[克而瑞]專題 | 綠色金融發(fā)展迅速，房企發(fā)展機會如何？

??導(dǎo)讀：當前，綠色金融受到了政府的大力支持，綠色轉(zhuǎn)型或成為當前房企順利發(fā)債融資，緩解資金鏈風(fēng)險的關(guān)鍵“砝碼”。

??2020年9月我國明確提出2030年“碳達峰”與2060年“碳中和”目標，即力爭2030年前二氧化碳排放量達到歷史最高值后進入逐步下降階段，2060年前達到二氧化碳凈排放為零的目標。為實現(xiàn)“雙碳”的政策目標，政府加快構(gòu)建綠色金融體系，鼓勵金融機構(gòu)通過綠色信貸、綠色債券、綠色ABS、綠色私募基金和綠色信托等金融工具，將社會資本引入節(jié)能環(huán)保、清潔生產(chǎn)、清潔能源、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施綠色升級、綠色服務(wù)等綠色產(chǎn)業(yè)，以此加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的綠色轉(zhuǎn)型。

??政策和投資需求引導(dǎo)下，綠色低碳成為房地產(chǎn)發(fā)展的時代要求，2022年3月住建部《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》落地，規(guī)劃到2025年需完成既有建筑節(jié)能改造面積3.5億平方米以上，建設(shè)超低能耗、近零能耗建筑0.5億平方米以上，另外裝配式建筑占當年城鎮(zhèn)新建建筑的比例達30%。綠色建筑巨大的增量市場需求，疊加綠色金融工具較傳統(tǒng)融資渠道優(yōu)勢顯著，或?qū)⒊蔀榉科笪磥砣谫Y的新渠道。

??01

??房企綠色建筑發(fā)展迅速

??綠色金融受政府大力支持

??1、綠色建筑的認證標準已更新至第三代，萬科和碧桂園是綠色領(lǐng)域龍頭

??（部分略）

??根據(jù)發(fā)改委頒布的《綠色產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2019年版）》對綠色產(chǎn)業(yè)進行界定，《目錄》包括節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、清潔生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、清潔能源產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施綠色升級、綠色服務(wù)6大類共211細分類綠色產(chǎn)業(yè)。其中，與房地產(chǎn)相關(guān)的“綠色建筑”包含在一級分類“基礎(chǔ)設(shè)施綠色升級”中的二級分類“建筑節(jié)能與綠色建筑”中。

??自從20世紀80年代以來，綠色建筑的概念開始在全球逐漸流行，經(jīng)濟較為發(fā)達的國家都紛紛開始研究自己的綠色建筑標準。我國的綠色建筑研究的起步也相對較早，2006年中國住建部就發(fā)布了GB/T50378—2006《綠色建筑評價標準》，定義了我國的第一代綠色建筑。此階段的綠色建筑定義為：在全壽命期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑?？梢钥闯?，第一代的綠色建筑更側(cè)重于建筑本身，從“四節(jié)一環(huán)保”的維度側(cè)重于鼓勵建筑和環(huán)境的和諧發(fā)展，從建筑及其構(gòu)件的壽命周期出發(fā),考慮其性能和對經(jīng)濟、環(huán)境的影響。

??隨著我國對綠色建筑認識的加深，住建部在2014年發(fā)布了編號為GB/T50378-2014的第二代《綠色建筑評價標準》，在原有的評價指標基礎(chǔ)上增加了“施工管理”類評價指標，鼓勵綠色建筑技術(shù)、管理的創(chuàng)新和提高。在十一五、十二五期間，第二代綠色建筑得到了快速的發(fā)展，實現(xiàn)從無到有，由少到多，從部分城市到全國的的全面發(fā)展。部分城市或者區(qū)域已經(jīng)由政府主導(dǎo)強制執(zhí)行綠色建筑標準，或者在施工圖審核中將綠色建筑納入專項審核要求。

