謝楊春、吳嘉茗2022-08-03 12:01:21來源:克而瑞
??導(dǎo)讀:二、三輪土拍政策繼續(xù)放寬、新房市場韌性較足的城市值得關(guān)注。
??截止到上半年,22城全部完成了2022年首輪的集中供地,另有部分城市二批次土拍也已完結(jié)。從結(jié)果上來看,熱度分化貫穿始終,企業(yè)拿地格局也并未有翻天覆地的變化,土地市場依舊處于底部運(yùn)行的階段,回暖的持續(xù)性有待考驗(yàn)。
??從2021年首次實(shí)施集中供地至今,已經(jīng)持續(xù)了一年之久,企業(yè)也在慢慢適應(yīng)當(dāng)前供地節(jié)奏下的資金使用效率,尤其是優(yōu)質(zhì)地塊頻出之下,“是否拿地?在哪拿地?拿多少地?”成為了企業(yè)最關(guān)心的問題。就上半年土拍表現(xiàn)而言,我們認(rèn)為有五方面“變與不變”值得大家關(guān)注。政策變沒變?土拍是否較2021年回暖?地價(jià)有沒有下調(diào)?企業(yè)拿地盈利空間如何?拿地企業(yè)有什么新的變化和特征?
??01
??政策端愈發(fā)寬松
??通過降門檻、降成本、增盈利提振市場信心
??(本章節(jié)選)
??自2021年首次集中供地實(shí)施以來,每一輪各城市政策都在不斷調(diào)整和優(yōu)化,整體來看,呈現(xiàn)“松-緊-寬松-持續(xù)放松”的趨勢(shì)。除了限地價(jià)、禁馬甲、查資金等常規(guī)要求外,在競拍門檻、競拍規(guī)則上均作出“讓利”之舉,并結(jié)合優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng),提振當(dāng)前低迷的市場信心。
??1、集中土拍近五成地塊聚焦核心區(qū)域,通過優(yōu)質(zhì)地塊提振市場信心(部分略)
??由于2021年第二、三輪集中供地集體萎靡,在2022年,除了部分城市將原本三輪的集中供地更改為四輪進(jìn)行外,地方政府也在不斷通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)來提振房企拿地的意愿、刺激土地市場回暖。
??具體以區(qū)域視角而言,上半年22城首輪集中供地地塊中有近50%的地塊位于中心城區(qū)或熱點(diǎn)片區(qū),其中重慶、長沙、寧波、杭州、武漢等城優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊占比超過70%。如重慶此次供應(yīng)宅地均位于中心城區(qū),涉及中央公園、西永等諸多熱點(diǎn)板塊,長沙也大幅減少了望城區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)的供應(yīng)占比,岳麓、雨花等主城區(qū)成為此次供應(yīng)主力。而合肥、無錫、廣州、成都、蘇州等城市占比也在50%以上。由此可見,供應(yīng)主力明顯向中心城區(qū)傾斜。
??以上半年僅進(jìn)行了首輪集中供地、且供地結(jié)構(gòu)變化較大的南京為例。在規(guī)模大減之下,供地結(jié)構(gòu)更偏向中心城區(qū)。對(duì)比2021年三批次出讓規(guī)模來看,南京此次集中供地規(guī)模顯著縮減,涉宅用地建面僅有151萬平方米,不及去年任一批次的規(guī)模。但在區(qū)域供地結(jié)構(gòu)方面,南京此次明顯減少了溧水、六合、高淳等遠(yuǎn)郊區(qū)的供應(yīng),供地主力向中心城區(qū)傾斜,以保證土地的順利成交,減少撤牌及流拍現(xiàn)象。此次推出的19宗涉宅用地中,10宗地塊均位于內(nèi)環(huán)線,較2021年第二、三顯著提升,甚至比相對(duì)火熱的2021年首輪集中供地高出13個(gè)百分點(diǎn)。
??2、土拍政策“一松再松”,核心圍繞降成本、増利潤空間
