[克而瑞]萬(wàn)科地產(chǎn)：量入為出、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng) 信用評(píng)級(jí)保持領(lǐng)先

??核心觀點(diǎn)

      【上半年合同銷(xiāo)售金額同比降低39.3%】2022年上半年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2152.9億元，同比降低39.3%。上半年，萬(wàn)科在全國(guó)41個(gè)城市市場(chǎng)銷(xiāo)售排名位列前三，其中在16個(gè)城市市場(chǎng)排名第一，在17個(gè)城市排名第二。分區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年對(duì)萬(wàn)科業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售金額782.5億元，銷(xiāo)售金額和面積占比分別達(dá)到了36.3%和26.7%。

??【量入為出、提升投資質(zhì)量，一二線城市占比95.6%】2022年，萬(wàn)科繼續(xù)堅(jiān)持量入為出，同大部分行業(yè)規(guī)模房企一樣，上半年新增投資規(guī)模有明顯降低。共計(jì)新獲取項(xiàng)目19個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬(wàn)平方米，總地價(jià)386.8億元。其中，在一二線城市的投資金額占比達(dá)到95.6%。截至上半年末，萬(wàn)科在建及規(guī)劃中土地儲(chǔ)備面積達(dá)13722.8萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)8627.4萬(wàn)平方米。

??【盈利指標(biāo)回落，企業(yè)信用評(píng)級(jí)保持行業(yè)領(lǐng)先】2022年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)也分別同比增長(zhǎng)10.5%、11.9%。毛利率、凈利率等盈利指標(biāo)略有降低，但整體利潤(rùn)表現(xiàn)仍明顯優(yōu)于行業(yè)平均水平。截至上半年末，萬(wàn)科現(xiàn)金短債比2.25、長(zhǎng)短期債務(wù)比3.47、凈負(fù)債率35.5%，負(fù)債結(jié)構(gòu)健康、三道紅線綠檔達(dá)標(biāo)。

??【各多元板塊經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)高效、穩(wěn)健發(fā)展】2022年，萬(wàn)科繼續(xù)堅(jiān)持“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，在物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、住宅租賃、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等多元業(yè)務(wù)板塊發(fā)展都進(jìn)一步穩(wěn)步推進(jìn)。其中，萬(wàn)物云上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。關(guān)于分拆萬(wàn)物云境外上市的申請(qǐng)也已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展韌性更強(qiáng)，帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)，也能為未來(lái)業(yè)務(wù)價(jià)值增長(zhǎng)提供支撐。

      01

      銷(xiāo)售上半年合同銷(xiāo)售金額同比降低39.3%

??2022年上半年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2152.9億元，銷(xiāo)售面積1290.7萬(wàn)平方米，分別同比降低39.3%和41.1%；銷(xiāo)售均價(jià)16680元/平方米，較往年略有提升。目前，行業(yè)下行調(diào)整持續(xù)、市場(chǎng)表現(xiàn)仍相對(duì)低迷，上半年百?gòu)?qiáng)房企整體銷(xiāo)售金額的同比降幅超過(guò)50%。萬(wàn)科的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)雖然和多數(shù)規(guī)模房企一樣有明顯回落，但表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均。

??上半年，萬(wàn)科在全國(guó)41個(gè)城市市場(chǎng)銷(xiāo)售排名位列前三，其中在16個(gè)城市市場(chǎng)排名第一，在17個(gè)城市排名第二。分區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年對(duì)萬(wàn)科業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售金額782.5億元，銷(xiāo)售金額和面積占比分別達(dá)到了36.3%和26.7%，南方區(qū)域和北京區(qū)域的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度則分別達(dá)到22.1%和12.1%。

??02

??投資

??量入為出、提升投資質(zhì)量

??一二線城市占比95.6%

??2022年，萬(wàn)科繼續(xù)堅(jiān)持量入為出、提升投資質(zhì)量，同大部分行業(yè)規(guī)模房企一樣，上半年新增投資規(guī)模有明顯降低。具體來(lái)看，萬(wàn)科上半年共計(jì)新獲取項(xiàng)目19個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積213.1萬(wàn)平方米；項(xiàng)目總地價(jià)386.8億元，權(quán)益地價(jià)總額約248.3億元。其中，在一二線城市的投資金額占比達(dá)到95.6%。

??在總土地儲(chǔ)備規(guī)模上，截至2022年上半年末萬(wàn)科在建及規(guī)劃中土地儲(chǔ)備面積達(dá)13722.8萬(wàn)平方米（在建項(xiàng)目10007.4萬(wàn)平方米、規(guī)劃中項(xiàng)目3715.4萬(wàn)平方米），其中權(quán)益土儲(chǔ)8627.4萬(wàn)平方米?？偼恋貎?chǔ)備規(guī)模回落至2017-2018年的水平，但仍可滿足萬(wàn)科未來(lái)近4年的銷(xiāo)售需求。同時(shí)萬(wàn)科還在全國(guó)多個(gè)城市積極參與舊改項(xiàng)目，截至2022年上半年末舊改項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積約524.3萬(wàn)平方米。

