??2024年對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，是整體壓力相對(duì)較大的一年，尤其是住宅壓力非常大，總結(jié)為“三降一升”：物業(yè)費(fèi)下降，重慶、青島、武漢、銀川，四個(gè)城市重申指導(dǎo)價(jià)，百余個(gè)項(xiàng)目主動(dòng)下調(diào)物業(yè)費(fèi)；收繳率下降3%-5%；滿意度下降2%；換手率升至3.3%。

??非住方面，受限于實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡不振，商辦項(xiàng)目招租壓力不斷加大，租金持續(xù)下滑，在租金下滑、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經(jīng)營(yíng)壓力逐漸傳導(dǎo)至物企，市場(chǎng)漸入“紅?！备?jìng)爭(zhēng)。

??克而瑞物管CPIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年有6家上榜企業(yè)在管面積突破5億平方米。與2023年相比，企業(yè)在管面積TOP100門檻提升556萬(wàn)方，增幅達(dá)18.6%。

??隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，管理面積的增速進(jìn)一步放緩，行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”。但隨著越來(lái)越多的企業(yè)的加入，優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪已進(jìn)入白熱化階段。

??2024年，重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)降價(jià)輿情。部分業(yè)主質(zhì)疑所在小區(qū)物業(yè)費(fèi)顯著高于政府指導(dǎo)價(jià)，且過(guò)高的物業(yè)費(fèi)與實(shí)際享受到的服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重脫節(jié)，要求物企對(duì)照政府規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)公示超等級(jí)物業(yè)服務(wù)方案或者下調(diào)物業(yè)費(fèi)。部分業(yè)主更是希望更換物業(yè)公司，以便降低物業(yè)費(fèi)。

??2024年5月31日，青島城陽(yáng)區(qū)住建局印發(fā)《關(guān)于對(duì)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積相應(yīng)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格上浮幅度。10月22日，青島西海岸新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)物業(yè)公司限期調(diào)整收費(fèi)并退費(fèi)。

??據(jù)公開(kāi)資料顯示，2024年上述4城百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的下調(diào)，降幅在20%-35%之間。其中，武漢已有30余個(gè)住宅小區(qū)降低物業(yè)費(fèi)，平均降價(jià)幅度多達(dá)24%。多數(shù)降價(jià)小區(qū)通過(guò)業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商達(dá)成的，物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費(fèi)，但不降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。部分降價(jià)小區(qū)則是借助更換物業(yè)公司的方式，達(dá)成降低物業(yè)費(fèi)的訴求。

??據(jù)克而瑞物管調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，2021-2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7%持續(xù)提升至3.3%，凈增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)，意味著每年約有2萬(wàn)個(gè)住宅小區(qū)更換物業(yè)公司。

??多城換手率呈持續(xù)上升的趨勢(shì)。典型如上海，2021年以來(lái)更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量顯著增加，2023年共有212個(gè)小區(qū)更換了物業(yè)公司，2024年前9月已有174個(gè)小區(qū)完成了物業(yè)更換，按照這一趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量將再創(chuàng)新高。

??分析住宅物業(yè)換手率提升的動(dòng)因，不乏以下兩方面因素：

??其一，很多城市業(yè)委會(huì)或物管會(huì)成立率提升。早在2020年5月，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》首次明確提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建物管會(huì)。截至2024年7月，北京已組建物管會(huì)5100余個(gè)，業(yè)委會(huì)或物管會(huì)組建率高達(dá)97%。針對(duì)業(yè)委會(huì)組建率較低的現(xiàn)狀，2024年不少城市重新修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，通過(guò)組建物管會(huì)來(lái)補(bǔ)位業(yè)委會(huì)，如《濟(jì)寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)新性設(shè)立了物管會(huì)制度。

??其二，物企與業(yè)主更換意愿提升。一方面，物企主動(dòng)退出部分低質(zhì)項(xiàng)目，2024年上半年，金科服務(wù)退出低質(zhì)效、低收繳率、負(fù)貢獻(xiàn)的項(xiàng)目，終止在管面積約2990萬(wàn)平方米；世茂服務(wù)同樣主動(dòng)退出部分利潤(rùn)率較低、發(fā)展?jié)摿^小的項(xiàng)目，終止在管面積1750萬(wàn)平方米。另一方面，物業(yè)費(fèi)降價(jià)輿情持續(xù)發(fā)酵，部分業(yè)主通過(guò)更換物業(yè)公司，以便達(dá)成降低物業(yè)費(fèi)的目標(biāo)。

??從非住市場(chǎng)來(lái)看，受限于實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡不振，商辦項(xiàng)目招租壓力不斷加大，租金持續(xù)下滑。以一線城市為例，2024年購(gòu)物中心首層平均租金同比跌幅皆超15%，甲級(jí)辦公樓平均租金同比跌幅都在10%附近。

??甲級(jí)辦公樓空置率持續(xù)上升。以一線城市為例，2024年北京、上海和廣州甲級(jí)辦公空置率都在20%左右，較2023年均有不同程度的增長(zhǎng)，深圳空置率提升2.4個(gè)百分點(diǎn)至29.1%。