??自2021年集中供地首次推行以來,政策端呈現(xiàn)“松-緊-松-更松”的趨勢(shì)。尤其是去年下半年以來,土地市場的低迷、銷售市場的下行,倒逼政府出臺(tái)更多的刺激性政策來提高房企拿地的熱情。
??從集中供地整體的政策邊界來看,單宗地塊溢價(jià)率不超過15%、房企購地資金審查、禁馬甲等三大硬性要求仍未出現(xiàn)變動(dòng)。實(shí)際上,為了降低出讓門檻、降低拿地的成本,部分城市達(dá)到最高溢價(jià)之后的拿地方式也逐步出現(xiàn)了變化,由最開始的競自持、競配建到搖號(hào)、競品質(zhì),杭州更是在封頂后采取一次性報(bào)價(jià)(次高者得)+搖號(hào)”的機(jī)制。
??但整體而言,集中土拍的政策愈發(fā)寬松,且主要集中在降低初期資金壓力、降低參拍門檻、降低開發(fā)成本,提高盈利空間三個(gè)方面。
??第一,通過減少保證金,延長付款期限來降低拿地初期資金壓力。典型如濟(jì)南、鄭州、上海、蘇州、南京等城市。在2022年集中供地中,蘇州、南京均將保證金比例由去年的30%下調(diào)至20%,大幅減輕了開發(fā)商初始拿地壓力,并能夠給其提供更多的投資策略。值得注意的是,提的還有無錫,此次采取了預(yù)申請(qǐng)出讓機(jī)制,對(duì)于提交預(yù)申請(qǐng)并按約定交納用地預(yù)申請(qǐng)保證金的,在該地塊正式出讓時(shí),可用“現(xiàn)金+保函”的方式補(bǔ)足該地塊剩余競買保證金,亦變相降低了房企繳納保證金的比例。為了進(jìn)一步的減輕資金壓力,這些城市部分地塊付款周期也延長至6個(gè)月甚至更長。
??第二, 通過配建降低、降地價(jià)、降封頂溢價(jià)、提限價(jià)、取消限價(jià)等手段來降低開發(fā)成本,提高盈利空間。首先,力度最大的是在競配建層面的優(yōu)化。過往競配建體量過大、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求高導(dǎo)致部分地塊無人問津或底價(jià)成交,因此武漢、合肥、重慶、成都等城市出臺(tái)了相關(guān)減配政策。諸如武漢,競拍程序取消了競一次性付款/競自持/競配建環(huán)節(jié),統(tǒng)一采取地價(jià)“熔斷”后以“搖號(hào)”方式直接確定競得人,而在武漢第二輪集中供地中,需要配建租賃房的項(xiàng)目創(chuàng)新采取“異地配建”模式,有助于減輕企業(yè)運(yùn)營的壓力。其次,天津、福州、廈門、寧波、無錫等城市在降地價(jià)、降封頂溢價(jià)方面動(dòng)作頗多。尤其是去年撤牌或流拍的地塊,均采取了下調(diào)地價(jià)的措施。此外,無錫在2022年首輪土拍中,8宗地塊設(shè)置的最高限價(jià)封頂溢價(jià)率整體為9.2%,與2021年相比最高封頂溢價(jià)率有所下調(diào),政府控制地價(jià)、保證市場平穩(wěn)運(yùn)行的決心顯著。最后,部分城市通過取消最高限價(jià)或提高限價(jià)上限來增加地價(jià)房價(jià)差距,以此“讓利”來吸引開發(fā)企業(yè)拿地。如成都大部分地塊的銷售限價(jià)與最高平均樓板價(jià)之間達(dá)到1萬元/平方米以上的價(jià)差,為地塊預(yù)留了足夠的盈利空間,而蘇州園區(qū)目前全部地塊均未設(shè)地塊的市場指導(dǎo)價(jià)。
??第三,為了吸引更多的企業(yè)參與到集中供地中,參拍的門檻也在不斷降低。如上海取消先前招掛復(fù)合打分入圍方式,全部采用掛牌方式出讓,有效申請(qǐng)人即為競買人。合肥則是將原本不加分的二級(jí)及以下資質(zhì)房企也能夠加分,進(jìn)一步降低參拍的限制。另,南京也同步取消了同一集團(tuán)企業(yè)同批次競得住宅地塊不超過30%的限制,鼓勵(lì)資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)入布局。
