[克而瑞]專題 |冰火兩重的西安都市圈

??隨著西安都市圈經(jīng)濟(jì)趨勢性向好，有望給房地產(chǎn)市場提供更為堅(jiān)實(shí)的需求支撐，成交規(guī)模仍有一定的提升空間。

??近期，西安都市圈獲批，成為全國第五個、西北地區(qū)唯一一個國家批復(fù)的都市圈。受此影響，西安房地產(chǎn)市場率先轉(zhuǎn)暖，價格倒掛盤再現(xiàn)“萬人搖”。西安都市圈規(guī)劃將給房地產(chǎn)市場帶來哪些政策紅利？而在西安市場率先轉(zhuǎn)暖后，能否帶動咸陽、渭南和銅川等圈內(nèi)城市輪動復(fù)蘇？

??獲批第五個都市圈

??樓市萬人搖與低迷兩重并存

??……略……

??一、西安都市圈獲批，成全國第五個、西北地區(qū)第一個獲批都市

??2022年4月1日，《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》正式獲批，這是繼南京都市圈、福州都市圈、成都都市圈、長株潭都市圈成立后，國家批復(fù)的第5個都市圈發(fā)展規(guī)劃，也是西北地區(qū)第一個且目前唯一一個獲批的都市圈規(guī)劃。

??西安都市圈地處關(guān)中平原城市群的核心區(qū)域，規(guī)劃范圍包括西安全域，咸陽市秦都區(qū)、渭城區(qū)、興平市等8個區(qū)縣，銅川市耀州區(qū)，渭南市臨渭區(qū)、富平縣等3區(qū)縣，楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，總面積達(dá)到2.06萬平方公里。

??《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》明確指出，西安都市圈是西部地區(qū)發(fā)展條件最好、經(jīng)濟(jì)人口承載能力最強(qiáng)的區(qū)域之一，也是西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、文化中心、科技中心和對外交往中心。2020年，西安都市圈地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)1.3萬億元，接近陜西省的1/2、西北五省的1/4。

??二、西安樓市率先轉(zhuǎn)暖，成交恢復(fù)至去年同期“萬人搖”再現(xiàn)

??2022年3月，西安房地產(chǎn)市場暖意漸顯。新房方面，在連續(xù)3個月供應(yīng)低位運(yùn)行的背景下，西安3月商品住宅成交98萬平方米，同、環(huán)比分別增長52%和87%，新房成交規(guī)模為2021年1月以來單月次高。受此帶動，一季度，西安商品住宅供應(yīng)面積128萬平方米，同比下降29%，而成交面積182萬平方米，同比僅微跌4%。

??從微觀項(xiàng)目認(rèn)購和去化表現(xiàn)來看，3月，西安共有23個項(xiàng)目開盤，主城區(qū)項(xiàng)目去化表現(xiàn)普遍更好，曲江、高新、港務(wù)的多個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤即罄，并誕生1個“萬人搖”、3個“千人搖”項(xiàng)目。天地源·丹軒坊項(xiàng)目受益于學(xué)位和可觀的一二手房價格逆差，通過核驗(yàn)的認(rèn)購組數(shù)達(dá)到28343組，整體中簽率僅為1.3%，中糧奧體壹號、奧園譽(yù)府、萬科·璞悅、中冶奧體云璟等單項(xiàng)目認(rèn)購數(shù)均突破千組。4月又將誕生至少2個“萬人搖”項(xiàng)目，同樣是一二手價格明顯倒掛的華潤置地未來城市、中國鐵建萬科翡翠國際已經(jīng)開啟認(rèn)購，前者意向登記已達(dá)到46748組，后者意向登記數(shù)也超過萬組。

??不過，西咸新區(qū)樓市仍然比較慘淡，3月入市的5個項(xiàng)目中，僅有1個去化率達(dá)到66%，其他項(xiàng)目開盤當(dāng)日去化率都在10%-20%區(qū)間內(nèi)。