??03

??財(cái)務(wù)

??盈利指標(biāo)回落

??企業(yè)信用評(píng)級(jí)保持行業(yè)領(lǐng)先

??2022年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%，其中來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入1916.7億元。毛利潤(rùn)423.5億元、凈利潤(rùn)181億元、歸母凈利潤(rùn)122.2億元，分別同比增長(zhǎng)10.5%、11.9%和10.6%。

??從盈利指標(biāo)來(lái)看，萬(wàn)科2022年上半年實(shí)現(xiàn)毛利率20.5%，扣除稅金及附加之后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率16.5%、凈利率8.7%、歸母凈利率5.9%，較去年同期均有不同程度的降低，且處于歷史較低水平。但考慮到到近年來(lái)行業(yè)利潤(rùn)空間持續(xù)承壓，企業(yè)整體利潤(rùn)率水平不斷下行探底。2022年上半年多數(shù)規(guī)模房企利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)、利潤(rùn)率下滑、甚至錄得凈虧損，萬(wàn)科的利潤(rùn)表現(xiàn)仍明顯優(yōu)于行業(yè)整體水平。

??截至2022年上半年末，萬(wàn)科持有貨幣資金1410.7億元，有息負(fù)債總額2802.3億元；現(xiàn)金短債比2.25、長(zhǎng)短期債務(wù)比3.47，負(fù)債結(jié)構(gòu)健康；凈負(fù)債率35.5%，長(zhǎng)期保持在40%以下；存量融資的綜合融資成本4.08%。在整體融資環(huán)境趨緊、企業(yè)流動(dòng)性承壓的行業(yè)背景下，萬(wàn)科得益于長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)政策，凈負(fù)債率和融資成本均穩(wěn)定在行業(yè)較低水平。扣除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率68.4%，三道紅線滿足綠檔達(dá)標(biāo)。同時(shí)，標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)以及中誠(chéng)信對(duì)萬(wàn)科均保持了“投資級(jí)”的信用評(píng)級(jí)，信用評(píng)級(jí)行業(yè)領(lǐng)先且評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。

      04多元化

??各多元板塊經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)

       繼續(xù)高效、穩(wěn)健發(fā)展

??除了在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，2022年上半年萬(wàn)科繼續(xù)堅(jiān)持“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，在物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、住宅租賃、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等多元業(yè)務(wù)板塊發(fā)展都進(jìn)一步穩(wěn)步推進(jìn)。

??在物業(yè)服務(wù)板塊，萬(wàn)物云上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元（含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%，同比增長(zhǎng)34.8%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比35.6%，同比增長(zhǎng)39.7%。

??具體來(lái)看，在社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)方面，萬(wàn)物云布局全國(guó)逾120多個(gè)大中城市（含香港），簽約管理的物業(yè)數(shù)目達(dá)到4096個(gè)，在管物業(yè)數(shù)目達(dá)到3035個(gè)。在商企和城市空間綜合服務(wù)方面，萬(wàn)物云聚焦互聯(lián)網(wǎng)、高端制造、金融、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，提供物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)。截至報(bào)告期末，萬(wàn)物云在物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)方面簽約管理的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到1929個(gè)，在管項(xiàng)目數(shù)目達(dá)到1706個(gè)。2022年7月，關(guān)于分拆萬(wàn)物云境外上市的申請(qǐng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。

??在物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域，2022年上半年物流業(yè)務(wù)含非并表項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.6億元，同比增長(zhǎng)39.1%。其中高標(biāo)庫(kù)營(yíng)業(yè)收入10.4億元，同比增長(zhǎng)13.0%；冷庫(kù)營(yíng)業(yè)收入8.2億元，同比增長(zhǎng)94.7%。截至報(bào)告期末，萬(wàn)緯物流在全國(guó)47個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理157個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積1164萬(wàn)平方米，服務(wù)客戶超過(guò)1200家。

??在租賃住宅業(yè)務(wù)上，上半年萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)含非并表項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%。作為全國(guó)最大的集中式長(zhǎng)租公寓提供商，截至報(bào)告期末，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理房屋20.99萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)16.95萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)數(shù)量在深圳、福州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、天津、西安、長(zhǎng)春、廣州、北京、成都、武漢、合肥等26個(gè)城市領(lǐng)先。同時(shí)，泊寓也積極響應(yīng)國(guó)家保障性租賃住房政策，截至上半年末在深圳、廈門(mén)、武漢等城市已有48個(gè)項(xiàng)目、4.1萬(wàn)間房納入各地保障性租賃住房。

??商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊，截至上半年末萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)累計(jì)開(kāi)業(yè)的建筑面積1194.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為441.1萬(wàn)平方米。已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體出租率91.3%，其中開(kāi)業(yè)1年以上的商業(yè)項(xiàng)目出租率達(dá)到91.6%。上半年萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)含非并表項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入40.1億元，同比增長(zhǎng)10.4%。其中，印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入27.5億元，同比增長(zhǎng)12.2%。