一個(gè)月內(nèi)遭遇兩次流拍,昔日成都網(wǎng)紅盤網(wǎng)拍受挫

市場(chǎng)孟雙奎 2024-09-24 09:53:12 來源:中房報(bào)

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??9月20日上午,成都嘉悅匯(天府天璽)8套房源在阿里拍賣平臺(tái)因無人出價(jià)而流拍。

??這是本月嘉悅匯第二次遭遇流拍。9月10日,嘉悅匯37套房源結(jié)束拍賣,其中35套房源無人出價(jià),另2套房源分別有1人競(jìng)價(jià),但未達(dá)保留價(jià)而競(jìng)價(jià)失敗。目前這37套房源以招商的形式繼續(xù)掛在阿里拍賣平臺(tái)。

??嘉悅匯曾是成都人盡皆知的爛尾樓,在停擺8年多之后,于2023年重新取證入市,因地理位置過于優(yōu)越,搖號(hào)人數(shù)觸發(fā)三倍熔斷,中簽率不足7%,成為當(dāng)時(shí)成都最炙手可熱的紅盤,如今在拍賣平臺(tái)卻遭遇了滑鐵盧。

??價(jià)格無優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致流拍

??“拍的價(jià)高了,我手里的客戶沒人參與?!痹诔啥紡氖路ㄅ姆夸N售工作3年的鄧姐(化名)告訴記者,起拍價(jià)過高導(dǎo)致了嘉悅匯兩次流拍。

??資料顯示,本月結(jié)束拍賣的兩批房源均位于嘉悅匯2棟,清水房,建筑面積81~134平方米,涵蓋兩房、三房和四房戶型。

??嘉悅匯曾于2014年12月31日開盤,當(dāng)時(shí)開盤的就是2棟,均價(jià)不足萬元,很快就售罄。此后陷入困境,項(xiàng)目爛尾長(zhǎng)達(dá)8年多,2023年才在官方監(jiān)管下以“天府天璽”新的案名重新取證入市。項(xiàng)目所剩的1棟1~3單元394套清水房源全部取證,取證均價(jià)2.7萬元/平方米。

??由于地處成都高新區(qū)大源板塊核心位置,這次開盤異?;鸨?。6437人搖394套清水房,場(chǎng)面壯觀。

??2023年,大源板塊的二手房成交均價(jià)為33913元/平方米,與嘉悅匯一街之隔的華潤(rùn)鳳凰城一鳴驚人,掛出3.5萬元/平方米的高價(jià)。很多人認(rèn)為,即使嘉悅匯清水均價(jià)2.7萬元/平方米,與區(qū)域房?jī)r(jià)之間至少還有每平方米4000元+的剪刀差,完全值得上車。

??可市場(chǎng)瞬息萬變,如今大源板塊的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。

??貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示,華潤(rùn)鳳凰城最新一套90平方米的精裝房?jī)H以2.2萬元/平方米成交,華府西苑的二手房成交價(jià)也穩(wěn)定在2.4萬~2.6萬元/平方米。

??而嘉悅匯37套房源的起拍均價(jià)2.4萬元/平方米,后面8套起拍價(jià)2.6萬~2.8萬元/平方米。對(duì)比之下,清水房的嘉悅匯毫無價(jià)格優(yōu)勢(shì)。記者查閱信息發(fā)現(xiàn),37套房源流拍后,轉(zhuǎn)讓方從37套房源里挑選了8套出來,調(diào)高起拍價(jià),再次進(jìn)行了拍賣。

??“嚴(yán)格來說,嘉悅匯這批房源是網(wǎng)拍房,不算法拍房?!编嚱惚硎?,拍賣嘉悅匯的主體并非法院而是公司。不過兩者在一般購(gòu)房者眼里沒有任何區(qū)別,都是要節(jié)約成本、有撿漏空間才會(huì)去參拍,所以嘉悅匯流拍也在情理之中。

??二手房擠壓競(jìng)拍房市場(chǎng)

??嘉悅匯流拍,伏筆在去年就已埋下。

??去年項(xiàng)目開盤迅速三倍熔斷,火爆的場(chǎng)面沒讓嘉悅匯實(shí)現(xiàn)開盤即清盤。選房當(dāng)天,嘉悅匯的小戶型被一掃而空,剩下部分大戶型進(jìn)入順銷。

??當(dāng)初放棄選房的張女士表示,自己準(zhǔn)備了400萬元預(yù)算,這個(gè)預(yù)算可以在大源、新川或者站南板塊選擇次新或者精裝修的二手房,權(quán)衡之下,還是放棄了清水的嘉悅匯。

??這種買房時(shí)與二手房之間的權(quán)衡在今年成都解除限購(gòu)之后尤為明顯。

??“新政第二天,我手中的客戶都轉(zhuǎn)二手房了?!毙±睿ɑ┮呀?jīng)從成都一家法拍房公司離職。本來他手里有幾組客戶想買法拍房,甚至有兩組客戶還繳納了前期的盡職調(diào)查費(fèi)用。新政出來他們幾經(jīng)權(quán)衡,決定買二手房,還詢問小李是否能退還已繳納的費(fèi)用。

??雖然小李將客戶轉(zhuǎn)給了二手房部門,但小李本人能拿到的提成變少。兩個(gè)月之后,一直沒有開單的他決定離開。

??今年成都二手房成交量屢創(chuàng)高新,在全國(guó)走出獨(dú)立行情。但低價(jià)走量也影響到了以“低價(jià)、能撿漏”為賣點(diǎn)的網(wǎng)拍房、法拍房市場(chǎng)。

