??杭州市場(chǎng)仿佛回到了3年前。

??自“杭七條”實(shí)施以來(lái)，市場(chǎng)反饋迅速，多個(gè)售樓部已對(duì)外掛出“歡迎寧波臺(tái)州溫州看房團(tuán)”“歡迎上海嘉興看房團(tuán)”及“歡迎金華義烏看房團(tuán)”等標(biāo)語(yǔ)，樓盤現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)大量外地車牌。杭州市拱墅區(qū)某樓盤首開當(dāng)日，社保年限甚至飆升至118個(gè)月。

??隨著外地看房團(tuán)重返杭州樓市，市中心“老破小”也開始發(fā)力。這部分購(gòu)房人群有的沖向了市中心總價(jià)僅百來(lái)萬(wàn)元的“老破小”，有的選擇了總價(jià)300萬(wàn)元左右的蕭山、余杭、錢塘等周邊區(qū)域的項(xiàng)目。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，一些主城區(qū)的“老破小”租金收益率可以到2.5%，甚至跑贏了理財(cái)產(chǎn)品。

??“新政釋放了一部分購(gòu)買力，市場(chǎng)流動(dòng)性增加。”杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍表示，目前政策實(shí)施的成效顯著，但熱度能否持久還屬未知。

??看房團(tuán)卷土重來(lái)

??在全面取消住房限購(gòu)等“5·9新政”及全面下調(diào)房貸利率、貸款首付比后，杭州樓市迎來(lái)火熱場(chǎng)景。記者在多個(gè)售樓處探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，看房和買房的人比新政前明顯增加，除了熱門項(xiàng)目外，之前賣得一般或難賣的樓盤去化情況也有所好轉(zhuǎn)。

??為了獲客，有的售樓處甚至掛出了“歡迎XXX看房團(tuán)蒞臨看房”“歡迎上海嘉興看房團(tuán)”“歡迎金華義烏看房團(tuán)”等歡迎條幅。

??“5·9新政”后的第一個(gè)周末，綠城錦海棠的案場(chǎng)便有一個(gè)看房團(tuán)來(lái)訪，兩天時(shí)間，項(xiàng)目累計(jì)到訪的外地看房團(tuán)人數(shù)超200人，有4組客戶當(dāng)場(chǎng)認(rèn)籌。

??杭州西湖龍塢景區(qū)的濱江溪映聽廬是此次新政后的一個(gè)典型項(xiàng)目。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人郭先生告訴記者，新政剛出臺(tái)不久，就有一位河南的客人“打飛的”來(lái)到案場(chǎng)，當(dāng)場(chǎng)下定了兩套疊拼別墅項(xiàng)目，總價(jià)2600余萬(wàn)元。

??“平均每天要接待60~70組客戶，新政之前每天只有20~30組?！睘I江溪映聽廬項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目容積率僅為1.1，是杭州市主城區(qū)少有的純低密改善院墅產(chǎn)品，套均總價(jià)在1000萬(wàn)元左右。

??杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月以來(lái)，杭州新房成交量已連續(xù)4周位于上行區(qū)間，以5月20日至5月26日一周為例，杭州新建商品房成交1502套，較上周增加341套，環(huán)比上漲29.4%。

??“5·9新政”以來(lái)，杭州主城區(qū)新房熱度最明顯的是拱墅運(yùn)河新城和石橋兩個(gè)板塊，新政后新盤中簽率均有下降。

??其中，石橋板塊的綠城溪映明月新政前首開84套，有822組登記，中簽率17.51%；新政后二次銷售153套房源，共有948組家庭報(bào)名，中簽率16.14%。

??杭州運(yùn)河新城板塊的綠城宸岸印月里項(xiàng)目新政后兩次開盤，首開時(shí)有房家庭需要拼118個(gè)月社保入圍搖號(hào)，整體中簽率13.99%；二次銷售為大戶型洋房，中簽率16%。同區(qū)域的其他項(xiàng)目去年底開盤的中簽率高達(dá)50%。

??5月27日，在綠城熙海棠售樓處，記者看到項(xiàng)目沙盤圍滿了看房人，一些前后腳到場(chǎng)的客戶置業(yè)顧問(wèn)不得不把他們拼在一起講解樓盤信息。即便這樣，還是有很多客戶沒(méi)能及時(shí)等到工作人員便開啟了自助式看房。

??據(jù)案場(chǎng)銷售經(jīng)理介紹，數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)周末綠城熙海棠項(xiàng)目案場(chǎng)到訪直接超1000組。作為杭州西湖區(qū)地鐵口位置的項(xiàng)目，價(jià)格只需要2.8萬(wàn)元/平方米，無(wú)疑對(duì)購(gòu)房者們有很大的吸引力，看房團(tuán)連番而來(lái)，銷售們忙得連喝水都時(shí)間都沒(méi)有。