??相比于新房，二手房市場復(fù)蘇動能更為強(qiáng)勁，3月，西安二手房成交4890套，基本與去年同期相持平。究其原因主要有二：一是前2月受到疫情抑制的購房需求在3月集中釋放，二是新房延期交付、停工問題頻出，使得部分置業(yè)者轉(zhuǎn)向購買所見即所得的二手房。

??三、咸陽、渭南和銅川供需持續(xù)低迷，咸陽庫存去化需66個月

??……略……

??五大都市圈稟賦

??西安都市圈GDP、收入等皆居末位

??……略……

??一、GDP：南京都市圈4.7萬億居首，西安都市圈1.4萬億暫居末位

??南京都市圈經(jīng)濟(jì)最具規(guī)模優(yōu)勢，各城市產(chǎn)業(yè)一體化、經(jīng)濟(jì)均衡性發(fā)展。2021年，南京都市圈GDP總量高達(dá)46666億元，遙遙（更多政策，請查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）領(lǐng)先于其他都市圈。其中，南京GDP16355億元，中心城市經(jīng)濟(jì)首位度35%。都市圈內(nèi)城市數(shù)量較多固然是重要因素，但更為重要的是，長三角區(qū)域一體化發(fā)展，各城市均擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為均衡。2021年，揚(yáng)州GDP6696億元，鎮(zhèn)江、淮安、蕪湖等GDP均在4000億元以上。

??西安都市圈經(jīng)濟(jì)體量暫居末位，中心城市經(jīng)濟(jì)首位度明顯偏高。2021年，西安都市圈GDP總量低至13564億元，排名暫居末位。其中，西安GDP10688億元，中心城市經(jīng)濟(jì)首位度高達(dá)79%。主要原因在于陜西省舉全省之力發(fā)展西安，省內(nèi)三、四線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，其與西安之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距不斷拉大。2021年，咸陽、渭南GDP尚能達(dá)到2000億元以上，銅川則不足500億元。

??成都、長株潭和福州都市圈中心城市經(jīng)濟(jì)首位度同樣偏高，例如成都市圈，2021年GDP總量25012億元，其中成都GDP19917億元，中心城市經(jīng)濟(jì)首位度高達(dá)80%，說明圈內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距極大。

??二、常住人口：南京、成都都市圈約3千萬，西安都市圈1800萬位列前三

??南京、成都都市圈人口規(guī)模優(yōu)勢顯著，人口紅利有望給經(jīng)濟(jì)增長提供強(qiáng)勁支撐。2020年，南京都市圈常住人口3529萬人，其中南京常住人口931萬人，中心城市人口首位度低至26%。主要原因在于南京乃是江蘇省的政治中心，而非經(jīng)濟(jì)中心，主要吸納安徽東部、蘇北地區(qū)外來人口，人口吸附力遠(yuǎn)不及上海、蘇州。成都都市圈常住人口2966萬人，其中成都常住人口2094萬人，中心城市人口首位度高達(dá)71%。主要原因在于成都既是四川省的政治中心，又是經(jīng)濟(jì)中心，人口吸附力強(qiáng)勁，省內(nèi)三、四線外出人口就業(yè)首選成都或者重慶。

??2020年，西安都市圈常住人口1802萬人，排名穩(wěn)居五大都市圈前三。其中，西安常住人口1295萬人，中心城市人口首位度高達(dá)72%。主要原因在于陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度聚焦西安，省內(nèi)三、四線城市外出人口加速向西安遷移。2010-2020年，西安常住人口由847萬人大幅提升至1295萬人，10年間凈增長449萬人。反觀省內(nèi)人口第二大城市渭南，常住人口則由529萬人持續(xù)下滑至469萬人，10年間凈減少60萬人。

??三、居民收入：西安都市圈墊底，中心城市西安仍不及全國均線

??……略……

??四、樓市：南京都市圈最具韌性，西安都市圈成交同比轉(zhuǎn)降10%

??南京都市圈房地產(chǎn)市場最具韌性，成交繼續(xù)高位保持。2021年，南京都市圈商品房累計(jì)銷售面積7736萬平方米，高居五大都市圈首位，其中南京銷售面積1325萬平方米，中心城市樓市成交首位度低至17%。主要原因在于長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場仍具韌性，多數(shù)城市成交持續(xù)高位運(yùn)行。例如淮安、滁州，2021年商品房銷售面積皆超1200萬平方米。

