[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要 | 浙江省三四線城市 (六十二):金華市

楊科偉、俞倩倩2021-06-09 10:33:20來源:克而瑞

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  • 城市:浙江
  • 發(fā)布時間:2021-06-09
  • 報告類型:專題報告
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??調(diào)研感受

??2020年疫后地王、學(xué)區(qū)、貨幣寬松,強化樓市上漲預(yù)期,成交量價創(chuàng)歷年新高

??2021年政策“高壓”下數(shù)據(jù)“失真”,成交下調(diào)實則限簽且無房可售

??江南、江北、湖海塘高端改善,房價2萬+,金義新區(qū)價格洼地,8成投資客 

??內(nèi)需型市場,地緣性客戶就近置業(yè)為主,江北吸納蘭溪,江南吸納永康、武義

??居民“安貧樂富”,剛需200萬月供壓力大于首付,改善無上限,千萬排屋可熱銷

??“限房價”附加嚴(yán)苛配建條件,2幅地塊流拍,地市熱度微降

??央企、國企憑財務(wù)優(yōu)勢倒逼本土房企出局,厚樸、萬固等“各有所長”

??短期內(nèi)供不應(yīng)求,市場陣痛期難免,中長期限價地入市,維穩(wěn)概率較大


??金華,古稱婺州,浙江省地級市,長江三角洲中心區(qū)27城之一,下轄2個區(qū)、3個縣、代管4個縣級市,總面積10941.42平方千米。與其他三四線城市的發(fā)展格局略有不同,金華市區(qū)發(fā)展實則不如下屬代管的義烏(小商品市場)、永康(建筑、五金)、東陽(橫店影視、紅木、建筑)等,故而也有“浙江的金華,中國的永康、亞洲的橫店,世界的義烏”的說法。

??各市的樓市行情也呈現(xiàn)出差異化特征,以房價為例,義烏已遠超金華,永康則與金華不分伯仲,下文我們將結(jié)合實地調(diào)研情況,解析金華市區(qū)(婺城區(qū)+金東區(qū))當(dāng)前樓市情況。

??01 市場變化

??學(xué)區(qū)&地王雙刺激

??2020年成交量創(chuàng)新高、調(diào)控加碼

??市面“無房可售”

??縱觀金華樓市歷年發(fā)展脈絡(luò),2016-2018年處于高速增長期,量價齊升;2018年階段性高點:商品住宅成交量達169萬平方米,成交均價也達到了1.4萬元/平方米。2019年上半年“小陽春”行情延續(xù),下半年熱情有所減退,市場分化持續(xù)加劇。2020年雖然遭逢新冠,但是金華樓市還是走出了漂亮的“V”型反轉(zhuǎn),年成交量突破200萬平方米,成交均價則高位持穩(wěn)在1.7萬元/平方米。

??聚焦到月度變化,2020年年初受新冠疫情影響,2月成交降至歷史低位,5-6月穩(wěn)步復(fù)蘇,7月沖高至37萬平方米,創(chuàng)年內(nèi)新高。

??究其原因,一方面,4-5月金東區(qū)、婺城區(qū)等核心區(qū)位多幅萬元地塊成交強化房價上漲預(yù)期;另一方面,學(xué)區(qū)炒作盛行,動輒8-9萬元/平的學(xué)區(qū)房,連帶著新房里面有學(xué)區(qū)概念的項目也很好賣;此外,下半年信貸寬松支持實體經(jīng)濟復(fù)蘇也使得部分熱錢流入房地產(chǎn)行業(yè),整體樓市高熱不退。

??為了貫徹中央“房住不炒”,8-9月金華政府開啟預(yù)售證管控(拿證難,限價)和限簽,尤其在2020年年末,2.5萬元/平的高價房源難備案,一直延續(xù)至今。2021年3-5月整體成交節(jié)節(jié)回落主要是基于目前在售項目較少,多數(shù)樓盤處于等待預(yù)售證的供應(yīng)空窗期,加之高低配的限簽方式,使得數(shù)據(jù)嚴(yán)重 “失真”。

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??02 政策環(huán)境

??調(diào)控持續(xù)加碼:取證難、樓市限簽、土拍限價、利率上調(diào)

??人才新政力度較弱

??金華前期因二手房價格上漲過快,“學(xué)區(qū)房”炒作等原因多次被政府約談,目前整體政策管控相對較嚴(yán),主要體現(xiàn)在以下幾方面:

