[克而瑞]行業(yè)透視 | “春運(yùn)”遷徙規(guī)?;净謴?fù)

馬千里、邱娟2022-02-21 15:05:54來(lái)源:克而瑞

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-02-21
  • 報(bào)告類(lèi)型:專題報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2022年春節(jié)人口遷徙規(guī)模與疫情之前已經(jīng)沒(méi)有十分大的差距,個(gè)別城市局部疫情的出現(xiàn)對(duì)于樓市需求側(cè)的影響已降至低位。

??2022年春節(jié)是疫情影響下的第三個(gè)春節(jié),在國(guó)家精準(zhǔn)防疫策略下,2022年春節(jié)流動(dòng)人口規(guī)模較2021年大幅增加,全國(guó)總?cè)丝谶w徙規(guī)模已經(jīng)恢復(fù)至疫情前(2019年春節(jié))的九成。但由于各地政策、流動(dòng)人口數(shù)量本身存在較大差異,各地人口遷徙規(guī)?;謴?fù)水平各不相同??紤]到人口遷徙恢復(fù)情況一定程度上代表著該地的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇水平,與其潛在的購(gòu)房需求與能力呈現(xiàn)正相關(guān),因此研究各城市春節(jié)人口遷徙尤為必要。

??2022年春節(jié)人口遷徙總量恢復(fù)至疫情前九成

??三四線略高于一二線

??隨著疫情防控政策趨于常態(tài)化、精細(xì)化,2022年春節(jié)前后全國(guó)總體遷徙量已經(jīng)恢復(fù)至2019年同期①的89%,較2021年同期有53%的巨大增幅。分能級(jí)來(lái)看,與2019年相比,三四線城市人口遷徙規(guī)?;謴?fù)情況(91%)好于一二線城市(86%)。

??究其原因,主要是受春節(jié)期間北京、上海、杭州、鄭州等人口規(guī)模較大的一二線城市存在中高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域,春節(jié)期間人口遷徙規(guī)??s量明顯。尤其是正在舉辦冬奧會(huì)的北京,春節(jié)人口遷徙總量較2019年下降了58%,“就地過(guò)年”比重在一二線城市中居于首位。

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??成都躍居春節(jié)遷徙規(guī)模榜首

??深受疫情影響的京、杭排名明顯下滑

??分城市來(lái)看,成都替代北京(2019、2020年榜首)和廣州(2021年榜首),成為2022年春節(jié)期間人口遷徙總量榜首城市。原因當(dāng)然是多方面的,一是由于成都人口規(guī)模巨大,并且近些年人口增量也十分突出,加之西南地區(qū)疫情相對(duì)比較穩(wěn)定,返鄉(xiāng)人口規(guī)模巨大也在意料之中,另一方面成都擁有豐富的自然、人文景觀,出游人群規(guī)模也十分巨大,因此2022年春節(jié)成都人口遷徙規(guī)模躍居全國(guó)(更多政策,請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)第一。長(zhǎng)沙、南昌也與成都類(lèi)似,遷徙規(guī)模排序較疫情前均明顯提升,分別提升至了7和9個(gè)位次。

??而被成都取代的北京,春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模較2019年下降了10個(gè)位次,降至11位;杭州也下降了3個(gè)位次,居于第13位。值得注意的是,兩城在春節(jié)期間均處于疫情影響期,“就地過(guò)年”人群比重明顯高于其他城市,因而2022年總?cè)丝谶w徙規(guī)模明顯下滑。值得注意的是,距離北京較近的天津、石家莊春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模較疫情前也大幅收窄,排序分別下降了10和7個(gè)位次。

2

??中西部省會(huì)城市人口流動(dòng)增幅顯著

??長(zhǎng)沙、成都人口增幅最為突出

??如果我們把2019年春節(jié)人口遷徙當(dāng)作基年,將2022年春節(jié)期間各城市人口遷徙量與2019年農(nóng)歷同期相比,就可以粗略的估計(jì)出各城市人口遷徙恢復(fù)情況。通過(guò)測(cè)算,37個(gè)一二線城市2022年人口流動(dòng)恢復(fù)率約為86%。細(xì)分來(lái)看,可以把這些城市分為三類(lèi):

??第一類(lèi),人口遷徙規(guī)模恢復(fù)水平較佳、同比2019年上升的城市。這類(lèi)城市包含銀川、西寧、長(zhǎng)沙、南昌、蘭州、成都、呼和浩特、合肥、濟(jì)南、貴陽(yáng)、南寧、拉薩等,其2022年春節(jié)人口遷徙規(guī)模均超過(guò)2019年,就區(qū)域來(lái)看,這些城市多位于中西部區(qū)域,并且多為“后疫情時(shí)代”的熱點(diǎn)旅游城市,受益于旅游產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展,人口遷徙規(guī)模大幅增加,2021年大部分城市GDP均保持較高的增速。值得注意的是,就人口遷徙規(guī)模增量來(lái)看,人口規(guī)模均超千萬(wàn)的長(zhǎng)沙和成都增幅最為突出,增量在37個(gè)一二線城市中穩(wěn)居前兩位。

