[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2020年8月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控 地方調(diào)控“松少緊多”

??8月份，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)收緊。中央層面，8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，此前關(guān)于房企融資的“345新規(guī)”在業(yè)內(nèi)早已廣泛流傳；8月26日，住建部召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作商會(huì)，約談沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州六個(gè)城市，重申堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，要求落實(shí)“問(wèn)題導(dǎo)向、快速處置”調(diào)控新原則。

??地方層面，8月份地方調(diào)控“松少緊多”，以南京、咸陽(yáng)、無(wú)錫、深汕合作區(qū)等地為典型，對(duì)“限購(gòu)限售限貸限價(jià)”政策進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)整，市場(chǎng)反響較大。此外，多地相繼開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作。本期報(bào)告主要對(duì)8月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??圖1：8月典型地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控措施一覽（部分）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期

??1. 政策跟蹤

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??2. 政策小結(jié)及重點(diǎn)政策解讀

??（1） 政策小結(jié)

??繼7月份中共中央政治局會(huì)議和房地產(chǎn)工作座談會(huì)之后，在本月住建部與央行召開(kāi)的重點(diǎn)房企座談會(huì)和住建部召開(kāi)的部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)上，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”再次被強(qiáng)調(diào)，中央層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控保持堅(jiān)定立場(chǎng)。

??在此基礎(chǔ)上，本月中央主要圍繞推動(dòng)落實(shí)此前已出政策并加以具體細(xì)化展開(kāi)工作，其中主要包括兩個(gè)方面。第一，關(guān)于基建。國(guó)務(wù)院發(fā)改委發(fā)文推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托項(xiàng)目試點(diǎn)工作，并明確試點(diǎn)重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)行業(yè)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也及時(shí)出臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資基金指引相關(guān)辦法予以配合。第二，關(guān)于老舊小區(qū)改造和城市更新。住建部提出，要督促指導(dǎo)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造信息公開(kāi)，強(qiáng)化工程建設(shè)全過(guò)程質(zhì)量監(jiān)管，并且強(qiáng)調(diào)，在城市更新的過(guò)程中，要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)歷史文化的保護(hù)，要按照應(yīng)劃盡劃、應(yīng)保盡保原則，及時(shí)查缺補(bǔ)漏等。

??（2） 重點(diǎn)政策解讀：監(jiān)管部門擬推行房企融資”345新規(guī)“

??8月，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的“345新規(guī)“在業(yè)內(nèi)盛傳。從多位業(yè)內(nèi)權(quán)威人士及上市公司高管表態(tài)來(lái)看，“345新規(guī)”雖暫未得到官方證實(shí)，但已引起房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注和重視。

??具體到“345新規(guī)”，是指監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺(tái)新規(guī)對(duì)房企設(shè)置“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。按照規(guī)則：

??1. “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以 2019 年 6月底為上限，不得增加；

??2. “二線”超出閾值為“橙色檔“，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 5%；

??3. “一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 10%；

??4. “三線”均未超出閾值為“綠色檔“，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 15%。

??對(duì)此，中房研協(xié)認(rèn)為，若新規(guī)落地實(shí)施：

??（1）房地產(chǎn)發(fā)展速度將趨向平穩(wěn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將相對(duì)穩(wěn)定，相對(duì)利好頭部房企。新規(guī)通過(guò)設(shè)置三道紅線，對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格管控，房企有息負(fù)債規(guī)模年增長(zhǎng)率最高不得超過(guò)15%，且達(dá)標(biāo)條件十分嚴(yán)苛，這意味著房地產(chǎn)融資環(huán)境將迎來(lái)較大力度收緊，促使房企降杠桿，以往通過(guò)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式異軍突起的機(jī)會(huì)不復(fù)存在，頭部房企依靠自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，地位將更加穩(wěn)固，排名靠后房企實(shí)現(xiàn)彎道超越的難度進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)整體發(fā)展速度將逐漸穩(wěn)定；

??（2）高負(fù)債率房企將面臨較大的發(fā)展壓力，低負(fù)債率房企則迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，銷售能力成比拼關(guān)鍵，行業(yè)洗牌提速。一方面，高負(fù)債率房企負(fù)債規(guī)模被限定低速增長(zhǎng)甚至零增長(zhǎng)，這意味著企業(yè)將無(wú)法再獲得大規(guī)模融資，企業(yè)必須通過(guò)加快銷售回款，提高內(nèi)生性造血能力以維持企業(yè)正常運(yùn)行和償還債務(wù)所需；另一方面，以往房企通常是通過(guò)貸款或融資拿地，一旦融資受限，將直接大幅削弱企業(yè)拿地能力，而土儲(chǔ)又直接關(guān)系企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，高負(fù)債率房企將不得不面臨發(fā)展失速甚至斷臂求生的局面。相對(duì)而言，負(fù)債率控制較好的房企擁有更大的運(yùn)營(yíng)空間，在拿地方面也將有更多選擇；

??（3）土地市場(chǎng)將逐漸回歸理性，企業(yè)將從追求規(guī)模向提升產(chǎn)品品質(zhì)轉(zhuǎn)變。在融資收緊的情況下，房企拿地將逐漸回歸理性，競(jìng)爭(zhēng)抬升土地成交價(jià)格和土地溢價(jià)率的情況將大大減少，促使土地市場(chǎng)降溫；高負(fù)債高杠桿邏輯走不通的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)將在制度引導(dǎo)下進(jìn)一步開(kāi)展產(chǎn)品升級(jí)換代，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，科技和智慧因素的注入，提高單位利潤(rùn)和附加值，企業(yè)生存的邏輯由此前的粗放型資金和土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)到精細(xì)化管理和技術(shù)導(dǎo)向的品質(zhì)經(jīng)營(yíng)。