??2019年我國對于綠色建筑標準進行了第三次迭代，發(fā)布了編號為GB/T50378-2019的《綠色建筑評價標準》。新版綠色建筑標準與新時代人民美好生活需求相統(tǒng)一，體現(xiàn)“以人民為中心”的基本理念，新增了安全耐久、節(jié)約能源、健康宜居、全齡友好等方面的技術(shù)內(nèi)容，重構(gòu)了“安全耐久、資源節(jié)約、健康舒適、生活便利、環(huán)境宜居”五大指標體系，定義了中國的第三代綠色建筑。

??2、“雙碳”目標下綠色金融迎來政策“窗口期”，配套政策有望落地

??綠色建筑的發(fā)展離不開金融的支持，綠色金融是圍繞綠色產(chǎn)業(yè)的金融活動，包括投資、融資等，主要包含綠色信貸、綠色債券、綠色ABS、綠色私募基金、綠色信托、綠色保險等領(lǐng)域。

??國內(nèi)綠色金融政策的發(fā)展階段可分為三個階段：

??1）2007年至2014年，綠色金融政策框架初步建立。2007年央行、銀監(jiān)會等三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于落實環(huán)保政策法規(guī)防范信貸風(fēng)險的意見》，正式推出以綠色信貸、綠色保險、綠色證券為主的綠色金融政策框架，標志綠色金融政策層面的破冰。此后直至2014年底，綠色金融仍處起步階段，政策支持力度小，定義及體系建設(shè)仍待完善。

??2）2015年至2019年，綠色金融政策體系基本建立。2015年底197個國家簽署了《巴黎協(xié)定》①，為積極配合全球碳減排任務(wù)，我國開始以綠色金融推動綠色經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。2015年9月國務(wù)院印發(fā)的《生態(tài)文明體制改革總體方案》首次提出構(gòu)建綠色金融體系，2016年綠色金融發(fā)展首次被寫入“十三五規(guī)劃”，同年8月央行、財政部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建綠色金融體系的指導(dǎo)意見》，首次明確綠色金融的定義，國內(nèi)綠色金融體系初現(xiàn)雛形。2017年6月國務(wù)院決定在浙江、江西、廣東、貴州、新疆5省選擇部分地方建設(shè)綠色金融改革試點。與此同時，2015-2019年政策逐步完善綠色金融治理體系，于綠色信貸、綠色債券、綠色股權(quán)投資等細分維度明確發(fā)行標準、規(guī)范交易流程、提高信息披露透明度、健全激勵約束機制，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大綠色金融的投入力度。

??①《巴黎協(xié)定》是繼1997年《京都議定書》后第二份有法律約束力的氣候協(xié)議，規(guī)劃將本世紀全球氣溫升幅限制在2℃以內(nèi)，同時尋求將氣溫升幅進一步限制在1.5℃以內(nèi)的措施，需要所有締約方在2020年前提交21世紀中葉長期溫室氣體低排放發(fā)展戰(zhàn)略。

??3）2020年至2022年，細化完善綠色金融體系，未來政策支持力度可期。2020年9月我國明確提出“雙碳”的政策目標，綠色金融符合“雙碳”目標，當前迎來政策“窗口期”,相關(guān)配套政策正在逐步完善。2021年推出碳中和債（綠色債券的子品種），相關(guān)文件明確了碳中和債的定義和發(fā)行標準，針對募資用途、項目評估與遴選、募集資金管理、存續(xù)期信息披露等四大核心要素提出更細化的要求。央行2022年工作會議指出，綠色金融是精準加大金融支持力度的四項重點領(lǐng)域之一。

