[克而瑞]浙江省三四線城市 (七十二)：嘉興篇

??1、城南、國(guó)商、科技城改善扎堆，城東、城北剛需聚集地

??2、限購(gòu)、限價(jià)有方可破，搖號(hào)新政加重市場(chǎng)觀望情緒

??3、市場(chǎng)庫(kù)存告急，在售樓盤非尾盤即待售，熱門板塊一房難求

??4、外來投資客退潮，地緣客戶主導(dǎo)市場(chǎng)

??5、桐鄉(xiāng)、海寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列前茅，本地人藏富于民，人均1-2套房

??6、2020年供地計(jì)劃僅完成60%，榮安、佳源、萬(wàn)科瓜分市場(chǎng)

??7、品牌房企萬(wàn)科稱王，本土龍頭榮安關(guān)系硬、佳源口碑好

??8、庫(kù)存告急衍生恐慌性購(gòu)房，控地價(jià)、房?jī)r(jià)難掩市場(chǎng)高熱情緒

??◎  作者 / 楊科偉、張家樺

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??嘉興，浙江省地級(jí)市，位于浙江省東北部、長(zhǎng)江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶，是長(zhǎng)江三角洲重要城市之一，也是上海大都市圈重要城市、浙江大灣區(qū)核心城市、杭州都市圈副中心城市。全市下轄2個(gè)區(qū)（南湖區(qū)、秀洲區(qū)）、2個(gè)縣（嘉善縣、海鹽縣）、代管3個(gè)縣級(jí)市（海寧市、平湖市、桐鄉(xiāng)市），總面積4275.05平方千米。截至2020年，嘉興市常住人口540.09萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口323.52萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率67.4%。

??市場(chǎng)變化

??縱觀嘉興市場(chǎng)歷年走勢(shì)，市本級(jí)2016-2017年響應(yīng)全國(guó)地方人才激勵(lì)等利好政策借勢(shì)上漲一波，2016年單年成交面積高達(dá)432萬(wàn)平方米；2017年政府出臺(tái)限價(jià)，至2019年上半年相對(duì)回歸理性，2019年下半年開始出現(xiàn)綁車位，2020年初成交回落，6月之后市場(chǎng)加速狂奔，熱度延續(xù)至今，隨著4.29新政出臺(tái)，新房供應(yīng)青黃不接成交略有下降，對(duì)二手房影響更大，跌幅在3成以上。歷史成交均價(jià)逐年穩(wěn)步提升，2020年達(dá)到最高點(diǎn)，全年均價(jià)超14000元/平方米，至今年調(diào)控升級(jí)，房?jī)r(jià)有所回落。

??聚焦到月度變化，2019年市場(chǎng)相對(duì)較平淡，2020年初受疫情沖擊市場(chǎng)幾乎停擺，6月迎來供求井噴，雙雙刷新2年內(nèi)新高。此后市場(chǎng)熱度居高不下，年末市本級(jí)在售新房已所剩無(wú)幾，疊加區(qū)域內(nèi)土地稀缺，新房市場(chǎng)面臨瓶頸期。整體房?jī)r(jià)走勢(shì)在1.2-1.6萬(wàn)元/平方米之間波動(dòng)，新政加碼或多或少對(duì)房?jī)r(jià)有所打壓，不過僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，實(shí)際房?jī)r(jià)參雜“茶水費(fèi)”、“綁車儲(chǔ)”等價(jià)外款，購(gòu)房成本不減反增。

??此外，周邊縣級(jí)市場(chǎng)普遍相對(duì)滯后，例如桐鄉(xiāng)市場(chǎng)周期滯后嘉興市本級(jí)6個(gè)月左右，今年房?jī)r(jià)開始狂飆，藍(lán)光項(xiàng)目由去年10月2.1萬(wàn)元/平方米上漲至2.5萬(wàn)元/平方米。

??值得一提的是，嘉興市場(chǎng)存在較多亂象?！跋薜貎r(jià)，競(jìng)配建”模式下，房企為拓展利潤(rùn)空間，普遍選取綁定車位1-3個(gè)（30萬(wàn)/個(gè)），綁定儲(chǔ)藏室10-150平方米不等，封陽(yáng)臺(tái)8000元-3萬(wàn)元不等提升溢價(jià)，部分熱銷項(xiàng)目收取30-80萬(wàn)茶水費(fèi)。去年開始付款方式流行全款，全款買房可優(yōu)先選房，首付比例低的則需要等。預(yù)計(jì)未來?yè)u號(hào)政策入市，此類現(xiàn)象將更為普及。