??第二類(lèi),春節(jié)未受疫情影響或較小、但人口流動(dòng)規(guī)模略低于疫情之前的城市。這類(lèi)城市包含海口、廣州、烏魯木齊、武漢、廈門(mén)、長(zhǎng)春、青島、沈陽(yáng)等城市,這類(lèi)城市春節(jié)人口流動(dòng)規(guī)模較疫情之前略有下降。其中最值得一提的是廣州,作為2021年春節(jié)人口遷徙規(guī)模榜首城市,雖然今年春節(jié)受到疫情的侵?jǐn)_,暫居人口遷徙規(guī)模榜第二位,但其與成都的差距微乎其微,其春節(jié)期間人口遷徙總規(guī)模已經(jīng)恢復(fù)至2019年的95%,結(jié)合相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,廣州2021年GDP達(dá)到2.82萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)8.1%,排名全國(guó)第四,從GDP增量來(lái)看,廣州以0.32萬(wàn)億的增量位居全國(guó)第三(超過(guò)深圳),增速與上海持平,落后于北京(8.5%),也高于深圳,顯示出足夠的韌性和潛力。

??第三類(lèi),春節(jié)受疫情影響、人口遷徙規(guī)模遠(yuǎn)不及2019年的城市。這類(lèi)城市大都集中在東部區(qū)域,譬如北京、天津、哈爾濱、杭州、大連、寧波、鄭州、上海等城市,人口遷徙規(guī)模不及2019年八成。主要原因在于春節(jié)期間這些城市或周邊鄰近城市疫情比較嚴(yán)重,存在中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū),許多人選擇就地過(guò)年,因此春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模同比2019年大幅下降,典型如北京和哈爾濱,同比降幅均超50%。

3

??疫情對(duì)遷徙影響逐漸消弭

??人口集聚力突出的京、杭需求韌性更佳

??綜上,與2019年農(nóng)歷同期相比,2022年春節(jié)前后人口遷徙規(guī)模已經(jīng)恢復(fù)九成,當(dāng)然,由于部分一二線城市受到疫情的影響,一二線城市恢復(fù)率不及三四線城市。如果不考慮今年春節(jié)期突發(fā)疫情的特殊狀況,春節(jié)期間人口遷徙規(guī)模大概率能夠恢復(fù)疫情前的95%。

??除了那些因?yàn)槁糜我蛩厥沟眠w徙規(guī)模大幅增加的中西部城市外,其余那些人口遷徙情況恢復(fù)比較好的城市2021年樓市表現(xiàn)均比較亮眼,成都、濟(jì)南、廣州、武漢、廈門(mén)、蘇州和福州等城市的商品住宅成交規(guī)模同比2020年均明顯上漲。典型如今年春節(jié)人口遷徙規(guī)模榜首城市成都,2021年其商品住宅成交規(guī)模高達(dá)1653萬(wàn)平方米,同比2020年漲幅高達(dá)21%。由此可見(jiàn),這些流動(dòng)人口逐漸常態(tài)化的城市經(jīng)濟(jì)韌性也相對(duì)較好,房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐性也比較強(qiáng),因而成交規(guī)模能夠延續(xù)較高位。

??再來(lái)看那些春節(jié)期間受疫情影響較大的城市,典型如北京、上海、杭州、西安等城市,盡管春節(jié)人口遷徙規(guī)模明顯縮量,但其2021年商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)依然較為突出,典型如杭州,2021年商品住宅成交面積高達(dá)2192萬(wàn)平方米,同比2020年漲幅高達(dá)45%。這也與杭州常住人口的大量增加有關(guān),七普數(shù)據(jù)顯示,2020年杭州常州人口規(guī)模高達(dá)1194萬(wàn)人,較六普人口規(guī)模增加了324萬(wàn)人,并且勞動(dòng)力比重高達(dá)70.12%,在長(zhǎng)三角41城中居于首位,即使放眼全國(guó),也只低于廣東省下轄的深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數(shù)城市,杭州的人口紅利依然較為明顯。不僅如此,考慮到杭州的勞動(dòng)力教育水平相對(duì)較高,其人口紅利的溢出效益會(huì)更強(qiáng),購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化率也會(huì)大大提升,總的來(lái)看樓市長(zhǎng)期發(fā)展無(wú)虞。

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??總體來(lái)看,隨著疫情防控的常態(tài)化、精細(xì)化,2022年春節(jié)人口遷徙規(guī)模與疫情之前已經(jīng)沒(méi)有十分大的差距,個(gè)別城市局部疫情的出現(xiàn)對(duì)于樓市需求側(cè)的影響已降至低位。影響樓市成交最主要的因素還是城市的人口集聚力,經(jīng)濟(jì)水平較高的京、滬、杭等城市依然是樓市最佳潛力城市。

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