??西安都市圈房地產(chǎn)市場有所降溫，成交同比轉(zhuǎn)降10%。2021年，西安都市圈商品房累計(jì)銷售面積2991萬平方米，同比下降10%。其中，西安商品房銷售面積跌至1857萬平方米，同比下降28%，主要還是受供應(yīng)低迷影響，高新、曲江、港務(wù)區(qū)這類熱點(diǎn)板塊供應(yīng)緊缺，致使成交明顯回落。不過，中心城市樓市成交首位度達(dá)到62%，咸陽、渭南商品房銷售面積都在500萬平方米附近，市場規(guī)模較西安依舊存在較大差距。

??西安:市場集中與分化顯著

??土拍熱度有望提升

??……略……

??一、政策：土拍保證金降至20%分期繳納出讓金，房貸利率下調(diào)25-30BP

??……略……

??二、樓市：成交轉(zhuǎn)暖兩盤“萬人搖”，西咸新區(qū)去化普遍承壓

??……略……

??1、供應(yīng)緊俏成交連續(xù)三年回落，3月成交放量累計(jì)同比跌幅收窄至4%

??2019年以來，西安房地產(chǎn)市場成交持續(xù)走低，年均同比跌幅都在15%以上。2021年，成交進(jìn)一步回落至887萬平方米，同比再降16%。主要還是受極低供應(yīng)影響，尤其是高新、曲江這類熱點(diǎn)區(qū)域近乎“斷供”，很大程度上導(dǎo)致成交持續(xù)下行。

??2022年前兩月，受疫情影響，西安房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，成交持續(xù)低位運(yùn)行。3月，疫情積壓的購房需求集中釋放，房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，成交躍升至98萬平方米，同比增長52%。一季度累計(jì)成交182萬平方米，同比跌幅收窄至4%。

??2、一季度去化率65%，12盤“日光”2盤“萬人搖”登記量首破4萬組

??2021年1-7月，西安打新市場異?；鸨?，主城區(qū)新盤平均去化率高位保持在90%附近。8月以來，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入下降通道，疊加房企頻繁暴雷導(dǎo)致市場信心缺失，打新市場有所降溫，平均去化率緩步下行至60%附近。

??高性價比樓盤備受市場追捧。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2021年共計(jì)13個樓盤“萬人搖”，主要集中在高新、曲江、航天、浐灞等熱點(diǎn)板塊。例如曲江二期板塊的中國鐵建萬科翡翠國際，12月20日推售1074套房源，售價低至16500元/平方米，吸引39005組客戶到場登記，核心動因在于一、二手價格嚴(yán)重倒掛，周邊二手房售價普遍高于3.5萬元/平方米，買到及賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

??2022年一季度，西安打新市場熱度不減，主城區(qū)36個項(xiàng)目集中入市，共計(jì)推售10482套房源，開盤當(dāng)天認(rèn)購6852套，平均去化率多達(dá)65%。其中，3月推售3675套房源，開盤當(dāng)天認(rèn)購2075套，平均去化率達(dá)56%。

??值得一提的是，一季度，西安共計(jì)12個項(xiàng)目開盤當(dāng)天“日光”，主要集中在泛高新、國際港務(wù)區(qū)這類熱點(diǎn)板塊。并有天地源·丹軒坊、華潤置地·未來城市兩個樓盤“萬人搖”，主要原因在于這兩個項(xiàng)目拿地較早，一、二手價差優(yōu)勢明顯。例如天地源·丹軒坊，推售361套房源，售價26164元/平方米，周邊二手房售價5.5萬元/平方米，吸引34502組客戶到場登記，核驗(yàn)通過登記28343組客戶。又如華潤置地·未來城市，推售248套房源，售價11306元/平方米，周邊二手房售價1.7-2萬元/平方米，前三天吸引46748組客戶到場登記，成為西安首個登記量突破4萬組客戶的項(xiàng)目。