??前述項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人郭先生告訴記者，“5·9新政”讓杭州一下子吸引了全省乃至全國(guó)的目光，而限購(gòu)放開后讓原本就有“倒掛紅利”的樓盤蓄客變得更容易。

??綠城熙海棠項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，近期明顯感覺(jué)到來(lái)自環(huán)杭區(qū)域和省外城市的購(gòu)房者有所增加。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，新政以后，項(xiàng)目增加了30%左右來(lái)訪量，目前已經(jīng)累計(jì)了近2000組客戶。

??杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“杭七條”發(fā)布首周，貝殼平臺(tái)日均新增二手房掛牌量比4月日均增長(zhǎng)了46%。

??市場(chǎng)虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯

??記者注意到，新政后一線市場(chǎng)的熱度主要集中在杭州主城區(qū)或者外圍板塊的中心區(qū)域，相較之下，近郊、遠(yuǎn)郊區(qū)域暫時(shí)沒(méi)有顯著變化，甚至出現(xiàn)了“利空”情況。

??如杭州市場(chǎng)上無(wú)需搖號(hào)的項(xiàng)目占多數(shù)，在西湖區(qū)小和山、龍塢，臨平喬司、翁梅、東湖新城等區(qū)域新盤，從報(bào)名情況來(lái)看和新政前沒(méi)有太大變化，仍然以“零登記”居多。

??目前，外圍板塊的市場(chǎng)觀望情緒濃厚。“我們項(xiàng)目也有來(lái)自金華、嘉興、義務(wù)、溫州的購(gòu)房團(tuán)，目前還沒(méi)有明顯成交。”某品牌房企位于杭州下沙板塊的項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人告訴記者，“5·9新政”以來(lái)，杭州周邊尤其是省內(nèi)城市居民來(lái)看房的數(shù)量的確有回流，但對(duì)于購(gòu)房人而言，會(huì)優(yōu)先將資源投入到確定性高的項(xiàng)目上。因此，購(gòu)房客主要“回流”的項(xiàng)目普遍集中在熱門板塊。但近郊和遠(yuǎn)郊的一些項(xiàng)目確是另一番景象，主城區(qū)的放開不可避免的給近郊和遠(yuǎn)郊市場(chǎng)帶來(lái)了一定的去化難度。

??“從數(shù)據(jù)看，新房市場(chǎng)分化仍在，杭州本輪新政已經(jīng)在短期內(nèi)對(duì)主城區(qū)市場(chǎng)發(fā)揮了效用，但外圍區(qū)域樓盤的看的人、問(wèn)的人、買的人比之前有所增加，潛在需求正逐步顯現(xiàn)，但對(duì)有些項(xiàng)目依然收效甚微?！闭猩叹趾贾菔袌?chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

??對(duì)此，上官劍表示，購(gòu)房熱度是從中心向外圍擴(kuò)散的，目前市場(chǎng)仍然處于筑底修復(fù)階段，信心仍在恢復(fù)過(guò)程中。

??據(jù)前述市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人介紹，外地客的目標(biāo)項(xiàng)目主要分為兩種，一種項(xiàng)目本身具有高端屬性和稀缺性，另一種則是物美價(jià)廉的。

??前述濱江溪映聽廬策劃負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，當(dāng)下的杭州市場(chǎng)有一定回溫，如果以股市對(duì)比的話，目前只是一個(gè)反彈，還遠(yuǎn)沒(méi)有到反轉(zhuǎn)地步。不過(guò)，也有樂(lè)觀人士認(rèn)為，新政率先激活的是主城區(qū)板塊，外圍板塊的熱度尚需一定時(shí)間。

??以價(jià)換量的二手房市場(chǎng)

??一系列穩(wěn)樓市政策出臺(tái)后，杭州二手房市場(chǎng)也有了明顯起色，其中以“老破小”為代表。

??“‘老破小’因低總價(jià)的特點(diǎn)，尤其受外地客的歡迎?！钡掠拥禺a(chǎn)文二新村門店的中介機(jī)構(gòu)人士向記者表示，外地人來(lái)杭州買房子主要看中的是價(jià)格，其次對(duì)學(xué)區(qū)有一定要求。

??不同于以往人們奔向“一二手倒掛”的熱點(diǎn)樓盤搖號(hào)，或是幾年前去郊區(qū)“抄底”，此次一部分人不約而同選擇回歸市中心，緊盯“老破小”。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，5月9日新政后，“老破小”的日均成交量同比增長(zhǎng)38%，交易活躍度大增。