??一是預(yù)售證管控較嚴(yán),房企取證難:一方面?zhèn)浒竷r審批相對嚴(yán)格,參看周邊在售新盤或是二手房定價,需要與政府進行博弈;另一方面,取證對工程進度有嚴(yán)格要求,裝配式住宅達到25%,非裝配式住宅達到2/3,若建設(shè)區(qū)域內(nèi)含安置房,需要安置房封頂才能發(fā)證。

??二是自2020年下半年開始限簽,“高低配”備案方式控房價。2.5萬元/平以上房源停止備案,目前2萬元/平的房源尚可備案,部分樓盤反映仍存在去年銷售房源尚未備案情況,導(dǎo)致房企的回款周期大大延長。

??三是近期為了防止地市過熱,金華市區(qū)將加大土地供應(yīng)量,尤其是加大郊區(qū)外圍區(qū)域的涉宅用地供應(yīng)量。2021年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番,力爭達到3000畝以上。二環(huán)以外計劃出讓住宅用地達到1500畝以上。同時,除了采用的“限房價、競地價”模式之外,還將視情況加入“競配建”等方式。

??目前金華首套房首付三成;二套房首付四成;不過近期銀行信貸有收緊征兆,上調(diào)貸款利率,首套房由此前的5.25%上調(diào)至5.35%,二套房由此前的5.35%上調(diào)至5.5%,房企整體回款周期因預(yù)售證難拿、備案緩慢等多重原因,大大延長。

??人才新政方面,博士生30萬購房補助(分3年支付),全日制普通高校碩士研究生15萬元(分3年支付)、“雙一流”高校本科畢業(yè)生6萬元、其他高校本科畢業(yè)生4萬元。不過與義烏???0萬元,本科30萬元相對比,這樣的補貼力度相對較弱。

??03 房價梯度

??江北近3萬元/平領(lǐng)漲

??湖海塘“新貴”,金義新區(qū)價格洼地

??金華分為兩區(qū):婺城區(qū)和金東區(qū),呈東西走向,婺城區(qū)大體可分為如下幾個板塊:江北板塊,傳統(tǒng)認知上的老城區(qū),擁有城市絕對中心的人民廣場商圈,房地產(chǎn)發(fā)展較早,有浙江最大的棚戶區(qū)改造項目,現(xiàn)在區(qū)域發(fā)展成熟,配套完善,位置核心,高端改善片區(qū),在售的中海九樾、保利天匯報價均在2.8-2.9萬元/平米不等。江南板塊,城市核心區(qū)域的延伸地塊,城市副中心,屬于城市標(biāo)桿區(qū)域,目前發(fā)展成熟,居住氛圍濃厚,在售項目相對較少。湖海塘片區(qū),沿武義江,主打生態(tài)宜居,區(qū)域板塊價值逐步提升,目前在售新盤不多,金地湖塘月色、金地峰匯的新房價格都在2.3-2.4萬元/平米不等,大戶型湖景房的單價已經(jīng)超過3萬元/平,存在一定的一二手倒掛現(xiàn)象。婺城新區(qū),依托周邊工業(yè)園區(qū)發(fā)展,是未來政府重點規(guī)劃發(fā)展片區(qū),也是近期政府供地的重點區(qū)域,目前房價尚屬房價洼地,目前待售的中南君啟和在售的萬泰公園大道,對外報價基本都在1.7-1.8萬元/平。

??金東區(qū)由西向東延伸,基本可分為:多湖板塊,主要是萬達廣場片區(qū),自13年萬達進駐后,片區(qū)發(fā)展提速,在售的富力三江都薈報價在2.4萬元/平。往東為金東新城板塊,在售樓盤相對較多,包括綠城招商春熙明月、保利閱江臺,敏捷星匯源著和即將首開的萬固江潮名邸,報價基本在2.1-2.3萬元/平不等。再往東為金義新區(qū),即原來的金義都市新區(qū),現(xiàn)在是金義新區(qū)的東城,屬金華和義烏連接處,布局多年,也是樓盤集中地,紅星金義天鉑、金義頤景園、新城盛昱等在售項目價格偏低,僅1.0-1.1萬元/平,屬整個金華的價格洼地。