??此外,北京、無錫、鄭州等城市采取了預(yù)申請(qǐng)、預(yù)公告的制度,一方面有助于政府對(duì)市場進(jìn)行摸底,另一方面,也能夠給開發(fā)提供跟充裕的時(shí)間準(zhǔn)備資金,并增加整體投資的可選擇程度。
??表1.2.1 2022年22城集中供地政策調(diào)整及變化情況(含第二輪)(略)
??3、北京、杭州等少數(shù)城市政策穩(wěn)中有“緊”,“讓利”之下城市熱度不盡相同(略)
??02
??集中供地城市熱度分化加劇
??企業(yè)端仍是國央平占主導(dǎo)
??(本章節(jié)選)
??就上半年集中供地城市表現(xiàn)而言,政策雖然呈現(xiàn)寬松的一致性,但城市間的分化依舊顯著。一方面是城市與城市之間分化加劇,熱度不均;另一方面城市內(nèi)部區(qū)域、板塊同樣“冰火兩重天”。此外,在“央國平”大的拿地格局下,城市間拿地企業(yè)分布也不盡相同,濟(jì)南、青島等城投托底較為嚴(yán)重,杭州則本土企業(yè)強(qiáng)勢(shì),北京、廈門等則是規(guī)?;瘒?、央企占主導(dǎo)。
??1、城市表現(xiàn):深、合、廈等首輪高熱,二輪土拍整體偏冷
??從22城市2022年首輪集中供地表現(xiàn)來看,不同城市之間的熱度分化依然在存在、甚至加?。?/p>
??溢價(jià)率方面,2022年首輪過半數(shù)城市溢價(jià)率較2021年第三輪高出1個(gè)百分點(diǎn)以上。深圳、合肥、廈門溢價(jià)率超過7%,其中深圳在全部地塊均以最高限價(jià)成交的情況下,整體溢價(jià)率高達(dá)15%,熱度遠(yuǎn)超其他城市。此外,三城土拍熱度在政策寬松、地塊優(yōu)質(zhì)下較去年大幅回升,溢價(jià)率分別較2021年第三輪上升10%、6%、4%個(gè)百分點(diǎn)。而成都、南京、蘇州、福州等雖然溢價(jià)率保持在3%左右,但與去年基本持平,整體市場熱度保持平穩(wěn),僅有重慶、北京等首輪土拍較去年熱度回升。
??反之,武漢、濟(jì)南、天津、無錫、沈陽和長春表現(xiàn)則相對(duì)冷淡,整體溢價(jià)率低至1%左右或以下。
??流拍率方面,首輪集中供地時(shí)部分城市出現(xiàn)了大面積流拍的情況,流拍率超過30%。例如天津、長春、濟(jì)南流拍率都超過40%,尤其天津在疫情反復(fù)、樓市下行的影響下,首輪集中供地在掛牌29宗,停牌15宗后,余下的14宗僅有5宗地能夠成功出讓,流拍率高達(dá)83%,較去年第三輪上漲65個(gè)百分點(diǎn)。
??在首輪土拍中,有8個(gè)城市土地?zé)o流拍,主要集中在長三角和中西部,如上海、深圳、蘇州、重慶、鄭州、長沙等。值得一提的是,廈門、北京流拍率分別較去年下降40Pts和10pts。
??結(jié)合集中供地的成交規(guī)模來看,2022年首輪成交規(guī)模較高的城市有杭州、上海、成都、長沙,成交建筑面積都在300萬平方米以上,杭州土拍不僅熱度較高、且成交規(guī)模在首輪集中供地也位列第一,整體市場復(fù)蘇速度在22城中位列前茅;與此同時(shí),天津、長春等成交熱度低的城市,首輪成交量也處于末游,天津、長春在首輪流拍率高達(dá)82.76%和50%的情況下,成交總建面分別為54.1萬平方米和25萬平方米。
??綜合而言,2022年首輪土拍在門檻持續(xù)寬松、政府“讓利”之下熱度較去年第三輪有所回溫。但從上半年已經(jīng)完成二輪土拍的城市來看,土地市場持續(xù)回升的趨勢(shì)并未延續(xù)。
??除北京以外,合肥、寧波、福州等溢價(jià)率均較首輪出現(xiàn)下降,武漢在二輪退出優(yōu)質(zhì)地塊也未能改變市場“冷清”的氛圍。在城投、地方國企托底之下,流拍被技術(shù)性規(guī)避,合肥、武漢等流拍情況較首輪大幅緩解。
??2、企業(yè)表現(xiàn):國央企積極、平臺(tái)“托底”、民企羸弱,建發(fā)、濱江、中海分列TOP3(略)
