[中信建投]房地產(chǎn)信托融資收緊對投資的影響

??近期房地產(chǎn)融資政策收緊，房地產(chǎn)信托成為重點(diǎn)管控的領(lǐng)域。對比2019上半年與2018年的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)，我們認(rèn)為，社融增速自2018年末見底回升，2019上半年“寬信用”的部分資金流向了房地產(chǎn)，部分直接體現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款，另一部分則通過期房銷售和居民購房貸款支持房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長。在信用擴(kuò)張的支持下，2019上半年房地產(chǎn)投資增速站上了2015年以來的高位。

??信托資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比例不大，但邊際貢獻(xiàn)不可忽視。我們預(yù)計房地產(chǎn)融資政策收緊將壓低下半年信托資金的比重，并加大房地產(chǎn)開發(fā)資金來源回落的壓力。假設(shè)政策使信托資金占比回到2016下半年-2017年期間趨勢上升之前的低水平，理論上房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速有望回落2.7個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速與同期的房地產(chǎn)投資增速高度相關(guān)，但滯后影響更強(qiáng)，資金來源增速領(lǐng)先投資增速半年左右。綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)資金來源對房地產(chǎn)投資的同期影響和滯后影響，可以構(gòu)建資金來源對投資增速的預(yù)測模型，進(jìn)而加入情景預(yù)測考察信托融資收緊對投資的影響。由于同期影響相對較弱，信托融資收緊導(dǎo)致的資金來源增速回落可能導(dǎo)致三季度房地產(chǎn)投資增速回落近0.5個百分點(diǎn)。四季度較強(qiáng)的滯后影響顯現(xiàn)，預(yù)計可能導(dǎo)致年底房地產(chǎn)投資增速回落1.2個百分點(diǎn)，全年累計增速降至10%以下。

??從高頻監(jiān)測數(shù)據(jù)看，生產(chǎn)低位走穩(wěn)，下游需求回落。生產(chǎn)方面，發(fā)電耗煤增速低位走平，高爐開工率持平，尿素企業(yè)開工率回升，浮法玻璃產(chǎn)能利用率回升。價格方面，上游原油價格小幅回升，煤炭價格持平，鐵礦石價格回落，中游鋼鐵價格回落，有色金屬價格分化，水泥價格回落，玻璃價格持平。庫存方面，上游原油庫存回落，煤炭庫存分化，鐵礦石庫存回落，中游鋼鐵庫存回升，有色庫存以回落為主。需求方面，汽車銷售、商品房銷售增速均大幅回落，出口運(yùn)價指數(shù)增速回升。

??本周央行資金凈回籠。央行貨幣政策工具方面，本周（7月26日）公開市場操作貨幣投放500億，回籠4600億，公開市場操作貨幣凈回籠4100億。6月末逆回購余額143950億，SLF余額830億，MLF余額36810億，PSL余額35131億，貨幣政策工具余額216721億。十年國債收益率回升，人民幣對美元貶值。

??風(fēng)險提示：預(yù)測模型存在一定局限性。