市場江小亭 2024-01-29 09:55:17 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??低至4.8折賣房被封盤、海景房跌至十幾萬元一套……
??這一輪降價潮中,過去幾年“成交量曾霸榜三四線城市榜首、房價上漲指數(shù)沖上‘70城’”首位的惠州,正頻繁以大幅跌價出圈,寒意盡顯。
??從2023年全年來看,惠州僅賣出約5.7萬套新房,不到三年前高峰期的4成。但該成交套數(shù)依舊位列大灣區(qū)城市前列,超過隔壁深莞兩城新房交易套數(shù)之和。過去一年,深圳新房成交30833套,東莞是25142套。
??當(dāng)投資泡沫早已被擠出,又是誰在買進(jìn)惠州房子?
??自住需求支撐
??誰在惠州買房?
??“現(xiàn)在都是自住客戶在看房買房,除了價格之外,他們會比較關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)、宜居度、配套條件等”,多位樓盤銷售給出類似相同的回復(fù)。
??從成交數(shù)據(jù)來看,據(jù)粵東世聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,過去一年,惠州市新房成交貢獻(xiàn)主力板塊為大亞灣,網(wǎng)簽面積126萬平方米,網(wǎng)簽金額212億元,位居全市首位;其次則為主城惠城區(qū),全年網(wǎng)簽面積122萬平方米,網(wǎng)簽金額172億元。
??即大亞灣和惠城是過去一年新房成交的主力戰(zhàn)場。
??長期以來,無論是生活配套成熟度還是各類資源的聚集程度,主城區(qū)惠城都有明顯優(yōu)勢,也是本地居住需求的主要落腳點(diǎn);另外的成交主力大亞灣,因相對惠州市場而言更高的房價以及與深圳更近的距離,則主要為深圳人買進(jìn)。
??“大亞灣新盤打折是最狠的,加上大社區(qū)、低密度,以及越來越便捷的交通,還是有很多深圳客戶愿意考慮”,大亞灣區(qū)域一渠道中介人士表示。
??如2023年臨深板塊住宅認(rèn)購量銷冠盤萬悅花園,項目距離深圳僅數(shù)百米,與深圳地鐵14號線沙田站直線距離約1.8公里,便吸引了不少深圳客戶買入。
??“四房成交占比上升,也在一定程度說明追求更舒適住所的改善型自住客戶在進(jìn)場”,對于誰在買進(jìn)惠州的調(diào)查,樂有家一位分析人士表示。
??讓利搶客
??巨大體量之下,支撐這批自住需求進(jìn)場的離不開巨幅折扣的推動。
??早于去年開春之際,有的房企還在觀望形勢,全年銷冠盤德威江譽(yù)誠便以8折轟動開場,并于短暫的“小陽春”期間搶收一波客戶;隨后,更多項目因未等來復(fù)蘇紛紛加入折扣大戰(zhàn),其間更是不乏出現(xiàn)低至4.8折、6折等項目。
??數(shù)據(jù)顯示,過去一年惠州住宅整體備案均價仍達(dá)到1.3萬元/平方米,同比基本持平,但因讓利幅度持續(xù)加大,無論是各項目對外銷售價格還是最終網(wǎng)簽均價,相較備案價都大幅縮水。據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù),預(yù)計實(shí)際網(wǎng)簽均價同比備案價下降10%~15%。
??“事實(shí)上,網(wǎng)簽價也不準(zhǔn)確,超過了允許的折扣紅線,就體現(xiàn)不出來了,比如好多項目除了正常折扣外,還會有包括贈送裝修基金、返現(xiàn)卡、車位乃至送首付等,這些都不會體現(xiàn)在網(wǎng)簽上。”惠州當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)中介人士表示。
??“送的首付款會打到另一個銀行卡賬號,現(xiàn)在查的沒有那么嚴(yán),倒一下就可以了?!痹缜皶r期,惠州南站某在售項目現(xiàn)場置業(yè)顧問便提道。
??不過,值得一提的是,經(jīng)過一整年“廝殺”,房企們大都也心力交瘁。據(jù)一房企人士透露,除了個別項目,現(xiàn)在大家普遍已經(jīng)有所收斂,放棄無底線的直降行為?!敖?jīng)過這一輪大漲和大跌,再給一點(diǎn)時間,相信市場接下來會慢慢回歸到更為合理狀態(tài)。”對方補(bǔ)充到。
??面對5萬多套的全年新房交易量,也有惠州當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)媒體人士提到,屬于正常的合理水平線。
??取代“冰點(diǎn)”,“合理”似乎正成為樓市慢下來的惠州新狀態(tài)。
??對此,也有市場觀點(diǎn)提到,過去的惠州市場因極度依賴深莞,無論是行情的極速上行還是隨后的回落,主動權(quán)從來不在自己手上,如今,雖公眾平臺個人賬戶依舊頻現(xiàn)著“跳樓價”賣房視頻,但看向市場,同樣也是惠州樓市正在重新回歸。
??城投還要“兜底”多久?
??不過,市場的回歸并沒能吸引及留住更多房企。
??從土地市場上來看,過去一年惠州共掛牌22宗宅地,成功出讓17宗,收金115億元,其中所有地塊均為底價成交,且超過6成地塊由城投公司兜底拿下,后續(xù)不排除會找其他開發(fā)商合作開發(fā)。
??對于城投公司大體量兜底行為,安居客認(rèn)為如何在2024年吸引房企拿地,是惠州需要關(guān)注的。在他們看來,對比前一年,惠州土地拍賣價格沒有降低,政策上依舊設(shè)有限價要求,并沒有緊跟市場情況調(diào)整。
??此外,因地塊掛牌本就不多,加上5宗流拍,使得新增供應(yīng)進(jìn)一步縮水,對比上一年成交來看,宅地減少過半。供應(yīng)大是當(dāng)下惠州市場搶客激烈的一大主要原因,接下來新增供應(yīng)放緩,一定程度上也將有利于推動存量項目的進(jìn)一步去化。
??事實(shí)上,因整體去化周期拉長,截至2023年年底,據(jù)不完全統(tǒng)計,惠州又迎來了超過50個在售項目正式交付。
??換句話說,越來越多新盤們正以現(xiàn)樓姿態(tài)發(fā)售,并同步留給范圍內(nèi)二手房市場持續(xù)性壓力。
??過去一年惠州市場除了新房成交5.7萬套,二手房也有約3.86萬套的交易量,總成交達(dá)9.6萬套。
??對于惠州而言,有流動性本身就是好消息。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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