??3、綠色金融以綠色信托及綠色債券為主導(dǎo),其他產(chǎn)品制度待完善

??……略……

??02

??綠色信貸為綠色金融重要組成

??房企布局仍有一定障礙

??1、綠色信貸起步較早，已形成頂層設(shè)計、考核評價等制度

??……略……

??2、一季度末綠色貸款余額18萬億，未來綠色建筑占比有望提升

??……略……

??3、綠色貸款利率優(yōu)惠約千分之三，技術(shù)壁壘及時間錯配為主要障礙

??……略……

??03

??綠色債券和票據(jù)發(fā)行仍以境外為主

??發(fā)行要求較高

??1、2015年以來綠色債券發(fā)行環(huán)境逐漸完善，政府大力支持

??……略……

??2、綠色債券發(fā)行規(guī)模仍然偏小，境外發(fā)行仍是主流

??（部分略）

??從綠色債券及票據(jù)的發(fā)行情況來看，我國房企的首單綠色債券發(fā)行于2017年，當年龍湖集團的子公司共發(fā)行了40.4億元的綠色債券，試水的意味較為濃厚。此后2018年開始，由于境外資本市場的綠色債券發(fā)行發(fā)展更快，部分房企如當代、朗詩開始嘗試境外綠色票據(jù)的發(fā)行。而從2020年開始，隨著國內(nèi)明確提出2030年“碳達峰”與2060年“碳中和”目標，房企開始加大了在境外發(fā)行綠色票據(jù)和債券的力度，2020年和2021年發(fā)行規(guī)模分別達到了131億元和521億元。而在進入2022年之后，由于境外資本市場對于內(nèi)房企的投資趨于謹慎，再加上境內(nèi)政府對于綠色金融的大力支持，部分國企央企開始在境內(nèi)發(fā)行綠色中票，綠色債券僅在境外發(fā)行的格局有所變動。但是整體來看，房企綠色債券的發(fā)行規(guī)模相對于總?cè)谫Y規(guī)模而言仍然明顯偏小。

??具體來看綠色債券和票據(jù)發(fā)行的明細情況，從產(chǎn)品發(fā)行的使用用途來看，房企發(fā)行的綠色債券主要會用于綠色建筑的建設(shè)、維護，此外還會有部分資金投入再生能源、能源效率、清潔運輸、污染防治、氣候適應(yīng)以及水資源管理等子項目。以旭輝為例，其在境外發(fā)行的綠色優(yōu)先票據(jù)主要都用于綠色建筑項目的開發(fā)、翻新、維護、運營或購置，同時也會部分投入電動汽車及充電設(shè)施的建設(shè)維護、提升項目10%以上能效、太陽能光伏發(fā)電等可再生能源設(shè)施的安裝等方面。

??從綠色建筑認證情況來看，綠色建筑只需要滿足LEED（美國綠色建筑標準）、BEAMPlus（香港綠色建筑標準）、BREEAM（英國綠色建筑標準）、BCAGreenMark（新加坡綠色建筑標準）或中國綠色建筑評價標準中任一級別即可滿足綠色債券發(fā)行要求。不過由于境外發(fā)行綠色票據(jù)是較多企業(yè)的選擇，因此大多數(shù)企業(yè)都會盡量去尋求更多境外機構(gòu)的標準認證，便于綠色票據(jù)的境外發(fā)行。

??從發(fā)行人的企業(yè)性質(zhì)來看，2022年以前發(fā)行綠色債券或票據(jù)的基本都是民營房企，主要是民營房企如當代、朗詩等企業(yè)在綠色建筑方面探索較早，以尋求差異化發(fā)展道路。而在2022年以后，由于民營企業(yè)流動性問題頻出，資本市場對之投資謹慎，再加上境內(nèi)綠色金融發(fā)展加速，因此國企央企成為了發(fā)行綠色債的主力。

??從發(fā)行利率來看，歷年來境內(nèi)綠色債券加權(quán)平均融資成本為3.7%，境外加權(quán)平均融資成本為7.4%，整體看來均低于同期的普通公司債和境外優(yōu)先票據(jù)，綠色金融由于受到了政府的大力支持，資本市場也越加重視，因此融資成本整體偏低。