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??04 項目去化

??供應(yīng)空窗期下

??婺城區(qū)依舊是成交重點

??中海、保利等高端盤持續(xù)飄紅

??依據(jù)我們實際調(diào)研情況,政府“控預(yù)證”,疊加202年下半年以來火熱的銷售行情,目前多數(shù)區(qū)域均出現(xiàn)了供應(yīng)空窗期,在售項目等待取證或新入市項目等待首開居多。我們調(diào)研的婺城新區(qū)、江北、江南、湖海塘、多湖、金東片區(qū)在售項目基本都在5個以內(nèi),庫存基本見底。

??依據(jù)CRIC監(jiān)測的2021年1-5月商品住宅銷售面積TOP10項目情況,可以看到,8成項目集中在婺城區(qū),剛需、高端兩頭翹,既有均價在10000元/平的繽虹星城、恒大·養(yǎng)生谷、萬固西江月;也不乏高端改善的保利天匯、富力·三江都薈、中海九樾,開盤當(dāng)天去化率基本都在7-8成。

??此外,因政府“限價”政策影響,多數(shù)樓盤加推價格漲幅不大,目前多數(shù)高端盤會采取高配精裝、綁定車位、全款優(yōu)先等方式提升產(chǎn)品溢價能力。

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??05 客群結(jié)構(gòu)

??地緣性客群就近置業(yè)為主

??江北、江南高端改善

??金義新區(qū)剛需投資

??目前來看,金華多數(shù)項目仍以地緣性群為主,客戶會依舊自己的購買力基采取就近置業(yè)的原則,依舊金華不同的房價梯度,婺城區(qū)的江南、江北、湖海塘片區(qū)屬典型的中高端改善區(qū)域,以吸附本地的中高端改善客群為主,客戶具有明顯的地域區(qū)隔性,江北的不買江南,江南的不去江北,目前因江南在售項目稀缺,湖海塘?xí)薪硬糠纸掀瑓^(qū)的外溢客群。婺城新區(qū)屬新開發(fā)新城區(qū)域,在售小面積段屌絲盤居多,純剛需自住占比70%,投資主要圍繞五中學(xué)區(qū)概念,客戶占比不超過3成。

??金東區(qū)的金東新城板塊,除了吸納地緣性金東區(qū)本地客群,因地理位置處于江南和江北之間,可實現(xiàn)雙向吸附,以我們調(diào)研的萬固江潮名邸為例,60-70%的來訪客戶來自于金東區(qū),因項目毗鄰江北板塊,江北來訪客戶占比也高達12%。金義新區(qū)投資70%,金華義烏人都有;

??而金義新區(qū)投資屬性相對較強,80%以上客戶均為投資客,目前空置率相對過高。

??而從金華對下屬縣市客群吸附力來看,義烏、東陽基本不會選擇在金華置業(yè),投資首選杭州,永康、武義、蘭溪相對偏好金華主城,江北吸附蘭溪,江南吸附永康、武義,金東吸附永康,郊縣進城也會選擇就近置業(yè)。

??06 購買能力

??市區(qū)人口增量不及義烏

??本地“安貧樂富”

??剛需、改善分化加劇

??根據(jù)近期發(fā)布的金華市第七次人口普查數(shù)據(jù),金華人口還是有了穩(wěn)步增長,全市常住人口為7050683人,與2010年第六次全國人口普查的5361572人相比,十年共增加1689111人,增長31.5%,年平均增長率為2.78%。不過細化到各縣市人口占比,可以看出,義烏人口增長顯著,人口占比上升了3.36個pts,金義新區(qū)次之,婺城區(qū)人口占比卻呈現(xiàn)出下降趨勢。

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??而從金華本地居民購買力來看,金華本地人生活偏安逸,既不如外出做生意的永康、東陽人家底雄厚,也不及義烏小商品市場老板出手闊氣,更多是以公職人員、工薪階層為主,月收入在5000-6000元不等,當(dāng)前政府嚴(yán)苛的“限價”政策下,居民買房壓力相對適中;剛需可承受總價200萬左右的房源,月供壓力略大于首付。改善總價段在300-500萬元不等,依托前期樓市上漲紅利,置換改善,尚無見頂征兆,高端中海九樾項目均價逼近3萬元/平米,還以全款優(yōu)先、綁定車位等方式篩選客戶,但依舊能取得開盤去化80-90%的佳績。

