[克而瑞]9月下半月土地市場熱點搶鮮看

??2015年9月16日，上海土地市場掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%，如此高的溢價率說明房企對土地價值的超過預期，這一現(xiàn)象引起業(yè)內 關注。隨著上海市場的火熱，9月土地市場下半場房企爭奪大戰(zhàn)正式拉開序幕。整體來看，9月下半月土地市場供應集中放量特征仍然明顯。從9月下半月的土地供 應結構看，一線城市供應約313萬方、二線城市供應約1641萬方，遠遠高出上半月土地成交量。

??我們分析，土地市場集中供應放量的原因主要有：1)從房企角度看，市場供求風險降至低位，金九銀十預期會繼 續(xù)加速存量消化，房企補貨意愿增強。同時，近日國務院昨日下發(fā)《關于調整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》，部分房地產(chǎn)開發(fā)項目最低資本金比例下 調5%，對保障性住房和普通商品住房開發(fā)房企并無影響，但卻能有效緩解高檔住宅開發(fā)房企的資金壓力，為“地王”誕生打下基礎。2)從政府角度看，2015 年供地計劃完成率并不高，以一線城市為例， 2015年1-8月一線城市商品住宅和商業(yè)服務用地成交僅完成年度供地計劃的20%，政府仍需繼續(xù)放量保證財政收入。

??一、具體從城市角度分析：

??1、一線城市土地集中廣州、上海，資金寬裕下優(yōu)質宅地均有望拍出高溢價 

??一線城市9月下半月土地供應約300萬方，北上廣深均有多幅優(yōu)質宅地推出，其中上海的寶山區(qū)、廣州的海珠區(qū)、北京的門頭溝區(qū)因區(qū)位條件相對較 好，土地價值較高，都將成為房企爭搶熱點，加上房企資金壓力受到緩解，高溢價成交可能性都很大。而其他相對偏僻的區(qū)域，因一線城市前8月土地市場供應較 少，房企也會在合理溢價范圍內投資。具體如上海南匯的臨港新城板塊在2015年1-8月供求比達到1.42年，為南匯區(qū)域內最高值。下半月將推出的兩幅地 塊樓板底價不到7000元/平方米，但版塊內成交價格也僅在13000元/平方米，如溢價控制得當，房企仍有高回報機會。

??但我們認為更值得關注的是深圳市場，在沉寂了3個月之后，深圳土地市場推出3幅商業(yè)、辦公性質地塊，更是推出58萬方大面積商業(yè)地塊，如此大面 積的商業(yè)地塊對房企的資金實力和運營能力要求都非常高，敢于出價的房企也寥寥可數(shù)，我們預計地塊溢價率并不會高，但企業(yè)選擇合作拿地或引入資本合作開發(fā)的 可能性則非常高。

??2、二線城市中杭州、合肥土地放量明顯， 井噴式放量不利市場穩(wěn)定

??整體來看，二線城市9月下半場供應土地1641萬方。主要集中在杭州、武漢、鄭州、合肥4個城市，其中杭州、武漢供應面積最大，分別為372萬 方、282萬方。對比8月成交數(shù)據(jù)，杭州僅成交72萬方，成交量城市排名僅在16位；武漢成交315萬方， 成交量城市排名第2位。再看9月上半月這些城市也僅有1-2幅地塊成交，這些城市土地放量特征非常明顯。

??具體來看，杭州、合肥、武漢市場供求關系相對平衡，屬于房企熱點關注城市。這三城市供求比均小于0.9年， 消化周期低于9.4個月。同時，我們看到這幾個城市上半月僅分別成交1-2幅地塊，房企斬獲較少，我們預計下半月土地成交并不會差。但值得注意的是杭州8 月整體供求關系雖相對平衡，但余杭區(qū)去化周期卻高達15個月，在這樣的情況下，9月下半月土地供應卻仍有229萬方土地集中在該區(qū)。鑒于此，房企在余杭這 類區(qū)域的投資也會更顯謹慎，并不會創(chuàng)造更高的溢價率。

??值得注意的是，雖然杭州、武漢、鄭州等多市均現(xiàn)土地供應放量，但政府供地的單幅體量卻差異極大。以10萬平 方米的建筑面積為分界線，杭州出讓規(guī)模超出這一水平的地塊數(shù)量不到30%，而在合肥卻占到了50%。根據(jù)這一現(xiàn)象，我們分析：1)如杭州這類城鎮(zhèn)化城市相 對成熟的城市，更希望地塊價值最大化。2)如合肥這類大力發(fā)展新區(qū)建設的城市，則希望更快更多吸引投資參與新城建設。

??3、三線城市土地市場仍舊低迷，房企積極性并不會太高

??我們看到三四線城市供地超過100萬方的城市有佛山、九江、常州、徐州。截止8月，常州、徐州的存量消化周 期仍然處于高位，分別為15個月、19.2個月，佛山、九江情況稍好，存量消化周期分別為8.2個月、10.7個月。從市場環(huán)境看，短期內三四線城市發(fā)展 前景仍不明朗，特別是存量消化周期比較長的城市，房企甚至會有意避開。相對來說，在這四個土地供應量較大的城市中，我們更看好供求比和存量消化周期數(shù)據(jù)均 低于平均水平的佛山。

??最后，我們認為9月下半月土地市場的火熱僅僅是一個開始。 

??二、重點地塊分析

??我們看到無論從出讓底價還是出讓面積來看，9月23日掛牌出讓的位于龍華新區(qū)民治辦事處的A811-0319號宗地都當排第一，具體分析：

??1)一線城市單幅58萬方大體量地塊投資機會罕見，但門檻較高。深圳龍華地塊建筑面積57.79萬方，年內 僅低于廣州花都地塊(98萬方)和上海青浦地塊(58萬方)。在9月下半場出讓的土地中也僅次于二線城市兩幅商住土地(合肥98萬方、成都77萬方)。在 深圳土地如此稀缺的情況下，這是一個比較罕見的大體量投資機會。但一看112.5億元的出讓底價也讓人聞風卻步，對企業(yè)資金實力的高要求將土地拍賣門檻大 幅度提升。

??2)考慮到商業(yè)用地的土地性質，高溢價可能性不大。目前一線城市住宅地塊高溢價出讓已成常態(tài)，但商業(yè)地塊大多是底價成交。其原因是商業(yè)地塊對開發(fā)企業(yè)運營能力要求更高，且資金回籠速度較慢，要求開發(fā)商擁有更強的資金實力。而這幅土地又是極為罕見的超大體量商業(yè)用地，我們認為底價成交也是意料之中的。