??房?jī)r(jià)梯度
??城南、國(guó)商、科技城改善扎堆
??城東、城北剛需聚集地

??嘉興市場(chǎng)可分為中心城區(qū)、南湖區(qū)、國(guó)際商務(wù)區(qū)、科技城、南湖新區(qū)、城南、城北、城西、城東等幾大板塊，由于中心城區(qū)以南聚集了大量改善產(chǎn)品，北部各板塊則以剛需剛改為主，房?jī)r(jià)上普遍南大于北。具體來看，市本級(jí)熱點(diǎn)板塊國(guó)商區(qū)精裝1.95萬(wàn)元/平方米，毛坯1.65萬(wàn)元/平方米，全裝修3000元/平方米只為抬高房?jī)r(jià)，實(shí)際裝修效果欠佳。城南聚焦改善，區(qū)域內(nèi)新地塊稀缺且在售樓盤較少，受惠于中心城區(qū)外溢開發(fā)成熟，當(dāng)?shù)囟址康箳靽?yán)重，二手均價(jià)3-3.5萬(wàn)元/平方米，嘉興最貴樓盤花語(yǔ)江南坐落在此，售價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米。科技城精裝1.89萬(wàn)元/平方米，毛坯1.64萬(wàn)/平方米，板塊內(nèi)由實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)炒作拉高房?jī)r(jià)。秀湖板塊別墅區(qū)扎堆，房?jī)r(jià)精裝1.7萬(wàn)元/平方米，毛坯最高1.59萬(wàn)/平方米。南湖新區(qū)，新房普遍限價(jià)2萬(wàn)元/平方米，最貴的可達(dá)到2.5萬(wàn)元/平方米。城北，城東受工業(yè)污染有所缺陷，房?jī)r(jià)最低，是剛需聚集地，房?jī)r(jià)平均在1.4萬(wàn)元/平方米。

??政策環(huán)境
??限購(gòu)、限價(jià)有方可破
??搖號(hào)新政加重市場(chǎng)觀望情緒

??嘉興當(dāng)前政策環(huán)境相對(duì)寬松，4月29日出臺(tái)新政加碼調(diào)控，本地人全域限購(gòu)3套（以家庭為單位，尚未圍堵離婚漏洞），外地人限購(gòu)1套（低門檻落戶可突破）。不過所謂“上有政策下有對(duì)策”，實(shí)際上對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的交易并沒有起太多的限制作用。本地家庭戶籍按人口算，可通過一家三口加雙方父母及兩個(gè)子女最多可4個(gè)戶口本限購(gòu)12套；另一方面房東通過私下簽協(xié)議配合過戶，等2年后交房繞開限售。

??政府“百年百項(xiàng)”建設(shè)需要大量資金，供地炒價(jià)“官方炒房”不可避免。表面上控房?jī)r(jià)、地價(jià)，限購(gòu)限售是為完成三穩(wěn)監(jiān)管，實(shí)質(zhì)給房企以利潤(rùn)，默許價(jià)外款，調(diào)控政策有彈性。

??4月29日嘉興正式出臺(tái)購(gòu)房搖號(hào)政策，對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)新出讓土地的新建商品住房項(xiàng)目（包括商品住房預(yù)售和現(xiàn)售），意向購(gòu)房人數(shù)大于開盤銷售房源數(shù)的，全部采取公證搖號(hào)排序選房的開盤銷售方式。新政主要針對(duì)5月20日集中出讓的13宗地塊，其中最快開盤的項(xiàng)目也臨近年末，現(xiàn)在在售項(xiàng)目暫未受到影響，信貸端略有收緊，房貸利率上調(diào)，5.3%-5.5%不等，回款周期略有延長(zhǎng)，目前1.5-2個(gè)月。具體搖號(hào)方式或參考杭州、寧波，對(duì)于不急于用房的置業(yè)人群多數(shù)選擇觀望等待搖號(hào)政策入市，市場(chǎng)熱度在近期有所降溫。