??3、一季度到訪量跌至7.3萬組轉(zhuǎn)化率升至13%，西咸新區(qū)墊底

??2021年上半年，西安房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，重點(diǎn)監(jiān)測板塊案場月均客戶到訪量超7萬組，尤其是3、4兩月，到訪量都在9萬組附近。下半年市場有所降溫，月均客戶到訪量跌破5萬組，個別月份更是低于4萬組。但由于熱點(diǎn)板塊銷售依舊火爆，疊加“水客”大幅減少，到訪客戶實(shí)際轉(zhuǎn)化率不降反升，平均轉(zhuǎn)化率由上半年的8%小幅回升至下半年的11%。

??2022年一季度，受困于西安疫情反彈，案場客戶累計(jì)到訪量跌至73005組，環(huán)比下降43%，同比下降65%。但到訪客戶實(shí)際轉(zhuǎn)化率進(jìn)一步提升至13%，環(huán)比增加5個百分點(diǎn)，同比增加7個百分點(diǎn)。其中，3月到訪量回升至38647組，環(huán)比增長25%，同比仍下降58%，轉(zhuǎn)化率則回落至9%。

??各板塊市場加劇分化。一季度，國際港務(wù)區(qū)板塊客戶累計(jì)到訪量約16398組，高居全市首位，其次分別為泛高新、高新核心、浐灞核心等板塊，到訪量都在8000組附近。草灘、城東、航天城等板塊成交熱度不減，到訪客戶實(shí)際轉(zhuǎn)化率皆超20%，曲江一期板塊轉(zhuǎn)化率更是高達(dá)56%。反觀西咸新區(qū)去化普遍承壓，一季度，灃東、秦漢、空港等板塊到訪量皆低于800組，轉(zhuǎn)化率更是低于1%。

??三、地市：一季度底價成交5宗宅地，二季度首輪集中土拍熱度或?qū)⑻嵘?/p>

??2021年，對標(biāo)22個重點(diǎn)城市，西安實(shí)行集中供地，第一輪相對高熱，第二、三輪明顯降溫。

??第一輪集中供地21宗，其中15宗為城改用地，僅有兩宗地溢價出讓，分別被金茂、綠城競得，溢價率分別為20%和30%，平均溢價率8%，并有4宗地流拍，平均流拍率達(dá)19%。

??第二輪集中供地45宗，優(yōu)質(zhì)地塊明顯增多，但平均溢價率不到1%，較首輪下降7個百分點(diǎn)，僅有兩宗地進(jìn)入搖號階段，搖號比例較首輪明顯下滑。另有7宗撤牌、1宗流拍，平均流拍率達(dá)18%，實(shí)際流拍率較首輪同樣上升。

??第三輪集中供地14宗，其中10宗為城改及安置房用地，最終1宗流拍，平均流拍率7%，其余13宗地均為底價成交。

??2022年一季度，西安僅出讓5宗涉宅用地，其中4宗位于西咸新區(qū)，另一宗位于雁塔區(qū)，全部底價成交。預(yù)計(jì)西安將在二季度完成2022年首輪集中供地，得益于土拍規(guī)則放松，土拍熱度或?qū)⑤^2021年第二、三輪有所提升。拿地企業(yè)仍將以央國企以及優(yōu)質(zhì)民企為主，基于補(bǔ)充土儲的需要，華潤、中海、保利、中國鐵建、天地源、碧桂園、旭輝等拿地意愿或?qū)⒏鼮槠惹小?br/>

