引更多的企業(yè)參拍。我們認(rèn)為隨著市場信心的恢復(fù)帶動銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會給中小房企帶來投資的機會。但考慮到核心城市地價較高，短期國央平拿地的主力格局并不會改變，民企或?qū)⒃谑袌龌嘏笥瓉硪徊玫亍按翱谄凇薄?/p>

??企業(yè)融資

??房企融資總量連續(xù)5個月環(huán)比減少

??核心觀點

??1、融資總量：2022年8月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環(huán)比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融資量已連續(xù)5月持續(xù)環(huán)比下降，可見房企融資難問題仍然突出。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資237億元，環(huán)比減少48.4%，同比減少52.2%；境外債權(quán)融資30.77億元，環(huán)比增加5.4%，同比減少78.7%；本月資產(chǎn)證券化融資46億元，環(huán)比增加15.5%，同比減少75.1%。

??2、融資成本：2022年1-8月100家典型房企新增債券類1融資成本4.16%，較2021年全年下降1.21個百分點，其中境外債券融資成本7.82%，較2021年全年上升0.7個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.4%，較2021年全年下降0.73個百分點。單月來看，8月房企融資成本3.76%，環(huán)比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外無法發(fā)債情況；保利發(fā)展于境內(nèi)發(fā)行了多筆公司債及中期票據(jù)，發(fā)行利率在2.75%-3.4%之間，頭部優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢明顯。

        3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是萬科，其融資總量達(dá)到了52.7億元，主要是因為萬科在本月發(fā)行了一筆20億元的綠色中票，同時也為一個香港項目申請了30億港元的銀團(tuán)貸款。從企業(yè)梯隊來看，2022年1-8月TOP10房企平均融資額達(dá)到了124.05億元，是所有梯隊中最多的；而TOP51之后的房企融資規(guī)模同比減少45.69%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.11%，較2021年全年下降0.87pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.86pct；TOP11-30房企的融資成本較2021年全年下降0.49pct至4.97%，降幅最小。

??營銷策略

??現(xiàn)房營銷成當(dāng)下熱點

??“包首付、包月供”活動出現(xiàn)

??核心觀點

??1、8月作為傳統(tǒng)淡季，加上今年夏季炎熱，市場仍然疲軟，重點30成供應(yīng)環(huán)比增長12%仍處低位，成交環(huán)比下降13%，同比跌幅31%。本月房企集團(tuán)營銷活動增多，且多與現(xiàn)房活動有關(guān)，但整體營銷的讓利幅度較小。此外，深圳、青島為代表的外圍庫存扎堆區(qū)域項目普遍采用高傭金、分銷帶客等方式加速去化，但是僅能帶動來訪量，客戶轉(zhuǎn)化率平平。在目前房企利潤空間不大的情況下，整體營銷折扣在9折左右，但部分項目的特價房最高可達(dá)7折。

??2、營銷活動方面，房企現(xiàn)房活動增多。雖然8月整體營銷淡季，但不少房企借助818積極推貨造節(jié)營銷。此外本月不一樣的是，鑒于6月的停貸風(fēng)波，現(xiàn)房成為營銷賣點，鳳凰網(wǎng)平臺攜手房企舉辦“818·即刻現(xiàn)房節(jié)”活動，百強房企中有31家參與；各大房企在8月也自行舉辦現(xiàn)房活動，借此機會加速現(xiàn)房去化。此外廊坊的CBD龍河府“包首付、包月供”開啟代還月供的營銷活動，替客戶還月供至交房為止，提升項目交付信心，后續(xù)廊坊陽光郡、合生龍河灣壹號相繼跟進(jìn)。

??3、展望下月，房企現(xiàn)房營銷等將會持續(xù)跟進(jìn)。目前政策方面供給端放松限貸政策的優(yōu)先級在上升，核心一二線城市不排除效仿蘇州、廈門，適度下調(diào)二套房首付比例，以期刺激置換改善需求；供給端則是一些列保交樓舉措。政策持續(xù)紓困加上9月作為傳統(tǒng)營銷月，預(yù)計會有更多房企跟進(jìn)現(xiàn)房銷售，舉辦工地開放日等活動加強業(yè)主對房屋交付的信心。

??人事變動

??高管變動環(huán)比更為頻繁

??沈培英將任遠(yuǎn)洋集團(tuán)公司秘書

??