??項(xiàng)目去化

??市場(chǎng)庫(kù)存告急，在售樓盤非尾盤即待售
??熱門板塊一房難求

??當(dāng)前市場(chǎng)屬供應(yīng)短缺期，庫(kù)存告急，一方面拿證難度及周期升級(jí)，報(bào)批必須有實(shí)體樣板房，不然不予批發(fā)預(yù)售證；此外，由于市場(chǎng)全面限價(jià)，房企通常在價(jià)格方面與政府反復(fù)交涉以拿到心理價(jià)位，項(xiàng)目議價(jià)空間100-500元/平方米左右。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月末市本級(jí)去化周期小幅回升至5.9個(gè)月，1月以來嘉興市區(qū)內(nèi)庫(kù)存面積逐月遞減，至3月末降至最低點(diǎn)，月末庫(kù)存面積64萬(wàn)平方米，去化周期僅4.3個(gè)月。各板塊1-2個(gè)在售項(xiàng)目，不是尾盤，便是待售，幾乎無(wú)盤可看。國(guó)商區(qū)、科教城等熱門板塊項(xiàng)目更是一房難求，即便綁車位，高額茶水費(fèi)，全款優(yōu)先依舊屢開屢罄，其他片區(qū)項(xiàng)目基本月均流速150-200套，3-6個(gè)月基本清盤。當(dāng)前中心城區(qū)有少數(shù)由城投牽頭所做改建項(xiàng)目，當(dāng)?shù)厝伺锔钠媚梅?，貨幣安置?duì)推動(dòng)新房銷售促進(jìn)作用有限。

??從區(qū)域板塊來看，南湖區(qū)較之秀洲區(qū)更受本地人認(rèn)可，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)2020年至今商品住宅銷售面積TOP20中南湖區(qū)霸占了15個(gè)項(xiàng)目，秀洲僅入選5個(gè)項(xiàng)目，細(xì)分至板塊，又以南湖新區(qū)、科技城、國(guó)際商務(wù)區(qū)最為火熱，各有4個(gè)項(xiàng)目占據(jù)榜單，排名榜首的碧桂園云棲里位于科技城板塊，總成交面積15.3萬(wàn)平方米，成交總金額突破20億元。

??客群結(jié)構(gòu)
??外來投資客退潮，地緣客戶主導(dǎo)市場(chǎng)

??2018年前嘉興市場(chǎng)房?jī)r(jià)調(diào)增，吸引了一批上海、杭州外來投資客炒作，隨市場(chǎng)下行目前外地投資客基本變現(xiàn)退場(chǎng)，本地購(gòu)房需求占據(jù)主導(dǎo)。

??具體來看，市本級(jí)以本地客戶為主，近年來新開項(xiàng)目多為價(jià)格高、面積大的改善型產(chǎn)品，不適合投資，項(xiàng)目以吸納地緣性客群為主，占比可達(dá)7-8成。

??國(guó)商、科技城是全市第一梯隊(duì)，板塊內(nèi)以改善為主，去年開始已經(jīng)沒有90平方米剛需房，目前主力面積段130平方米。國(guó)商吸附海鹽客戶、科技城吸附平湖前來買房，但總體郊縣占比仍不足5%。城南板塊如是，改善項(xiàng)目橫行，萬(wàn)科包場(chǎng)做東。城東剛需剛改，秀洲區(qū)分秀洲核心和新區(qū)，本地人不認(rèn)可此地段，但吸引部分桐鄉(xiāng)客群前來買房。

??海寧市場(chǎng)上大面積段較為好賣，由于杭州大面積段不多，部分杭州客群外溢至海寧置業(yè)。值得一提的是，板塊內(nèi)普遍均價(jià)17400元/平方米，其中有4-5個(gè)9000元/平方米項(xiàng)目被上海、杭州投資客包攬。

??購(gòu)買能力

??桐鄉(xiāng)、海寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列前茅
??本地人藏富于民，人均1-2套房

??嘉興本地人不缺房，只要是本地人均1-2套房，當(dāng)?shù)厝藘A向于改善置業(yè)，暫未看見購(gòu)買力瓶頸。在全款買房、綁定附加條件下，少部分剛需被迫離場(chǎng)，相繼選擇二手房或甘愿老破小，改善客群則持續(xù)釋放。

??在市政發(fā)展上海寧、桐鄉(xiāng)單獨(dú)發(fā)展，其余三縣跟隨主城區(qū)腳步，兩地戶籍人口均只有70萬(wàn)人，在GDP上卻名列前茅，2020年全年GPD總量上海寧、桐鄉(xiāng)在浙江各縣市位列第八、第九。本土個(gè)體戶居多，市本級(jí)鋁合金、五金生意，浴霸小家電，桐鄉(xiāng)毛衫、平湖羽絨服、海寧皮草，實(shí)屬藏富于民。