??產(chǎn)業(yè)園不僅租金下行，而且空置率持續(xù)上升。2024年，工業(yè)廠房租金同比下降16.2%，空置率升至19.8%，同比提升2.6個(gè)百分點(diǎn)；研發(fā)辦公樓租金同比下降33%，空置率高達(dá)30.1%，同比提升6.5個(gè)百分點(diǎn)。

??在租金下滑、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經(jīng)營(yíng)壓力逐漸傳導(dǎo)至物企，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，甲方要求增多、變嚴(yán)。首先，邀標(biāo)書細(xì)化，以某文體中心餐飲服務(wù)為例，邀標(biāo)書具體細(xì)化到服務(wù)人員要求、飯菜出品時(shí)間、質(zhì)檢等。其次，建立COE團(tuán)隊(duì)監(jiān)管供應(yīng)商，如華為行政專業(yè)COE能力中心建立專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、基線、制度和流程。

??其二，低價(jià)中標(biāo)現(xiàn)象明顯增多。部分項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)格明顯低于合理的成本線，給未來(lái)服務(wù)履約埋下隱患。那些低價(jià)中標(biāo)的物企難以長(zhǎng)期承受虧損狀態(tài)，實(shí)際服務(wù)過(guò)程中難免會(huì)降配人員，降低服務(wù)質(zhì)量，致使?jié)M意度下降、投訴量上升。隨著物業(yè)矛盾加劇，疊加低價(jià)虧損局面難以緩解，最終低價(jià)中標(biāo)的物企大概率將提前退場(chǎng)。

??克而瑞物管CPIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年有6家上榜企業(yè)在管面積突破5億平方米。其中，萬(wàn)物云以10.6億平方米的在管面積榮登榜首，碧桂園服務(wù)以10.5億平方米的在管面積次之，保利物業(yè)以7.9億平方米的在管面積居第三。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達(dá)3.8億平方米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達(dá)1.14億平方米，TOP50在管面積的門檻值達(dá)7190萬(wàn)平方米。

??與2023年相比，TOP10門檻提升3981萬(wàn)方，增幅為11.7%；TOP30門檻提升864萬(wàn)方，增幅為8.2%；TOP50門檻提升1206萬(wàn)方，增幅達(dá)20.2%；TOP100門檻提升556萬(wàn)方，增幅達(dá)18.6%。隨著頭部物企在管規(guī)?；鶖?shù)的擴(kuò)大，TOP10門檻增幅放緩。

??2024年，物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量方向邁進(jìn)。TOP10企業(yè)更加聚焦高質(zhì)量項(xiàng)目，新增合約面積為2320萬(wàn)平方米，這些企業(yè)在規(guī)模效應(yīng)、資源優(yōu)勢(shì)、品牌影響力等方面依然保持著領(lǐng)先地位。

??頭部企業(yè)與其他梯隊(duì)之間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。2024年TOP10企業(yè)新增合約面積均值為T0P11-30企業(yè)的2.4倍。

??行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”。企業(yè)擴(kuò)張策略從單純的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先，區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識(shí)。越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始制定明確的城市深耕計(jì)劃，設(shè)定單個(gè)城市內(nèi)的在管項(xiàng)目數(shù)量或規(guī)模目標(biāo)，以集中資源提升項(xiàng)目質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率。

??例如，萬(wàn)物云早在2020年就提出了將“蝶城”戰(zhàn)略作為未來(lái)十年的核心發(fā)展方向。截至2024年上半年，萬(wàn)物云的蝶城數(shù)量已增長(zhǎng)至642個(gè)。中海物業(yè)則設(shè)定了在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模排名前三的目標(biāo)，積極拓展市場(chǎng)份額。世茂服務(wù)明確了19個(gè)重點(diǎn)深耕城市。融創(chuàng)服務(wù)聚焦于高濃度的優(yōu)勢(shì)城市布局，2024年上半年，其核心城市項(xiàng)目密度提升至平均每城市30個(gè)項(xiàng)目。

??目前優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪已進(jìn)入白熱化階段。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，物業(yè)企業(yè)紛紛加大對(duì)核心市場(chǎng)的投入力度，致力于提供定制化、專業(yè)化及高效的服務(wù)，以此吸引并保留高端客戶群體。隨著更多企業(yè)加入這一競(jìng)爭(zhēng)行列，優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇。

??2024年，隨著物業(yè)管理行業(yè)壓力進(jìn)一步加劇，為了從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，更多物企開(kāi)始卷服務(wù)，不僅是后期物業(yè)服務(wù)精益求精，更將服務(wù)創(chuàng)新延伸至案場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，形成了從前端到后端的全方位服務(wù)體系。

??與此同時(shí)，企業(yè)對(duì)于那些低收繳率、盈利能力較弱、位于非深耕區(qū)域且管理難度較大的項(xiàng)目也在持續(xù)退出。

??可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)無(wú)論是住宅還是非住，企業(yè)擴(kuò)張策略都將從單純的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先。