??核心觀點

??1、8月，房企高層人事動態(tài)信息數(shù)量較前月明顯上升，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，隨著企業(yè)中報的發(fā)布，半年度業(yè)績的清算，8月房企高層人員離職、調(diào)任、獲委任的情況頻繁。

??2、8月16日，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于聘任董事會秘書的公告，同意聘任沈偉東擔(dān)任公司董事會秘書，任期自第六屆董事會第七次會議審議通過之日起至第六屆董事會屆滿之日止。沈偉東已取得深圳證券交易所頒發(fā)的董事會秘書資格證書，公告顯示，沈偉東于1973年出生，碩士研究生學(xué)歷，高級會計師，中國注冊會計師?，F(xiàn)任濱江集團(tuán)董事、副總裁、財務(wù)總監(jiān)兼董事會秘書。

??3、8月12日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，公司秘書及授權(quán)代表變更。遠(yuǎn)洋集團(tuán)公司秘書陳競德已辭任公司秘書職務(wù)，董事局亦宣布，遠(yuǎn)洋集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)沈培英將兼任為公司秘書，均自8月13日起生效。據(jù)悉，沈培英于2007年5月加入遠(yuǎn)洋，彼亦為遠(yuǎn)洋若干附屬公司的董事。沈培英亦為在聯(lián)交所上市盛洋投資（控股）有限公司（為遠(yuǎn)洋聯(lián)營公司）的董事局主席、執(zhí)行董事、投資委員會主席及提名委員會主席。

??戰(zhàn)略動態(tài)

??城市更新保持熱度

       招商、遠(yuǎn)洋等房企積極入局

??核心觀點

??1、本月房企多元化領(lǐng)域積極性提高，城市更新、商業(yè)運營等多方面均有布局，農(nóng)業(yè)、TOD方面出現(xiàn)新動作。城市更新領(lǐng)域房企競爭激烈，舊改項目收并購持續(xù)升溫。商業(yè)運營領(lǐng)域房企活躍，碧桂園、大悅城持續(xù)輸出輕資產(chǎn)，商業(yè)規(guī)模持續(xù)擴張。受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，房企積極尋求新利潤增長點，除了物業(yè)管理、代建領(lǐng)域外，TOD、農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的熱度也在不斷提升。

??2、招商蛇口中標(biāo)深圳五和樞紐舊改前期服務(wù)商，該項目曾由佳兆業(yè)中標(biāo)。8月25日，招商局蛇口中標(biāo)深圳市龍崗區(qū)坂田街道五和樞紐片區(qū)重點更新單元前期服務(wù)，該項目最早于2021年7月招標(biāo)前期服務(wù)商，吸引多家房企競標(biāo)并由佳兆業(yè)中標(biāo)。受房企暴雷、行業(yè)下行等因素影響，今年4月2日，五和樞紐片區(qū)重點更新單元改為“招商+佳兆業(yè)+長城資產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)”。根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，近幾個月佳兆業(yè)等房企的項目或子公司股權(quán)頻繁出現(xiàn)在收并購標(biāo)的之列，佳兆業(yè)選擇與招商蛇口合作一方面由于佳兆業(yè)本身資金吃緊，需要引入關(guān)注舊改領(lǐng)域且資金充裕的第三方資金盤活資產(chǎn)，另一方面，招商蛇口對項目紓困更有經(jīng)驗，本月初已與半島城邦簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬進(jìn)行紓困盤活，保證半島城邦第五期的順利推進(jìn)。

??3、大悅城商業(yè)規(guī)模不斷擴張，月內(nèi)先后落子沈陽、廈門，其中集美新城大悅城成為進(jìn)駐福建的首個商業(yè)項目。8月29日，大悅城與沈陽華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司就FTC金融中心商業(yè)項目輕資產(chǎn)管理輸出成功簽約，將打造沈陽金融中心大悅城。同時，廈門集美新城核心區(qū)的大悅城商業(yè)購物中心項目近期已完成整體設(shè)計工作、進(jìn)入工程建設(shè)階段，是大悅城控股布局福建省的首個商業(yè)項目，預(yù)計將于2024年開業(yè)。大悅城堅持“持有+銷售”雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，以輕資產(chǎn)管理輸出的方式，提升集團(tuán)整體盈利能力。截止日前，大悅城控股年內(nèi)已新獲4個商業(yè)項目，商業(yè)版圖持續(xù)擴張。