??四、競爭格局：一季度中鐵建問鼎金額榜首，華潤、天地源躋身前三

??……略……

??咸陽：樓、地市皆陷調(diào)整期

??市場信心修復(fù)仍需時間

??……略……

??一、政策：維穩(wěn)樓市首要是保交付，房貸利率下調(diào)10-35BP

??……略……

??二、樓市：加劇下行供需慘淡，庫存高企去化全面承壓

??……略……

??1、一季度累計(jì)成交同比下降90%，庫存去化攀升至66個月

??2021年下半年，咸陽樓市持續(xù)降溫，商品住宅成交保持低位運(yùn)行，多數(shù)月份成交面積不及10萬平方米。下半年咸陽主城區(qū)商品住宅成交面積僅為61萬平方米，環(huán)比上半年下跌39%，同比下跌70%。

??進(jìn)入2022年，受到疫情影響，咸陽樓市更是進(jìn)一步陷入低迷，前2月新房供應(yīng)歸零，僅有零星項(xiàng)目備案成交，3月，房企推貨積極性并沒有明顯提升，主城區(qū)商品住宅供應(yīng)、成交面積分別僅為5萬、3萬平方米，同比雙雙腰斬。一季度，咸陽主城商品住宅累計(jì)供應(yīng)、成交均只有5萬平方米，同比均下跌近九成。

??2021年下半年以來，除去少數(shù)供應(yīng)歸零的月份，其他月份新房供求比皆大于1，持續(xù)供過于求導(dǎo)致咸陽商品住宅庫存規(guī)模不斷擴(kuò)容，截至2022年3月，庫存面積已高達(dá)614萬平方米，疊加成交低位運(yùn)行影響，消化周期拉長至66個月，遠(yuǎn)超18個月的警戒線，庫存風(fēng)險不容小覷。

??更令人擔(dān)憂的是，由于供地規(guī)模遠(yuǎn)超新房成交規(guī)模，咸陽未來去庫存壓力有增無減。單單2021年12月，咸陽主城區(qū)就成交了128萬平方米的涉宅用地，幾乎相當(dāng)于2021年全年新房成交面積。以主城區(qū)近兩年宅地成交建面除以商品住宅成交面積測算，咸陽主城宅地消化周期已逼近2年，長期去化依然堪憂。

??2、一季度去化率降至13%，房企供貨信心不足多盤轉(zhuǎn)續(xù)銷

??2022年一季度，咸陽主城僅有2個項(xiàng)目開盤，累計(jì)推售房源688套，成交僅91套，開盤平均去化率僅為13%，較去年四季度回落41個百分點(diǎn)，同比更是下滑72個百分點(diǎn)，可見一季度咸陽樓市供需兩弱，房企推盤意愿不足，去化率也已處在歷史下沿。

??具體到單月數(shù)據(jù)，1月，受疫情影響，咸陽沒有項(xiàng)目開盤加推。

??2月，僅龍湖上城新推房源552套，均價10000元/平方米，相較首開價格降幅約5%，但由于項(xiàng)目位置臨近垃圾填埋場、火葬場、公墓，不利因素較多加上購房者買漲不買跌心理，成交僅60套，去化率只有區(qū)區(qū)11%。

??3月，城北區(qū)域的金科集美嘉悅136套房源入市，均價9500元/平方米，主打98-108平方米小三房剛需戶型，但受制于市場低迷，加上前期業(yè)主維權(quán)問題，當(dāng)日僅去化31套，開盤去化率低至23%。

??三、地市：異常冷清企業(yè)暫停拿地，一季度5宗宅地全部流拍

??……略……

??渭南：人口第二多但大量外流

??返鄉(xiāng)置業(yè)爽約市場愈艱難

??……略……

??一、政策：居民按揭松綁，房貸利率下調(diào)、重啟異地公積金貸款

??……略……

??二、樓市：疫情影響下成交加速下滑，項(xiàng)目冷熱不均滯銷盤仍難去化

??……略……

??1、一季度返鄉(xiāng)置業(yè)爽約供需同比腰斬，房企加大促銷但收效有限

??2021年上半年，渭南樓市熱度猶存，商品住宅月均成交22萬平方米，平均供求比僅為0.51，2021年8月開始，受到信貸收緊等影響，樓市開始轉(zhuǎn)冷，供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供求比一舉躍升至1.99，9月房企備戰(zhàn)“金九銀十”加大推盤力度，但成交乏力，供求比進(jìn)一步走高至3.52。