??03
??部分城市地價(jià)出現(xiàn)下調(diào)
??土拍盈利指標(biāo)有所提升
??(本章節(jié)選)
??在今年房企投資積極性銳減的情況下,為了保持土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行,部分城市采取了“降價(jià)”的方式控制土地成本,出讓地塊的起拍價(jià)和限價(jià)與周邊地塊相比都有所下調(diào),以此降低房企的資金壓力;與此同時(shí),地價(jià)的下調(diào)帶來了盈利空間的提升,大部分城市的地價(jià)房價(jià)比都控制在0.6以下,在盈利能力成為房企拿地決定性指標(biāo)的情況下,可以提高房企拿地的積極性。
??1、地價(jià)水平:部分城市出讓地塊明顯“降價(jià)”,合肥核心區(qū)地價(jià)逆勢(shì)上漲
??根據(jù)cric監(jiān)測(cè),我們發(fā)現(xiàn)在2022年土拍中部分城市對(duì)部分地塊“降價(jià)”,主要分為兩種方式。
??第一是政府“主動(dòng)”降價(jià),曾經(jīng)撤牌或流拍的地塊重新掛牌時(shí),起拍價(jià)有所下調(diào),或?qū)⒌貕K拆分成更小的體量,降低地塊的總價(jià),以降低房企的拿地資金壓力,典型城市為廈門和北京。
??如廈門今年首輪集中供地中掛牌的思明區(qū)2022P03(湖濱一里)和集美2022JP03(集美國際學(xué)校東側(cè))2宗地均為去年的流拍地塊,起拍樓面價(jià)均有所下調(diào)。
??以集美地塊為例,本次出讓將起拍價(jià)下調(diào)至21293元/平方米,即使按照最高限價(jià)64000萬元測(cè)算,樓面價(jià)最高也才24335元/平方米,比去年的起拍價(jià)26236元/平方米下降了近2000元/平方米。
??北京則略有不同,針對(duì)去年集中供地出現(xiàn)的大量延期出讓地塊,今年重新掛牌后,采取了“合二為一”的方式降低總價(jià)。
??如朝陽區(qū)十八里店朝陽港685、694號(hào)地塊去年分別掛牌,起拍總價(jià)分分別為21.3億和26.1億,合計(jì)達(dá)到47.4億,合并為一宗地塊掛牌起拍價(jià)為38.8億元,“降價(jià)”高達(dá)8.6億,平均樓板價(jià)從54953元/平方米下降至44982元/平方米;另外朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝003號(hào)地塊,出讓底價(jià)也由去年的27.1億降至19.2億,總價(jià)下降7.9億元,樓板價(jià)更是由61825元/平方米下降至43801元/平方米。
??第二是新掛牌成交地塊的樓板價(jià)與周邊2021年集中供地成交的地塊相比,樓板價(jià)有所下調(diào),也是市場的“被動(dòng)”降價(jià),典型城市無錫、重慶。
??無錫首輪土拍地價(jià)較2021年有所回調(diào),尤其惠山區(qū)的2宗商住地塊,住宅部分樓板價(jià)與2021年周邊成交的地塊相比,平均下調(diào)幅度在2000元/平方米;此外經(jīng)開區(qū)的三宗地塊也有500元/平方米左右的降價(jià)。
??重慶更為明顯,2022年首輪供應(yīng)的13宗地價(jià)格較去年周邊出讓宅地的價(jià)格明顯降低,整體“性價(jià)比”較高。在周邊有同類型地塊可對(duì)比的10宗地中,僅有2幅地的起拍樓板價(jià)微漲,其余地塊的起拍價(jià)則均不敵去年周邊成交同類型地塊的價(jià)格。
??2、盈利空間:上半年整體地房價(jià)比低于0.6,第二輪仍在持續(xù)“讓利”(部分略)
??集中供地以來,部分城市在地塊出讓階段就設(shè)置了銷售指導(dǎo)價(jià),項(xiàng)目售價(jià)明確后,房企盈利空間也相對(duì)明確。