??由于房少錢多，去年新房市場(chǎng)開始流行買房付全款，全款買房可優(yōu)先選房，首付比例越低等房時(shí)間越久。目前嘉興市場(chǎng)在售多為改善產(chǎn)品，大多是140平方米以上的大戶型，總價(jià)段皆在250-350萬(wàn)元之間，一次性付款的高要求下市場(chǎng)仍是開盤即罄，一方面是市區(qū)內(nèi)在售樓盤過于稀缺，另一方面不可忽視的是當(dāng)?shù)乩习傩盏捏@人購(gòu)買力。

??土地市場(chǎng)
??2020年供地計(jì)劃僅完成60%
??榮安、佳源、萬(wàn)科瓜分市場(chǎng)

??縱覽嘉興歷年土地市場(chǎng)，自2016年起土拍成交顯著放量，政策利好下市場(chǎng)熱度飆漲，房企競(jìng)相拿地進(jìn)入嘉興，至2018年市場(chǎng)恢復(fù)理性，土拍成交有所放緩但仍處高位，2019年收獲成交新高，成交總建面突破460萬(wàn)平方米，2020年受疫情影響全年供地?cái)?shù)只達(dá)到供地計(jì)劃的60%,原本就供不應(yīng)求的市場(chǎng)庫(kù)存告急，無(wú)房可賣，項(xiàng)目開盤即開即罄。

??嘉興土地市場(chǎng)中深耕型房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較大，5月20日集中供地，佳源，榮安等本土龍頭分別斬獲3-4塊，桐鄉(xiāng)等如是，本土房企桐昆，巨成財(cái)大氣粗，與地方政府關(guān)系較好，拿地有明顯優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科深耕嘉興多年具有一定話語(yǔ)權(quán)，2020年至今已競(jìng)得5宗地塊，拿地動(dòng)作不亞于佳源、榮安。其余有合景泰富、祥生、陽(yáng)光城、新希望等大型房企也相繼在嘉興拿地。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2020年來主城區(qū)（秀洲區(qū)、南湖區(qū)）土拍合計(jì)成交43宗，年內(nèi)地王位于南湖新區(qū)，是由海寧龍頭房企鴻翔地產(chǎn)拍得的經(jīng)開2020-22號(hào)地塊，成交總價(jià)23.6億元，成交樓板價(jià)超8600元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)52%。

??房企競(jìng)爭(zhēng)
??品牌房企萬(wàn)科稱王
??本土龍頭榮安關(guān)系硬、佳源口碑好

??嘉興樓市屬內(nèi)生型，本地人更愿意在本地置業(yè)，買房看重戶型及品牌實(shí)力，深根型房企品牌認(rèn)可度更高。

??萬(wàn)科作為較早進(jìn)入嘉興的頭部房企，已深耕11載，品牌及資金實(shí)力造就了萬(wàn)科良好的口碑，成為本地外來房企的top1。萬(wàn)科選擇穩(wěn)扎穩(wěn)打，基于頭部房企的資金鏈充足，項(xiàng)目銷售無(wú)須“茶水費(fèi)”，依托每年2-3個(gè)項(xiàng)目入市賺口碑。

??另一方面，浙系房企和品牌房企選擇策略不同，榮安偏好與其他房企合作開發(fā)，利益共贏風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。由于是本土房企，與政府關(guān)系較近，拿地難度小，目前有2個(gè)項(xiàng)目在售。

??本土企業(yè)佳源是嘉興當(dāng)?shù)氐摹褒堫^老大”，對(duì)于嘉興市場(chǎng)理解獨(dú)到，企業(yè)利潤(rùn)率極高，本地人對(duì)佳源也極為認(rèn)可，其項(xiàng)目無(wú)需推廣或打廣告，僅靠?jī)?nèi)部消息引導(dǎo)老客戶購(gòu)房或介紹新客戶，通常開盤前就可提前收齊認(rèn)購(gòu)定金，對(duì)于沒有門道的普通百姓，佳源的項(xiàng)目可謂“一房難求”。