??07 土地市場

??2021年累計成交量堪比去年全年

??“限價地”入市,房企拿地趨于理性

??從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,2017年以前金華土地一直都處于低位波動,2017年伴隨著商品房開發(fā)的日漸深入,年涉宅用地成交量突破200萬平方米,地價穩(wěn)步上揚,至2020年沖高至234萬平方米,成交樓面價維持在6921元/平方米。

??2021年3月,因金華房價上漲過快引起中央高度關(guān)注,為穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期,金華政府也發(fā)布相關(guān)通知,市區(qū)將加大住宅用地供應(yīng)量,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),同時加大城郊、集鎮(zhèn)低價地塊供應(yīng)。金華目前也迎來了2次集中供地,截止2021年5月25日,婺城區(qū)和金東區(qū)涉宅用地成交面積已達204萬平方米,逼近去年全年成交水平。

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??值得關(guān)注的是,政府對土拍實施“限價”政策,對房企的殺傷力還是很大的,從5月金華第二批集中供地來看,出讓的多數(shù)地塊雖然區(qū)位不錯,但是總體熱度不及一個月前首次出讓,兩宗地塊慘遭流拍。究其原因,與嚴(yán)苛的出讓預(yù)設(shè)條件密不可分,住宅限價低于周邊項目、或配建安置房、或配建人才用房等移交政府,房企難免算不過賬,因而拿地?zé)崆橛兴麥p。

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??08 房企競爭

??中海、保利、萬科入駐倒逼本地房企退場

??戶型設(shè)計偏于保守

??從當(dāng)前房企競爭格局來看,隨著地價的不斷攀升,預(yù)售調(diào)控等客觀限制,本土房企被“倒逼”退出,保集等深耕金華多年房企也被迫下沉郊縣拿地。本土房企僅剩下萬固和厚樸,二者各有所長,厚樸擅長與品牌房企合作,專供90-100平米小面積段快銷盤,萬固則依托商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗,建造成本等優(yōu)勢,獨立運作項目,目前政策調(diào)控?zé)o法搶回款下開發(fā)商都選擇保利潤。

??外來的央企、國企,龍頭民營企業(yè)比較吃香,地市動作不斷,保利、中海、綠城等基本都在前幾年進入金華市場,萬科潛伏多年,此前與本土茂新合作了2個小項目,近期重倉金華,短短2個月在金華市婺城區(qū)砸下近70億元獲得4宗地塊,預(yù)期也將在今年下半年或明年入市,形成集中供應(yīng)。

??值得關(guān)注的是,品牌房企入駐金華,產(chǎn)品設(shè)計偏于保守,項目主力戶型區(qū)間集中在90-140平,僅中海九樾項目相對高端,設(shè)計了178平左右的戶型,不過從目前市場反饋來看,因高端項目供應(yīng)相對稀缺,市區(qū)大面積段居住品質(zhì)較好的二手房持續(xù)熱銷,保集湖海塘莊園項目240平1400萬排屋和3000-4000萬大雙拼銷量同樣不差。

??09 總結(jié)展望

??短期調(diào)控“易緊難松”

??陣痛期在所難免

??后期限價地集中入市或?qū)⒕徑鈳齑嫖C

??當(dāng)前金華樓市仍處于政策“高壓”之下,面臨供應(yīng)短缺的窗口期,一方面房企取證困難(限售價、限工期),另一方面集中供應(yīng)的“限價地”尚未入市。市場成交熱度高漲,只要有房基本不愁賣,但受制于“限簽”,數(shù)據(jù)層面未有表現(xiàn)。近期信貸端持續(xù)收緊,房貸利率上調(diào),調(diào)控力度有增無減,旨在穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期。

??在調(diào)控層層加碼的背景下,地市實則已然出現(xiàn)降溫征兆,“限房價”、人才配建無償移交等嚴(yán)苛出讓條件使得金華二次集中供地中2幅地塊慘遭流拍,房企利潤空間嚴(yán)重壓縮。

??預(yù)判2021年下半年,我們認為,整體調(diào)控易緊難松,市場橫盤概率較大,短期內(nèi)還將面臨供不應(yīng)求等問題。不過值得關(guān)注的是,隨著金華政府加大土地供應(yīng),這部分限價地預(yù)期將在2020年末或2021年上半年集中入市,目前來看,購房者觀望情緒還是比較濃厚的,加之2020年金華市區(qū)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪成交放量,部分自住需求已然釋放,后市維穩(wěn)概率較大。