??從今年上半年大部分城市首輪集中供地的情況來看,半數(shù)城市的拿地銷售比較去年第三輪有所下降,其中無錫、杭州等去年第三輪地價(jià)房價(jià)比在0.6以上的城市,今年首輪集中供地地房比都有所下降,尤其無錫從0.62降至0.52,大幅降低了土地成本的占比;
??另外一半城市拿地銷售比則較去年第三輪有所回升,包括濟(jì)南、沈陽等原本地價(jià)房價(jià)比就比較低的城市,地房比小幅增加后也并未超過0.5。
??且整體來看,今年首輪集中供地城市的地價(jià)房價(jià)比都控制在0.6以下,企業(yè)的盈利空間得以得到一定的保證。廣州、合肥、南京是今年首輪集中供地地價(jià)房價(jià)比最高的城市,其中北京2021年平均地價(jià)房價(jià)比為0.7,而今年首輪降至0.59。
??長沙、鄭州、青島平均地價(jià)房價(jià)比低至0.4以下,對(duì)于房企來說盈利空間更為充裕。去年第三輪供地中,長沙純宅地的平均地價(jià)房價(jià)比為0.4,在本來地房比就不高的情況下,今年仍下降至0.31,持續(xù)“讓利”開發(fā)商,體現(xiàn)了政府在投資氛圍趨冷的時(shí)候穩(wěn)地市的決心。
??04
??城市核心區(qū)域“貴而賺”
??遠(yuǎn)郊土地面臨更大盈利風(fēng)險(xiǎn)
??綜上所述,今年上半年集中供地地塊整體地房比低于0.6,為房企預(yù)留了一定的盈利空間。但對(duì)于項(xiàng)目來說,具體能否盈利除了土地成本以外,還有稅費(fèi)、財(cái)務(wù)、建安等多項(xiàng)成本,由于不同城市建安成本不盡相同,因此本章主要從土地成本方面考慮項(xiàng)目的盈利情況。
??從上半年集中供地項(xiàng)目的盈利情況來看(以有銷售指導(dǎo)價(jià)的項(xiàng)目為主),主要可分為4大類:其中盈利最為可觀的是地房比低且房地價(jià)差大的項(xiàng)目,約占全部統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的41%,而盈利難度最大的是地房比高且房地價(jià)差小的項(xiàng)目,約占統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的17%。
??1、北京、上海郊區(qū)項(xiàng)目盈利更可觀,成都、寧波等高盈利項(xiàng)目分布均勻
??上半年成交地塊中,盈利較為可觀項(xiàng)目較多的區(qū)域主要集中于7個(gè)城市,主要是東部的核心城市,包括上海、杭州、廈門、南京和寧波,此外還有北京和中部省會(huì)長沙。
??具體來看,上海南匯(現(xiàn)屬于浦東新區(qū))和杭州蕭山區(qū)、余杭區(qū)今年上半年成交項(xiàng)目中,盈利可觀項(xiàng)目數(shù)量較高。從這些城市盈利可觀項(xiàng)目的區(qū)域分布情況來看,北京的昌平、大興、豐臺(tái)等區(qū)域,還有上海南匯、青浦、松江、奉賢等區(qū)域,杭州蕭山、余杭、臨平等區(qū)域。
??可以看出市核心區(qū)域地價(jià)非常高的情況下,郊縣產(chǎn)生高盈利項(xiàng)目的可能性更大。此外廈門同安區(qū)也有較多高毛利項(xiàng)目產(chǎn)生,而同安區(qū)也是廈門地價(jià)相對(duì)較低的區(qū)域。
??對(duì)于此類城市來說,郊縣拿地成本相對(duì)核心區(qū)域較低,但房價(jià)也有一定的空間,所以盈利空間也較為可觀,但這些城市的核心區(qū)域房價(jià)天花板較高,所以即使地價(jià)房價(jià)比達(dá)到0.6或0.7以上的較高為,實(shí)際地價(jià)與房價(jià)之間還有2-3萬元/平方米的空間,也依然“有利可圖”。
??對(duì)于有實(shí)力在一線城市拿地,但擔(dān)心核心區(qū)域成本過高、運(yùn)營難度太大的房企來說,一線城市以及核心熱點(diǎn)城市的郊縣擁有較好的拿地機(jī)遇。