??通常網(wǎng)拍、法拍這樣需要競(jìng)拍的房子,都會(huì)事前評(píng)估房屋價(jià)值。據(jù)鄧姐介紹,一般法院或機(jī)構(gòu)會(huì)通過專業(yè)網(wǎng)站調(diào)取房?jī)r(jià)大數(shù)據(jù)來確定評(píng)估價(jià),或者由法院或機(jī)構(gòu)通過實(shí)施調(diào)研,取得該小區(qū)該戶型在半年或者一年之內(nèi)的成交均價(jià),以此來評(píng)估房屋的價(jià)值。法拍房的一拍起拍價(jià)會(huì)在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打8折,如果一拍流拍,二拍起拍價(jià)會(huì)在一拍起拍價(jià)基礎(chǔ)上再打8折。二拍起拍價(jià)相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的6~7折左右,如果二拍還是流拍,則進(jìn)入變賣。而網(wǎng)拍房一般會(huì)設(shè)置拍賣保留價(jià),確保拍賣品在成交時(shí)不會(huì)低于自己的心理價(jià)位,保障自己的權(quán)益。

??小李告訴記者,如果他是購(gòu)房者,現(xiàn)在也會(huì)選擇二手房,“二手房?jī)r(jià)是實(shí)時(shí)的,可能看中的房子開拍時(shí),所在區(qū)域或小區(qū)還有更便宜的二手房掛出來。二手房?jī)r(jià)上漲較快時(shí),預(yù)算有限或有意投資的,買需要競(jìng)拍的房子就比較劃算?!?/p>

??后市價(jià)格將回歸理性

??記者從鄧姐手中獲取到的2024年1~8月成都法拍房數(shù)據(jù)顯示,嘉悅匯所在的高新區(qū),法拍房成交均價(jià)已經(jīng)從1月的38716元/平方米降到19302元/平方米。一圈層其他區(qū)域的法拍房成交價(jià)也都維持在1萬元+的水平。

??“房子都在降價(jià),拍賣的房子價(jià)格自然會(huì)走低?!编嚱愀嬖V記者。

??比如高新區(qū)的藍(lán)光金悅派小區(qū),去年高峰時(shí)二手掛牌均價(jià)約2.35萬元/平方米。如今一套建筑面積約78.03平方米的房子,評(píng)估總價(jià)僅142萬元,折算單價(jià)1.8萬元/平方米左右,起拍總價(jià)127萬元,折算單價(jià)約1.6萬元/平方米,在鄧姐看來已經(jīng)是很低的價(jià)格了。

??但今年藍(lán)光金悅派小區(qū)開始出現(xiàn)單價(jià)約1.7萬元/平方米的成交房源。鄧姐說,很多客戶還是會(huì)擔(dān)心拍賣房騰退、過戶等后續(xù)風(fēng)險(xiǎn),如果二手房和拍賣房?jī)r(jià)格相差不是太大,他們更愿意考慮二手房。

??而且市場(chǎng)下行,客戶也越來越專業(yè)。花姐(化名)今年52歲,在成都一家法拍房銷售公司任職。她手里有一組客戶是成都本地人,想拍一套總價(jià)六七十萬元的“老破小”,用來投資收租。跟她交流下來,花姐發(fā)現(xiàn)這人特別專業(yè),不僅對(duì)區(qū)域、小區(qū)分析得頭頭是道,還對(duì)房?jī)r(jià)和租金市場(chǎng)非常了解。有時(shí)她會(huì)主動(dòng)發(fā)一些二手房的信息給花姐,而花姐給她匹配房源的時(shí)候,她也會(huì)第一時(shí)間搜索該小區(qū)的二手房相關(guān)信息。

??“她比我還專業(yè),能不能開單只能看運(yùn)氣了。”花姐也頗感無奈。

??花姐向記者提供了一份資料,上面顯示,截至2024年8月,成都12區(qū)中,只有高新區(qū)法拍房成交套數(shù)和成交單價(jià)全面超過2023年的行情,金牛區(qū)和雙流區(qū)成交單價(jià)略漲,其他區(qū)域的相關(guān)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑,是否能超過去年的行情還有待觀察。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)曾統(tǒng)計(jì),成都2024年1~7月法拍住宅房源掛拍5635套,成交2730套,清倉(cāng)率48.5%??紤]花姐的數(shù)據(jù)只統(tǒng)計(jì)了12個(gè)區(qū)域,兩份數(shù)據(jù)差距并不大。

??對(duì)此,長(zhǎng)期研究成都樓市的專家王巍認(rèn)為,雖然嘉悅匯流拍了,但高新區(qū)的資產(chǎn)價(jià)值比較穩(wěn)定。不過,市場(chǎng)下行通道已開啟,政策對(duì)新房和二手房的調(diào)控力度加大,部分區(qū)域法拍房行情被看談只是市場(chǎng)的正常反應(yīng)。畢竟對(duì)絕大多數(shù)人來說,買不到合適的新房和二手房,無奈之下才會(huì)考慮買法拍房。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)亦指出成都法拍房的清倉(cāng)率高于北上廣深4個(gè)一線城市,表明成都對(duì)法拍房的需求很強(qiáng)勁。樓市仍在探底,預(yù)計(jì)未來成都法拍房供應(yīng)量還會(huì)上升,一拍成功率降低,價(jià)格整體回歸理性。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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