??“老破小”成交火熱的背后依然離不開價(jià)格邏輯，一經(jīng)紀(jì)人告訴記者，一些主城區(qū)的“老破小”租金收益率可以到2.5%，甚至跑贏了理財(cái)產(chǎn)品。

??浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，過(guò)去3年，二手房?jī)r(jià)格跌幅最大的物業(yè)類型就是學(xué)區(qū)房和市中心的“老破小”。例如，4月杭州朝暉七區(qū)的二手房成交均價(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米，價(jià)格回到了2016年左右水平。

??位于杭州西湖區(qū)申花板塊的杭州學(xué)區(qū)房“神盤”的耀江文鼎苑，自2007年引入學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)以來(lái)，高峰期時(shí)的二手房?jī)r(jià)曾達(dá)到11萬(wàn)元/平方米，后回落至5.5萬(wàn)元/平方米左右，與高峰相比幾乎下調(diào)50%。

??丁建剛表示，帶有學(xué)區(qū)屬性的“老破小”單價(jià)持續(xù)回落，令部分購(gòu)房者足以承受。特別是部分學(xué)區(qū)較好的“老破小”，成為部分購(gòu)房者上車市區(qū)學(xué)區(qū)房的最低標(biāo)準(zhǔn)。記者在市中心多個(gè)房產(chǎn)中介門店了解到，目前市中心總價(jià)150萬(wàn)元以下的房源已經(jīng)被“掃”得差不多了。

??杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月杭州二手房交易量排行榜上成交量前20名小區(qū)中，有5個(gè)是成交套均面積在60平方米以下、總價(jià)在100萬(wàn)~160萬(wàn)元的“老破小”小區(qū)，分布在上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)等核心城區(qū)。從下定面積看， 60平方米以內(nèi)的老破小成交占比相較新政前提升4.3%；60~90平方米的學(xué)區(qū)房成交占比提升8.7%。

??除了市區(qū)“老破小”走出了一波獨(dú)立行情外，熱門板塊的“次新小區(qū)”也是一塊“香餑餑”。德佑地產(chǎn)杭州藍(lán)孔雀店經(jīng)紀(jì)人劉新豪告訴記者，新政之后，便有外地人慕名前來(lái)看房，“這類人群特點(diǎn)是成交快，往往會(huì)集中看幾十套房子，最后根據(jù)價(jià)格、板塊、配套擇優(yōu)錄取?！?/p>

??德佑地產(chǎn)杭州學(xué)君店負(fù)責(zé)人鄭為忠告訴記者：“周末基本忙的沒(méi)停下來(lái)過(guò)，從早到晚都在帶客戶看房，基本上是無(wú)休狀態(tài)。”

??長(zhǎng)期以來(lái)，杭州是以“一二手房倒掛”作為標(biāo)志，但自2023年4季度以來(lái)，這種倒掛逐漸消失，有的項(xiàng)目甚至跌破了“發(fā)行價(jià)”。某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴記者，經(jīng)過(guò)2年多調(diào)整，如今杭州二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了2018年前價(jià)格水平，和新房之間的“一二手倒掛差”基本消失，買家由原先的觀望轉(zhuǎn)為積極入市，賣家的心態(tài)也不再迷茫，紛紛想乘著政策暖風(fēng)抓緊出貨。

??目前，各大房產(chǎn)中介門店的“帶看轉(zhuǎn)定比”明顯增加，以劉新豪所在的門店為例，原先他們每25名客戶才能成交一單，現(xiàn)在只要15名客戶就能成交；與此同時(shí)，成交周期也由原先的半年以上縮短至3個(gè)月。

??劉新豪告訴記者，在價(jià)格合理的情況下，一套房源的成交周期已經(jīng)縮短至1~2周。

??以劉新豪所在的申花板塊的兩個(gè)樓盤九龍倉(cāng)天玨和天薈為例，自“5·9新政”以來(lái)，5月份成交了5套千萬(wàn)元級(jí)豪宅。

??不過(guò)，另一方面，二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)兩極分化，成交主要集中在150萬(wàn)~300萬(wàn)元左右的房源，高端純改善的客戶群體占比依舊偏少。上官劍告訴記者，目前杭州主城區(qū)的去化周期已經(jīng)明顯縮短，杭州外圍板塊去化周期依然居高不下，有的甚至超過(guò)30個(gè)月。“這波放量主要集中在主城區(qū)熱門板塊的改善型住房和主城區(qū)總價(jià)不高的‘老破小’。”

??目前，政策實(shí)施的成效顯著，但熱度能否持久尚屬未知。