??反之,在地價(jià)相對(duì)而言沒有那么高的成都、南京和寧波城市,核心城區(qū)房價(jià)較高,同樣能夠獲得較高的盈利空間。這些城市盈利空間高的項(xiàng)目不僅分布在核心城區(qū),也分布在地價(jià)相對(duì)較低的區(qū)域。
??房企在此類城市拿地,主要需要從配建、自持等方面確認(rèn)土地的實(shí)際樓板價(jià)與銷售指導(dǎo)價(jià)之間的空間,以及加強(qiáng)對(duì)板塊市場行情、庫存等方面的研判,才能進(jìn)一步確定投資的可行性。
??2、競拍輪次少、溢價(jià)率低項(xiàng)目普遍可獲更高盈利空間
??結(jié)合地塊的競拍情況來看,可見地價(jià)房價(jià)比的高低與競拍輪次、成交溢價(jià)率具有較高的關(guān)聯(lián)度,而房價(jià)地價(jià)差則更多地取決于銷售指導(dǎo)價(jià):
??地價(jià)房價(jià)比低的項(xiàng)目,大多以1輪或10輪以下成交,并未經(jīng)過激烈的多輪競價(jià),最終成交溢價(jià)率也已地價(jià)成交為主;反之,地價(jià)房價(jià)比高的項(xiàng)目,競價(jià)輪次最多的集中在2-10輪和11-20輪,溢價(jià)率則5-10%和10-15%范圍內(nèi),在房企普通便投資積極性下降的情況下,此項(xiàng)目還能引起激烈競爭,一般以熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域?yàn)橹?,例如杭州上城區(qū)、拱墅區(qū)和廈門的思明區(qū)、南京的秦淮區(qū)等,這些區(qū)域的含宅用地屬于非常稀缺的資源,因此也會(huì)吸引部分資金實(shí)力雄厚的房企積極參拍。
??但也有部分項(xiàng)目,在經(jīng)過多輪競拍且以較高溢價(jià)率成交的情況下,地價(jià)房價(jià)比依然低于0.6,房價(jià)地價(jià)差也高于12000元/平方米:
??例如深圳作為首輪集中供地?zé)岫茸罡叩某鞘校?宗可售商品住宅地塊的平均地價(jià)房價(jià)比為0.5,平均房價(jià)地價(jià)差為24000元/平方米??梢娫阡N售限價(jià)上后,即使租賃建面達(dá)到最大值,地塊的盈利空間依然可觀,也是深圳首輪土拍火熱的主要原因。
??其中,最熱門的寶安區(qū)新安A012-0112號(hào)地塊,在經(jīng)過69輪競拍后,不僅地價(jià)達(dá)到最高限價(jià),且還需要配建26000平方米租賃用房,最后整體可售樓板價(jià)達(dá)到41364元/平方米,但銷售限價(jià)高達(dá)87494元/平方米,房價(jià)與地價(jià)之間價(jià)差高達(dá)4.6萬元/平方米,利潤空間依舊相當(dāng)充足。
??能夠在激烈競拍后依舊保有較高盈利空間的項(xiàng)目,主要取決于項(xiàng)目出讓時(shí)劃定的土地最高限價(jià)、配建要求、銷售指導(dǎo)價(jià)等。
??總體來看,項(xiàng)目的盈利空間實(shí)際上還是取決于地塊出讓階段的指標(biāo)設(shè)置情況,因此,在整體投資氛圍冷清之下,22城各地在地塊掛牌階段,降門檻、降地價(jià)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,也體現(xiàn)了政府愿意通過讓利的方式刺激房企拿地,以及持土地市場穩(wěn)定運(yùn)行的決心。
??但是對(duì)于房企來說,拿地時(shí)測(cè)算盈利空間固然重要,但是在拿地時(shí)還需要進(jìn)一步對(duì)銷售、去化等方面的研判,如果項(xiàng)目去化困難,則盈利難以實(shí)現(xiàn)。
??3、國央企以高成本撬動(dòng)大利潤,地方平臺(tái)公司更偏好“薄利多銷”(略)