??2022年一季度，頻發(fā)的疫情使得樓市雪上加霜，返鄉(xiāng)置業(yè)明顯失色，新房供求同比皆腰斬。3月，房企營銷力度加大，包括總價折扣、老帶新獎勵、首付分期等優(yōu)惠迭出，比如寶能華府交2萬認(rèn)籌金，開盤立減15萬元，宏帆·人和府洋房交1萬抵5萬，高層交5千抵2萬，富力城老帶新專享萬元購房券，但效果低于預(yù)期，3月渭南主城新房成交同比仍下跌47%。

??2021年以來，渭南主城商品住宅庫存規(guī)模保持穩(wěn)定，在250-300萬平方米區(qū)間內(nèi)小幅波動，但由于成交持續(xù)走弱，庫存消化周期明顯拉長，在2021年8月首次突破18個月警戒線，截至2022年3月，渭南主城庫存面積301萬平方米，消化周期達(dá)到25.8個月。

??得益于近兩年有序供地，渭南主城區(qū)宅地消化周期縮短為1年，中長期去化基本無虞，潛在庫存風(fēng)險基本可控。

??2、多盤蓄客不足平推入市，兩極分化高性價比樓盤去化率超90%

??由于市場冷淡、蓄客不足，2022年一季度，渭南多數(shù)項(xiàng)目不再集中開盤，轉(zhuǎn)而選擇平推入市。1-3月，主城僅有3個項(xiàng)目開盤，新推房源553套，開盤當(dāng)日去化238套，平均去化率46%，相較去年同期下跌22個百分點(diǎn)。

??項(xiàng)目去化表現(xiàn)冷熱分化，2月開盤的東原玖城閱，得益于高新區(qū)區(qū)位和相對完善的教育、生活配套，推售108套房源，最終成交98套，去化率達(dá)到91%，但反觀3月入市的2個項(xiàng)目，平均去化率僅有35%。

??三、地市：持續(xù)轉(zhuǎn)冷一季度流拍率升至38%，城投公司繼續(xù)托底

??……略……

??銅川：資源枯竭需求及購買力貧瘠

??樓市“雞肋”難扭轉(zhuǎn)

??……略……

??一、政策：公積金首付隨流動性動態(tài)調(diào)整，房貸利率下調(diào)10-30BP

??……略……

??二、樓市：需求及購買力陷入“瓶頸”，市場規(guī)模全省倒數(shù)

??……略……

??三、地市：品牌房企缺席本地企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，超九成宅地底價成交

??……略……

??總結(jié):西安都市圈仍有挖潛空間

??份額繼續(xù)向西安集中

??……略……

??一、“大西安”崛起疊加全域一體化，西安都市圈經(jīng)濟(jì)、樓市前景可期

??西安都市圈既是目前西北地區(qū)唯一一個國家批復(fù)的都市圈，又是關(guān)中平原城市群的核心區(qū)域。我們認(rèn)為未來西安都市圈的發(fā)展重點(diǎn)在于做強(qiáng)核心城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模，并在都市圈一體化發(fā)展有所突破。

??其一，“大西安”戰(zhàn)略全面崛起。西安都市圈首要目標(biāo)在于做大、做強(qiáng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模，中心城市西安則將扮演重要的角色。目前，西安仍處快速發(fā)展期，GDP總量連續(xù)兩年突破1萬億元，但大而不強(qiáng)乃是西安產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)所在，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入甚至不及全國平均水平。因此，“大西安”戰(zhàn)略全面崛起，意味著西安不僅要繼續(xù)做大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，而且要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)培育及發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)，才能全面提升居民收入水平，進(jìn)一步提升西安核心輻射帶動能力。