??另有本土地頭蛇如桐昆、巨成競(jìng)爭(zhēng)激烈，與地方政府關(guān)系較好，拿地有明顯優(yōu)勢(shì)，其余中小鄉(xiāng)鎮(zhèn)品牌房企相對(duì)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力很難打入嘉興市場(chǎng)分一杯羹。

??總結(jié)展望
??庫(kù)存告急衍生恐慌性購(gòu)房
??控地價(jià)、房?jī)r(jià)難掩市場(chǎng)高熱情緒

??展望未來，我們認(rèn)為嘉興市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)，基于市本級(jí)供應(yīng)端嚴(yán)重告急，地價(jià)攀升引發(fā)居民恐慌性購(gòu)房，下半年搖號(hào)政策正式啟用之后，前期持觀望態(tài)度的購(gòu)房人群所累積的需求或?qū)⒓嗅尫?，市區(qū)項(xiàng)目間將出現(xiàn)熱度分化，核心南湖、科技城、秀洲等主打改善及學(xué)區(qū)概念的板塊市場(chǎng)熱度將更為火爆。

??另一方面，政府調(diào)控房?jī)r(jià)，房企利潤(rùn)空間單薄。基于政府“百年百項(xiàng)”建設(shè)需大量資金，未來雖有房?jī)r(jià)、低價(jià)的調(diào)控不斷加碼卻不會(huì)一網(wǎng)打盡，“綁車位”、“綁儲(chǔ)藏室”、“全款購(gòu)房”等市場(chǎng)亂象仍有機(jī)可乘，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度難以緩解。

??地理位置：嘉興市南湖區(qū)07省道與余步公路交匯處

??物業(yè)類型：洋房，別墅

??建筑面積：8萬(wàn)平方米

??總戶數(shù)：325戶

??裝修：毛坯 ，精裝

??開盤時(shí)間：2021年4月

??主力戶型：4室2廳2衛(wèi)117-131平方米

??售價(jià)：小高層14800元/平方米（精裝），聯(lián)排17500元/平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目目前在售三期第四批，今年4月開盤推出100多套房源當(dāng)日即罄，僅剩余131平方米頂?shù)讟俏脖P，短期內(nèi)不會(huì)再推房源，預(yù)計(jì)至7-8月加推。項(xiàng)目主打低密度別墅及洋房產(chǎn)品，規(guī)劃幼兒園至中學(xué)全學(xué)區(qū)，熱門戶型117平方米，總價(jià)段170萬(wàn)元起，需綁1個(gè)車位，單價(jià)30萬(wàn)元，部分搶手戶型需綁定2個(gè)車位。項(xiàng)目客群大多來自南湖區(qū)地緣性客戶，投資、自主兩用，客戶群體偏向剛需，部分高端客戶存在一次性購(gòu)6-7套。項(xiàng)目首開客群均全款買房，二開客戶可選擇首付+貸款，首套3成，二套5成。項(xiàng)目二期以前已全面交付，但周邊配套尚未完善，多為規(guī)劃層面。

??地理位置：桐鄉(xiāng)市城北板塊烏鎮(zhèn)大道與秋韻路交叉口

??物業(yè)類型：高層，洋房

??建筑面積：10.3平方米

??裝修：毛坯

??總戶數(shù)：540戶

??開盤時(shí)間：2020年10月

??主力戶型：3室2廳2衛(wèi)93-106平方米；4室2廳2衛(wèi)123-139平方米

??售價(jià)：25000元/平方米  

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于桐鄉(xiāng)城北板塊，周邊配套完善，新規(guī)劃準(zhǔn)一檔學(xué)區(qū)。直至去年桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)厝酥徽J(rèn)振東新區(qū)，今年起有學(xué)區(qū)加持客群引流至城北板塊，周邊新小區(qū)多，項(xiàng)目2020年10月首開，開盤價(jià)21000元/平方米左右，至今漲價(jià)至25000元/平方米，半年多漲幅近4000元/平方米。目前僅剩余1棟樓尾盤68套尚未去化，預(yù)報(bào)價(jià)28500元/平方米。項(xiàng)目恰好避開4月29日政策調(diào)控加碼銷售未受阻，且相較之下周邊五縣受政策輻射程度有限。項(xiàng)目目標(biāo)客群均為學(xué)區(qū)意向，自用為主，偏好大面積洋房，僅小部分投資客。項(xiàng)目首套3成，二套4成，項(xiàng)目平均首付達(dá)到4.5成。