??4、二線非核心區(qū)地塊房地差小,成本雖低但將面臨盈利風(fēng)險(xiǎn)(略)
??05
??短期央國平拿地格局難以逆轉(zhuǎn)
??“讓利”之下關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊機(jī)遇
??(節(jié)選)
??綜合而言,集中供地所呈現(xiàn)的“央國平占主導(dǎo)”的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生本質(zhì)性逆轉(zhuǎn),但在資金壓力下,城投托底的意愿已經(jīng)有所減弱,在國央企上半年積極補(bǔ)充貨值后,二、三輪土拍政策繼續(xù)放寬、新房市場韌性較足的城市值得關(guān)注。
??1、房企回款艱難限制拿地“熱情”,土拍寬松下關(guān)注“撿漏”機(jī)會(huì)(略)
??2、托底意愿持續(xù)降低,土地市場是否真正回暖取決于民企表現(xiàn)
??自二季度以來,房地產(chǎn)利好政策不斷,在“房住不炒”的大方針下,諸多地方出臺(tái)了相應(yīng)的寬松政策,意在盤活市場與提升購房的積極性。市場預(yù)期的改善跌加集中供地城市的土拍門檻寬松,我們認(rèn)為會(huì)在一定程度上提振房企拿地的信心,第二、三輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉砟玫氐摹按翱谄凇薄?/p>
??值得注意的是,盡管政策“暖風(fēng)”不斷,但市場目前并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的逆轉(zhuǎn),且多數(shù)城市政策出臺(tái)仍以“試探”為主,落地效果尚未達(dá)預(yù)期。2022年大部分房企將迎來償債高峰,資金面的吃緊也是阻礙房企投資復(fù)蘇的重要因素。在保交付、?,F(xiàn)金流之下,全年投資態(tài)度仍會(huì)維持謹(jǐn)慎。
??從企業(yè)端來看,國央企+平臺(tái)公司的強(qiáng)勢(shì)局面不會(huì)反轉(zhuǎn),仍是集中供地的主力軍。一方面在資金成本優(yōu)勢(shì)下,國央企持續(xù)在核心城市補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ);另一方面,在土地市場低位運(yùn)行中,經(jīng)濟(jì)壓力使得部分城市仍需平臺(tái)公司“托底”。
??我們認(rèn)為,隨著銷售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對(duì)寬松,民企會(huì)更多的參與到土拍中,且地方城投、平臺(tái)公司的“托底”會(huì)有一定減少,主要原因在于部分平臺(tái)公司不具備完全開發(fā)的能力,且持續(xù)托底對(duì)于資金要求也較高。對(duì)于部分房企而言,想要介入集中供地的核心城市,合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)或?qū)⑹怯行У那馈?/p>
??在房企的城市選擇上,聚焦高能級(jí)、聚焦核心城市的投資策略仍將延續(xù)。這一點(diǎn)從部分規(guī)模房企的表態(tài)也能看出,諸如萬科、越秀、綠城等本就注重一二線的企業(yè),表示將繼續(xù)聚焦核心城市的土地資源。而部分以三四線為主的碧桂園、美的等,也在針對(duì)性的提出逐步退出低量級(jí)、低能級(jí)城市,布局高能級(jí)、確定性更強(qiáng)的城市。
??綜合而言,土地市場的熱度能否恢復(fù),主要取決于民企拿地能力的恢復(fù)。相較之下,集中供地地塊雖優(yōu),但普遍總價(jià)較高,而部分城市群核心三四線城市在經(jīng)歷過土地低潮后,整體盈利空間尚存,或?qū)⒊蔀槊衿蟆皬?fù)出”試水的首選。