??8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局連發(fā)兩項樓市重磅新政，引發(fā)市場熱議。

??01. 降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率

??根據(jù)通知內(nèi)容，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，或由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。并明確兩點：一是存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款覆蓋范圍，指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款；二是調(diào)整后利率下限，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

??總的來看，政策核心主要有三點：一是利率下調(diào)僅限存量首套住房商業(yè)貸款，二套及以上、公積金貸款等都暫不適用；二是利率調(diào)整需由借款人向金融機構(gòu)申請自主協(xié)商，這也就意味著金融機構(gòu)擁有較大主動權(quán)，后續(xù)可能會因為借款人收入、征信等條件給予不同的利率下調(diào)幅度甚至回絕申請；三是規(guī)定新發(fā)放的貸款利率在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。即利率下調(diào)有明顯的時間、地域限制，城市不同或貸款發(fā)放時間不同都可能導(dǎo)致利率下調(diào)幅度不同，而這也正是市場關(guān)注的焦點。近兩年來，大部分城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限已經(jīng)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR或LPR減20個基點，下調(diào)空間十分有限。相反，在LPR推行早期，全國大部分城市首套住房貸款利率均有不同幅度加點，加上部分商業(yè)銀行上浮加點幅度，部分首套住房商業(yè)貸款利率甚至高達5.5%—6%，新政受益更加明顯。

??從影響來看，據(jù)接近監(jiān)管人士透露，存量首套住房商業(yè)性貸款利率調(diào)整后，逾4000萬戶、上億居民財務(wù)負擔會有明顯下降，房貸利率平均降幅約0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人每年房貸利息支出超5000元，對增強居民消費能力有一定的積極作用，同時也可有效減少提前還款現(xiàn)象，有利于銀行業(yè)金融機構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營。但實際具體成效仍待各銀行業(yè)金融機構(gòu)出臺政策細則及政策落實程度而定。

??02. 降低首套房及二套房商業(yè)貸款最低首付比例，降低二套房商業(yè)貸款利率下限

??根據(jù)通知內(nèi)容，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一為不低于30%；二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。同時明確，按照因城施策原則，自主確定各城市首套和二套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例和利率。

??此項政策核心有兩點：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例政策下限，不再區(qū)域“限購”城市和“不限購”城市。二是將二套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個基點，而此前規(guī)定下限為不低于相應(yīng)期限LPR加60個基點，即二套房商業(yè)貸款利率下調(diào)了40個基點。目前，我國仍有不少一二線城市首套住房和二套房商業(yè)貸款最低首付比例較高。其中，首套房商業(yè)貸款方面，如北京、上海最低首付比例為35%，廣州、深圳、蘇州、杭州、三亞等城市最低首付比例為30%；二套房商業(yè)貸款方面，北京最低首付比例為60%，上海最低首付比例為50%，蘇州、杭州、鄭州、三亞等城市最低首付比例也達到40%，較此次新政規(guī)定的首套房商業(yè)貸款最低首付比例20%、二套房商業(yè)貸款最低首付比例30%均有較大的下調(diào)空間，購房者首付壓力有望進一步減輕。同時，二套房商業(yè)貸款利率的下調(diào)，也將使二套房購房成本下降，從而進一步提振市場購房需求。

??總的來看，一方面，政策仍基于“因城施策”原則自主確定，并非強制統(tǒng)一執(zhí)行，各地落實情況待觀察；另一方面，疊加此前“認房不認貸”政策的推廣，當前政策核心仍是聚焦金融支持購房者，即期望繼續(xù)通過加杠桿方式撬動住房需求。在經(jīng)濟下行及居民收入預(yù)期不穩(wěn)背景下，實際成效有待觀察甚至難言樂觀。此次新政明確指出，中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機構(gòu)要立即轉(zhuǎn)發(fā)并督促地方法人金融機構(gòu)貫徹執(zhí)行，體現(xiàn)了當前政策穩(wěn)市救市的緊迫性。若政策成效不及預(yù)期，后續(xù)進一步取消行政性限制措施、降房價、給予購房財稅支持等政策仍需加快出臺。

??站在樓市發(fā)展的歷史角度，首套首付20%且不帶附加條件（如90平以下），這個政策力度是回歸到了2003年和2008年，首付政策已經(jīng)達到樓市歷史最寬松程度，利率這塊雖然還比不上2008年金融危機時期的基準利率七折，但也體現(xiàn)了較大優(yōu)惠力度。

??站在全國發(fā)展一盤棋的角度，本輪房地產(chǎn)新政，不僅是激活房地產(chǎn)市場的銷量，通過降低首套房首付比例、降低存量貸款利率，配合個人所得稅的降低，其更大政策目標是激活消費，讓老百姓手里有更多的流動性，進而激活沉悶的經(jīng)濟發(fā)展局面。