??3、綠色債券和票據(jù)優(yōu)劣勢同樣明顯，房企需要綜合考量

??……略……

??05

??綠色ABS監(jiān)管規(guī)則不統(tǒng)一

??未形成規(guī)模發(fā)展

??1、綠色資產(chǎn)支持證券監(jiān)管分割、規(guī)則不一

??……略……

??2、綠色ABS降低發(fā)行難度，可實現(xiàn)資產(chǎn)出表

??……略……

??3、綠色地產(chǎn)ABS體量偏小，基礎(chǔ)資產(chǎn)多獲美國LEED金級認證

??……略……

??05

??綠色產(chǎn)品吸引力不足

??政府應(yīng)加大補貼堅定房企轉(zhuǎn)型信心

??近年來，隨著整體融資環(huán)境的收緊，尤其是在“三道紅線”監(jiān)管下，民營房企融資難、融資貴的問題突出；而與此同時，綠色金融則受到了政府的大力支持，綠色轉(zhuǎn)型或成為當前房企順利發(fā)債融資，緩解資金鏈風(fēng)險的關(guān)鍵“砝碼”。

??雖然近年來的綠色金融的規(guī)模迅速擴大，但其中涉及到綠色建筑的占比卻并不高。而近年來各級政府均表示要大力支持綠色建筑，如2022年1月發(fā)改委印發(fā)《促進綠色消費實施方案》，表示要推動綠色建筑、低碳建筑規(guī)?；l(fā)展。同月，重慶市公布《重慶市綠色建筑“十四五”規(guī)劃（2021—2025年）》，要求到2025年末城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比例達到100%。而2022年6月，國務(wù)院副總理韓正在山西太原調(diào)研時，也強調(diào)要大力發(fā)展綠色建筑，積極推廣裝配式建筑。根據(jù)當前政策導(dǎo)向，未來綠色建筑規(guī)模及占比有望快速提升，而對應(yīng)的房企綠色信貸、綠色債券等綠色金融產(chǎn)品規(guī)模也有望相應(yīng)提升。

??然而對于從未有過綠色低碳轉(zhuǎn)型經(jīng)驗的房企而言，仍將面臨兩大困難。一是綠色低碳化建造存在一定的增量成本，尤其是當前整體行業(yè)流動性緊張，冒然綠色轉(zhuǎn)型會為企業(yè)帶來運營風(fēng)險。二是綠色轉(zhuǎn)型涉及到新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，技術(shù)壁壘較高，并非短期就能突破。在此背景下，建議這類房企可以嘗試與綠色科技企業(yè)多加合作，采取優(yōu)勢互補的方式，推動自身綠色業(yè)務(wù)發(fā)展。

??對于正在綠色轉(zhuǎn)型或已在部分相關(guān)領(lǐng)域領(lǐng)先的房企而言，則要把握好歷史機遇。有能力的房企，還可以繼續(xù)拓展綠色業(yè)務(wù)領(lǐng)域范圍，從設(shè)計、供應(yīng)鏈、施工到運營各個環(huán)節(jié)探索綠色技術(shù)、綠色產(chǎn)品。

??值得注意的是，雖然當前綠色金融受到政府的大力支持，但對于消費者而言，綠色消費意識仍有待加深。當前多數(shù)綠色產(chǎn)品存在綠色溢價，部分消費者或因為購買力的原因或由于綠色消費意識不足，往往無意選購綠色項目。在此背景下，雖然房企能夠得到政府補助，但由于綠色改造的增量成本以及消費者青睞度不足等因素，并不能夠形成有效的商業(yè)回報，或造成房企參與度積極性不高，或出現(xiàn)“偽綠”現(xiàn)象。針對此問題，除了應(yīng)該加大消費者的綠色意識外，還應(yīng)建議政府提供更多補貼，從而更加堅定房企的綠色轉(zhuǎn)型信心。