??典型項目一:中南厚樸·君啟

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置:婺城新區(qū)文津路以南、金江南街以西、東堰街以東

??物業(yè)類型:10-11層洋房,18層小高層

??建筑面積:18.87萬平方米

??規(guī)劃戶數(shù):1663戶

??裝修:毛坯主力戶型:1室1廳1衛(wèi)52平,2室2廳1衛(wèi)68平,3室2廳1衛(wèi)75平,3室2廳2衛(wèi)85平,3室2廳2衛(wèi)95平

??售價:未拿預(yù)證,對外釋放價格參考周邊1.7-1.8萬元/平

??項目點評:項目地處婺城新區(qū),周邊競品新房項目多為體量較大(1000戶起步)的剛需快銷盤,2020年年初開盤后,2020年底基本售罄。項目目前尚未開盤,主要是預(yù)售證價格需要與政府進行博弈,開盤時間待定。4月萬科、中海都已在項目周邊拿地,地價7000-8000元/平,預(yù)計今年年末或明年上半年將形成集中供應(yīng)。

??目前項目首開時間待定,預(yù)期推出400套房源,定位剛需,面積段集中在50-95平不等,從年后開始蓄客至今,認籌比在1:3,目前暫時不會選擇搖號開盤。客戶來源主要集中在婺城新區(qū)本地,占比約7成左右,郊縣蘭溪剛需客群也占有一定比例。

??典型項目二:金地·峰匯

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置:湖海塘片區(qū)八一南街與海棠路交叉口

??物業(yè)類型:小高層

??建筑面積:14.7萬平方米

??規(guī)劃戶數(shù):800戶

??裝修:精裝

??首次開盤時間:2020年12月18日,目前一期售罄,二期加推待定

??主力戶型:3房2廳2衛(wèi)108平方米;4房2廳2衛(wèi)129平方米;4房2廳2衛(wèi)143平方米;4房2廳3衛(wèi)168平

??售價:2.3-2.4萬元/平,目前一期售罄,二期預(yù)計下月加推

??項目點評:項目地處湖海塘生態(tài)宜居板塊,周邊二手房在售價格2.7-2.8萬元/平米,略有些一二手倒掛。開盤節(jié)奏來看,一期約280套房源,于2020年12月月中首開3棟,賣完后月底加推2棟,基本在2021年1月全部售罄,月均去化基本在180套左右。目前因工程進度等問題暫未拿到預(yù)售證,不過預(yù)計6月二期加推,年內(nèi)清盤。

??月底加推2棟,基本在2021年1月全部售罄,月均去化基本在180套左右。目前因工程進度等問題暫未拿到預(yù)售證,不過預(yù)計6月二期加推,年內(nèi)清盤。

??從客群結(jié)構(gòu)來看,以江南本低高端改善客群居多,占比在8成以上,公務(wù)員企事業(yè)單位居多,享受此前濱江、綠城等二手住宅房價上漲紅利置換。金華本地客戶偏好高首付,3-5成首付比例居多,少量永康、武義高端客群偏好杠桿,以3成首付居多。

??典型項目三:萬固·江潮名邸

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▲沙盤/售樓處/實景圖

??地理位置:金東區(qū)金歐路和康濟街交匯處

??物業(yè)類型:11-17層洋房、小高層

??建筑面積:19.8萬平方米

??規(guī)劃戶數(shù):524戶

??裝修:全裝

??首次開盤時間:因工程進度暫未拿到預(yù)售證,待定主力

??戶型:3室2廳2衛(wèi)89/99/118平方米;4室2廳2衛(wèi)113平方米

??售價:對外釋放報價2.0-2.1萬元/平

??項目點評:項目體量適中,規(guī)劃11棟11-17F住宅,以及3000平方米商業(yè),規(guī)劃住宅套數(shù)524戶,主力面積段集中在89-118平,目前項目處于待售階段,因內(nèi)部配置安置房需要封頂移交政府方能取證,因而項目首開待定。目前采取全裝修提升溢價,暫未考慮捆綁車位。項目蓄客情況不錯,目前到訪客戶達到了2600多組,以地緣性客群為主,從來訪客戶結(jié)構(gòu)來看,60-70%的來訪客戶來自于金東區(qū),因項目毗鄰江北板塊,江北來訪客戶占比也高達12%。

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