??其二，西咸新區(qū)將是一體化重要突破口。到2035年，現(xiàn)代化的西安都市圈將基本建成，圈內(nèi)同城化、全域一體化將基本實(shí)現(xiàn)，主要涉及基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、公共服務(wù)共建共享等領(lǐng)域。西安-咸陽一體化發(fā)展將是重要切入點(diǎn)，發(fā)展成效將直接影響都市圈建設(shè)的整體質(zhì)量。未來仍需推動西安-咸陽一體化發(fā)展，逐步向同城化維度邁進(jìn)，進(jìn)而帶動全域一體化發(fā)展。西咸新區(qū)有望成為一體化發(fā)展的重要突破口，可以在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域先行先試，為西安-咸陽一體化乃至全域一體化提供成功經(jīng)驗(yàn)。

??西安都市圈美好的藍(lán)圖現(xiàn)已勾勒紙上，但發(fā)展進(jìn)程注定會遇到不少艱難險阻，全面踐行“大西安”戰(zhàn)略崛起，加快推動西安-咸陽一體化發(fā)展，才是破題西安都市圈高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵?？梢云谠S的是，隨著西安都市圈經(jīng)濟(jì)趨勢性向好，GDP總量有望穩(wěn)步提升，外來人口持續(xù)凈流入，居民收入水平更將大幅提升，有望給房地產(chǎn)市場提供更為堅(jiān)實(shí)的需求支撐，成交規(guī)模仍有一定的提升空間。

??二、長期看好西安，短期西咸新區(qū)、咸陽、渭南和銅川或?qū)⒗^續(xù)盤整

??基于經(jīng)濟(jì)基本面、樓市供求關(guān)系、潛在購房需求及市場購買力等多方面因素考量，西安都市圈房地產(chǎn)市場整體向好，但各城市市場或?qū)⒗^續(xù)分化：

??2010-2020年，西安常住人口由847萬人大幅提升至1295萬人，10年間凈增長449萬人。而在陜西省繼續(xù)打造強(qiáng)省會戰(zhàn)略下，西安人口輻射效應(yīng)將不斷強(qiáng)化，外來人口仍將保持較快增長態(tài)勢，房地產(chǎn)市場前景將長期看好。短期內(nèi)，各區(qū)域市場或?qū)⒗^續(xù)分化，高新、曲江、國際港務(wù)區(qū)等板塊市場熱度慣性延續(xù)，價格倒掛盤或?qū)⒃佻F(xiàn)搶購潮。但西咸新區(qū)房地產(chǎn)市場較難實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，受制于土地供應(yīng)顯著過量，疊加前期房價上漲過快，過度透支未來市場預(yù)期，潛在購房需求增長乏力，長期去化壓力依舊不容小覷。

??盡管陜西省積極推動西安-咸陽一體化，但整體收效并不明顯。而在西安產(chǎn)業(yè)發(fā)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和的情況下，實(shí)難將一些具備較好發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)向咸陽轉(zhuǎn)移，其對咸陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幫扶作用著實(shí)有限。近年來，咸陽房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整期，成交持續(xù)低位運(yùn)行，庫存日漸高企。截止2022年3月末，咸陽主城區(qū)去化周期高達(dá)66個月。預(yù)計(jì)咸陽距離全面接軌西安產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈仍需較長時間周期，短期內(nèi)咸陽房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整，去庫存仍需較長時間周期。

??渭南雖是陜西省人口第二大城市，但由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型并不順利，本地人口持續(xù)凈流出。2020年，渭南常住人口跌至469萬人，較2010年凈減少60萬人。而在本地人口持續(xù)外流的情況下，潛在購房需求增長明顯受限，短期渭南房地產(chǎn)市場依舊難言樂觀，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行。

??銅川生態(tài)環(huán)境相較優(yōu)質(zhì)，旅游資源豐富，有著西安“后花園”的美譽(yù)。不過，銅川人口基數(shù)顯著偏低，且有不斷外流的趨勢，2020年常住人口低至70萬人，較2010年凈減少14萬人。受限于市場需求羸弱，銅川房地產(chǎn)市場或?qū)⒊掷m(xù)低迷，成交量、價或?qū)⒗^續(xù)在全省倒數(shù)。