表1：TOP100上市房企”三道紅線“

??數(shù)據(jù)來(lái)源：上市房企2019年報(bào)，CRIC

??三、地方政策：落實(shí)“因城施策”，調(diào)控“松少緊多”

??1. 政策跟蹤

??（1）行政限制政策

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??（2）土地政策

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??（3）公積金政策

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??（4）住房保障政策

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??（5）人口人才政策

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??2. 政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2020年8月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策32條，較上月明顯減少。其中，寬松性政策11條，緊縮性政策20條，中性政策1條。在近期中央層面多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的背景下，8月地方調(diào)控延續(xù)“松少緊多”的特點(diǎn)。

??單位：次

圖2：近11個(gè)月地方樓市調(diào)控政策變化

??數(shù)據(jù)來(lái)源：中房研協(xié)整理

??從8月地方調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，地方收緊調(diào)控主要體現(xiàn)在增設(shè)行政限制、更改土地出讓規(guī)則和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面，典型代表如：南京采用搖號(hào)拿地以“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”，咸陽(yáng)提高二套房貸款首付及限制商品房備案價(jià)格，無(wú)錫提高二套房貸款首付及增設(shè)離異家庭購(gòu)房限制，阜陽(yáng)、蕪湖提高公積金貸款首付比例，杭州、西安強(qiáng)化住房租賃資金監(jiān)管，?？凇⑷齺?、寧波等地開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治等。地方放寬調(diào)控則集中表現(xiàn)在人口人才政策上，典型代表有廣州市荔灣區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)、蘇州市高新區(qū)、天津市、吉林省等地。此外，深汕合作區(qū)明確企業(yè)可認(rèn)購(gòu)商務(wù)公寓、合肥允許非住宅改建為租賃住房、海南上調(diào)住房公積金個(gè)人貸款最高額度等，也都在一定程度上對(duì)樓市調(diào)控起到了松綁作用。

??四、8月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??近期，特朗普政府頻頻對(duì)我國(guó)發(fā)起挑釁，中美關(guān)系持續(xù)緊張，中美大國(guó)關(guān)系摩擦嚴(yán)重影響亞太地區(qū)甚至全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。國(guó)內(nèi)，疫情防控已進(jìn)入常態(tài)化防控階段，但近兩個(gè)月我國(guó)多地爆發(fā)罕見(jiàn)汛情，長(zhǎng)江、淮河等流域遭受嚴(yán)重洪澇災(zāi)害，受災(zāi)范圍廣，經(jīng)濟(jì)損失大，是歷史上較嚴(yán)重的一年。面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，7月30日，習(xí)近平總書(shū)記在中共中央政治局會(huì)議上已明確提出，建立以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。8月24日，習(xí)近平總書(shū)記在經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域?qū)＜易剷?huì)再次明確，要以暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)為主構(gòu)建新發(fā)展格局，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，新發(fā)展格局決不是封閉的國(guó)內(nèi)循環(huán)，而是開(kāi)放的國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)。李克強(qiáng)總理在8月26日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，深化“放管服”改革和落實(shí)財(cái)政金融紓困政策并行推進(jìn)，是激發(fā)市場(chǎng)活力、增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力的重要舉措，對(duì)做好“六穩(wěn)”工作、落實(shí)“六?！比蝿?wù)至關(guān)重要，要推出新舉措進(jìn)一步做到門檻降下來(lái)、監(jiān)管跟上去、服務(wù)更優(yōu)化。

??在房地產(chǎn)方面，在住建部和央行召開(kāi)的重點(diǎn)房企座談會(huì)、住建部召開(kāi)的部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)以及央行發(fā)布的2020年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，均再次明確重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控保持堅(jiān)定立場(chǎng)。從兩次會(huì)議具體內(nèi)容來(lái)看，下一階段中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度呈現(xiàn)加大趨勢(shì)，監(jiān)管范圍覆蓋所有能級(jí)城市，房企融資端將明顯收緊，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將加快落實(shí)。同時(shí)，在嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域要求下，房貸利率走低趨勢(shì)或?qū)⒎啪?，部分地區(qū)甚至有可能出現(xiàn)小幅回升。

??2. 地方層面

??在中央近期多次重申堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的背景下，近兩個(gè)月地方出臺(tái)樓市寬松性政策已明顯減少，且主要通過(guò)人才引進(jìn)和戶籍新政。從8月26日住建部召開(kāi)的部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)約談城市來(lái)看，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已納入重點(diǎn)監(jiān)管范圍，在堅(jiān)持”房住不炒“”因城施策“的調(diào)控主基調(diào)下，未來(lái)二三線城市在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)將保持審慎甚至?xí)晕⒈Ｊ?，樓市松綁傾向從保市場(chǎng)主體角度出發(fā)擬定政策，需求側(cè)或更加依賴人才政策。在疫情期間出臺(tái)的房地產(chǎn)階段性支持政策陸續(xù)到期和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度加大的情況下，低能級(jí)城市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展面臨更大壓力。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員